Sentencia Civil Nº 296/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 636/2009 de 27 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00296/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 636/09

JDO. 1ª INST. Nº 8 DE MADRID

AUTOS Nº 756/08 (VERBAL)

DEMANDANTE/APELADO: D. Sergio

PROCURADOR: Dª VIRGINIA GUTIÉRREZ SANZ

DEMANDADOS/APELANTES: D. Jose Enrique , Dª Juan Luis Y D. Alfredo

PROCURADOR: Dª BEATRIZ SÁNCHEZ-VERA GÓMEZ-TRELLES

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 296

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE LUIS DIAZ ROLDAN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a veintisiete de abril de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal nº 756/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 636/09, en los que aparece como demandante-apelado D. David representado por la Procuradora Dª Virginia Gutiérrez Sanz y como demandados-apelantes Dª Juan Luis , D. Jose Enrique Y D. Alfredo representados por la Procuradora Dª Beatriz Sánchez-Vera Gómez-Trelles, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 8 de Mayo de 2.009 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Sergio contra Dª Juan Luis , D. Jose Enrique y D. Alfredo , debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la cantidad de euros más los intereses previstos en el Fundamento de Derecho Quinto de esta resolución, sin expresa imposición de las costas procesales." Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de los demandados se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que impugnó la sentencia y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 26 de Abril, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante, en su demanda, parte de los siguientes hechos:

1º La conclusión del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en C/ DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 , que se firmó el 5 de enero de 2.006, con renta mensual de 600 euros, actualizables conforme a I.P.C.

2º La finalización del arriendo, a instancia de la arrendataria, con efecto de 1 de marzo de 2.008, fecha en que se entregaron las llaves del apartamento.

3º El impago de las rentas correspondientes a noviembre y diciembre de 2.007 (por importe, cada una de 616 euros), de las de enero y febrero de 2.008 (por importe cada una de 641,87 euros) y de parte del mes de enero de 2.007 (por importe de 216 euros).

4º El impago del suministro de energía eléctrica por importe de 153,94 euros.

5º La desaparición de la vitrocerámica y el horno, que valora en 634 euros.

6º La retención de la fianza, constituida por importe de 600 euros.

En base a ello, esto es, sumando lo que afirma deberle los arrendatarios, y descontada la fianza, reclama la cantidad de 2.919,68.

Reclama también por el consumo de agua, según factura presentada en el juicio.

Aduce que, si bien se realizaron obras de reparación en el apartamento alquilado, no supusieron la privación de la vivienda, más que veinte días en el mes de enero de 2.007, lo que ya tiene en cuenta para reducir la renta de dicho mes.

SEGUNDO.- Por su parte, los demandados, a excepción de Don Jose Enrique que no compareció en el juicio, alegaron, además de la ilegalidad de la segregación por la cual se creó el apartamento alquilado, los graves defectos en el sistema de fontanería, que habían motivado continuas reparaciones que, no obstante, no consiguieron dejarla en correcto estado, de manera que, invocando el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , consideraron en suspenso el contrato, negando adeudar la renta. Se opusieron al pago de los suministros de agua y luz, por no estar especificados, y a los de devolución de la cocina, por haber sido ésta retirada por el arrendador y sustituida por elementos adquiridos por ellos mismos.

TERCERO .- La Juez de Primera Instancia, tras dar por acreditadas las graves deficiencias en las tuberías de la vivienda, aplica el artículo 1.558 del Código Civil y reduce las rentas reclamadas a un tercio, si bien no descuenta la fianza, de modo que condena (según se deduce de los fundamentos cuarto y quinto, pues en el fallo se omite) al pago de 1.043,90 euros, más intereses legales desde la notificación de la demanda hasta la fecha de la sentencia, y los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde esa fecha.

Desestima las peticiones relativas a suministro de agua y reposición de elementos de cocina, y omite toda referencia al gasto derivado del suministro de energía eléctrica.

Contra tal sentencia apelan los demandados (incluso el declarado en rebeldía, que comparece a fin de recurrir), solicitando la íntegra desestimación de la demanda, e impugna la sentencia el demandante a fin de que se reconozcan todas las pretensiones ejercitadas en su demanda.

CUARTO.- Aunque, a través de los recursos, se trae a esta Sala la totalidad de la cuestión litigiosa, antes de proceder a su examen, se ha de despejar la denuncia de incongruencia extra petita que formula el demandante apelante.

Se basa esta queja en haber reconocido la Juez de Primera Instancia una reducción de la renta, cuando los demandados no han formulado reconvención, de manera que el Juzgado habría reconocido a éstos un derecho que no ha sido solicitado conforme a la correspondiente demanda reconvencional.

Para resolver sobre esta denuncia, ha de partirse de constituir el núcleo de la oposición de los demandados comparecidos la procedencia de la suspensión del contrato, conforme al artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , suspensión que coincidiría con el período de rentas reclamado y que, por ello, motivaría que no se debiera renta alguna por los meses reclamados, a lo que se une el descuento en la renta del mes de enero de 2.007 de la indemnización reconocida a favor del demandante por su aseguradora.

Así pues, los demandados activan, por vía de defensa o excepción material, el carácter totalmente indebido de la renta.

Ante ello, la Juez de Primera Instancia opta por reconocer un efecto menor a esa oposición, cual es la simple reducción de la renta, en atención a la privación no total de la vivienda.

Con independencia de que tal decisión esté o no fundada, lo que se examinará junto con el fondo de los recursos, lo cierto es que la Juez concede menos de lo resistido por los demandados y en la misma línea argumental y jurídica que la expuesta por los mismos.

Podían, desde luego haber deducido reconvención y añadir en ella la petición de perjuicios si eran mayores que el importe de las rentas, pero la reducción de la renta cabe también por vía de excepción, en cuanto hecho excluyente del deber de pago.

Ni la Juez da más de lo pedido, sino menos, ni por causa distinta, sino por la misma, en cuanto la causa son los hechos jurídicamente sustanciados de la oposición.

Tampoco hay atisbo de indefensión, en cuanto el demandante, en el juicio, pudo contradecir, como así hizo, la efectividad de la suspensión y, con ella, de la reducción, solicitando, como ahora hace en su impugnación de la sentencia, la desestimación completa de la oposición.

La Sentencia que se alega no es estrictamente aplicable al caso, en cuanto está dictada en juicio de desahucio, que, por su carácter sumario, impide la discusión de cuestiones que no entren dentro de su estricto ámbito, lo que no ocurre en un proceso plenario como el presente.

QUINTO.- Para resolver el recurso y la impugnación, debemos partir de los siguientes hechos, que, en gran medida coinciden con los que la Juez de Primera Instancia expone, y que resultan de los documentos aportados y de la prueba practicada en el juicio, que ha podido ser examinada por esta Sala mediante el visionado de la grabación del mismo.

Así, partiendo de las fechas de inicio y fin del contrato que no son discutidas (desde el 5 de enero de 2.006 al 1 de marzo de 2.008) y de las condiciones pactadas, en materia de los vicios o defectos del inmueble arrendado, y de su reparación, resulta probado:

1º El apartamento alquilado es fruto de una segregación material, de modo que de una inicial vivienda de ochenta y dos metros cuadrados, se hicieron dos apartamentos, siendo uno de ellos, con una superficie aproximada de cuarenta metros cuadrados, el alquilado a los demandados.

2º Sea por consecuencia de la segregación, sea por su antigüedad, o sea por ambas causas, el sistema de fontanería del apartamento arrendado presentó desde un inicio, importantes deficiencias, de manera que las roturas eran frecuentes, ocasionando daños al apartamento y a elementos comunes del edificio, de forma que las reparaciones también eran frecuentes con el inevitable corte del suministro mientras se realizaban. Incluso, como se señala en la sentencia apelada, en ocasiones el agua rebosaba por los desagües de la cocina o del baño.

3º Al menos esas reparaciones se sucedieron en diciembre 2.006 - enero de 2.007, motivando el desalojo de la vivienda por veinte días (hecho éste admitido por las partes), habiendo también partes de asistencia por las aseguradoras con las que tenía concertado el seguro el arrendador en fechas 14 de noviembre, 14 y 19 de diciembre de 2.006 y 26 abril, 6 y 7 de septiembre, 18 de octubre, 3 y 26 de diciembre de 2.007 y 22 de enero de 2.008.

No consta sin embargo que, salvo en la primera ocasión, tuvieran los inquilinos que desalojar la vivienda de manera continuada o no esporádica.

SEXTO.- El contrato de arrendamiento, por su carácter sinalagmático, impone deberes a las dos partes contractuales, de manera que al mismo resultan aplicables los preceptos generales que rigen esa clase de obligaciones, y, en particular, el artículo 1.124 del Código Civil , al que expresamente se remite, por lo demás, el artículo 1.568 del Código Civil y 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En todo caso, por su carácter de contrato de tracto sucesivo, se producen ciertas modulaciones en el mismo. Y, en fin, por la necesidad de conjugar el cumplimiento de ciertos deberes del arrendador (singularmente, en materia de reparaciones) con la satisfacción del derecho del arrendatario, se dictan normas específicas para conseguir un adecuado equilibrio en las contraprestaciones (artículos 21, 22 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.558 del Código Civil).

De la distinta normativa que tan sucintamente se acaba de enunciar, podemos extraer estas consecuencias:

1º El deber de pago de la renta está directamente conectado con la posibilidad de uso de la cosa arrendada. Tanto el sinalagma genético (el que está en el origen de la obligación) como el funcional (el que marca el desenvolvimiento de la relación jurídica) imponen esta consecuencia. Por eso se ha sostenido que el inquilino no debe ninguna renta (o dicho de otro modo, puede suspender el pago) cuando no se ha producido la entrega de la cosa, cuando se ve privado totalmente del uso de la misma por causa que no le fuera imputable, o por perturbaciones por el arrendador que supongan tal privación total.

2º Correlativamente, si no hay privación total del uso, procede la reducción de la renta en proporción a la parte de la que no pueda disponer.

A la primera idea responde, entre otros preceptos que ahora no son del caso, el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; a la segunda, el artículo 1.558 del Código Civil .

Además de ello, y por aplicación de las normas generales, puede el contratante cumplidor afectado por el incumplimiento del contrato, solicitar la resolución, o ejercitar, en el supuesto de que existan vicios ocultos, las acciones edilicias (artículo 1.553 del Código Civil ).

SÉPTIMO.- En este caso, los demandados no ejercitan ni las acciones que derivan del saneamiento por vicios ocultos (que, por lo demás, conllevaría no la total exoneración sino la reducción del precio, según el artículo 1.553 , párrafo segundo), ni la resolutoria, ni la indemnizatoria por los daños y perjuicios.

Debe tenerse en cuenta que, en casos como el presente, se produce, ante un mismo hecho perjudicial para el inquilino, un concurso de normas y no de acciones, lo que tiene su reflejo en la determinación del objeto del proceso y, por ende, en la congruencia de la resolución judicial.

Como en la reciente Sentencia de 6 de abril de 2.011 de esta misma Sección exponíamos, "la invocación de normas jurídicas por el demandante, a través de los imprescindibles fundamentos de derecho que ha de exponer en su demanda, tiene, por ello, una importancia más relativa, en cuanto, de ordinario, no contribuyen de forma tan decisiva a acotar el objeto procesal. Esos fundamentos pueden variarse a lo largo del proceso, si con ello no se altera la causa petendi, y el Juez puede y debe, también con ese límite, seleccionar la norma que considere aplicable, conforme al principio iura novit curia (artículo 218.1, segundo párrafo de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). A tal respecto, y para discernir con mayor nitidez la funcionalidad de los fundamentos de derecho en la concreción del objeto, se suele distinguir entre el denominado concurso de acciones y concurso de leyes. Se produce el primero, cuando a través de diversas normas, unos mismos hechos llevan al mismo resultado jurídico. Existe, en cambio, concurso de normas o de leyes, cuando los mismos hechos, puestos bajo el supuesto de distintas normas, conceden un derecho distinto al demandante. Por eso, en el primer caso, no existe ninguna variación del objeto porque el demandante cambie de punto de vista jurídico, ni porque el Juez seleccione una u otra norma para su aplicación, mientras que en el concurso de leyes, ni el demandante puede cambiar la elección que hizo en su demanda, ni el Juez resolver conforme a norma distinta de la que seleccionó el demandante".

En este caso, lo único que puede plantearse y resolver este Tribunal, como antes lo hizo la Juez de Primera Instancia, es si los inquilinos obraron con arreglo a derecho al suspender el pago de la renta o si, no estando totalmente amparados por causa de suspensión, procede alguna reducción.

No pueden ser objeto de examen las cuestiones que requieren ser planteadas por demanda o por reconvención, que son todas aquellas cuestiones que, deducidas por los demandados, exijan una previa declaración judicial, por constituir, en sí mismas, el objeto de una pretensión. Así ocurre con la petición que se hace frente al arrendador para que la indemnización por éste recibida de su aseguradora, por el concepto de pérdida de rentas, sea atribuida a los propios demandados, y con la resolución contractual o con las referencias a los daños morales y perjuicios sufridos. En estos tres supuestos, la excepción no es suficiente, porque previamente a extraer sus efectos, se requiere pronunciamiento específico frente al demandante, y, aunque pudieran, en interpretación amplia, ser objeto de compensación judicial, previa la pertinente declaración, deberían los demandados haberla notificado cinco días antes de la vista, según exige el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que no hicieron, por lo que, en suma, no son cuestiones que puedan ser examinadas en este proceso.

OCTAVO.- Desde esa óptica, la resolución de la Juez, si bien con alguna corrección que luego se hará, es correcta.

La suspensión del pago de la renta viene vinculada a la inhabitabilidad del inmueble, término que, en el contexto del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el 1.558 del Código Civil, supone la imposibilidad absoluta de ocupar la vivienda, con el consiguiente desalojo de la misma.

Esa imposibilidad total de uso es la que explica, como antes se ha expuesto, la inexigibilidad de la renta, y en la solución legal es irrelevante que haya habido o no culpa del arrendador, pues se basa en la objetiva imposibilidad de uso.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un mínimo de duración de esa situación para que funde el derecho del inquilino (más de veinte días -artículo 21.2 ), pues por debajo de ese tiempo se considera que debe tolerar la obra de reparación sin más.

Por el contrario, si, pese a la incomodidad que pueda representar, el inquilino no ha de abandonar la vivienda, sino que puede usarla aunque no en su plenitud, la solución es la reducción.

NOVENO.- La carga de la prueba de la inhabitabilidad total y consiguiente desocupación corresponde al inquilino, pues si por ella demanda, será un hecho constitutivo, y si por ella se defiende frente a la reclamación de rentas, será un hecho enervante o excluyente.

En este caso, a salvo la deducción ya realizada en la demanda, del período de veinte días correspondientes a enero de 2.007, no hay prueba de la inhabitabilidad total y desalojo por tiempo superior a veinte días.

Lo que los apelantes exponen es la incomodidad grave que representa en un apartamento de cuarenta metros cuadrados la realización de obras, pero, siendo ello cierto, si no va acompañada de la necesidad objetiva del desalojo, no se reconoce por la Ley el derecho a la suspensión.

DÉCIMO.- Por el contrario, como establece la Juez, esa incomodidad representa una falta de uso de parte de la vivienda, en cuanto, al menos, no puede ser usada en toda su potencialidad.

Y por ello rebaja la renta a un tercio, lo que, contrariamente a lo que expone el demandante en su impugnación, ni es infundado ni es arbitrario, pues conjuga la importancia de las obras, su frecuencia, y la grave incomodidad que producen.

UNDÉCIMO.- Con lo expuesto, el recurso que por impugnación formula el demandante ha de ser desestimado, por cuanto se ha aplicado correctamente por la Juez la carga de la prueba (motivo primero), no existe incongruencia extra petita conforme a lo antes razonado (motivo segundo) y no existe error en la apreciación de la prueba (motivo tercero).

También se ha de desestimar la impugnación en los tres puntos concretos que contiene, relacionados con la reclamación por suministros de agua y energía eléctrica y por reposición de cocina.

En cuanto a esto último, en el inventario realizado junto con el contrato no se contiene la vitrocerámica y el horno que se reclaman. Ello indica que, aunque pudieran estar en el apartamento, no se consideraban incluidos en lo entregado, y cobra toda virtualidad la alegación de los demandados, de haber dispuesto su retirada por orden del propio arrendador, dado su mal estado.

En cuanto al suministro de agua, la confusión de la factura aportada es notable, al no referirse al apartamento alquilado, y esa confusión sólo es atribuible al arrendador que, pese a la segregación, mantiene un mismo contador de ese suministro para los dos apartamentos resultantes.

Y en cuanto a la factura por energía eléctrica, resulta que la misma se extiende hasta once días después de concluido el arrendamiento, de manera que no se puede saber con la necesaria certeza cuál fuera lo realmente gastado o consumido por los demandados.

DÉCIMOSEGUNDO.- De igual modo, procede desestimar el recurso de apelación de los demandados, salvo en cuanto a la aplicación de la fianza.

Ya se ha expuesto que la situación que acreditan únicamente da derecho a la reducción y no a la suspensión, de manera que, lo que califican como "incongruencia de la sentencia", no se da, no sólo porque no responda al concepto técnico de congruencia sino más bien a la propia fundamentación, sino porque no existe base probada para mantener la suspensión que postulan.

Sí procede aplicar la fianza a la cantidad reconocida. El mismo demandante en su demanda ya la aplica, y en ello están conformes, al menos a través del recurso de apelación, los demandados, de manera que la cantidad a satisfacer es la de 443,89 euros.

No puede, en fin, modificarse el pronunciamiento sobre costas en primera instancia, pues existe acogimiento parcial y no cabe apreciar temeridad procesal en la conducta del demandante, que se ha limitado a defender el que creía ser su derecho, sin incurrir en tesis notoriamente infundadas o insostenibles.

DÉCIMOTERCERO.- La estimación parcial del recurso de apelación de los demandados hace que, respecto al mismo, no se haga imposición de costas. La desestimación del que, por vía de impugnación, efectúa el demandante obliga a imponerle las costas causadas en su tramitación (artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que, estimando en parte los recursos de apelación interpuestos por Don Jose Enrique , Doña Juan Luis y Don Alfredo y desestimando el que, por vía de impugnación, formuló Don Sergio contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid en juicio verbal nº 756/08, revocamos parcialmente dicha sentencia, de forma que, estimando en parte la demanda formulada por Don Sergio , contra Don Jose Enrique , Doña Juan Luis y Don Alfredo , condenamos a los demandados a abonar, solidariamente, al demandante la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (443,89 euros), así como los intereses legales desde que se les notificó la demanda hasta la fecha de esta sentencia de apelación, y los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde esta última fecha hasta el completo pago del principal.

Mantenemos la no imposición de costas a ninguna de las partes en la primera instancia.

Imponemos al demandante apelante Don Sergio el pago de las costas ocasionadas por la interposición y tramitación de su recurso de apelación.

No hacemos imposición de las costas ocasionadas por la interposición y tramitación de los recursos de apelación de los demandados.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que e unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.