Sentencia Civil Nº 296/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 256/2004 de 05 de Mayo de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00296/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 256 /2004

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID , a cinco de mayo de dos mil cinco .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 1004 /2003 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 256 /2004 , en los que aparece como parte apelante "MEDI AUTO, S.A." representado por el procurador DON LUIS GOMEZ LOPEZ-LINARES, y como apelado DOÑA Estíbaliz, DON Blas, DON Héctor, DOÑA Verónica Y DOÑA Elsa, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON JOSE MARIA RICO MAESSO, sobre desahucio por expiración del contrato, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON PABLO QUECEDO ARACIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid, en fecha 1 de diciembre de 2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Doña Estíbaliz, Don Blas, Don Héctor, Doña Verónica, Doña Elsa, representados por el Procurador Don Jose María Rico Maeso y asistidos del letrado Sr. Don Benjamín Rojo Merino contra Medi Auto S.A., representada por el Procurador Sr. Don Luis Gomez Linares y asistida de la letrada Sra. Doña Carmen Diaz de Magdalena debo DECLARAR Y DECLARO extinguido el contrato de arrendamiento que la demandada ostenta sobre el local ubicado en la c/ DIRECCION000 num. NUM000 de Madrid, condenando a la demandada a dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición de los actores bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere con expresa imposición de costas al demandado.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante "MEDI AUTO, S.A.", al que se opuso la parte apelada DOÑA Estíbaliz, DON Blas, DON Héctor, DOÑA Verónica Y DOÑA Elsa, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de abril de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El recurrente se alza contra la sentencia de instancia oponiendo los motivos siguientes:

1º.- Error en la valoración de la prueba por indebida e incompleta valoración. En opinión de la apelante el Juez yerra, pues desde el momento en que fallecieron los contratantes primitivos, únicos que podían dar razón de su autentica voluntad, la cuestión debe decidirse por el contenido integro del contrato y no solo por su cláusula segunda. En su opinión el contrato esta sujeto a prorroga forzosa, porque así se puede inducir el pacto de revisión de renta, para el supuesto de prorroga del contrato. Se infiere también de la cláusula primera sobre el destino del local para taller de chapa y pintura, lo que presupone una serie de inversiones incompatibles con la duración anual. La idea se refuerza con la cláusula quinta en la que se dice que todas las obras y mejoras queden en beneficio de la finca, y con la sexta que confiere el derecho de retorno del inquilino en caso de derribo de la finca.

2º.- Vulneración de las normas de interpretación de los contratos. Error iuris sobre el alcance del Rdtº-Ley 2/85. En su opinión los Arts 1281, 1282 y 1285 C. C. llevan a la conclusión de que la interpretación correcta es que el contrato esta sujeto a prorroga forzosa, pues tras el Rdtº citado también cabe la prorroga forzosa implícita, derivada de sus propias cláusulas.

SEGUNDO.- En realidad los dos motivos expuestos son una sola y misma cosa; la disconformidad del apelante con la interpretación que el Juez de Instancia ha dado al contrato, y su conclusión de que es un contrato no sujeto prorroga forzosa.

Revisado el contrato estamos de acuerdo con el parecer del Juez de Instancia, y creemos correcta su interpretación.

Para llegar a esa conclusión partiremos de una premisa lógica, y es que a partir de la entrada en vigor del Rdtº-Ley 2/85 lo normal y ordinario es que la duración del contrato sea la expresamente prevista por las partes, y que lo excepcional sea la prorroga forzosa. Desde este punto de vista, cualquier interpretación que pretenda llevar a los ámbitos de la prorroga forzosa en contra de lo previsto expresamente por la Ley deberá partir de una base contractual muy sólida, y no fundarse en conjeturas deducidas del resto de las demás cláusulas contractuales que son muy claras en su sentido propio, y no hacen referencia, ni directa ni indirecta, ni aun velada a la supuesta prorroga forzosa.

Desde este punto de partida, la primera regla de interpretación es la de la literalidad y ausencia de elucubraciones ante cláusulas claras, nítidas y biunívocas, y en este caso la cláusula segunda del contrato es tan clara que no necesita de mayores digresiones. En un solo renglón nos dice que: "El plazo de vigencia del presente contrato se conviene en un año". Ante la claridad, precisión, y laconismo biunívoco, de la cláusula no cabe ir más allá y hacer decir al contrato aquello que no dice. Para llegar a la existencia de prorroga forzosa tendría que haber pacto expreso de sumisión a ella, pero en todo el contrato no hay una sola línea, ni una sola palabra que así lo indique, o que permita inducirla desde bases seguras.

TERCERO.- Es rigurosamente cierto que la cláusula tercera nos dice que en caso de prorroga del contrato la renta podrá ser revisada. Pero esta previsión contractual no es bastante por si sola para inducir la existencia de una voluntad concorde en la sumisión del contrato al régimen de la prorroga forzosa del Art.57 L.A.U. de 1964.

Desde nuestra sentencia de 26-4-93 hemos mantenido que la cláusula de revisión de renta en contrato de duración temporal no significa prorroga forzosa. Puesta en relación con la cláusula de duración del contrato permite instaurar un sistema de prorroga potestativa del arrendador, no sujeta a mas limite ni control que el de su propia y omnímoda voluntad, a la que le basta con dejar correr la tacita preconducción de los Arts. 1566, 1577 y 1581 C. C. y en otro caso interrumpir su vigencia mediante el requerimiento oportuno. Por si sola actúa sobre los mecanismos de reciprocidad y onerosidad del contrato permitiendo el mayor equilibrio posible de prestaciones entre las partes.

Dicho de otro modo, la autonomía de la voluntad ha permitido que se pase de un sistema de prorroga forzosa para el arrendador y potestativa para el inquilino, a un sistema contrario de prorroga potestativa el arrendador.

Es lógico pensar que en un contrato de local de negocio el inquilino intente buscar cierta estabilidad acorde con las inversiones necesarias para ponerlo en marcha, pero de esa previsión a que el contrato este sujeto a prorroga forzosa hay un abismo, que no puede llenarse con la cláusula de retorno que esta subordinada a la duración del contrato y a la calificación urbanística.

Lo mismo puede decirse de la de obras y mejoras. Es una previsión normal en los contratos y que se sitúa dentro de las facultades inderogables del propietario. Permitir cualquier obra o mejora sin ningún contrapeso seria tanto como enajenar por completo las facultades dominicales de disposición de la cosa, incompatibles con la cesión de uso típica del contrato de arrendamiento.

A titulo de conclusión podemos decir que lo que parece imposible es hacer decir al contrato lo que no dice; si clara y terminantemente dice que la duración es de un año, no puede llegarse a la conclusión de que esta sujeto a prórroga forzosa, por la interpretación de cláusulas que, por si mismas, no permiten llegar a esa conclusión. Nótese que en ellas no hay una sola línea que aluda, directa o indirectamente a esa posibilidad, y que la interpretación que pretende el apelante es contraria al sistema de libertad que instaura el Rdtº-Ley 2/85.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de MEDI AUTO S. A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 72 de los de esta Villa, en sus autos Nº 1004/03, de fecha uno de diciembre de dos mil tres

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la