Sentencia Civil Nº 296/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 300/2008 de 27 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00296/2008

RECURSO DE APELACION (LECN) 0000300 /2008

En OVIEDO, a veintisiete de Octubre de dos mil ocho. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos.

Srs. D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª Maria Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº 296

En el Rollo de apelación núm. 300/08, dimanante de los autos de juicio civil Procedimiento Ordinario, que con el número 531/06 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Oviedo, siendo apelantes PROMOENOL S.L., demandada en 1ª Instancia, representada por el Procurador SR. HEVIA CLAVEROL y asistida por el Letrado DON JOSE LUIS OREJAS PEREZ; y DOÑA Margarita , demandada en dicha instancia, representada por la Procuradora SRA. GONZALEZ ESCOLAR, y asistida por el Letrado D. ENRIQUE VAZQUEZ MARTÍN, y como parte apelada DIRECCION000 C.B., demandante en 1ª Instancia, representada por el Procurador/a SR. LOPEZ GONZALEZ y asistido/a por el Letrado DOÑA BELEN FERNANDEZ PRENDES; ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don José Manuel Barral Díaz.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de los de Oviedo dictó sentencia en fecha 11 de febrero de 2008 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimo íntegramente la demanda interpuesta por DIRECCION000 , CB, representada por el Procurador Ignacio López González y asistido por la Letrada Belén Fernández Prendes frente a Dª Margarita , representada por la Procuradora Concepción González Escolar y asistida por el Letrado Enrique Vázquez Martín, y PROMOENOL, S.L., representado por el Procurador Jorge Hevia Claverol y asistido por el Letrado José Luis Orejas Pérez; y en su virtud:

1º.- Condeno a Promoenol, SL, a otorgar en el plazo máximo de un mes la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de Asturiana de Desarrollos Urbanísticos S.L. de las fincas descritas en el contrato de opción suscrito con Dª Margarita el día 3 de junio de 2005, completado con el documento de 13 de junio de 2005.

2º.- Subsidiariamente, para el caso de que a lo largo de este procedimiento las fincas litigiosas vuelvan a la titularidad de Dª Margarita , la condeno a que otorgue a favor de la actora en el mismo plazo antes señalado la escritura pública de compraventa de fincas correspondiente, en las mismas condiciones que en tal contrato se señalen.

3º.- Finalmente, para el único supuesto de no poder otorgarse la escritura anterior por ninguna de las demandadas por imposibilidad jurídica, condeno solidariamente a las demandadas a pagar a la actora la suma de TRESCIENTOS MIL EUROS (300.000 euros), en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del contrato de opción de compra de fecha 3 de junio de 2005.

4º.- Condeno a las demandadas al pago de las costas de este procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley , que lo evacuaron en plazo con oposición al mismo . Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 23 de octubre de 2008.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a la mercantil codemandada, "Promoenol, S.L.", a otorgar escritura pública de compraventa de dos parcelas que originariamente pertenecieron a la otra codemandada doña Margarita , la cual había suscrito con la actora un contrato de opción de compra sobre dichas dos parcelas y que no respetó al habérselas vendido, vigente el plazo de la opción, a la referida Promoenol.

La sentencia es recurrida por ambas codemandadas, cuyos motivos de recurso serán analizados seguidamente.

SEGUNDO.- El recurso de Promoenol comienza afirmando que tiene la consideración de tercero de buena fe, protegido por tanto por el art. 34 de la LH . Por ello la recurrente carece de legitimación pasiva sustantiva, al no podérsele imputar responsabilidad por el hecho de haber adquirido las dos parcelas de terreno, propiedad de la codemandada, no obstante estar éstas ofrecidas mediante contrato de opción de compra a favor de la actora.

Se deja de lado la declaración de la titular inicial de las parcelas, doña Margarita , cuando afirmó en el acto del juicio que Promoenol ignoraba la existencia de dicha opción de compra a favor de la actora, al ser parte directamente interesada y por ello su declaración no puede sino ser puesta en entredicho; al igual que la del representante de Promoenol (Sr. Ernesto ), que incluso llegó a sostener que el contenido del documento de fecha 3 de agosto de 2005, firmado por él, no lo reconocía en cuanto no estaba rellenado cuando lo firmó, lo que supone tanto como decir que firmó en blanco, algo difícil de entender y admitir en un administrador o representante de una mercantil. El resto de la prueba, en concreto la testifical, evidenció que Promoenol conocía perfectamente la existencia de la opción de compra otorgada a favor de la actora, precisamente porque fue ésta la que trató de subrogarla en su opción mediante precio, evidentemente. Así lo manifestó el representante de la agencia inmobiliaria (Sr. Cristobal ), que a instancia de Promoenol convocó a ésta, junto con el abogado de la actora y el propio Sr. Cristobal , a una reunión para que la actora subrogase a Promoenol en la opción de compra a favor de la actora, evidentemente mediante precio, lo que tuvo lugar el 3 de agosto de 2005, aunque sin resultado alguno, siendo significativa la frase "compraron por detrás" para referirse a la posterior compra por parte de Promoenol de las fincas. Igual resultado, respecto de dicho conocimiento de la existencia de la opción, se deduce de la declaración del testigo Sr. Eugenio , titular de terrenos en la zona y conocedor igualmente de las ofertas de la actora y de la demandada Promoenol.

El gran esfuerzo dialéctico hecho por la mercantil demandada para desvirtuar toda esta prueba, no sirve para tal fin y la propia actitud evasiva por parte del administrador de la citada tampoco colabora en dicho sentido. Un examen desapasionado de la grabación del acto del juicio pone de relieve dicho conocimiento por parte de la mercantil demandada, siendo correcta la apreciación que a tal respecto realiza la sentencia recurrida, que por ello debe confirmarse.

Si existe tal conocimiento, como así se declara probado, no es posible acudir invocar el art. 34 LH, que sólo ampara al tercero que, de buena fe, ignora la existencia de circunstancias que afecten a su acto de adquisición, lo que aquí no ocurre, como ya se expuso. Se desestima el motivo.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso de Promoenol se refiere a la cláusula penal consignada en el contrato de opción de compra, interpretándola como cláusula penitencial, es decir, como facultad de la oferente para no cumplir con la posición.

Tal interpretación no es posible. En primer lugar, porque es Jurisprudencia constante la que declara que el carácter penitencial de una cláusula penal es siempre excepcional, salvo que de forma clara y terminante se deduzca de la voluntad de las partes (por todas, Sts. 14-5-93 y 31-7 y 3-10-92), permitiendo que éstas puedan desligarse del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad consignada, como así lo dispone el art. 1454 del Código Civil . En los restantes casos, la finalidad confirmatoria o liquidadora de los daños y perjuicios constituirán el fundamento de la cláusula penal. En el presente caso, la finalidad liquidadora de la cláusula es evidente, como con toda corrección lo entendió la recurrida, que por ello debe ser confirmada. Se desestima este motivo.

CUARTO.- En cuanto al recurso de la codemandada doña Margarita , debe desestimarse. En primer lugar, porque no existe el pretendido error en la apreciación de la prueba a la vista del análisis que de su resultado se contiene en el fundamento segundo de esta sentencia.

En cuanto al fondo de la impugnación, se afirma que estamos en presencia de un contrato de especulación urbanística, aunque tal extremo quedó yermo de prueba, pues el mero hecho de que la actora se constituyera en una comunidad de bienes para llevar a cabo la adquisición de terrenos en el Concejo de Caravia, con el fin de obtener un lucro o rendimiento a la hora de edificar según el planeamiento aprobado, no supone "per se" tal pretendida especulación; sin olvidar que el precio está en todo caso sujeto a las condiciones y circunstancias del mercado, sobre todo cuando éstas dependen del contenido final de todo plan urbanístico. Olvida la recurrente que dicho precio en nada le afectó para, olvidándose flagrantemente de lo pactado con la actora, obtener otro superior mediante la venta a la mercantil codemandada.

Tampoco puede admitirse que el contrato de opción celebrado con la actora careciese de eficacia jurídica, al suponer que existió un error en el consentimiento por parte de la recurrente. En primer lugar, porque, de existir éste, se olvida que los vicios del consentimiento en general únicamente provocan la anulabilidad o nulidad relativa del contrato, lo que supone que o bien se articula de forma expresa, ejercitando la correspondiente acción de anulabilidad, en este caso sólo mediante reconvención, o su simple mención como motivo de oposición a la demanda no puede ser acogido en ningún caso por el juzgador en su sentencia, pues a diferencia de la nulidad absoluta, que por su condición de nulidad "ex oficio" permite ser apreciada incluso sin alegación de parte, la nulidad relativa debe siempre ser ejercitada de forma expresa, pues en otro caso el contrato ínterin sigue produciendo sus plenos efectos. En segundo término, porque al margen de que la recurrente estuviera acompañada de algún familiar, en ningún caso se demostró el supuesto error, salvo por la mera afirmación apriorística de la recurrente.

QUINTO.- Restan dos últimos motivos del recurso de la codemandada doña Margarita . El primero afirma que tratándose la opción de un contrato recepticio, la manifestación de la voluntad de adquirir debe realizarse en el plazo pactado. Lo que es cierto sin duda alguna, pero sin poder admitir la conclusión que pretende deducir dicha recurrente, porque cualquiera que fuere la fecha en la que el planeamiento urbanístico se aprobara, lo cierto es que antes de dicha fecha la recurrente había incumplido la promesa hecha a la actora. Es más, el contrato de opción, aunque señalaba un plazo, advertía igualmente que "no obstante el plazo máximo establecido en el párrafo anterior, la parte optante (es decir, la actora) podrá ejercitar la opción de compra en cualquier momento, antes de la terminación del plazo establecido".

Por último, no puede afirmarse en este caso que no existieron daños y perjuicios, porque además de no ejercitarse una pretensión de reclamación de daños y perjuicios, es precisamente la cláusula penal, con su función liquidadora, la que viene a sustituir o evitar cualquier discusión al respecto, al declarar las partes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, que el incumplimiento de la opción suponía unos daños y perjuicios cuyo importe indemnizatorio equivalía a la cuantía señalada al efecto. Basta con constatar que se produjo el incumplimiento, para que la cláusula penal entre en vigor con todo su contenido. Se desestima el recurso.

SEXTO.- La desestimación de ambos recursos conlleva la confirmación de la sentencia recurrida y la imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a las partes apelantes, conforme así lo dispone el art. 398.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por PROMOENOL S.L., y DOÑA Margarita , contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Procedimiento ordinario, que con el número 531/06 , se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia número 8 de los de Oviedo. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.