Sentencia CIVIL Nº 297/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 300/2021 de 26 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0204946

Recurso de Apelación 300/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1322/2019

APELANTE:AXA SEGUROS GENERALES SA DE SEGUROS Y REASEGUROS

PROCURADOR D./Dña. MIGUEL ANGEL BAENA JIMENEZ

APELADO:D./Dña. José

PROCURADOR D./Dña. MONICA ANA LICERAS VALLINA

(LLM)

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En Madrid, a veintiséis de septiembre de dos mil veintidós. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos del juicio verbal de desahucio número 926/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Navalcarnero, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: CASUPO INVESTMENT 2015 S.L. y, de otra, como Apelados- Demandados: Dª. Rosario y D. Pascual.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. CRISTINA DOMÉNECH GARRET.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Navalcarnero, en fecha 9 de noviembre de 2020, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO:Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por CASUPO INVESTMENT 2015 S.L. frente a DÑA. Rosario y D. Pascual, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a las codemandadas, con expresa condena en costas a la demandante'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada y demandada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por auto de esta Sección, de 3 de junio de 2021, se acordó que no haber lugar a la admisión de la prueba documental aportada por la parte apelada, quedando el Rollo pendiente de señalamiento para su deliberación, votación y fallo cuando por su orden correspondiera, lo que se produjo el día 19 de septiembre de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida en cuanto se opongan a los siguientes.

PRIMERO.-La actora, Casupo Investment 2015 S.L. interpuso demanda contra D. Pascual y contra Dª Rosario ejercitando acción de desahucio por expiración del plazo contractual y reclamación de cantidades debidas, vencidas y exigibles. Alega la actora ser propietaria de la vivienda sita en Griñón (Madrid), calle DIRECCION000 nº NUM000, dúplex nº NUM001, sobre cuya vivienda el 2 de agosto de 2011 se suscribió contrato de arrendamiento entre Inmobiliaria Cectrébol, S.A. y los demandados, habiéndose subrogado la actora en la condición de la arrendadora como consecuencia de la transmisión del inmueble a su favor, lo que puso en conocimiento de los arrendatarios mediante burofax. Dicho arrendamiento fue convenido por un periodo de un año, prorrogable hasta cuatro más acogido a las normas de la LAU. Asimismo en el contrato se estipulaba una renta anual de 3.600 € pagadera a razón de 300 € mensuales. Afirma la actora que la parte demandada ha impagado las rentas desde el mes de diciembre de 2018. Por otra parte, sostiene que el día 25 de marzo de 2019, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, remitió al arrendatario una comunicación fehaciente recordándole que a la fecha del vencimiento contractual se daría por finalizado el contrato y debía proceder a la entrega de la vivienda. Sin embargo, llegada la fecha, el arrendatario continuó en el uso de la misma, negándose a abandonarla. Además adeudan las rentas correspondientes a diciembre de 2018 que asciende a 2.400 €.

Los demandados contestaron a la demanda, solicitando la desestimación de la demanda. Alegan que la demandante no ha notificado debidamente a los demandados la adquisición por la misma de la finca que tienen arrendada a Inmobiliaria Cectrébol y constituye su vivienda habitual. Afirman que la supuesta adquirente no es la misma que resulta ser titular del inmueble porque en la comunicación se hace referencia a Casupo Invesment 2015 S.L., mientras en el Registro de la Propiedad obra como titular de la finca Casupo Investments S.L.U. Además, quien suscribe dicha comunicación es un ente desprovisto de personalidad jurídica, Alquilovers, que se arroga una representación que no acredita y ninguna relación guarda con las partes de locación preexistente. Alega que el contrato suscrito el 2 de agosto de 2011 es mixto pues en él se conviene el arrendamiento de la finca y una opción de compra sobre la misma (y sus anejos inseparables) a favor de los arrendatarios, por lo que el conocimiento por los inquilinos de la eventual transmisión del inmueble podía influir en su decisión de adquirir o no el inmueble. La falta de notificación circunstanciada y justificada a los arrendatarios de la adquisición de la finca por un tercero, dificultó gravemente el ejercicio de opción por quienes no sabían a quién dirigirse para hacer valer su derecho, perdiendo la cantidad abonada como prima de la opción, cuya compensación con las rentas pendientes de pago al tiempo de extinguirse la relación arrendaticia podría conformar una excepción oponible a la reclamación de cantidad acumulada a la pretensión de desahucio. Entienden que concurre falta de legitimación activa por no acreditar la notificación de la transmisión de los derechos y obligaciones derivados de la posición arrendadora en el contrato suscrito por los arrendatarios. Asimismo sostienen que concurre inadecuación del procedimiento para resolver las relaciones jurídicas existentes entre las partes, cuyo examen excede del cauce del juicio verbal de desahucio. Añade que los arrendatarios demandados se encuentran al corriente de pago de la renta, pues tienen consignada a disposición de la actora el importe de las rentas devengadas desde diciembre de 2018 y la mensualidad corriente de febrero de 2020, e incluso podrían ser titulares de un crédito contra la actora por la cantidad de 7.000 € que se corresponden con el precio de la opción satisfecho por los mismos. Mantienen que la falta de notificación circunstanciada y justificada de la actora de su condición de propietaria ha obstado el ejercicio del derecho de opción. Afirman que ninguno de los burofaxes remitidos para comunicar la supuesta adquisición del inmueble o para denunciar la terminación del contrato fueron entregados personalmente a los arrendatarios, sino a un tercero que ninguna relación mantiene con los demandados, siendo además dirigido a uno sólo de los arrendatarios y no a ambos como sería oportuno, al no constar en el contrato que ambos estén casados.

La sentencia de primera instancia desestima en primer lugar la excepción de inadecuación del procedimiento por considerar que no cabe apreciar la concurrencia de cuestión compleja en el procedimiento desahucio por expiración de plazo en que no hay ningún tipo de limitación en cuanto a las cuestiones que pueden plantease y resolverse. Asimismo desestima la falta de legitimación activa de la demandante, al considerar que la actora ha sido parte en la relación jurídica debatida, siendo el actor titular de la relación jurídica controvertida en el proceso. En cuanto al fondo, partiendo de que la duración pactada en el contrato era de un año, pero prorrogable por cuatro años más, considera que no consta acreditado que estando próximo a transcurrir el plazo de cinco años, la demandante remitiera a la demandada una comunicación fehaciente poniendo en su conocimiento que el día 2 de agosto de 2016 finalizaba el plazo para ejercitar la opción de compra de la vivienda, por lo que sólo cabría la tácita reconducción, al darse el caso de que llegada la fecha del vencimiento, 2 de agosto de 2016, se hubo consentido la ocupación y disfrute de la vivienda, continuando los arrendatarios realizando el pago de las rentas mensuales del arrendamiento hasta noviembre de 2018. Por otro lado, aprecia también, que la situación de incertidumbre jurídica y de aparente vacío dominical que resultó de la entrada en concurso de la entidad arrendadora y de la falta de notificación justificada a los arrendatarios de la adquisición de la finca por un tercero, con obligada subrogación del mismo en las obligaciones de las que aquella era titular, dificultó el ejercicio de la opción por quienes no sabían a quién dirigirse para hacer valer su derecho de opción de compra, ya que según lo estipulado sólo se podía entender ejercitado con su notificación a un domicilio determinado (el de la arrendadora inicial), y no es suficiente la aportación de una cuenta bancaria, un teléfono o un correo electrónico por quien no acredita una representación alega ostentar, perdiendo los arrendatarios la cantidad de 7.000 € que habían abonado como prima de la opción de compra, cuya compensación con las rentas pendientes de pago al tiempo de extinguirse la relación arrendaticia podría conformar una excepción oponible a la reclamación de cantidad acumulada a la pretensión de desahucio. Asimismo aprecia que los demandados se encuentran al corriente de pago de la renta arrendaticia, teniendo consignada en autos a disposición de la actora, mediante la trasferencia a cuenta del Juzgado, el importe de las rentas devengadas desde diciembre de 2018 hasta fecha de celebración de la vista. En consecuencia, desestima la demanda.

La demandante se alza frente a dicha sentencia y solicita en esta segunda instancia la estimación de la demanda. Alega error en la valoración de la prueba por entender acreditado que la actora remitió en fecha 26 de diciembre de 2018 a los arrendatarios comunicando el cambio de titularidad del inmueble e indicando que se subrogaba en la posición de arrendadora, facilitando datos de contacto y la cuenta bancaria en que realizar el ingreso de las rentas, cuyo burofax fue recibido. Asimismo admite que no remitió comunicación advirtiendo del límite para el ejercicio del derecho de opción, pero añade que a esa fecha no era propietaria del inmueble y en el momento de su adquisición el derecho de opción había caducado y de forma automática conforme a lo previsto en la cláusula tercera del contrato, sin que fuera exigible el envío de burofax alguno para advertir de la cercanía del plazo. Añade que los arrendatarios también recibieron un burofax en fecha 25 de abril de 2019 requiriendo el pago de la deuda pendiente, reiterando los datos de contacto y la cuenta en que realizar el ingreso. Por último sostiene que con cinco meses de antelación, y no de 30 días según lo establecido legalmente, comunicó a los arrendatarios la finalización del contrato, que fue recibido por el codemandado D. Pascual el día 26 de marzo de 2019.

SEGUNDO.-Establece el 465.5 de la LEC que 'el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461'. Este precepto, tal como declara la STS de 28 de junio de 2018 (ROJ: STS 2298/2018) debe entenderse ' como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones'. Por tanto, conforme a ello, las cuestiones a resolver se contraen en síntesis a determinar si ha expirado el plazo del contrato de arrendamiento y se han cumplido las exigencias para ser así declarado.

Para ello, hemos de partir de que el día de 2 de agosto de 2011 los demandados aquí apelados suscribieron con Inmobiliaria Cectrébol, S.A. contrato de arrendamiento con opción de compra, en el que por cuanto aquí interesa y por una parte, se estipula en su cláusula segunda una duración del arrendamiento por plazo de un año a contar desde el día de la firma, si bien sometido a la prórroga forzosa prevista en el art. 9 de la LAU, por tanto, de hasta otros cuatro años. Asimismo la cláusula cuarta se pacta una renta anual de 3.600 €, pagadera en mensualidades de 300 €. También en cuanto ahora es de interés, por otro lado, en el clausulado relativo al derecho de opción, se estipula su concesión a favor de los arrendatarios, cláusula primera, fijándose el precio de la opción de compra en la cláusula segunda en la cantidad de 7.000 €, que son entregadas en el acto por los arrendatarios según se establece. En la cláusula tercera se pacta que el derecho de opción de compra se concede por el plazo máximo de hasta 5 años a contar desde la firma del contrato, por lo que, dispone, caducará plenamente si la compraventa no se hubiera llevado a efecto antes del día 2 de agosto de 2016, disponiendo también que la opción de compra solo podría entenderse ejercitado por los arrendatarios mediante su notificación fehaciente en el domicilio indicado de la vendedora arrendadora inicial.

Pues bien, de todo ello se desprende en cuanto al contrato de arrendamiento que el mismo finalizaba el día 1 de agosto de 2016 por el transcurso del plazo de un año y las prórrogas anuales obligatorias para la arrendadora hasta completar el plazo de duración mínimo de cinco previsto en el art. 9 de la LAU en su redacción en esa fecha vigente. De este modo, habiendo sido estipulado el arrendamiento por tiempo determinado atendiendo a lo establecido en el art. 1565 del CC, el mismo expiró el día prefijado, sin necesidad de requerimiento. No obstante, con posterioridad a la extinción del contrato de arrendamiento los arrendatarios permanecieron disfrutando de la vivienda durante quince días con la aquiescencia de la arrendadora y sin requerimiento expresivo de la voluntad de dar por finalizado el contrato, por lo que de conformidad con lo establecido en el art. 1566 del CC se produjo la tácita reconvención, quedando prorrogada la relación arrendaticia con un nuevo contrato surgido del consentimiento tácito con efectos novatorios del anterior. Asimismo, y teniendo en cuenta que la renta estipulada en el contrato extinguido se fijó por un periodo anual, aunque su pago fuera fraccionado mensualmente, de conformidad con lo establecido en el citado art. 1566 y el art. 1581 del CC, la tácita reconducción generada con posterioridad al día 2 de agosto de 2016 tuvo una duración anual, a cuya finalización se fue prorrogando por tácitas reconducciones hasta al menos el 2 de agosto de 2018, por no mediar hasta ese momento requerimiento alguno de desalojo.

Ahora bien, consta el envío de un burofax dirigido a los arrendatarios y entregado a D. Pascual en fecha 3 de enero de 2019, en el que 'Alquilovers', que manifiesta ser empresa de gestión, comunica a los destinatarios que Casupo Investment 2015 S.L. ha adquirido la titularidad de la finca de la que son arrendatarios, indicando tener encomendada la gestión de la vivienda que el mismo residen. Asimismo, el día 25 de marzo de 2019 Alquilovers envió, vía burofax, sendas comunicaciones a D. Pascual y a Dª Rosario dirigidas a la vivienda arrendada, que fueron entregados, según consta, el siguiente día 26 a un tercero, en cuyas comunicaciones, actuando en representación de Casupo Investments 2015 S.L., se pone de manifiesto que con arreglo a las condiciones del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de agosto de 2011, su duración vence el día 1 de agosto de 2019, y comunican su voluntad de no renovar el mismo.

Todo ello supone que la ahora apelante como nueva propietaria de la vivienda arrendada a los aquí apelados, dirigió a los mismos requerimiento contrario a la relación arrendaticia que se encontraba prorrogada por tácita reconducción desde el 2 de agosto de 2018, por lo que atendiendo a los citados arts. 1566 y 1581 del CC, llegado el 1 de agosto de 2019, la permanencia de los arrendatarios en la vivienda arrendada no pudo dar lugar a una nueva tácita reconducción, quedando desde esa fecha extinguido el contrato así novado en las precedentes anualidades desde agosto de 2016. En consecuencia, a la fecha de presentación de la demanda, que tuvo lugar el día 25 de noviembre de 2019, no sólo el contrato de 2 de agosto de 2011 se halla extinguido, sino también la prórroga de la relación arrendaticia anual por tácita reconducción, comenzada el día 2 de agosto de 2018.

Ciertamente, el requerimiento contrario a la permanencia de los arrendatarios en el inmueble arrendado fue recogido por un tercero cuya relación con los arrendatarios no consta, pero lo cierto es que dicha comunicación fue dirigida, como hemos visto, a la dirección de la vivienda arrendada, que constituye según admiten los arrendatarios y consta en la escritura de poder de representación para pleitos, al domicilio de ambos, sin que conste que se entregara a un tercero por ausencia del domicilio o por otro motivo distinto de los destinatarios de la vivienda a que iba dirigido. Por ello, la entrega de los burofax debe surtir sus efectos, habida cuenta que fueron recogidos en la vivienda habitual de los aquí apelados a la que, insistimos, iban dirigidas las comunicaciones.

TERCERO.-Por otra parte, hay que tener en cuenta que el pacto de opción en contrato principal de arrendamiento no determina la pérdida de independencia y autonomía de ambos contratos, de modo que teniendo cada uno de ellos sus propias y exclusivas causas de extinción, la de uno no conlleva la del otro. Así, por cuanto interesa y entre otras, la opción se extingue por caducidad, que tiene lugar por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que el optante efectúe manifestación o acto concluyente algunos, lo que no es sino expresión específica de la renuncia.

Precisamente en el presente caso, tal como ha sido expuesto, el contrato de opción de compra pactado en el contrato de arrendamiento, tenía un plazo previsto para su ejercicio de 5 años y tal como preveía el propio contrato, caducaba si no se hubiera llevado a efecto antes del día 2 de agosto de 2016, lo que no hicieron los optantes y, por tanto, quedó extinguido en esa fecha.

Es cierto que la opción de compra solo podía entenderse ejercitada por los arrendatarios mediante su notificación fehaciente en el domicilio de Inmobiliaria Cectrébol propietaria arrendadora inicial y no consta que la ahora apelante adquiriera con anterioridad a la comunicación efectuada a los arrendatarios por su representante gestora el 3 de enero de 2019, por lo que debemos partir de que la arrendadora concedente seguía siendo propietaria, a la fecha final prevista para el ejercicio de la opción por parte de los arrendatarios.

Sin embargo, tal como resulta de la nota informativa del Registro de la Propiedad, la misma fue declarada en concurso de acreedores por el Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Madrid mediante auto de 9 de abril de 2015, iniciándose la fase de liquidación del concurso mediante auto de 22 de diciembre de 2016, siendo aprobado el plan de liquidación mediante auto de 13 de noviembre de 2017. Sin embargo, el concurso no podía determinar incertidumbre alguna para el ejercicio del derecho de opción. En primer lugar, porque el contrato de arrendamiento genera obligaciones recíprocas, siendo también bilateral la opción de compra por haber sido pagada prima y en caso de ejercicio determina la obligación a cargo del concedente, de modo conforme a lo establecido en el art. 61.2 de la LC, la declaración de concurso no afectaba a su vigencia. Además, declarado el concurso e integrando el inmueble arrendado y las rentas estipuladas la masa activa y vigente el derecho de opción de compra a favor de los arrendatarios, es claro que la administración concursal puso en comunicación a los arrendatarios optantes el concurso, pudiendo de este modo ejercitar la opción de compra en los términos pactados y resultantes de la declaración del concurso.

Por tanto, la falta de ejercicio en plazo del derecho de opción no es imputable en modo alguno a la actual titular de inmueble litigioso y en la medida que la opción de compra había caducado cuando la aquí apelante adquirió la vivienda litigiosa, los arrendatarios tampoco podían oponer la compensación del precio de la opción con las eventuales cantidades exigibles a los mismos.

No obstante, la compensación tampoco fue opuesta en forma, pues los demandados se limitaron a argumentar que el pago de dicha prima de la opción podía conformar una excepción respecto de la pretensión de reclamación, por lo que el razonamiento respecto de la eventual compensación resulta también ocioso e improcedente.

CUARTO.-Por lo demás, en el suplico del recurso se solicita la estimación de la demanda y en ella se ejercita también la acción de reclamación de rentas, que ha sido desestimada en la sentencia apelada por considerar acreditado el pago de las cantidades reclamadas por consignación efectuada por los arrendatarios en el Juzgado.

Sin embargo, en el desarrollo del recurso no hace referencia alguna a dicha pretensión, de modo que no rebate la apreciación de la Juzgadora en lo que a ella se refiere, por lo que, pese a la fórmula del suplico, siendo desconocidos los eventuales motivos de impugnación de dicho pronunciamiento, procede la confirmación del mismo.

QUINTO.-De todo cuanto antecede resulta la estimación parcial del recurso, lo que, de conformidad con lo establecido en el art. 398 en relación con el art. 394 de la LEC, conlleva no hacer imposición de las costas de la alzada.

La estimación parcial del recurso, con mantenimiento del pronunciamiento relativo a la reclamación de cantidad, conlleva la estimación parcial de la demanda, por lo que, atendiendo a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, tampoco procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMAMOS en parteel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Casupo Investment 2015 S.L. contra la sentencia dictada el día 9 de noviembre de 2020 por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Navalcarnero, en autos de Juicio Verbal núm. 926 de 2019 a que el presente Rollo se refiere, y REVOCAMOS parcialmentedicha resolución y ESTIMAMOS en partela demanda interpuesta por Casupo Investment 2015 S.L. contra D. Pascual y contra Dª Rosario, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 2 de agosto de 2019 por expiración del término sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 dúplex nº NUM001 de Griñón (Madrid), condenando a los demandados a dejar libre y expedito dicho inmueble a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa en el plazo legal, manteniendo el pronunciamiento de la sentencia apelada desestimatoria de la pretensión de reclamación de cantidad también deducida por la actora contra dichos demandados, sin hacer expresa imposición de las costas de la alzada, ni de la primera instancia.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 € por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

ASÍpor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.