Sentencia CIVIL Nº 297/2022, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 162/2022 de 18 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00297/2022

Este tribunal compuesto por los señores magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 297/2.022

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTE:

DON JAVIER GARCÍA ENCINAR

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO DUEÑAS CAMPO

DON JESÚS MARTÍNEZ PURAS

En la ciudad de Ávila, a dieciocho del mes de octubre del año dos mil veintidós.

Vistos ante esta ilustrísima audiencia provincial en grado de apelación los autos de procedimiento civil verbal sobre acción de desahucio registrados con el número 11/2.020, seguidos en el juzgado de primera instancia número tres de Ávila, recurso de apelación número 162/2.022, entre partes, de una como apelante Dª. Lourdes representada por la procuradora Dª. María de los Ángeles Galán Jara y dirigida por el letrado D. Sergio Pérez Martínez y de otra como apelada la sociedad Buildingcenter S.A.U. representada por la procuradora Dª. María Jesús Gómez Molins y defendida por el letrado D. Antonio Pedraza Gómez.

Actúa como ponente el Iltmo. Sr. D. Antonio Dueñas Campo.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el juzgado de primera instancia número tres de Ávila se dictó sentencia de fecha veinticinco del mes de febrero del año 2.022, cuya parte dispositiva dice: 'Fallo: Que, estimando íntegramente la demanda presentada por la entidad Buildingcenter S.A.U. contra Dña. Lourdes, debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento firmado por las partes el uno de diciembre de 2.016, sobre la vivienda sita en Navaluenga (Ávila), CALLE000 número NUM000, por expiración del plazo contractualmente pactado y su prórroga, condenado a la demandada a que desaloje el inmueble, dejándolo vacuo, expedito y a disposición de la arrendadora, con apercibimiento de ser lanzada si así no lo llevara a efecto. Asimismo, condeno a la demandada al abono de las rentas que se devenguen hasta el total desalojo del inmueble y todo ello con imposición de las costas de la presente instancia'.

SEGUNDO.-Contra la mencionada resolución interpuso la parte demandada Dª. Lourdes recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en los artículos 458 y siguientes de la ley de enjuiciamiento civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni practicado prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone el presente recurso de apelación por la parte demandada Dª. Lourdes frente a la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número tres de Ávila en el juicio verbal civil sobre acción de desahucio por expiración del plazo contractual registrado con el número 11/2.020 de fecha veinticinco del mes de febrero del año 2.022 por la cual:

A.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las dos partes procesales con fecha de uno del mes de diciembre del año 2.016 y que tenía por objeto la vivienda sita en el número NUM000 de la CALLE000 del término municipal de Navaluenga (Ávila) por expiración del plazo contractual y sus sucesivas prorrogas.

B.- Se condena a la parte demandada Dª. Lourdes a que desaloje el citado inmueble, dejándolo vacío, expedito y a disposición de la parte actora y arrendadora la sociedad mercantil Buildingcenter S.A.U con apercibimiento de lanzamiento si así no lo llevara a efecto.

C.- Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la rentas adeudada y que se devengaran hasta el total desalojo del inmueble.

D.- Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales de la primera instancia causadas a la parte actora.

SEGUNDO.- Son hechos no controvertidos o probados los siguientes:

A.- Con fecha de uno del mes de diciembre del año 2.016 se celebró un contrato de arrendamiento urbano de vivienda siendo parte arrendadora la sociedad mercantil actora y apelada Buildingcenter S.A.U. y parte arrendataria la parte demandada y apelante Dª. Lourdes, el cual tenía por objeto la vivienda unifamiliar sita en el número NUM000 de la CALLE000 en el término municipal de Navaluenga (Ávila).

B.- El plazo de duración pactado del contrato era el de un año empezando a contar desde el día uno del mes de diciembre al año 2.016.

Además se pactaba que el contrato se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpliese una duración total de tres años, esto es, hasta el día treinta del mes de noviembre del año 2.019.

También se pactaba que, llegado el plazo máximo de tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría durante un año más según lo previsto en el artículo décimo de la ley 29/1.994 de arrendamientos urbanos reformada por la ley 4/2.003 de cuatro del mes de junio.

C.- Con fecha de cinco del mes de septiembre del año 2.019 la sociedad mercantil arrendataria Buildingcenter S.A.U. remitió un burofax a la parte arrendataria Dª. Lourdes a su domicilio sito en el número NUM000 de la CALLE000 del término municipal de Navaluenga (Ávila), el cual no fue recepcionado por esta última, comunicando su voluntad de no renovarlo.

D.- Con fecha de site del mes de enero del año 2.020 la parte actora y arrendataria la sociedad mercantil Buildingcenter S.A.U. presentó demanda ante el decanato de los juzgado de primera instancia de Ávila frente a la parte demandada y arrendataria Dª. Lourdes por expiración del plazo contractual.

TERCERO.- El presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y arrendataria Dª. Lourdes se basa o se fundamenta:

A.- Existencia de tácita reanudación del contrato de arrendamiento urbano de la vivienda al no haber recepcionado la parte arrendataria ya citada el burofax remitido por la parte arrendadora varias veces mencionada de fecha cinco del mes de septiembre del año 2.019 comunicando su voluntad de no renovarlo.

B.- Existencia de tácita reanudación del contrato de arrendamiento urbano de la vivienda al haber seguido pagando hasta la actualidad la renta mensual la parte arrendataria a la parte arrendadora y al haber recepcionado el pago de las rentas mensuales la parte arrendadora sin protesta alguna.

CUARTO.-El instituto de la tácita reconducción supone según la doctrina más extendida un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa cuya justificación y esencia descansa en el consentimiento presunto de ambas partes que se infiere ante todo del hecho de la aquiescencia de ambos contratantes en la continuación del disfrute en este caso de una finca urbana y en concreto de una vivienda siendo también la doctrina más generalizada máxime en estimar que no se trata de la continuación o prórroga del contrato sino de uno nuevo sobre la misma cosa, dado que el precepto sustantivo que establece esta situación emplea el término de 'reconducción' que equivale a volver a arrendar de nuevo; aunque el requerimiento constituye el elemento negativo necesario para que el arrendamiento no esté sujeto a la tácita reconducción supuesta la permanencia de cualquier arrendatario en el disfrute de la finca, no puede olvidarse que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.565 del código civil, en principio, los arrendamientos concluyen el día prefijado sin necesidad de requerimiento, lo que tanto quiere decir, puesto que el código no establece reserva alguna a favor de la tácita reconducción y que la norma general es la conclusión del contrato sin otro requisito que el transcurso del tiempo establecido en el contrato, por lo que la tácita reconducción constituye dentro del régimen de conclusión por el simple transcurso del plazo una verdadera excepción que requiere no sólo que la parte arrendataria continúe durante más de quince días en el disfrute de la cosa sino también el concurso elevado a la categoría de condición que ello se produzca con la aquiescencia de la parte arrendadora, sin que sea legítimo poner el acento en la permanencia y restringir el efecto de la no aquiescencia, de tal forma que, aunque ésta pueda actuar presuntivamente y se induzca incluso de la falta de exteriorización de voluntad contraria a la permanencia del arrendatario, ello no quiere decir que en los supuestos en que conste positivamente esta falta de consentimiento el efecto no haya de actuar negativamente en la tácita reconducción aun cuando se produzca el efecto de la permanencia superior al plazo de los quince días.

Así, pues, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1.566 del código civil, los requisitos, para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres:

A.- Que, al terminar el contrato, permanezca la parte arrendataria quince días disfrutando de la cosa arrendada.

B.- Que el disfrute por la parte arrendataria, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia de la parte arrendadora, entendiéndose destruido el consentimiento de la parte arrendadora por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento.

C.- Que no haya precedido requerimiento.

En este sentido, la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha veintiséis del mes de septiembre del año 2.018 afirma que 'la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.566 del código civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1.566 del código civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ('si, al terminar el contrato', dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir, salvo casos especiales, con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1.581 del código civil, al que se remite a estos efectos el artículo1.566, se desprende la duración a que ha de referirse la 'reconducción', pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ('se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario').'

Más recientemente la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha treinta y uno del mes de marzo del año 2.021 afirma que '7.- La tácita reconducción del artículo 1.566 del código civil: su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el artículo 1.566 del código civil que: 'Si, al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento'.

A su vez, el artículo 1.581 del código civil, al que se remite el anterior, prescribe: 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término'.

Como hemos declarado en la sentencia 530/2.018 de veintiséis del mes de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto 'da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes'. Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2.018 de veintiséis del mes de septiembre precisamos que: 'se entiende que el citado artículo 1.566 del código civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ('si, al terminar el contrato', dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración, que lógicamente no ha de coincidir, salvo casos especiales, con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito'.

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración 'sin necesidad de requerimiento especial' ( artículo 1.581 apartado segundo del código civil). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( artículo 1.261 del código civil). Por ser un contrato nuevo, se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumó), sino el establecido supletoriamente por el código en virtud de la remisión que el artículo 1.566 del código civil hace al artículo 1.581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2.013 de cinco del mes de diciembre: 'La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o, como es el caso presente, que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo [...].

Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: artículo 1.567 del código civil) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1.581 del código civil)'.

En definitiva, según doctrina reiterada desde las sentencias del tribunal supremo de diecisiete del mes de noviembre del año 1.989 y seis del mes de febrero del año 1.934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar la parte arrendadora aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula la parte arrendadora demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

QUINTO.-Entrando a conocer sobre la primera causa o el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y arrendataria Dª. Lourdes relativa a la existencia de tácita reconducción del contrato de arrendamiento urbano de la vivienda al no haber recepcionado la citada parte demandada y arrendataria el varias veces mencionado burofax remitido con fecha de cinco del mes de septiembre del año 2.019, comunicando su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, hay que señalar que en cuanto al tercer requisito mencionado en el fundamento de derecho anterior para la existencia de tácita reconducción, esto es, que no haya precedido requerimiento, no obstante la indiscutida naturaleza recepticia del requerimiento a la parte arrendataria, según es doctrina constante y reiterada, resulta de lo actuado que la parte actora la sociedad mercantil Buildingcenter S.A.U. por medio de la también sociedad mercantil Logalty Servicios de Tercero de Confianza S.L. remitió con fecha de cinco del mes de septiembre del año 2.019 un burofax al domicilio de la parte demandada Dª. Lourdes sito en el número NUM000 de la CALLE000 del término municipal de Navaluenga (Ávila), manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento a partir del día uno del mes de diciembre del año 2.019 y, si el burofax remitido por medio de una sociedad mercantil no ha sido recogido por su destinataria por causas dependientes de su voluntad, a pesar de que se le ha dejado el correspondiente aviso, la pasividad de la parte demandada y apelante en ningún caso puede perjudicar el derecho de la parte demandante y apelada, por ser doctrina constitucional reiterada ( sentencias del tribunal constitucional 82/2.000 de veintisiete del mes de marzo, 145/2.000, de veintinueve del mes de mayo y 6/2.003, de veinte del mes de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada y arrendataria Dª. Lourdes no recogiera la comunicación remitida por la parte actora y arrendadora la sociedad mercantil Buildingcenter S.A.U. por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite del requerimiento previo del arrendador hasta el extremo de que ni siquiera se ha alegado ninguna causa que la haya impedido recoger el burofax (en este sentido sentencia de la sección primera de la audiencia provincial de Pontevedra de diez del mes de diciembre del año 2.021).

En igual sentido la sentencia de la sección cuarta de la audiencia provincial de Barcelona de fecha once del mes de marzo del año 2.021 afirma que 'ahora bien, el requerimiento fue remitido y se dirigió a la dirección correcta.

Por tanto, como dijimos en las sentencias dictadas por esta misma sección cuarta, en fechas veintiséis del mes de mayo del año 2.011, catorce del mes de noviembre del año 2.008, siete del mes de noviembre del año 2.007 y en la de veinte del mes de octubre del año 2.005, 'no se viola lo dispuesto en el artículo 65 de la anterior ley de arrendamientos urbanos, por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento, por causas a él imputables, y ello es lo que aquí aconteció, como indicó el juez, dado que documentalmente consta la imposición del burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, quien no se personó en la oficina a recogerlo; siendo ello así y no contradicho lo anterior, por ningún otro medio de prueba, es más, como se expone en la oposición, se debe presumir la corrección en el funcionamiento del servicio, ha de rechazarse el primer motivo de impugnación, no sin añadir que no deja de ser una mera afirmación huérfana de prueba el que se ponga lo mismo por Correos cuando la casa está cerrada y en tal caso incluso puede dejarse también aviso'.

Del mismo modo la sentencia de la citada sección cuarta de la audiencia provincial de Barcelona de fecha veintisiete del mes de junio del año 2.019 afirma que 'en contra de lo que alega el apelante, debe entenderse cumplido por el actor-arrendador el presupuesto de la comunicación con un mes de antelación a aquella fecha de su voluntad de no renovar el contrato. Y ello a través de los dos burofaxes que envió al demandado, los cuales no fueron recibidos, efectivamente, por el destinatario, pero no porque fuesen enviados a un domicilio erróneo o porque el demandado fuese desconocido en él, sino porque no los recogió de la oficina de Correos, tras serle dejados sendos avisos. En concreto, consta un primer intento de entrega del burofax de uno del mes de marzo del año 2.017 ya en fecha dos del mes de marzo del año 2.017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso', y también un segundo intento en fecha cuatro del mes de marzo del año 2.017, pero en el acuse consta 'Ha resultado: No entregado por sobrante (no retirado en oficina); en cuanto al burofax de doce del mes de abril del año 2.017, consta en el acuse 'Ha resultado: No entregado, dejado aviso'.

Finalmente la sentencia de la sección tercera de la audiencia provincial de Baleares de fecha uno del mes de julio del año 2.021 afirma que 'el documento número cinco es un telegrama remitido al demandado en la dirección de la vivienda de autos del que no consta resultado alguno de su envío. Pero el documento número seis es un burofax fechado el diecisiete del mes de diciembre del año 2.019, a la misma dirección, del que se desprende inequívocamente la decisión de la actora- arrendadora de poner fin al arriendo. Respecto de la recepción del burofax, es incontrovertido que efectivamente no llegó a su destinatario. Ahora bien, se estima acreditado (por documentos expedidos por Correos cuya autenticidad no ha sido impugnada) que la arrendadora lo dirigió correctamente al domicilio del demandado y que el encargado de su entrega, al no hallar a nadie que pudiera recibirlo, dejó aviso para que el destinatario lo recogiera en las dependencias de Correos. Al haber optado el apelante por no hacerlo, se entiende que adoptó una actitud pasiva y obstructiva de la comunicación que no puede surtir el efecto de privar a la adversa de su facultad de resolver el contrato de arrendamiento.

Este criterio es el seguido a este respecto por esta misma sala (en este sentido, véanse las sentencias de veintiséis del mes de noviembre del año 2.019 y de veintinueve del mes de marzo del año 2.019), por las distintas secciones de esta audiencia provincial de Baleares y, más en general, por la mayoría de las audiencias provinciales. Así, la sentencia de esta misma audiencia de treinta y uno del mes de mayo del año 2.018 razona lo siguiente:

Aunque no conste que haya sido efectivamente recibido por su destinatario (por haber dejado caducar el aviso dejado por el servicio de correos), correspondía al mismo acreditar que dicha recepción no tuvo lugar por motivos ajenos a su voluntad, dado que, de lo contrario, bastaría que el destinatario adoptara una conducta pasiva u omisiva, dejando de recoger la comunicación remitida, para dejar sin efecto el ejercicio de un legítimo derecho del arrendador de no renovar a su vencimiento el contrato; o dicho de otro modo, la dejadez del destinatario, al no dirigirse a las oficinas de correos en busca del burofax que le remitió el arrendador, no puede comportar que éste no haya intentado la notificación de la denegación de la prórroga.

En la sentencia de veintiséis del mes de abril del año 2.018, esta audiencia ya había manifestado que: Ha señalado también este tribunal en sentencia de treinta del mes de marzo del año 2.011 que es criterio prácticamente unánime de las audiencias provinciales, compartido por este tribunal, que no puede servir de excusa para afirmar la no recepción de una notificación practicada mediante burofax en los supuestos en los que se ha dejado el correspondiente aviso en el domicilio de la demandada, que no lo reclamó ni fue a retirarlo, con lo que debe entenderse cumplido el requisito legal, al no poder dejar en manos de la receptora la eficacia de la notificación. En este mismo sentido puede citarse la sentencia de la sección cuarta de fecha ocho del mes de octubre del año 2.003.

El mismo parecer se recoge en las sentencias de la sección quinta de la audiencia provincial de Las Palmas de veintiséis del mes de enero del año 2.017, de la sección tercera de la audiencia provincial de Granada de ocho del mes de febrero del año 2.013 y de la sección decimotercera de la audiencia provincial de Barcelona de catorce del mes de marzo del año 2.012 y de catorce del mes de diciembre del año 2.010'.

SEXTO.-Entrando a conocer sobre la segunda causa o el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y arrendataria Dª. Lourdes relativa a la existencia de tácita reconducción del contrato de arrendamiento urbano de la vivienda al haber continuado pagando la parte arrendataria a la parte arrendadora hasta la actualidad las correspondientes rentas mensuales y al haber recepcionado tales pagos de tales rentas mensuales la parte arrendadora sin protesta alguna, hay que señalar que no puede entenderse que ni siquiera contradiga la voluntad contraria a la continuación del arrendamiento el posible cobro de las rentas mensuales, por cuanto que es doctrina reiterada (sentencias del tribunal supremo de tres del mes de julio del año 1.990 y diecisiete del mes de marzo del año 1.992) que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación de la parte arrendadora, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo de la parte arrendataria, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 apartado primero y concordantes de la ley de enjuiciamiento civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Como dice la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de dos del mes de marzo del año 1.993, 'conforme a la doctrina jurisprudencial, aplicable tanto al contrato de arrendamiento como al subarriendo, ha de entenderse que:

a.- Si con anterioridad al vencimiento del plazo contractual medió el requerimiento preciso revelador de la falta de aquiescencia por parte del arrendador a la continuidad del arrendamiento, como sucede en este caso, no pudo surgir la tácita reconducción a que hace referencia el artículo 1.566 del código civil, sin que la continuidad de la arrendataria en la ocupación del inmueble a partir de aquel momento sin otra causa que la condescendencia de la contraparte, pueda generar título alguno a favor de aquella (sentencia de cuatro del mes de octubre del año 1.963).

b.- No obsta a lo dicho que, después de terminado el plazo del arrendamiento, el arrendador haya percibido algunas rentas, pues tal circunstancia no tiene otro alcance que el de hacer efectiva la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa que fue objeto del contrato de arrendamiento ya terminado y concluido (sentencia de veintisiete del mes de mayo del año 1.968)'.

En consecuencia faltando los requisitos legales para la tácita reconducción del artículo 1.566 del código civil, procede en definitiva la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual y la confirmación de la sentencia de primera instancia.

SÉPTIMO.-En materia de costas respecto de las costas causadas en esta segunda instancia conforme al artículo 398 apartado primero de la ley de enjuiciamiento civil, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394 y a su vez conforme al mencionado artículo 394 apartado primero de la ley de enjuiciamiento civil rige el criterio del vencimiento por lo que en definitiva habrán de ser impuestas a aquella de las partes cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas y en el presente caso de autos a la parte apelante Dª. Lourdes.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada Dª. Lourdes contra la sentencia de fecha veinticinco del mes de febrero del año 2.022 dictada por el juzgado de primera instancia número tres de Ávila en el procedimiento verbal civil de desahucio por expiración del plazo contractual registrado con el número 11/2.022, confirmamos íntegramente la misma en todos sus extremos e imponemos las costas de esta alzada a la parte recurrente Dª. Lourdes.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y, una vez firme, expídase testimonio que será remitido con los autos originales al juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.