Sentencia Civil Nº 297/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 577/2008 de 27 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 577/2008

JUICIO ORDINARIO Nº 944/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 31 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 297/2009

Ilmos. Sres.

D./Dª. AMPARO RIERA FIOL

D./Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

D./Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 944/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona, a instancia de BUILDING URBANA, S.L., contra D/Dª. Luz ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por Building Urbana S.L, contra Luz , absolviendo a esta de las peticiones deducidas en su contra, declarando no haber lugar a la resolución contractual solicitada en demanda. Y ello con condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de abril de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por BUILDING URBANA S.L. contra DOÑA Luz absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, declarando no haber lugar a la resolución del contrato solicitada en la demanda, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de BUILDING URBANA S.L. interpone recurso de apelación por los siguientes motivos: 1) En relación a la desestimación de la demanda por la que declara no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por ninguno de los motivos alegados en la demanda: * Ni por la denegación de prórroga forzosa por haber dejado de estar destinada la vivienda arrendada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria; * Ni por la realización de obras inconsentidas por parte de la inquilina, habiendo realizado obras que han modificado la configuración de la vivienda y han debilitado la estructura de la misma; * Ni por el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento y por la realización dolosa de daños en la finca; 2) En relación con la condena en costas, en primer lugar, porque no está de acuerdo con la desestimación de la demanda, y en segundo término, porque en el momento de presentar la demanda existían claros indicios que llevaban a determinar que existían y existen las causas de resolución del contrato alegadas en la demanda, por lo que, aun en el caso de desestimar la demanda, si no se termina la existencia de temeridad, es posible la no condena en costas.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que:

1) Se resuelva el contrato de arrendamiento de la CALLE000 NUM000 - NUM001 , piso NUM002 ,de Barcelona, suscrito entre BUILDING URBANA S..L. y la demandada SRA. Luz por incumplimiento de las acciones resultantes del contrato de arrendamiento por las siguientes causas: a) por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas para la prórroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas de denegación de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 114-11º y concretamente la señalada en el artículo 62-3º de la L.A.U. de 1.964 ; b) por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas para la prórroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas de denegación de la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 114-11º y concretamente la señalada en el artículo 62-4º de la L.A.U. de 1.964 .; c) por haber llevado a cabo, sin consentimiento de la propiedad, obras que modifican la configuración de la vivienda y/o debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, según lo establecido en el artículo 114-7º de lA L.A.U. de 1.964 ; y d) por ocasionar la arrendataria dolosamente daños en la finca propiedad de la demandante según el artículo 114-7º de la L.A.U .

2) Se condene a la demandada a reintegrar a la demandante la finca objeto del proceso, con apercibimiento de desalojo en caso de no hacerlo voluntariamente.

3) Condene en costas a la demandada por temeridad y mala fe procesal tanto de la primera instancia como de la apelación en el caso de oponerse a esta última.

4) Subsidiariamente, para el improbable caso de no considerar la acción de resolución del contrato, estime el recurso de apelación en el sentido de dejar sin efecto la condena en costas de la primera instancia.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Debemos partir de los hechos que resultan probados, a la vista de la prueba practicada en autos, documental, interrogatorio de las partes, testifical y pericial, que son los que a continuación se relacionan:

1) En fecha 30 de junio de 1.984, DOÑA Luz y DON Ovidio , en su calidad de Administrador, suscriben un contrato de arrendamiento sobre el piso NUM002 de la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Barcelona.

2) En fecha 27 de junio de 1.996, BUILDING URBANA S.L. adquiere el edificio de la CALLE000 , número NUM000 - NUM001 , de Barcelona.

3) En fecha 10 de noviembre de 1.999, DOÑA Luz se dirige mediante fax a BUILDING URBANA S.L. solicitando un cambio de ubicación de una ventana y comunicando la existencia de goteras en la vivienda (documento 3 de la contestación, al folio 140).

4) El día 22 de octubre de 2.001, la demandada por medio de su Letrado, comunica a BUILDING URBANA S.L. por medio de un fax su oposición a cualquier cambio de ubicación del inodoro que se halla en la terraza de la vivienda, y que las humedades y filtraciones que se han generado al piso inferior deben ser reparadas por la propiedad a su costa (documento 4 de la demanda, al folio 55 y documento 4 de la contestación al folio 142).

5) En fecha 23 de octubre de 2.001, BUILDING URBANA S.L. remite un burofax requiriendo a DOÑA Luz para que en el plazo de 15 días solucione el problema de su desagüe particular del piso NUM002 (documento 3 de la demanda, al folio 52).

6) En fecha 24 de octubre de 2.001, DOÑA Luz presenta una denuncia ante el Juzgado de Guardia de Barcelona alegando que la Administradora de la propiedad ha cerrado la llave de paso del terrado por unas filtraciones en la habitación del piso inferior, que proceden según manifestaciones del vecino del piso NUM003 - NUM004 , de la ducha (documento 6 de la contestación, al folio 144).

7) El día 31 de octubre de 2.001, en respuesta al burofax de fecha 23 de octubre de 2.001 remitido por BUILDING URBANA S.L., DOÑA Luz comunica que está dispuesta a asumir las obras de reparación (documento 7 de la contestación, al folio 146).

8) El día 16 de noviembre de 2.001, BUILDING URBANA S.L. remite un burofax a DOÑA Luz en el que solicita día y hora para poder acceder a su piso para comprobar la reparación del desagüe (documento 7 de la demanda, al folio 60).

9) El día 14 de diciembre de 2.001, LAMPISTERÍA CEGAMA expide factura de 6.000 pesetas por "trabajos efectuados en el escape de agua, en plato ducha y fregadera y tapar agujero con cemento" (documento 10 de la demanda, al folio 149).

10) En fecha 13 de noviembre de 2.006, DOÑA Luz remite a BUILDING URBANA S.L. una carta por la que comunica que su vivienda está llena de goteras que provienen del terrado (documento 11 de la contestación al folio 150).

11) En respuesta al anterior, por carta de 16 de noviembre de 2.006, BUILDING URBANA S.L. solicita día y hora para entrar en el piso con un técnico para comprobar las humedades y poderlas localizar y para comprobar las filtraciones (documento 12 de la contestación, al folio 151).

12) Contesta DOÑA Luz y propone el día 24 de noviembre de 2.006 a las 17 horas (documento 8 de la demanda, al folio 61).

13) Se confirma la visita por BUILDING URBANA S.L. (documento 13 de la contestación a la demanda, al folio 152).

14) Ese día DOÑA Luz no permite la entrada en su vivienda por ir la Administradora acompañada de una persona encargada del mantenimiento de la finca (documento 9 de la demanda, al folio 62).

15) En fecha 12 de marzo de 2.007, DOÑA Luz , mediante correo electrónico, pide la visita de un técnico para que diagnostique el estado de las goteras (documento 10 de la demanda, al folio 63).

16) En fecha 13 de marzo de 2.007, DOÑA Luz , mediante correo electrónico, pide la visita de un técnico para que compruebe las goteras (documento 14 de la contestación, al folio 154).

17) El día 23 de marzo de 2.007, DOÑA Luz , mediante correo electrónico, reitera la visita de un técnico para que compruebe las goteras (documento 11 de la demanda, al folio 64).

18) El día 30 de marzo de 2.007, DOÑA Luz , mediante correo electrónico, requiere la visita de un técnico para que compruebe las goteras (documento 12 de la demanda, al folio 65).

19) Reitera dicha solicitud por correo electrónico de fechas 13 de abril de 2.007 (documento 13 de la demanda al folio 66).

20) En respuesta a lo anterior, por correo electrónico, BUILDING URBANA S.L. comunica que el día 20 de abril de 2.007 pasará por el piso la Administradora con los operarios oportunos para revisar las filtraciones de agua (documento 14 de la demanda al folio 67).

21) El día 11 de junio de 2.007 (documento 21 de la demanda al folio 74) BUILDING URBANA S.L. requiere a la arrendataria para que el día 15 de junio de 2.007 permita la entrada a la vivienda a la Administradora y a los técnicos al objeto de evaluar los daños. Este Burofax no es entregado, se deja aviso sin que se pase a recoger.

Personada la Administradora con un Arquitecto Técnico, un Detective Privado y el operario de mantenimiento, la arrendataria se halla ausente. Folio 85.

22) El día 18 de junio de 2.007 (documento 22 de la demanda al folio 76) BUILDING URBANA S.L. requiere a la arrendataria para que el día 22 de junio de 2.007 permita la entrada a la vivienda a la Administradora y a los técnicos al objeto de evaluar los daños. Este Burofax no es entregado y se deja aviso.

Personada la Administradora con un Arquitecto Técnico, un Detective Privado y el operario de mantenimiento, la arrendataria se hallaba ausente. Folio 86.

23) Los desagües de las instalaciones de la ducha de la vivienda y del WC del piso quinto están conectados a un bajante pluvial ubicado en la zona de la fachada de la finca.

La conexión de estos desagües con el bajante es defectuosa, de forma que parte de las aguas que circulan por dichos desagües vierten fuera del mencionado bajante afectando con filtraciones y humedades el piso NUM003 - NUM004 del inmueble. Pericial Judicial, al folio 590, y periciales emitidas por DON Fidel y DON Iván .

24) El tabique que separaba el recibidor del salón fue suprimido con anterioridad a la concesión de la cédula de habitabilidad en fecha 30 de abril de 1.985. Pericial emitida por DON Nicolas , documento 56 de la contestación, al folio 197.

25) El consumo de electricidad en la vivienda arrendada, desde julio de 2.002 a septiembre de 2.007, en facturas bimensuales, es de 15, 100, 52, 541, 361, 237, 58, 277, 265, 302, 369, 297, 130, 236, 197, 250, 310, 376, 15, 142, 195, 400, 298, 215, 71, 128, 167, 276, 489, 0, 247 y 268 kilowatios hora (Documento 31 de la contestación al folio 172).

26) El consumo de teléfono en los meses de noviembre de 2006 a octubre de 2.007 en facturas bimensuales asciende a 37,65 euros, 47,19 euros, 40,49 euros, 40,27 euros, 42,48 euros, 39,88 euros y 47,78 euros.

27) El WC no funciona por no estar conectado el latiguillo de entrada del agua. Pericial Judicial.

28) La vivienda no tiene lavadora, cuando menos desde 13 de febrero de 2.007.

TERCERO.- El primer motivo de recurso contra la sentencia de primera instancia se refiere a la denegación de prórroga forzosa por haber dejado de estar destinada la vivienda arrendada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria (en ejercicio de la acción contemplada en los artículos 114-11ª de la L.A.U. de 1.964 , con relación a lo dispuesto en el artículo 62 del mismo texto legal) 27 y siguientes de la L.A.U. de 1.994 .

Alega la parte apelante que de la prueba practicada, queda más que evidenciado que la arrendataria no reside de forma permanente en la vivienda objeto de autos pues existen signos inequívocos que acreditan la desocupación al ser incompatibles dentro de un normal orden de cosas, con el disfrute de la vivienda por el inquilino.

Es doctrina comúnmente admitida (Sentencia de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de septiembre de 2.002 ) que la ocupación exige que la vivienda arrendada constituya el hogar del inquilino, como centro en el que satisface las necesidades cotidianas de la vida, con carácter continuado, permanente, normal, así como existe una equivalencia entre desocupación y uso esporádico de la vivienda (sentencias de esta misma sección cuarta de fechas 27 de noviembre de 2.003 rollo de apelación 1150/2.002 y de 20 de junio de 2.007 recurso 748/2.006 .

En el presente caso, la testigo DOÑA Modesta manifestó en el acto de la vista que residió en el piso NUM003 NUM004 desde enero de 2.005 hasta el mes de octubre de 2.007, fecha en la que se cambió al tercero segunda por los problemas de humedad; indicó que habló dos veces con la vecina porque le caía agua y que le dijo que era un problema de la finca. Afirmó que coincidía que caía agua en su vivienda cuando la vecina del quinto piso tiraba de la cadena del retrete o se duchaba, una vez al mes aproximadamente. Terminó indicando que no oía actividad diaria en esa casa, ni música ni nada por el estilo, y que no le constaba si vivía o no ella la vecina, que no lo sabía.

Asimismo, de la prueba pericial judicial practicada en autos se desprende que el inodoro no funciona por no estar conectado el latiguillo de entrada del agua, y que la vivienda carece de lavadora, cuando menos desde 13 de febrero de 2.007, habiendo manifestado la demandada que las piezas pequeñas las lavo a mano y que el resto de ropa la lleva a lavar a casa de su madre.

En efecto, no le falta razón a la parte apelante cuando indica que la ausencia de conexión de agua en el inodoro, al haber indicado el perito judicial que cuando visitó la vivienda no estaba conectado el latiguillo de entrada del agua del WC, es un elemento imprescindible para la vida cotidiana, y que no es habitual actualmente carecer de lavadora automática.

Ahora bien, en el presente caso, entendemos que tales elementos no son suficientes para llegar a la conclusión de que la demandada no hace un uso habitual de la vivienda arrendada.

En casos como el que nos ocupa, este tribunal da especial relevancia a los consumos de agua, gas y electricidad, datos objetivos, en cuanto nos permiten aproximarnos con más seguridad a la realidad sobre la que hemos de aplicar la norma.

En el presente caso, no ha quedado acreditado el consumo de agua, pues se paga un canon fijo ni el consumo de gas porque en la vivienda arrendada no existe conexión de gas ciudad sino gas butano.

Pero existe un consumo regular y constante de electricidad y de teléfono.

Por tanto, la ausencia de conexión de la cisterna en el servicio puede solventarse, teniendo en cuenta que la arrendataria trabaja fuera de casa y que sus padres residen a 100 metros de la vivienda arrendada, como efectuó el perito judicial, echando un cubo de agua; en el mismo sentido, puede sobrellevarse la ausencia de lavadora y de lavavajillas al tratarse de una sola persona.

En cuanto a la declaración de la testigo DOÑA Modesta , la misma no se estima suficiente para dar por acreditado que la demandada sólo usa el servicio o la ducha una vez al mes.

La referida inquilina ha residido en el piso inferior de 2.005 a 2.007 siendo que el problema se remonta al año 2.001 y tratándose de una persona sola y con unos padres muy mayores, que cuentan con 82 y 88 años de edad, y que como ya hemos dicho, residen muy cerca de la vivienda arrendada, a los que la arrendataria visita casi a diario, es verosímil que la demandada lave la ropa o se duche en casa de sus padres.

Conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las dificultades que normalmente entraña la prueba de la desocupación, no pueden excusar el deber que incumbe a quien ejercita la acción resolutoria de justificar el hecho constitutivo de su pretensión a través de aquellos datos y circunstancias que exterioricen o permitan deducir sin lugar a dudas la desocupación o cierre durante más de seis meses en el transcurso de un año.

Por tanto, incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue.

Y en el presente caso, si bien existen indicios que apuntan a que la arrendataria no reside de forma habitual en la vivienda arrendada, existen otros indicios que revelan un uso de la misma.

Ello unido a las circunstancias que concurren en el presente caso, como son, que la ocupante de la vivienda reside sola, que trabaja, que pasa la mayor parte del día fuera de casa, que sus padres, muy mayores, viven en la CALLE001 , número NUM005 , NUM004 - NUM004 , escasamente a 100 metros de la vivienda arrendada, por todo ello, entendemos que, en el caso de autos, no podemos estimar suficientemente probada la concurrencia de la pretendida causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, por lo que procede, en definitiva, la desestimación de este primer motivo de recurso.

CUARTO.- Como segundo motivo de recurso, la parte apelante alega el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento y la realización dolosamente de daños en la finca, en ejercicio de la acción contemplada en el artículo 114-7º de la L.A.U. de 1.964 .

Alega que estamos ante un claro incumplimiento rebelde y obstativo, pues la inquilina ha incumplido reiteradamente la obligación del pacto 21 del contrato de arrendamiento de permitir el acceso a la vivienda al propietario, al administrador y a los operarios industriales mandados por cualquiera de ambos para realizar las reparaciones precisas, impidiendo su acceso a la vivienda.

Entre las causas del artículo 114 del Texto Refundido no se encuentra la posibilidad de resolución, por impedir el arrendatario la entrada al arrendador para comprobar la situación del piso o para arreglar las filtraciones del piso inferior.

Los motivos del precepto indicado son numerus clausus, con independencia de que se hayan fijado otras cláusulas en el contrato.

Tal causa de resolución debe articularse a través de la prevista en el artículo 114-7º de la L.A.U . por causar daños dolosos, derivados de una actuación dolosa del arrendatario que omite deberes de conservación y cuidado e impide la entrada de operarios para realizar las reparaciones (en este sentido, cabe citar las sentencias de la A.P. de Las Palmas, Sección 4ª, 479/2.001, de 5 de julio, y de la A.P. de Madrid, Sección 10ª, 740/2005, de 22 de noviembre ).

Ahora bien, en el presente caso, en el primer burofax que BUILDING URBANA S.L. remitió a DOÑA Luz el día 23 de octubre de 2.001, no la requería para que dejara entrar en la vivienda a realizar reparaciones sino para que en el plazo de 15 días solucionara el problema de su desagüe particular del piso NUM002 (documento 3 de la demanda, al folio 52).

DOÑA Luz , el día 31 de octubre de 2.001, en respuesta al anterior burofax, comunicó a BUILDING URBANA S.L., estaba dispuesta a asumir las obras de reparación (documento 7 de la contestación, al folio 146).

El día 16 de noviembre de 2.001, BUILDING URBANA S.L. remitió un segundo burofax a DOÑA Luz en el que solicitaba día y hora para poder acceder a su piso, pero no para comprobar las reparaciones que debía realizar la propiedad en el mismo para solucionar las filtraciones que se causaban en el piso inferior, sino para comprobar si la arrendataria había reparado el desagüe (documento 7 de la demanda, al folio 60).

No consta si se llegó a materializar la visita o si la inquilina no permitió la entrada en el piso, pero DOÑA Luz ha aportado una factura de fecha 14 de diciembre de 2.001, de LAMPISTERÍA CEGAMA, por importe de 6.000 pesetas, por "trabajos efectuados en el escape de agua, en plato ducha y fregadera y tapar agujero con cemento" (documento 10 de la demanda, al folio 149), que no sabemos si, al menos provisionalmente, solventaron en algo el problema, por cuanto, a partir de aquí, hay cinco años de silencio y no consta si el piso NUM003 NUM004 fue ocupado, pues la testigo DOÑA Modesta manifestó en el acto de la vista que entró a residir en el piso NUM003 NUM004 en el mes de enero del 2.005.

Tras estos cinco años de silencio por ambas partes, en fecha 13 de noviembre de 2.006, DOÑA Luz remite a BUILDING URBANA S.L. una carta por la que comunica que su vivienda está llena de goteras que provienen del terrado (documento 11 de la contestación al folio 150).

En respuesta al anterior, por carta de 16 de noviembre de 2.006, BUILDING URBANA S.L. solicita día y hora para entrar en el piso con un técnico para comprobar las humedades y poderlas localizar y para comprobar las filtraciones (documento 12 de la contestación, al folio 151).

Contesta DOÑA Luz y propone el día 24 de noviembre de 2.006 a las 17 horas (documento 8 de la demanda, al folio 61).

Se confirma la visita por BUILDING URBANA S.L. (documento 13 de la contestación a la demanda, al folio 152), y ese día DOÑA Luz no permitió la entrada en su vivienda por ir la Administradora acompañada de una persona encargada del mantenimiento de la finca (documento 9 de la demanda, al folio 62).

A continuación, DOÑA Luz , envió cinco correos electrónicos, solicitando la visita de un técnico para que diagnostique el estado de las goteras.

En respuesta a los anteriores, por correo electrónico, BUILDING URBANA S.L. comunicó que el día 20 de abril de 2.007 pasaría por el piso la Administradora con los operarios oportunos para revisar las filtraciones de agua (documento 14 de la demanda al folio 67).

No consta tampoco qué pasó este día, si la demandante no se personó en la vivienda o si la arrendataria no permitió la entrada en la misma.

Los días 11 de junio de 2.007 y 18 de junio de 2.007 BUILDING URBANA S.L requiere a la arrendataria para que los días 15 de junio de 2.007 y 22 de junio de 2.007, respectivamente, permita la entrada a la vivienda a la Administradora y a los técnicos al objeto de evaluar los daños pero ambos burofaxes no fueron entregados a la inquilina.

Por tanto, entendemos que no ha quedado acreditada una actuación dolosa de la demandada.

Solo ha quedado debidamente acreditado que, tras ser confirmada la visita de la administradora el día 24 de noviembre de 2.006, acudió a la vivienda de la demandada con un operario y que la demandada les negó la entrada, respecto de otras dos ocasiones (burofax de 16 de noviembre de 2.001 y 20 de abril de 2.007) no tenemos constancia si estas visitas realmente llegaron a producirse, y en cuanto a las dos últimas visitas, 15 de junio de 2.007 y 22 de junio de 2.007, los burofaxes no constan entregados.

Además, tampoco ha existido un actitud pasiva de la arrendataria pues ésta denegó la entrada de la administradora de la demandante el día 24 de noviembre de 2.006 por cuanto ésta acudió a la vivienda de la demandada con un operario, pero, al mismo tiempo, requirió en numerosas ocasiones la presencia de un técnico para comprobar las humedades y goteras en su vivienda, lo que no fue atendido por la propiedad hasta los dos últimas visitas en las que no se pudo acceder a la vivienda por hallarse la inquilina ausente pero respecto de las cuales no existe constancia de que la arrendataria tuviera conocimiento de que la propiedad iba a personarse en la vivienda con el técnico que ella había solicitado.

Por tanto, la actitud de la arrendataria no podemos concluir que constituya una auténtica conducta dolosa por parte de la arrendataria por impedir al arrendador la realización de un derecho-deber (realizar las reparaciones necesarias) por lo que, en base a lo anterior, debemos desestimar este segundo motivo de recurso.

QUINTO.- Como tercera causa de denegación de la prórroga forzosa alega la parte apelante la realización de obras inconsentidas por parte de la arrendataria que han modificado la configuración de la vivienda y han debilitado la estructura de la misma, en ejercicio de la acción contemplada en el artículo 114.7º de la L.A.U. de 1.964 .

Sin embargo, de la prueba pericial emitida por DON Nicolas , a propuesta de la parte demandada, documento 56 de la contestación, al folio 197, se infiere que el tabique que separaba el recibidor del salón fue suprimido con anterioridad a la concesión de la cédula de habitabilidad en fecha 30 de abril de 1.985.

En consecuencia, procede desestimar este tercer motivo de recurso.

SEXTO.- Finalmente, la parte demandante impugna la sentencia de primera instancia en cuanto a la imposición de costas de la primera instancia, atendida la existencia de dudas de hecho.

El artículo 394 de la L.E.C . dispone que "en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares".

Ciertamente, en el presente caso está justificado el hacer uso de la facultad excepcional de no imposición de costas reconocida en el propio artículo 394 de la LEC , dada la existencia de dudas de hecho al supuesto enjuiciado, que podían justificar inicialmente la presentación de la demanda, por lo que consideramos debemos estimar este último motivo de recurso y revocar en este extremo la sentencia apelada.

SÉPTIMO.- En cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, conforme al artículo 398 de la L.E.C . estimando parcialmente el recurso, no procede hacer expresa imposición.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de BUILDING URBANA S.L. contra la sentencia dictada en fecha 9 de abril de 2.008, por el Juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona , en autos de procedimiento ordinario número 944/2.007, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución en el único sentido de no hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia, dejando inalterables los restantes pronunciamientos contenidos en la misma.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas procesales devengadas en esta instancia.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.