Sentencia Civil Nº 296/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 670/2009 de 03 de Junio de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 296

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº9 DE MÁLAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 670/2009

JUICIO Nº 2002/2008

En la Ciudad de Málaga a tres de junio de dos mil diez.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Luciano que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. NIEVES LOPEZ JIMENEZ y defendido por el Letrado D. ALABARCE PORTILLO, MIGUEL. Es parte recurrida Valentín y Teodora que está representado por el Procurador D. JOSE DOMINGO CORPAS y defendido por el Letrado D. MANUEL IGNACIO BERTIZ CORDERO, que en la instancia ha litigado como parte demandante .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 4 de Febrero de 2009 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: " Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Domingo Corpas en nombre y representación de D. Valentín y Dª Teodora contra D. Luciano , representado por la Procuradora Sra. López Jiménez, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda celebrado en fecha 1/5/1976 entre Dª Francisca , de quien traen causa los actores, y D. Luciano , hoy demandado, y sobre el local sito en C/ Copo nº 21 de Málaga, actualmente Paseo Pedregal nº 13, Pedregalejo, Málaga, y haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora el local referido en el plazo legalmente establecido con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en dicho término; asimismo debo condenar y condeno a D. Luciano a abonar a la parte actora la cantidad de 2.391,26 euros señaladas en el suplico de la demanda, en concepto de rentas y cantidades asimiladas adeudadas hasta el mes de octubre de 2008 incluido, haciendo constar que dicha cantidad ya ha sido consignada en autos por el demandado en fecha 5/12/08; ello con imposición de costas a la parte demandada" .

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 6 de Mayo de 2010 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte actora, don Valentín , una dualidad de acciones, de carácter personal, derivadas de la relación jurídica de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio de 1 de mayo de 1976, que liga a aquél con el demandado don Luciano y que tiene por objeto el local sito en el Paseo Marítimo nº 13, de Pedregalejo, Málaga; dirigidas a la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y de cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario (cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de una parte, y a la reclamación del importe de las cantidades adeudadas, de otra; ejercitadas ambas acciones acumuladamente al amparo del art. 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ). La acción resolutoria encuentra fundamento legal en el art. 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964 , aplicable al contrato de arrendamiento de autos en virtud de los establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1.984, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y se basa en el impago de las cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondientes a la anualidad de 2007 (1.017,66 euros) y al primer semestre de la anualidad de 2008 (521,03 euros), más la cantidad de 852,57 euros en concepto de diferencia de la mensualidad de renta de septiembre y la mensualidad de renta de octubre de 2008.

La sentencia de primera instancia ha estimado la demanda. Contra dicha resolución se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación.

Las alegaciones en que se basa el recurso de apelación se refieren a las siguientes cuestiones: 1.- Falta de legitimación pasiva. Litispendencia. 2.- Impugnación de la cuantía del proceso. 3.- Improcedencia del desahucio por inconcreción de la renta. 4.- Procedencia de la enervación de la acción de desahucio.

Resolviéndose sobre el recurso de apelación mediante el examen separado de cada una de las expresadas cuestiones, erigidas en motivos del recurso.

SEGUNDO.- Falta de legitimación pasiva. Prejudicialidad civil.

La parte apelante reitera en esta alzada la prosperabilidad de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta en el acto del juicio. La excepción se sustenta en la pretendida virtualidad que ha de producir en el presente proceso sumario de desahucio por falta de pago el Juicio Ordinario nº 1.801/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga, promovido en virtud de demanda interpuesta por la parte arrendadora contra la parte arrendataria en ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida, y subsidiariamente en solicitud de declaración de la realidad de la subrogación arrendaticia a favor de doña Bibiana , la supuesta cesionaria.

La excepción de falta de legitimación pasiva, al igual que la invocación de la existencia de cuestión prejudicial civil, han sido rechazadas en la sentencia apelada con base en unas consideraciones jurídicas que esta Sala comparte plenamente y que han de tenerse aquí por reproducidas.

Así: 1.- Inicialmente, ha de partirse de la premisa de que, en tanto se encuentra vigente la relación contractual arrendaticia, subsiste para la parte arrendataria la obligación de satisfacer la renta, en los términos pactados; por lo que, producida la falta de pago de dicha renta, o de las cantidades cuya pago ha asumido o corresponde al arrendatario, nace a favor del arrendador acción para exigir judicialmente el pago, o la resolución del contrato, o ambas cosas; sin que sea obstáculo la existencia de otro proceso en el que el arrendador haya instado la resolución del contrato por cualquier otra causa. La legitimación pasiva en el juicio de desahucio viene referida, necesariamente, a favor quien detenta la condición de arrendatario en el marco de la concreta relación jurídica de contrato de arrendamiento de que se trate. 2.- La parte demandada apelante sustenta la prejudicialidad en la pendencia de otro proceso en el que la parte actora tiene solicitada la resolución del contrato de arrendamiento de litis por causa de cesión inconsentida. Es evidente que no existe identidad de objeto ni de causa de pedir entre uno y otro proceso, ni se aprecia que exista interdependencia entre ambos, siendo perfectamente cohonestables las resoluciones que recaigan en cada uno de ellos; sin que el Juicio Ordinario tenga influencia alguna en el presente, ni constituya antecedente necesario ni imprescindible para entrar a juzgar en el actual juicio de desahucio por falta de pago. Por lo que, no existiendo entre ambos procesos la conexidad o interdependencia requerida por el art. 43 LEC , no ha lugar a apreciar la situación procesal de prejudicialidad civil en el presente caso.

Lo que determina el rechazo del primer motivo del recurso.

TERCERO.- Sobre la impugnación de la cuantía del proceso.

Este motivo del recurso ha de ser también rechazado, habida cuenta que la cuantía de la demanda se ha calculado de conformidad con las reglas legales aplicables al caso, concretamente las reglas 9ª, 3ª y 2ª del art. 251 LEC .

CUARTO.- Sobre la improcedencia del desahucio por inconcreción de la renta.

La parte demandada denuncia inconcreción en el importe de la renta en cuya inefectividad se basa la demanda de desahucio. El motivo ha de ser rechazado, habida cuenta que de las actuaciones practicadas en el proceso (documental) se desprende la realidad de dos actualizaciones de renta llevadas a cabo por el arrendador, al amparo de los dispuesto en el Apartado 6, regla 6 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU . Así: a) en fecha 24 de mayo de 2006 se actualiza la renta, que queda fijada en la cantidad de 753,91 euros, desglosada en 649,92 euros de renta más 103,99 euros en concepto de IVA (carta, f. 48); y b) en fecha 5 de agosto de 2008 se actualiza de nuevo la renta, quedando establecida en 803,66 euros, desglosada en 692,81 euros de renta más 110,84 euros en concepto de IVA (carta, f. 25).

La primera de las referidas actualizaciones fue aceptada por la parte arrendataria, la que, según consta, ha venido satisfaciendo el importe de la renta actualizada. La segunda de las actualizaciones no consta que fuese aceptada en un primer momento por la parte arrendataria, cual se deduce del hecho de haber seguido abonando las mensualidades de renta por el importe de 753,91 euros; posteriormente, la consignación efectuada en el proceso, antes de la celebración del juicio, evidencia la aceptación de la segunda actualización.

La única cuestión que se suscita, en este orden de cosas, es la determinación del momento a partir del cual ha de entenderse efectiva la obligación del arrendatario de satisfacer el importe resultante de la segunda actualización de renta. Lo que será tratado con ocasión del examen del postrer motivo del recurso, extrayéndose las oportunas conclusiones.

QUINTO.- Sobre la procedencia de la enervación de la acción de desahucio.

La Juzgadora a quo ha rechazado la pretensión de la parte demandada de tenerse por enervada la acción de desahucio al amparo del art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por dos razones: a) la existencia de requerimiento fehaciente de pago por el arrendador con más de dos meses de antelación a la interposición de la demanda, desatendido por el arrendatario; y b) en cualquier caso, insuficiencia de la consignación efectuada por la parte arrendataria.

La parte apelante mantiene que el requerimiento practicado por el arrendador carece de virtualidad obstativa de la enervación de la acción, por no estar revestido de los requisitos legales, así como la ausencia de relevancia jurídica de la supuesta insuficiencia de la consignación efectuada en el curso del proceso.

La decisión sobre la cuestión controvertida impone el examen del requerimiento practicado por la parte arrendadora (documental, f. 25) para comprobar su adecuación a las exigencias legales (art. 22.4 LEC ), en sus aspectos de tiempo, forma y contenido. Así:

1.- Tiempo del requerimiento.

El requerimiento ha de ser practicado, con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda. En el presente caso, en el proceso consta la remisión, por el arrendador, de una carta por correo certificado con acuse de recibo, remitida a la arrendataria y entregada el día 11 de agosto de 2008 a quien se identifica como Oscar , con DNI nún NUM000 (f. 31). Por lo que, en principio, ha de tenerse por efectuado oportunamente el requerimiento, al haberse interpuesto la demanda el día 22 de octubre de 2008; ello sin perjuicio de lo que se expresará más adelante.

2.- Forma del requerimiento.

El requerimiento ha de ser realizado por cualquier medio fehaciente. El concepto de fehaciencia trata de poner de manifiesto, no la exigencia de una determinada forma a la hora de llevar a cabo el requerimiento, sino el dejar constatado, sin ningún género de dudas, que el mismo se ha producido, constatación que lógicamente ha de hacerse extensiva tanto a su recepción y fecha, como a su contenido, sin que sea factible integrar estos datos, a través de medios probatorios complementarios (en este sentido, SAP Madrid, sec. 8ª, de 13 octubre 2008 ). En estos mismos términos se pronuncia el art. 152 LEC al regular la forma de las comunicaciones judiciales, permitiendo que se practiquen mediante correo, telegrama o cualquier otro medio técnico que permita dejar en los autos constancia fehaciente de la recepción, de su fecha y del contenido de lo comunicado.

Entre los medios fehacientes que cumplen las referidas exigencias pueden citarse, además del requerimiento notarial y el acto de conciliación, el telegrama con acuse de recibo siempre y cuando certifique el Organismo público transmisor su contenido, el burofax, e incluso la comunicación personal al arrendatario cuando éste firme la entrega en una copia del requerimiento. Por lo que respecta a la carta certificada con acuse de recibo, es cierto que no se cumple de modo natural la exigencia de la constancia fehaciente de su contenido, por lo que su efectividad quedará supeditada a la actitud que adopte el receptor de la carta.

En el presente caso, los datos que constan en los autos permiten tener por acreditado tanto el envío como la recepción de la carta certificada con acuse de recibo. Esta Sala considera que no son aceptables las alegaciones de la parte apelante acerca de la falta de fehaciencia del requerimiento, referidas a la falta de recepción de la carta (hecho acreditado) y a la ausencia de conocimiento de su contenido, sin explicitarse cuál sea la razón de esta circunstancia, si es que el sobre entregado no contenía carta alguna, o si su contenido era distinto del que refleja la copia presentada por la parte demandante.

Lo que nos lleva a tener por cumplido el requisito de la fehaciencia del requerimiento.

3.- Contenido del requerimiento.

El art. 22.4 LEC refiere el supuesto legal a cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario. Ha de tratarse de un requerimiento de pago dirigido a quien es ya deudor, respecto de una deuda exigible, vencida y líquida. El requerimiento ha de estar precedido, necesariamente, de una situación de impago por parte del arrendatario. Teniéndose en cuenta que las consecuencias del requerimiento fehaciente previsto en el art. 22.4 LEC , las más graves para la relación contractual arrendaticia al obstar la facultad de enervación de la acción de desahucio, imponen que sea objeto de una interpretación rigurosa y restrictiva, debiendo ser explicito, expresión de una inequívoca voluntad de conminar al arrendatario para el pago, así como preciso, referido a las rentas o cantidades cuya insatisfacción va a ser el sustrato fáctico de la ulterior acción de desahucio.

Esta Sala no comparte el criterio, mantenido por un sector de la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales, en el sentido de exigir que el requerimiento, además de contener una intimación o requerimiento de pago, tiene que expresar que éste se ha de realizar en el plazo máximo de dos meses, con anuncio de la promoción de un juicio de desahucio en contra del requerido y con la expresión de las consecuencias perjudiciales que, en ese caso, tendrá la desatención del requerimiento, traducidas en la pérdida de la facultad de enervar la acción de desahucio.

Examinándose este presupuesto respecto de cada uno de los conceptos expresados en el requerimiento, cuales diferencia de cantidad por actualización de la renta, cuotas del IBI y renta del mes de julio de 2008. Así:

3.1.- Actualización de la renta.

A la vista del contenido de la carta certificada remitida por el arrendador al arrendatario fechada a 5 de agosto de 2008, se advierte que el documento tiene un contenido plural: a) notificación de actualización de la renta; b) notificación del cobro de las cuotas del IBI; y c) requerimiento de pago de la mensualidad de julio de 2008.

Por lo que respecta a la actualización de la renta, se trata de la contemplada en el Apartado 6, regla 6 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, distinta de la que prevé el apartado D) 11 de la DT 3ª . En cuanto al procedimiento que ha de regir la actualización de renta que nos ocupa, ante la falta de expresa previsión legal, ha de acudirse al procedimiento que para los incrementos de renta establece el Texto Refundido de la LAU de 1964 , que constituye el régimen normativo aplicable en todo lo que no se oponga al contenido de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994 .

De conformidad con el art. 101.2 TRLAU , el ejercicio de la facultad del arrendatario de actualizar la renta se sujeta a las siguientes reglas: a) el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello; b) dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita; y c) caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario.

De lo expuesto se extrae una primera conclusión: la obligación del arrendatario al pago de la renta actualizada no surge inmediatamente después de la notificación del arrendador, suspendiéndose durante el período de treinta días concedido al arrendatario para permitir su respuesta a la actualización de la renta.

De lo que se infiere que, en el momento de la práctica del requerimiento, el arrendatario no se había constituido en deudor del importe de la renta actualizada, cuya efectividad quedaba diferida hasta la mensualidad inmediatamente posterior al transcurso del plazo de treinta días siguientes al requerimiento, esto es, hasta la mensualidad de octubre de 2008. Siendo a partir de ese momento cuando el arrendador podía requerir de pago al arrendatario por el importe de la renta actualizada.

De lo que se desprende una segunda conclusión: la ineficacia del requerimiento de pago en cuanto al importe de la renta resultante de la segunda actualización, en orden a obstar la enervación de la acción de desahucio basada en el impago de dicha renta actualizada.

3.2- Cuotas del IBI.

El requerimiento practicado por el arrendador, como ya se ha expuesto, contiene notificación del cobro de las cuotas del IBI (anualidad de 2007 y primer semestre de 2008).

Desde la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 12/enero/2007, luego seguida por las de 24 y 26 de septiembre, 3 de octubre y 7 de noviembre/2008, 15 de junio de 2009 y 30 de abril de 2010, la causa resolutoria del art. 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, considerando el Alto Tribunal que las cuotas repercutidas de IBI son cantidades asimiladas a la renta.

La obligación del arrendatario de satisfacer el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado viene establecida en el apartado 10.2 D.T. 2ª LAU. Se trata de una facultad del arrendador (podrá exigir del arrendatario, reza el precepto legal), cuyo ejercicio ha de llevarse a cabo en términos que garanticen los derechos del arrendatario, posibilitando una respuesta por su parte frente a la repercusión notificada por el arrendador. Ese procedimiento no puede ser otro que el previsto en el ya mencionado art. 101.2 TRLAU de 1964 , aplicable al contrato de arrendamiento de autos por determinación de la propia D.T. 2ª, letra a, de aquel Texto Legal.

Tras lo expuesto, son de reproducir aquí las consideraciones anteriormente expuestas acerca de la imposibilidad de simultanear la notificación de la decisión de exigir las cuotas del IBI correspondientes al local arrendado con el requerimiento de pago de dichas cuotas. Llegándose a la misma conclusión de que, en el momento del requerimiento al arrendatario, éste no se había constituido aún en deudor de las cuotas del IBI. De lo que se infiere la ineficacia del requerimiento de pago en cuanto al importe de las cuotas del IBI y su falta de virtualidad obstativa de la enervación de la acción de desahucio basada en el impago de dichas cuotas.

3.3.- Mensualidad de julio de 2008.

En el requerimiento de litis, el arrendador intima a la parte arrendataria al pago de la renta de la séptima mensualidad de 2008, por importe de 753.37 euros. Consta, por las propias alegaciones de la parte actora en su demanda, que la renta de julio de 2008 fue satisfecha el día 7 de agosto de 2008, con anterioridad a la interposición de la demanda.

Lo que impide tener en cuenta el requerimiento, en cuanto a la cantidad referida, como obstáculo para la enervación de la acción de desahucio.

Por todo o que ha de concluirse con la procedencia de la facultad del arrendatario de enervar la acción de desahucio en el presente caso.

Sentada la facultad del arrendatario demandada para enervar la acción de desahucio, hemos de comprobar la corrección del ejercicio de dicha facultad, al haberse apreciado por la Juzgadora a quo que la consignación efectuada por el demandado ha sido incompleta, al no comprender las cantidades en cuya inefectividad se fundaba la demanda de desahucio y las que en ese momento se adeudaban; concretándose la insuficiencia de la consignación en la falta de 49,65 euros, correspondiente a la diferencia de la renta actualizada del mes de noviembre de 2008.

Esta sala no comparte la conclusión de la Juzgadora a quo. Teniendo en cuenta las consideraciones expuestas en la presente resolución sobre el momento de la efectividad de la actualización de renta practicada por el arrendador en fecha 11 de agosto de 2008, se constata que el arrendador ha anticipado indebidamente en un mes la efectividad de la obligación del arrendatario en orden al pago del importe de la renta actualizada; esa anticipación en el cobro de la renta actualizada se ha traducido en que en el importe de la deuda alegada en la demanda (2.391,26 euros) hay un exceso de reclamación, por importe de 49,75 euros (incremento de la renta actualizada correspondiente a la mensualidad de septiembre de 2008). Por lo oque, habiéndose consignado por la arrendataria demandada la cantidad reclamada en la demanda, existe un exceso en el pago (49,75 euros), que , aplicado a la renta del mes de noviembre de 2008, completa el importe de la deuda existente en el momento de la consignación.

Concluyéndose con la corrección del ejercicio de la enervación de la acción por parte del arrendatario demandado.

Por todo lo que procede acoger este motivo del recurso de apelación.

SEXTO.- Conclusión.

Por lo hasta aquí expuesto, se está en el caso de acordarse la estimación del recurso de apelación, revocándose la sentencia apelada en el sentido de declararse la enervación de la acción de desahucio ejercitada por don Valentín contra don Luciano , con relación al contrato de arrendamiento urbano de local de negocio de fecha 1 de mayo de 1976, que liga al demandante con el demandado y que tiene por objeto el local sito en el Paseo Marítimo nº 13, de Pedregalejo, Málaga, cuyo contrato mantendrá su plena vigencia. Ello con mantenimiento del pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, y sin expresa imposición de las costas procesales causadas de esta alzada, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por el demandado don Luciano , contra la sentencia dictada en fecha 4 de febrero de 2009 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 9 de Málaga en los autos civiles de Juicio Verbal nº 2002/08, promovidos en virtud de la demanda formulada por don Valentín , de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de DECLARARSE LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO ejercitada por el citado don Valentín contra el apelante don Luciano , con relación al contrato de arrendamiento urbano de local de negocio de fecha 1 de mayo de 1976, que liga al demandante con el demandado, en sus respectivas posiciones de arrendador y arrendatario, y que tiene por objeto el local sito en el Paseo Marítimo nº 13, de Pedregalejo, Málaga; cuyo contrato mantendrá su plena vigencia. Ello con subsistencia del pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, y sin expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.