Sentencia CIVIL Nº 298/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 515/2018 de 09 de Julio de 2018

Encabezamiento

Secció núm. 02 Civil de l'Audiència Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)

Plaça Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona

17001 Girona

Tel. 972942368

Fax: 972942373

A/e: aps2.girona@xij.gencat.cat

NIG 1707942120178196304

Recurs d'apel lació 515/2018 2

Matèria: Apel lació civil

Òrgan d'origen: Jutjat de Primera Instància núm. 5 de Girona

Procediment d'origen: Judici verbal (250.2) (VRB) 4/2018

Part recurrent / Sol licitant: Leopoldo , Adelina

Procurador/a: Esther Sirvent Carbonell, Esther Sirvent Carbonell

Advocat/ada: Jordi Pineda Sanchez

Part contra la qual s'interposa el recurs: Amelia

Procurador/a: Aurea Tetilla Iglesias

Advocat/ada: PAU CRUZ BARBÍ

SENTÈNCIA NÚM. 298/2018

Il lms. Srs:

PRESIDENT

JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRATS

JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT

JAUME MASFARRÉ COLL

Girona, 9 de juliol de 2018

Antecedentes

PRIMER. El 22 de juny de 2018 es van rebre les actuacions de Judici verbal (250.2) (VRB) 4/2018, procedents del Jutjat de Primera Instància núm. 5 de Girona, a fi de resoldre el recurs d'apel lació interposat per la procuradora Esther Sirvent Carbonell, en representació de Leopoldo , Adelina , contra sentència de 12 d'abril de 2018 , en què consta com a part apel lada la procuradora Aurea Tetilla Iglesias, en representació de Amelia .

SEGON. El contingut de la decisió de la Sentència objecte de recurs és el següent:

'Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Amelia declaro haber lugar al desahucio de D. Leopoldo y Dña. Adelina del inmueble sito en DIRECCION000 nº NUM000 de Girona objeto dle procedimiento, y en consecuencia condeno a los mismos a dejar el inmueble libre y expedito y a disposición de la parte demandante, así como a pagar a la parte actora la cantidad de 2.480 €, sin imposición de las costas.'.

TERCER. El recurs es va admetre i es va tramitar de conformitat amb la normativa processal per a aquest tipus de recursos.

Assenyalat l'acte de deliberació, votació i decisió, ha tingut lloc el dia 09/07/2018.

QUART.En la tramitació d'aquest procediment s'han observat les normes processals essencials aplicables al cas.

Es va designar com a ponent el Magistrat JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT.

Fundamentos

Tema litigiós.

PRIMER.La part demandant reclamava la resolució del contracte de lloguer sobre una vivenda que va concertar amb els demandats.

Aquesta petició es basava en què els arrendataris no havien pagat les rendes corresponents als mesos de novembre i desembre de 2.017.

A la pretensió de desnonament s'hi afegia la de reclamació de les rendes impagades, que pujaven a un total de 2.480 euros.

SEGON.Després de la presentació de la demanda, l'arrendadora va comunicar al Jutjat que els arrendataris li havien tornat la possessió de l'immoble el dia 15 de gener de 2.018 (tot i que l'escrit deia que havia estat el dia 16).

TERCER.Arran d'aquest escrit, la provisió de 24 de gener de 2.018 va decidir que només admetia a tràmit la demanda respecte de l'acció de reclamació de rendes atès que la corresponent al desnonament havia quedat sense objecte.

Aquesta decisió va guanyar fermesa perquè cap de les parts la va recórrer.

QUART.La contestació a la demanda es va fonamentar en la compensació de les rendes impagades amb l'import de la fiança constituïda (2.400 euros) i va al legar que si no s'havien pagat els dos darrers mesos de lloguer era precisament perquè hi havia una fiança corresponent a dues mensualitats.

La diferència, 80 euros derivats de l'actualització de rendes que es va fer l'any 2.017, va ser consignada en el jutjat el dia 14 de febrer de 2.018.

CINQUÈ.La sentència de primera instància ha estimat íntegrament la demanda i ha decidit la resolució del contracte, el desnonament i la condemna al pagament de 2.480 euros.

Aquesta decisió es basa essencialment en dos arguments.

Primer, en què ha quedat demostrat l'impagament de les rendes.

Segon, en què no seria possible una compensació de les degudes amb la fiança dipositada perquè el contracte de lloguer no s'havia resolt, mitjançant la devolució de la possessió de la casa llogada, fins a un moment posterior a la presentació de la demanda.

Per tant, es produiria una situació de litispendència des de la presentació de la demanda que exclouria tenir en compte fets posteriors.

SISÈ.Els arrendataris demandats no estan d'acord amb aquesta decisió.

El seu recurs es fonamenta en diversos motius que a continuació estudiarem d'una manera separada.

Incongruència de la sentència.

SETÈ.En aquest primer motiu del recurs els apel lants expliquen que la sentència entra a resoldre una qüestió (desnonament) que per una resolució ferma anterior havia quedat al marge del procediment.

Per tant, l'esmentada resolució no podia decidir-lo.

Això també faria que no es pogués apreciar litispendència respecte d'aquesta acció, el que implica que s'hauria infringit l' article 410 de la LEC .

VUITÈ.Com ha quedat dit en els fonaments jurídics anteriors, un cop presentada la demanda i abans de l'emplaçament dels demandats, la demandant va comunicar al jutjat que havia recuperat la possessió de la casa llogada.

Arran d'aquesta comunicació la jutgessa d'instància va decidir que la demanda, que encara no havia estat admesa a tràmit, s'admetés exclusivament respecte de l'acció de reclamació de quantitat (rendes degudes).

Com que aquesta decisió no es va impugnar per les parts, molt singularment per la demandant, va quedar ferma, de manera que l'únic objecte del procés va passar a ser si la pretensió relativa al pagament de rendes era o no correcta.

Per tant, la sentència no podia entrar a decidir sobre una qüestió (resolució contractual i desnonament) que havia quedat fora del procés.

Tanmateix, també s'ha de dir que específicament fa esment, quan es refereix a la procedència de l'acció de desnonament, a què el contracte ja havia quedat resolt.

En definitiva, apreciem una incongruència 'ultra petitum' perquè la sentència impugnada entra a resoldre sobre una qüestió que per una provisió ferma va quedar fora del procés, el que fa que s'estimi aquest primer motiu del recurs.

La transcendència d'aquella provisió sobre l'al legació de compensació de les rendes reclamades amb la fiança dipositada l'analitzarem en els següents fonaments de dret.

Admissibilitat processal de la compensació.

NOVÈ.D'acord amb el que preveu l' article 250.1.1 de la LEC ens trobem davant d'un procediment verbal per raó de la matèria, l'objecte del qual és la reclamació de quantitat per impagament de rendes.

L' article 438.3 de la llei processal avantdita admet que en els procediments verbals el demandat oposi en la contestació la compensació de crèdit respecte de la pretensió del demandant, sempre i quan la quantia de la qual es demana la compensació no determini la improcedència del procediment verbal.

La normativa aplicable a l'al legació de compensació serà la general que preveu l' article 408 de la LEC , al qual es remet de manera específica l'article 438.3.

El primer article que acabem d'esmentar preveu en el seu número primer que l'al legació de compensació podrà ser contestada per la part demandant com si es tractés d'una contestació a la reconvenció, malgrat que el demandat només sol liciti la seva absolució i no la condemna del demandant en la quantitat que li resulti favorable.

DESÈ.En el nostre cas la demandant no ha fet ús del seu dret a fer al legacions sobre la compensació invocada en la contestació a la demanda, malgrat que fins i tot els demandats van presentar un escrit recordant que la demandant tenia aquesta possibilitat.

No va ser fins el judici que de forma improcedent i podríem dir que a corre-cuita, la demandant va mirar de fer al legacions sobre aquesta qüestió jurídica.

Diem de manera improcedent perquè, com no va fer ús de la seva possibilitat de fer al legacions com si es tractés d'una contestació a la reconvenció, va precluir la seva possibilitat de fer-ho i de presentar documents sobre aquest tema.

Escau recordar que l' article 265 de la LEC disposa que els documents s'han de presentar respectivament amb la demanda i la contestació.

Com que aquesta darrera va oposar la compensació al crèdit reclamat (rendes degudes) hauria d'haver estat en la contestació de la demandant a la pretensió de compensació quan hauria d'haver aportat els documents que acreditessin la seva impossibilitat total o parcial de restituir la fiança per raó de l'estat en què els demandats van deixar la casa o perquè devien altres quantitats (per exemple en concepte de subministres al seu càrrec), no en el judici oral.

És a dir, no se li haurien d'haver admès cap dels documents que va presentar amb la finalitat indicada, senzillament perquè s'havia produït la preclusió de la seva possibilitat processal de presentar-los.

Malgrat el que acabem de dir, com que la part demandada no va al legar aquesta preclusió en el judici ni tampoc l'ha invocat en el seu recurs, aquest tribunal no pot entrar a valorar-la als efectes d'estimar la pretensió compensatòria dels demandats.

Finalitat de la fiança.

ONZÈ.L' article 36.1 de la LAU imposa l'obligació de constituir una fiança per un import equivalent a un mes de renda en el moment de la celebració del contracte de lloguer d'un habitatge.

Val a dir que no és objecte de discussió que les parts van pactar el dipòsit d'una fiança equivalent a dos mesos de renda.

Coincidim totalment amb la sentència de primera instància en què la finalitat de la fiança és la de garantir el compliment de les obligacions de l'arrendatari derivades del contracte de lloguer.

Atès que aquella norma no fa distinció entre aquestes obligacions, s'ha d'entendre que la fiança les garanteix totes, tant si es tracta del pagament de rendes i de les altres quantitats que els arrendataris hagin de pagar, com les derivades d'un adequat ús i del manteniment ordinari de la finca llogada

DOTZÈ.La finalitat que acabem de definir fa que no es pugui saber si els llogaters tenen dret a la devolució de la fiança fins a l'extinció del contracte, moment en el qual, retornada la possessió de la finca llogada a l'arrendador, es podrà valorar aquell compliment, tant per que fa al pagament de les quantitats que fins a aquell moment han hagut de pagar com a l'estat en què l'han tornat.

En aquest sentit s'han pronunciat, entre altres moltes, les sentències de la Secció Tretzena de l'Audiència de Barcelona de 24 de maig i de 27 d'abril de 2.018 , de la Secció Vint -i-cinquena de la de Madrid de 18 d'abril de 2.018 , de la Secció Quarta de la de Balears de 17 d'abril de 2.018 o de la Secció Novena de la d'Alacant de 20 de març de 2.018 .

Per aquesta raó, d'una manera indirecta, l' article 36.4 de la LAU ve a establir que l'arrendador té un termini d'un mes des de la devolució de les claus (retorn de la possessió) per part dels llogaters per tornar la fiança o la part que correspongui.

Cas que no ho faci, la quantitat a retornar començarà a generar l'interès legal dels diners fins a la total restitució.

Efectes de la litispendència.

TRETZÈ.En el nostre cas no hi ha cap discussió entre les parts litigants respecte del fet que els llogaters van tornar l'habitatge llogat a l'arrendadora el dia 15 de gener de 2.018, abans que fossin emplaçats per a contestar la demanda, el que va esdevenir-se el dia 18 del mes següent.

La sentència impugnada argumenta que, malgrat aquesta devolució, no és possible ponderar-la als efectes de la possible compensació de la fiança, perquè quan es va presentar la demanda encara no s'havia produït aquest fet amb la correlativa extinció del contracte.

Atès que la litispendència, d'acord amb l' article 410 de la LEC , es produeix des de la presentació de la demanda, no s'haurien de tenir en compte els fets posteriors als efectes de resoldre el litigi.

CATORZÈ.En línees generals podríem estar d'acord amb aquest principi, tot i que la seva aplicació absoluta i incondicionada podria acabar beneint situacions clarament abusives es contra dels llogaters, de manera que s'haurà de ponderar en funció de les circumstàncies de cada cas.

En el que ara ens ocupa, és impossible passar per alt que el fet de la devolució de la possessió de la finca llogada a l'arrendadora, tot i que es va produir pocs dies després de la presentació de la demanda i abans de l'emplaçament dels demandats, ha produït efectes processals en aquest litigi.

Efectivament, i com ja hem exposat en els antecedents fonaments tercer i vuitè, a la vista de l'escrit presentat en el jutjat per l'arrendadora demandant comunicant que se li havia tornat la possessió de la finca, la provisió de 24 de gener de 2.018 va decidir limitar l'admissió de la demanda a l'acció de reclamació de rendes, tot excloent del plet la relativa a la resolució contractual i desnonament.

És a dir, aquesta circumstància ha estat ponderada com un fet nou posterior a la demanda susceptible de valoració, sense que hagi restat exclòs sobre la base de l'existència de litispendència.

Per tant, si aquest fet ha estat tingut en compte en el procés, el que no és possible és ponderar-lo per a una acció sí i per a l'altra no.

A la vista de les circumstàncies del cas, no hi ha d'haver cap inconvenient processal derivat de la presentació de la demanda per poder valorar un fet nou rellevant posterior que ja ha estat tingut en compte respecte de l'altra acció acumulada.

Valoració de la Sala.

QUINZÈ.Els llogaters van tornar la possessió de la finca el dia 15 de gener de 2.018.

En el mes immediatament posterior no hi ha la més mínima constància que l'arrendadora demandant es dirigís als llogaters per fer-los saber la liquidació del contracte, especificant els conceptes que considerava que havien de pagar, sigui per quantitats degudes (rendes, subministraments) o per un presumpte mal estat de conservació ordinària de la finca, amb la correlativa retenció de la fiança.

Senzillament s'ha limitat a no tornar-la.

Quan els demandats van contestar la demanda al legant la compensació de les rendes reclamades amb la quantitat lliurada com a fiança pagant també la diferència (80 euros), tampoc no va fer ús de la facultat que l'hi atorga l' article 408.1 de la LEC , malgrat que van ser els propis demandats els que van presentar un escrit específic recordant aquesta possibilitat.

No va ser fins el dia del judici que la demandant va mirar d'argumentar l'existència d'un seguit d'impagaments i de despeses que hauria tingut i que considera que serien a càrrec dels llogaters, el que justificaria la retenció de la fiança i la inviabilitat de compensar-la amb les dues mensualitats de renda reclamades en aquest procediment.

Si deixem a banda la qüestió relativa a la preclusió del moment processal de presentació de documents, resulta que si observem les seves dates, tots i cadascun són de finals de gener o de principis de febrer, llevat d'una factura d'electricitat de principis de març.

Per tant, llevat de l'excepció esmentada, resulta que la demandant sabia perfectament abans que passés un mes des de la devolució de la possessió de la finca quines eren les despeses que al seu parer havien de pagar els llogaters, el que permetia que hagués pogut fer la relació i liquidació de contracte exigible, comunicant-ho als llogaters.

Per comptes de fer-ho, va adoptar la posició de retenir la fiança sense cap mena d'explicació ni liquidació, actuant unilateralment i d'una manera clarament abusiva.

A més, si estem als respectius imports consignats en els documents presentats i prescindim completament dels dubtes molt importants en no pocs casos sobre l'obligació dels llogaters d'assumir-los, qüestió que s'haurà de decidir si escau en un altre procediment, resulta que la seva suma no arribaria a l'import de la fiança, sense que l'arrendadora ni tan sols hagi proposat una compensació parcial.

SETZÈ.Del que hem argumentat fins aquí arribem a la conclusió que no hi ha cap motiu per no compensar les dues mensualitats de renda impagades amb la fiança dipositada.

L'arrendadora ha tingut temps més que suficient des del lliurament de les claus del pis, produïda abans de l'emplaçament dels demandats, per fer una liquidació econòmica del contracte i justificar la seva retenció i la no aplicació a les rendes reclamades dins del mes immediatament posterior a la recuperació de la possessió.

Per tot això, és procedent compensar les rendes degudes amb la fiança, el que comporta l'estimació del recurs i la desestimació de la demanda.

Insistim en què això no vol dir que l'arrendadora no tingui dret a reclamar en un altre procediment declaratiu el pagament d'aquelles quantitats que considera que han de pagar els arrendataris. Al que no té dret és a continuar retenint de manera unilateral i injustificada la fiança sense haver fet una liquidació econòmica del contracte quan ho podia fer, explicant als llogaters els motius que justificaven que no els hi tornés.

Costes.

DISSETÈ.Malgrat el que acabem de dir, no és procedent imposar les costes de la primera instància a la part demandant.

En el moment en què es va presentar la demanda és cert que les rendes reclamades no havien estat pagades, de manera que ha estat posteriorment quan s'han acreditat els elements fàctics necessaris que han portat a la seva desestimació.

DIVUITÈ.De conformitat amb l' article 398.2 de la LEC no imposem les costes de la segona instància.

Fallo

PRIMER.Estimem el recurs d'apel lació presentat en nom de Leopoldo i Adelina contra la sentencia de primera instància i la revoquem en el sentit de desestimar la demanda.

SEGON.No imposem les costes de cap de les dues instàncies.

Contra aquesta resolució es pot presentar recurs de cassació, d'acord amb allò que estableix l' article 477.2.3º de la LEC si s'acredita el seu interès cassacional, i per infracció processal, de conformitat al que disposa la seva disposició final setzena.

Serà competent per a la seva resolució el Tribunal Suprem i s'haurà d'interposar davant d'aquesta Secció de l'Audiència en el termini de vint dies des de la seva notificació.

En el moment d'interposar-los s'haurà de fer el pagament del dipòsit preceptiu, si escau.

Notifíqueu aquesta resolució a les parts i, una vegada ferma, retorneu les actuacions originals al Jutjat de Primera Instància e Instrucció d'on procedeix.

Així ho ha decidit la Sala, integrada pels Ilms. Srs. Magistrats indicats, els quals, a continuació, signen.