Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE FUENGIROLA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1411/2018.
SENTENCIA NÚM. 298/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 30 de abril de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Fuengirola, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Doña Consuelo, Doña Crescencia y Doña Daniela contra Don Jose Manuel y Doña Elsa; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por las demandantes contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Fuengirola dictó sentencia de fecha 4 de diciembre de 2017 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'DESESTIMO la demanda presentada por el procurador Sr/a. Benítez Cruz, en nombre y representación de Consuelo y Daniela y Crescencia, y ABSUELVO a Jose Manuel y Elsa de los pedimentos de la demanda.
Las costas de este procedimiento se imponen a la parte demandante.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de las demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar sentencia, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 20 de octubre de 2020.
Fundamentos
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que declarase la obligación de devolver a esta parte la cantidad de 19.822'54 euros, con imposición en costas a la parte contraria. Considera esta parte que el juzgador de primera instancia, en la sentencia recurrida, confunde los hechos enjuiciados, yerra en la valoración de la prueba, al llegar a una conclusión que no es la que se deriva de la prueba practicada, no motiva suficientemente la sentencia, faltando argumentación jurídica sólida que apoye sus argumentos, e infringe los artículos 1089, 1091, 1255, 1258 y 1281 del Código Civil. Respecto al plazo, a diferencia de lo manifestado en sentencia, entiende la apelante que el término establecido para su cumplimiento no resulta esencial por cuanto la literalidad de la propia cláusula deja absolutamente despejado que su naturaleza no es otra que la de promover en la vendedora el impulso necesario para alterar los datos catastrales referentes a las fincas objeto de la compraventa, atendiendo todo ello a las exigencias de la buena fe, a la que expresamente remite el artículo 1258 del Código Civil. Según disponen los artículos 1089, 1091, 1255 y 1258 del Código Civil respecto a la validez y obligado cumplimiento de lo pactado entre las partes contratantes, no puede derivarse justificación alguna que acredite a la demandada para hacer suya la totalidad de la cantidad retenida, habida cuenta que el término establecido para el plazo no resulta esencial. En primer lugar, debe precisarse que el incumplimiento prestacional alegado por la parte demandada no puede ser estimado por cuanto la interpretación sistemática de la cláusula deja muy claro que lo que se persigue es la acreditación de forma fehaciente de la resolución favorable del procedimiento de subsanación de discrepancias, es decir, el necesario impulso en la vendedora para alcanzar dicha inscripción, sin que el mero transcurso del tiempo invertido en ello sea suficiente para entender incumplimiento que faculte a la demandada para hacer suya la totalidad de la cantidad retenida. Pero es que, además, la lectura de dicha cláusula deja del todo evidente que el cumplimiento de esa obligación ya estaba acreditado al momento de elevar a público el acuerdo. Excluida la configuración del plazo de cumplimiento como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso (únicamente imputable a una tercera parte) pueda carecer de transcendencia resolutoria. No comparte la apelante el criterio establecido en la sentencia cuando establece que las partes fijaron un término de naturaleza esencial y a mayor abundamiento, podríamos concretar la eventual imposibilidad relativa de la obligación, por cuanto ninguna de las partes pudo disponer al momento de celebración del contrato de datos suficientes como para concretar sin género de duda la fecha máxima de cumplimiento, por cuanto dicha circunstancia, como sabemos, no dependía de ninguna de las partes contratantes. Se refirió luego la recurrente a la buena fe contractual, señalando que en el expediente incorporado a las actuaciones se advierte sin género de duda la mayor diligencia de esta parte en la tramitación del expediente ante el Catastro. De los datos obrantes en el expediente, y habiéndose prolongado su tramitación y resolución casi un año por hechos completamente ajenos al control y voluntad de esta parte, resulta notorio que la intervención de las demandantes en el mismo despeja cualquier duda sobre su responsable intervención; sin que exista dato alguno en todo el expediente administrativo que deje ver la más mínima desidia o falta de responsabilidad de las demandantes en la tramitación del expediente ante el Catastro. La doctrina jurisprudencial acerca de la interpretación del artículo 1258 del Código Civil se concreta como un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo y leal, que opera en la relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador ni establecidos por la costumbre o el contrato. Así la intervención de esta parte, tanto dentro como fuera del expediente en el Catastro, refleja una diligencia intachable que da cumplimiento a las reglas de la honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida. Si presentada correctamente la solicitud de alteración catastral en fecha 26 de mayo de 2015, no es hasta abril de 2016 cuando se obtiene el resultado de inscripción, no es debido a la falta de diligencia de la demandante, pues como bien manifiesta el propio Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, el plazo para resolver el expediente es de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación. Si el acuerdo de alteración de datos catastrales llega después de marzo de 2016, ni es debido a la negligente u omisiva intervención de las demandantes, ni puede la parte demandada lucrarse indebidamente al no integrar en el acuerdo la situación expuesta en el propio expediente administrativo, para verse así, a día de hoy, con 31.000 euros en su poder en concepto de retención y, además, con 454 m2 catastrales inscritos a su favor. Por todo ello entiende esta parte que el contrato deberá integrarse sobre la base de esta buena fe, para configurar y resolver la relación jurídica en aras de la protección a la confianza, el respeto a la buena fe y la exigencia de un comportamiento jurídico y fáctico de las actoras coherente con la mayor diligencia y la mejor intención posible. En cuanto a la interpretación del contrato, a diferencia de lo establecido en sentencia, esta parte no pretende evitar bajo el pretexto de la interpretación del contrato la declaración de voluntad de las partes. La sentencia se cierra en la literalidad del contrato sin hacer la labor exegética que merece el pleito para alcanzar la verdadera intención de las partes. Del estudio de los acuerdos de voluntades alcanzados entre las partes se desprende un innegable interés en catastrar una serie de metros cuadrados; estableciéndose una fecha no esencial para su cumplimiento. Que esta parte defienda que el término pactado no es esencial, no implica - a diferencia de lo establecido en sentencia - la admisión de un plazo final para el cumplimiento de la obligación. El plazo no es esencial por cuanto la propia integración de la cláusula en el tenor del contrato deja ver que su naturaleza no es otra que la de promover en la vendedora el impulso necesario para alterar los datos catastrales referentes a las fincas objeto de la compraventa. Y, respecto a la cláusula 'rebus sic stantibus', autoriza el acoplamiento de lo convenido a las nuevas circunstancias sobrevenidas que alteran la base económica del contrato y rompen el equilibrio originario de las recíprocas prestaciones. Llegados a este punto, y estando ante un contrato sinalagmático, esto es, bilateral, recíproco y conmutativo, procedería aplicarla cuando durante el transcurso del plazo contractual se hayan producido circunstancias tan inusitadas que rompan el necesario equilibrio sinalagmático entre las prestaciones de las partes. La aplicación de esta cláusula irá dirigida a compensar el desequilibrio de las prestaciones, acreditado en el presente supuesto cuando comprobamos que la demandada hace suya íntegramente una retención de 31.000 euros, y además disfruta de 454 m2 catastrales inscritos a su favor, sobre la base de un retraso de 53 días que tardó en llegar el acuerdo de alteración catastral, por circunstancias ya acreditadas y completamente ajenas a la voluntad y buena de fe de esta parte. De modo que, como criterio recurrente y consolidado del Tribunal Supremo, el negocio jurídico aquí presentado deberá ser objeto de reequilibrio por aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', pues, el contrato, en cumplimiento de lo manifestado por la doctrina y jurisprudencia, se encaja en las siguientes circunstancias: concurrencia de una alteración extraordinaria de las circunstancias originarias, esto es, el acaecimiento de un cambio radical de la base fáctica del contrato, de modo que las circunstancias de hecho en las que se perfeccionó el mismo se ven sustituidas por otras que difieren sustancialmente de aquéllas, de tal manera que, de haber conocido las partes las nuevas circunstancias emergidas (que el Catastro iba a necesitar casi un año en resolver un expediente para el que legalmente se prevé menor plazo), no habrían perfeccionado el vínculo contractual en los términos en los que efectivamente lo hicieron; desproporción exorbitante entre las prestaciones, cuando la parte demandada hace suya la cantidad íntegramente retenida y disfruta, además, de 454 m2 catastrales inscritos a su favor; la causa emergente de la desproporción resulta imprevisible e imposible de tenerla en cuenta al momento de perfeccionarse el contrato, y aun así, por esta parte se despliega la mayor diligencia exigible ante el Catastro, como queda acreditado con la fecha de presentación de la solicitud y con su intento de facilitar la inscripción a la mayor brevedad posible, poniendo todos los medios que tuvo a su alcance y sin que le sea imputable en modo alguno el tiempo de demora de la Administración. Dicha situación deriva necesariamente en un enriquecimiento injusto a favor de la demandada, por cuanto, cumplida la obligación por la actora, o acreditado en el peor de los casos, el mero retraso en la misma, de acuerdo con la consolidada doctrina jurisprudencial, nos encontramos ante un supuesto de enriquecimiento injusto habida cuenta de que al final del negocio jurídico, la parte demandada aparece como titular de las superficies debidamente inscritas en Catastro y, además, con la totalidad de la fianza incorporada a su patrimonio, y sin embargo no ha pagado íntegramente por ello. Consecuentemente, debería resolverse la concurrencia de enriquecimiento injusto para la demandada, quién con manifiesta mala fe hizo suya la totalidad de la retención y gozó a su vez del cumplimiento de la obligación de la actora al conseguir los metros debidamente inscritos en Catastro, en contra de la naturaleza del contrato y de la buena fe de la parte compradora, al pretender la demandada el paso de dicha retención al caudal patrimonial de la misma, en lugar de hacerla funcionar para el fin que inicialmente tenía previsto, esto es, retener el precio hasta una resolución del Catastro que fijase públicamente la superficie que había adquirido, sin perjuicio todo ello de que dicha doctrina jurisprudencial no venga a exigir la acreditación de la mala fe, sino tan sólo el hecho de haber obtenido una ganancia indebida. Por todo lo cual solicitamos la revocación de la sentencia a efectos de ordenar la devolución de la cantidad proporcional a los 454 m2 que se han logrado inscribir, resultando una cantidad proporcional a devolver a esta parte la de 19.822'54 euros.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, manteniendo dicha resolución y desestimando totalmente las pretensiones de la apelación con expresa condena en costas a la parte contraria, añadiendo que en cuanto al punto preliminar del recurso estaba absolutamente en desacuerdo, por cuanto la sentencia impugnada de contrario no confunde los hechos enjuiciados, no yerra en la valoración de la prueba, llega a una conclusión que es la que se deriva de la prueba practicada, motiva de un modo sobresaliente su parte dispositiva con argumentación jurídica sólida que apoya sus argumentos, tanto legal como jurisprudencial y, por supuesto, no infringe artículo alguno. Establece perfectamente los motivos por los que manifiesta que el término del plazo es esencial, pero es que, además, conforme al propio contrato establecido por las partes y firmado por abogados en sus nombres (por tanto, perfectamente asesorados), existen otros incumplimientos establecidos por la demandante. Es decir, no se trata simplemente de un incumplimiento en cuanto al plazo, sino a la forma. A modo de ejemplo estableceremos que el certificado del Catastro, ni se mandó a esta parte, ni siquiera ha sido presentado junto con la demanda. En cuanto al término, totalmente de acuerdo con lo establecido en la sentencia por cuanto 'Atendiendo a la voluntad de las partes, el término pactado de 28 de febrero de 2016, pese lo alegado por la parte actora, era esencial y ello por la sencilla razón de que así lo pactaron atendiendo al principio de autonomía de voluntad'. Se pactó un plazo de mutuo acuerdo, estando la parte actora asesorada por letrado en la firma de la escritura y, consecuentemente, a la hora de fijar el término/plazo que consta en la escritura, sin que se haya acreditado circunstancia especial que haya dilatado el procedimiento catastral. La ausencia de esta circunstancia sobrevenida también se aprecia cuando las demandantes en ningún momento expusieron a los demandados su existencia antes de vencer el plazo para así justificar la posibilidad de cumplimiento tardío. La participación en el procedimiento básicamente se limitó por parte de las demandantes a presentar el escrito inicial. Y la sentencia, explica, justifica y argumenta los motivos por los que no debe ser admitido este motivo del recurso. En cuanto a la buena fe contractual y la integración del contrato al artículo 1258 del Código Civil, esta parte se muestra en total desacuerdo con la argumentación efectuada de contrario. En relación al expediente administrativo, la ahora recurrente en la demanda se limita a adjuntar la resolución. Es esta parte la que por vía de prueba solicita que el expediente completo conste en las actuaciones, a fin de establecer la nula actividad en el mismo por parte de las demandantes. No existe ni un solo escrito solicitando celeridad en la actuación administrativa y no existe ni una sola información a esta parte previa al plazo en que se establezca la dificultad o imposibilidad de cumplir el paso. Tampoco como respuesta del Burofax presentado por esta parte a fin de establecer que, conforme a lo establecido en la escritura, hace suya las cantidades. Es un incumplimiento absolutamente responsable de los vendedores, no se le puede atribuir a nadie ese incumplimiento sino a un desprecio por cumplir lo pactado. No se realiza la notificación conforme a lo establecido en la escritura, y lo mejor, ni en la demanda, ni en conclusiones, ni en la apelación, aparece alguna justificación. Pensamos que existe un obvio desprecio a lo acordado y redactado en la escritura, tanto en fondo como en forma. Respecto a la interpretación de los contratos, ese punto del recurso básicamente redunda en el carácter no esencial del plazo. Ya se ha explicado que no solamente se incumple eso, la manera de solicitar la devolución tampoco. Y, si el plazo no es esencial, realizar la notificación fehaciente al despacho del letrado que hoy defiende a los demandados no se cumple, entonces para qué se pusieron todas esas cláusulas por los letrados firmantes. Están perfectamente claros los requisitos y las consecuencias en la escritura, no existe ninguna duda en cuanto a lo que se estableció. Además, no existe respuesta al burofax enviado por esta parte cuando se le hace saber que por incumplimiento, tal y como se establece en la escritura, hace suyo el dinero. Simplemente existe como hemos reiterado un evidente desprecio al cumplimiento de lo pactado, no solo en el plazo. Y sobre la cláusula 'rebus sic stantibus', se muestra esta parte en desacuerdo de nuevo con lo establecido de contrario. Reiteramos que, tal y como se ha establecido en la sentencia de modo acertado, en la demanda no aparece nada de la cláusula 'rebus sic stantibus'. La primera vez que aparece es en las conclusiones, por tanto, entendemos fuera del debate este punto, pero aun así no queda otra que estar de acuerdo con la sentencia en cuanto a que 'no cabe apreciar esta figura porque no se dan los presupuestos jurisprudencialmente exigidos, toda vez que no se ha producido un cambio de circunstancias o de condiciones que altere la base negocial del mismo'. El único acto que se ha realizado para acelerar el proceso es renunciar a unos metros, y por tanto admitir que el topográfico que se establecía en la escritura no era real con las circunstancias. La finca que se mostró a la compradora, no era la que finalmente disfruta. A pesar de que la finca ya no le pertenecía a la actora, realizó una renuncia en perjuicio de los demandados y legítimos propietarios. No se puede imputar un retraso a la administración cuando no se ha realizado ninguna actuación de los peticionarios en siete meses. No existe ninguna desproporción exorbitante que provoca ruptura total de reciprocidad. Existe una evidente pasividad en el procedimiento, donde en todo momento estaba bajo la supervisión del mismo letrado de los vendedores que realizó la firma. La previsibilidad era tan simple por parte de los vendedores como ir a ver el expediente o solicitar información antes de la firma de escritura. Tampoco se comunicó a los demandados circunstancia especial sobre la tramitación del procedimiento u obstáculo que impidiera su continuación ordinaria o normal, es decir, no consta escrito antes de la resolución final en el expediente de circunstancia sobrevenida o condicionante que justificara una ampliación de plazo. Se pactó un plazo de mutuo acuerdo, estando la parte actora asesorada por letrado en la firma de la escritura y, consecuentemente, a la hora de fijar el término/plazo que consta en la escritura, sin que se haya acreditado circunstancia especial que haya dilatado procedimiento catastral. No se han puesto de manifiesto esas circunstancias extraordinarias que han generado el retraso; no se ha puesto de manifiesto la justificación por el incumplimiento del resto de los requisitos que se establecen en la escritura. Nos llama la atención la crítica al expediente administrativo que ha sido supervisado y dirigido por un letrado, que ni lo ha llamado a juicio (tampoco nos consta que haya sido demandado por una supuesta negligencia en su actuación tanto en el expediente como en el pazo que se estableció en la escritura). La actuación de las vendedoras en el expediente administrativo fue lo que provocó que se extendiera el mismo fuera de plazo. Sobre el enriquecimiento injusto se muestra esta parte en total desacuerdo. En todo caso, como se ha dicho, las expectativas de los demandados era la adquisición de 3.000 m2, aquietándose a la posibilidad de superficie menor con devolución parcial de la cantidad retenida, pero siempre en la fecha pactada. Vencida la fecha y no modificada en el Catastro, las partes concertaron en escritura que los demandados se verían compensados por la cantidad retenida. Esta parte recibe una finca con menos metros de la ofrecida y pactada, que en el supuesto de que intentará ponerla en disposición necesitaría iniciar un procedimiento judicial con unos importantes costes. Y existe en el propio procedimiento catastral modificación sobre colindantes que no aparecieron en el proceso, por lo que nada impide el inicio de un proceso declarativo civil a fin de que se restablezca la situación al momento anterior.
TERCERO.-Considerando que, como bien indica el juzgador, en el supuesto de autos se ejercita por las demandantes una acción de reclamación de cantidad, alegando que el 13 de julio de 2015 firmaron con los demandados un contrato privado de compraventa donde transmitían a los demandados, por el precio de 406.000 euros, por un lado, la finca registral número NUM000 (antes 813) con una superficie aproximada de 2.500 m2 y, por otro lado, la finca registral NUM001 con una superficie aproximada de 500 m2. Que a la fecha de la firma en la gerencia territorial del Catastro sólo constaba inscrita la finca NUM000, con una superficie por aquel momento de 2.290 m2. Dado que la finca registral NUM001 no estaba inscrita en el Catastro, se preparó un estudio topográfico donde se establecía que la superficie real catastral por ambas fincas era de 3.000 m2, con la idea de inscribir en el catastro la finca NUM001 con sus 500 m2 y modificar la finca NUM000 en 2.500 m2, en lugar de los 2.290 m2 que tenía en origen. El 2 de octubre de 2015 se formalizó escritura pública de compraventa, y la parte compradora retuvo la cantidad de 31.000 euros del precio de la compraventa, y ello hasta que se acreditara de forma fehaciente la resolución favorable del procedimiento de sanación de discrepancia de las fincas catastrales, haciendo constar el total de 3.000 m2. Se pactó un plazo máximo de cumplimiento de la condición hasta el 28 de febrero de 2016. También se dijo que si el día 1 de marzo de 2016 no se había acreditado de forma fehaciente el cumplimiento de la condición, el importe retenido lo haría suyo la parte compradora. No obstante lo anterior, en la misma escritura se dijo que, para el caso que la superficie catastral final fuera menor de los 3.000 m2 expresados, la parte compradora se comprometía a devolver dicha retención parcialmente y en proporción a la cabida finalmente catastrada y comprendida entre los 2.290 m2 hasta los 3.000 m2 citados. Finalmente, en fecha de 22 de abril de 2016 por la gerencia territorial del Catastro se emitió acuerdo resultando la finca registral NUM001 con una superficie de 501 m2 y la finca registral NUM000 con una superficie de 2.243 m2, en total 2.744 m2. En virtud de lo expuesto y atendiendo a la condición pactada de devolver parcialmente la cantidad retenida, atendiendo a los metros cuadrados finalmente catastrados, y resultando una cabida mayor de 454 m2, solicitó la condena de la parte demandada a devolver el importe de 19.822'54 euros de la cantidad total retenida en un principio. Añade el juzgador que la parte demandada se opuso en esencia a la demanda alegando que, en los tratos preliminares de la compraventa, las partes previeron que el día de la escritura ya estarían solucionados los desajustes registrales y catastrales; y, a pesar de ello, finalmente se les dio a los actores un plazo hasta el 28 de febrero de 2016 para solucionar el tema del catastro; que los demandados siempre quisieron realizar la escritura ante Notario con los metros registrados y catastrales, y pese a ello se dio la opción hasta la fecha de 28 de febrero de 2016 como límite para catastrar; que el procedimiento para alterar la realidad catastral se inició con anterioridad al contrato privado de compraventa, de 13 de julio de 2015; que la resolución final de la gerencia fue de mayo de 2016 sin que se comunicara a los demandados, a fin de poder manifestar lo que a su derecho conviniera, al ser reducida una de las fincas en metros cuadrados; que no se respetó el plazo pactado en contrato para finalizar el procedimiento de rectificación catastral, ello unido, por un lado, a que la finca finalmente catastrada era con unos 260 m2 menos de lo que se decía y ofertaba inicialmente y, por otro lado, que no se notificó fehacientemente el resultado, por lo que, no cumplida la condición pactada, no cabía la devolución de dinero interesada de contrario. Señala el Juez 'a quo' que, a la vista de los escritos rectores de la litis, la controversia se suscitó con relación a si el plazo de 1 de marzo de 2016, que se fijó en la escritura de venta formalizada por las partes, para la alteración catastral tenía la condición de esencial o si, por el contrario, cumplida total o parcialmente la condición de la alteración catastral fuera del citado plazo, tenía cabida la devolución de la cantidad retenida proporcional a los m2 que resultasen finalmente en la rectificación catastral, siempre en el intervalo entre los 2.290 m2 que constaban en el Registro de la Propiedad, y los 3.000 m2 que se hicieron constar en la escritura de venta. Esto es así pues, con posterioridad, en fase de conclusiones por escrito, sin alegar nada por vía de demanda, la parte actora introdujo la figura de la cláusula 'rebus sic stantibus'. Se acredita que las partes concertaron un contrato privado de compraventa en fecha 13 de julio de 2015 que, posteriormente, a fecha 2 de octubre de 2015, se elevó a público; y, con relación a la cuestión aquí discutida, se pactaron las siguientes cláusulas/condiciones: La cantidad de 31.000 euros la retiene la parte compradora en su poder, conforme al pacto con la parte vendedora, hasta que se acredite de forma fehaciente la resolución favorable del procedimiento de subsanación de discrepancias, es decir, que quedase catastrada la total superficie de parcela de 3.000 m2. Las condiciones de esta retención son las siguientes y aceptadas por las partes: se pacta un plazo para el cumplimiento de la condición, que será como máximo el día 28 de febrero de 2016; el cumplimiento de la condición dentro del plazo pactado se podrá realizar de cualquier forma fehaciente admitida en derecho y, especialmente, mediante el envío fehaciente de certificación catastral al letrado de los compradores, Don Miguel Chito Gómez; cumplida dicha condición en tiempo y forma, vendrá obligada la parte compradora a entregar en el plazo máximo de cinco días hábiles el importe íntegro retenido al letrado de los vendedores, Don Manuel Úbeda Castañeda, quien a su vez hará llegar dicho importe a la parte vendedora; si el día 1 de marzo de 2016 no se ha acreditado de forma fehaciente el cumplimiento de la condición al letrado de los compradores, el importe retenido lo hará suyo la parte compradora; la cantidad retenida de 31.000 euros será entregada a la parte vendedora cuando se constante en el Catastro inmobiliario la total superficie de la parcela de 3.000 m2 de las dos fincas registrales. Caso de que la superficie catastrada final de las parcelas fuera menor de los 3.000 m2 expresados, la parte compradora se compromete a devolver dicha retención parcialmente y en proporción a la cabida finalmente catastrada y comprendida entre los 2.290 m2 hasta los 3.000 m2 citados. Cita seguidamente el juzgador las reglas en el Código Civil de interpretación de los contratos - artículo 1281 y siguientes - así como la jurisprudencia que las desarrolla; y razona que en el supuesto que nos ocupa no hay duda de que se fijó el 28 de febrero de 2016 como plazo final para que la parte actora - vendedora - acreditara una resolución favorable del Catastro con una superficie catastrada de las fincas vendidas de 3.000 m2. No cumplida tal condición a día 1 de marzo de 2016 (inmediato posterior al término final de 28 de febrero de 2016), la parte compradora - demandada - haría suyo el importe retenido de 31.000 euros. Entiende el Juez que tal interpretación literal de la escritura de venta es clara hasta el punto que la parte actora así lo admite cuando defiende que el término pactado no era esencial, por lo que, en esencia, viene a admitir la citada fecha como plazo final para el cumplimiento de la obligación, defendiendo, no obstante, que se pudiera cumplir pasada la fecha final. En todo caso, también se desprende de las condiciones de retención pues, si el 28 de febrero de 2016 era la fecha tope que las partes habían fijado para que los actores acreditaran la alteración catastral en una superficie de 3.000 m2, y si a continuación prevén la posibilidad de retención proporcional atendiendo a la alteración menor de 3.000 m2 y siempre mayor a 2.290 m2, es lógico y se desprende de las cláusulas anteriores que también es, dentro de ese plazo máximo, cuando nada se dice en el punto 5 con respecto a la modificación del plazo. Ha quedado acreditado - añade el juzgador - que la resolución final del Catastro no se produjo hasta el 22 de abril de 2016, es decir, no se cumplió en el plazo fijado y resultando una suma, entre las dos fincas, de 2.744 m2. Dado que no se cumplió en plazo la condición de acreditar fehacientemente la subsanación de las discrepancias de los m2 de las fincas vendidas, ateniendo al punto tercero de las condiciones de la retención pactadas en la escritura pública de venta, los demandados 'hicieron suya' la cantidad de 31.000 euros. Sigue razonando el Juez que está claro que las expectativas de los demandados fueron la adquisición de unas parcelas con una superficie catastral sumada de 3.000 m2 y que el precio final que se pactó fue teniendo en cuenta tal superficie, pues, pese a figurar a la fecha de la venta en el catastro la superficie de 2.290 m2, ya se adelantó y se pactó en escritura que los actores (vendedores) habían iniciado el procedimiento para su subsanación y fijarlo en 3.000 m2. Ante esta discrepancia a fecha de la venta con relación a la superficie que los actores decían vender, los demandados (compradores) retuvieron la cantidad de 31.000 euros en garantía de la rectificación del Catastro en la superficie adicional de 710 m2 que faltaba por rectificar. Para el supuesto que no fuera favorable el procedimiento de rectificación, esa 'pérdida' de la superficie catastrada en expectativa se valoró conjuntamente entre las partes en 31.000 euros. Los actores sostienen que el término fijado a 28 de marzo de 2016 (febrero, sic) no era esencial y, consecuentemente, admitía su cumplimiento tardío. Pero es necesario distinguir, dentro de la naturaleza del término esencial, por un lado el término esencial propio y, por otro lado, el término esencial impropio. Atendiendo a la voluntad de las partes, el término pactado - 28 de febrero de 2016 - pese lo alegado por la parte actora, era esencial y ello por la sencilla razón de que así lo pactaron, atendiendo al principio de autonomía de voluntad. Lo que ocurre es que, a diferencia de lo que pretende la parte demandante, siendo los demandados los acreedores de la prestación fijada a plazo, no cabe imponer una prestación tardía cuando las partes fijaron el término con naturaleza esencial y así lo escrituraron, estimando tal fecha como final para el cumplimento de la prestación y valorando económicamente (en 31.000 euros) su incumplimiento. Concluye el Juez que, en esencia, lo que se pactó fue una pena, liquidando los daños y perjuicios que produciría el incumplimiento de la rectificación de los 710 m2 pendientes, sustituyendo la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, resultando ser los mismos 31.000 euros. Siendo ello así la jurisprudencia se ha pronunciado de forma reiterada sobre que no cabe moderar dicha pena cuando está expresamente prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento deficiente o retardado, como es el caso, pues se debe estar a lo acordado por las partes. La moderación por los tribunales está reservada al supuesto de hecho en que la obligación ha sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor y no cuando la penalidad se aplica directa y precisamente ante el supuesto que las partes contemplaron al establecerla, como ocurre en este caso. Pese a no ser alegada por la parte demandante en el escrito de demanda, en la fase de conclusiones sostuvo la posibilidad de la indemnización solicitada al amparo de la cláusula 'rebus sic stantibus'. Y entiende el Juez que no cabe apreciar esta figura porque no se dan los presupuestos jurisprudencialmente exigidos para ello, toda vez que no se ha producido un cambio de circunstancias o de condiciones que altere la base negocial. A la fecha de la firma de la escritura pública ya se había iniciado el expediente de rectificación por lo que no cabe alegar unas circunstancias sobrevenidas sobre la tramitación de tal procedimiento. A lo anterior se suma que los vendedores estaban asesorados por letrado, por lo que se presume que eran conscientes de la tramitación del procedimiento de rectificación catastral. Tampoco se comunicó a los demandados ninguna circunstancia especial sobre la tramitación del procedimiento u obstáculo que impidiera su continuación ordinaria o normal, es decir, no consta escrito antes de la resolución final en el expediente de alguna circunstancia sobrevenida que justificara una ampliación de plazo. Por último, tampoco se aprecia el enriquecimiento injusto sostenido por la parte demandante y ello porque esta figura requiere un desplazamiento patrimonial carente de causa que en este caso es inaplicable, precisamente por la existencia de causa que no es otra que la previsión contractual expresamente pactada del cumplimiento del término en la fecha pactada o, como señala la jurisprudencia, cuando el desplazamiento viene justificado por un negocio jurídico válido. Pero, en todo caso, las expectativas de los demandados eran la adquisición de 3.000 m2, aquietándose a la posibilidad de una superficie menor con devolución parcial de la cantidad retenida, pero siempre en la fecha pactada. Vencida la fecha y no modificado el Catastro en los términos pactados, las partes concertaron en escritura que los demandados se verían compensado por la cantidad retenida. Conforme al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, añade el juzgador que procede imponer las costas a la parte demandante. En definitiva, desestima la demanda y absuelve a los demandados de los pedimentos que contiene; y añade que las costas de la primera instancia se imponen a la parte demandante.
CUARTO.-Considerando que, en principio y contrariamente a las alegaciones de la parte recurrente, la sentencia de instancia es respetuosa con el principio de justicia rogada y da respuesta dentro del margen de su pretensión y de la oposición de la parte demandada, a lo solicitado; sin que se pueda confundir con la apreciación o valoración de la prueba o la necesidad de la misma. Y en íntima conexión con lo anterior, tampoco se aprecia la infracción denunciada de falta motivación - incongruencia, en definitiva - del artículo 218 de la LEC. La congruencia de las sentencias es un requisito de las mismas que guarda estrecha conexión con el principio que rige en los procesos civiles, donde las pretensiones, y las posiciones procesales en general, de los litigantes constituyen un límite a la potestad de juzgar de los órganos jurisdiccionales, de manera que no puede otorgarse más de lo pedido por el demandante, ni conceder u otorgar cosa distinta de la por él reclamada o conocerla por un título distinto de aquel en que la demanda se funde. El requisito de la congruencia, que han de cumplir las resoluciones judiciales, no impone sino una racional adecuación del fallo, a las pretensiones de las partes y a los hechos que fundamentan, pero no una literal transcripción, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada; y así le está permitido al órgano jurisdiccional establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada, sin perjuicio de que ello no convenza a la parte a la que se prive de razón. En este sentido la sentencia de instancia da pleno cumplimiento y observancia a las anteriores exigencias legales; y a propósito de la falta de motivación denunciada, en base al citado artículo 218 de la LEC, la sentencia del Tribunal Supremo 142/2014, de 20 de marzo, entre otras muchas de su Sala Primera, establece que 'Esta exigencia constitucional de motivación ( artículo 24 de la CE) no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, de manera que solo una motivación que por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la CE', y por extensión el repetido 218 de la LEC. Bajo este prisma, coincide esta Sala con el Juez 'a quo' y con ambas partes en litigio en que es fundamental la naturaleza del plazo acordado en el contrato de compraventa - escritura notarial - para que la parte vendedora solucionara las discrepancias entre los metros de las parcelas que figuraban en el Registro y los establecidos por el Catastro. En el marco de los contratos de compraventa, para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como causa de incumplimiento resolutorio - o pueda dar lugar, como en este caso, a hacer suya determinada cantidad retenida - se requiere que así se haya pactado o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, o que produzca, de forma mas liviana la parcial insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo. Ello hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato que motivaría su resolución, o al incumplimiento parcial que llevaría consigo la penalidad establecida. Así un determinado plazo de cumplimiento de las obligaciones pactadas - en este caso la gestión por la parte vendedora para solucionar las discrepancias en los metros de la finca vendida - se tendrá como esencial, con los efectos pactados en caso de incumplimiento, si las partes quisieron darle ese carácter. Esto supone que para saber si fue esa la intención de las partes es imprescindible interpretar el contrato. Y tiene dicho reiteradamente la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. No todo retraso es esencial, pero no cabe mantener tampoco que todo retraso no signifique incumplimiento, cuando así se ha previsto por las partes, en aras de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil) y conforme a los principios de 'lex contractus' ( artículo 1091) y 'pacta sunt servanda' ( artículo 1258). El citado artículo 1255 del Código Civil permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al artículo 1124 del Código tengan o no trascendencia resolutoria. Lo que en principio puede calificarse como obligación accesoria puede constituirse en obligación esencial del contrato, al configurarlo las partes como tal ( artículo 1281 del Código Civil) y diseñar las consecuencias del incumplimiento a través de una cláusula penal. En suma, no es necesario valorar si un mero retraso puede generar la resolución del contrato o la aplicación de la sanción, cuando son las propias partes las que contractualmente determinan los efectos del incumplimiento. En el presente caso, como razona el juzgador y constata esta Sala tras el nuevo examen de la prueba practicada, el 13 de julio de 2015 firmaron las partes ahora litigantes un contrato privado de compraventa en el que por el precio de 406.000 euros, las demandantes, como vendedoras, transmitían la propiedad a los demandados, como compradores, de dos fincas, la registral número NUM000 con una superficie aproximada de 2.500 m2, y la registral NUM001 con una superficie aproximada de 500 m2. Consta igualmente que, a la fecha de la firma, solo constaba inscrita en el Catastro la finca NUM000, con una superficie de 2.290 m2, y que la finca registral NUM001 no constaba en el Catastro; por lo que se realizó un estudio topográfico en el que se establecía que la superficie real catastral de ambas fincas sumadas era de 3.000 m2. El 2 de octubre de 2015 se formalizó escritura pública de compraventa, y la parte compradora retuvo la cantidad de 31.000 euros del precio de la compraventa por acuerdo de ambas partes plasmado en el documento público, hasta que se acreditara de forma fehaciente la resolución favorable del procedimiento de sanación de la discrepancia de las fincas catastrales que iniciaría la vendedora para cumplir con el total de 3.000 m2, siendo la idea incorporar al catastro la finca NUM001 con sus 500 m2 y modificar la cabida de la finca NUM000 ajustándola a 2.500 m2, en lugar de los 2.290 m2 que tenía en origen. Y se pactó claramente un plazo máximo de cumplimiento de tal condición a cargo de las vendedoras, debiendo estar resueltas tales discrepancias el 28 de febrero de 2016. También se dijo que si el día 1 de marzo de 2016 no se había acreditado de forma fehaciente el cumplimiento de la condición, la consecuencia sería que el importe retenido lo haría suyo la parte compradora. No obstante lo anterior, se pactó también en la misma escritura que, de realizarse tales gestiones y comunicarse a los compradores en plazo el resultado positivo, si la superficie catastral final fuera menor de los 3.000 m2 expresados, la parte compradora se comprometía a devolver parcialmente la cantidad retenida en proporción a la cabida finalmente fijada por el Catastro y comprendida entre los 2.290 m2 iniciales y los 3.000 m2 fijados como vendidos. Sin que conste gestión alguna posterior de las vendedoras tras la inicial solicitud al Catastro, consta en cambio que el expediente se demoró y que en fecha 22 de abril de 2016 la gerencia territorial del Catastro emitió acuerdo resultando la finca registral NUM001 con una superficie de 501 m2 y la finca registral NUM000 con una superficie de 2.243 m2, sumando en total 2.744 m2. Los compradores demandados no devolvieron en proporción a los metros obtenidos la suma retenida, sino que la hicieron suya por no haberse resuelto la discrepancia catastral en el tiempo fijado en el contrato y haberse establecido como pena por ello que ingresaría en su patrimonio la total cantidad: los 31.000 euros. Tras lo expuesto, cabe entender que dicho plazo se ha fijado como esencial, pues se concreta un término de modo preciso y se refiere a una fecha determinada; se ha establecido un período de cumplimiento perfectamente delimitado, para que las vendedoras pudieran salvar cualquier eventualidad ajena a ellas y, con independencia de que concurriese o no negligencia o mala fe en su actuación, el transcurso del plazo sin solucionarse la gestión asumida es lo que daría lugar a la sanción - los compradores harán suya la total cantidad retenida - sin perjuicio de que la solución tardía (más allá del 1 de marzo de 2016) posibilitara la consumación de la compraventa celebrada. Las partes establecieron un verdadero pacto no referido a la facultad de resolución de los compradores en caso de incumplimiento del plazo de realización de la gestión catastral, sino transformando ese término en esencial a los efectos de la sanción establecida, por lo que, una vez incumplido, se concedía a los compradores la facultad de quedarse la cantidad hasta entonces retenida, y ello en concepto de rebaja del precio previa a la subsidiaria devolución parcial cuya base era la mayor o menor cabida añadida a los 2.290 m2 originales en relación a los 3.000 m2 conceptuados como superficie total. En consecuencia, en primer término, se ha de partir de la interpretación literal del contrato, y, dada la claridad del mismo, no es necesario acudir a criterios subsidiarios. El sentido literal de la cláusula no da lugar a dudas acerca de la voluntad negocial de las partes, y de tal premisa hemos de partir. En este punto ha de hacerse una reflexión sobre otro motivo del recurso que la parte apelada señala no referido como argumento ppor las demandantes en la primera instancia. Se trata de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula 'rebus sic stantibus' (cuya aplicación en definitiva se pretende, sino en la demanda, al menos en el recurso), pues ello es imprescindible para valorar si concurre la 'apariencia de buen derecho' que esgrime la parte apelada en justificación de la medida adoptada y a la que niegan causa justa las apelantes. En este sentido, como indica la jurisprudencia del Alto Tribunal en numerosas sentencias cuya profusión excusa su cita, la cláusula 'rebus sic stantibus' tiene por objeto la revisión del acto o negocio jurídico que ha sufrido un hecho imprevisible posterior a su celebración del contrato, y se refiere a la alteración extraordinaria de las circunstancias que provoque un desequilibrio exorbitante de las prestaciones de las partes, y su admisión requiere como premisas fundamentales: una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones; y que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles. En cuanto a sus efectos, hasta el presente se le han negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, otorgándole en cambio los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones. Trata, por tanto, de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, ésta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el artículo 1091 del CC, de que los contratos deben ser cumplidos; y del más concreto de que no pueden quedar al arbitrio de una sola de las partes su validez y cumplimiento ( artículo 1256 del CC). Y debe rechazarse de plano su concurrencia en el supuesto enjuiciado pues el juzgador claramente argumenta que en ningún caso se da el supuesto de hecho previsto para la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' porque precisamente era esperable para los contratantes que la gestión catastral encomendada a las vendedoras pudiera atrasarse - por su culpa o no -; y, precisamente para que no pudiese prolongarse de manera indefinida, se pactó la pena o sanción que los compradores demandados aplicaron correctamente conforme a lo pactado. Por último, entiende la parte apelante que la sentencia, en tanto accede a la pretensión absolutoria de los demandados, incurre en infracción por inaplicación del principio que prohíbe el enriquecimiento injusto o sin causa y su interpretación y aplicación jurisprudencial. Y debe la Sala desestimar también de plano tal argumento por todo lo que se ha expuesto. Y es que no puede apreciarse que los compradores se enriquezcan injustamente si se quedan con el dinero retenido, pues es claro el pacto entre los contratantes sobre que el incumplimiento de las vendedoras de determinada gestión en un plazo concreto - lo que efectivamente ocurrió - daría lugar a esa consecuencia, y ello implica que, incumplida en el plazo estipulado la gestión acordada, la retención de la cantidad acordada se mutaría en apropiación de la misma por los demandados como sanción para las primeras y correlativa indemnización (en el ámbito del precio) para los segundos. Por tanto, no carece de fundamento jurídico pues se basa, de acuerdo con lo expuesto, en la interpretación y aplicación acertada de las consecuencias anudadas al pacto analizado que contiene la escritura de compraventa celebrada por los ahora litigantes. Procede, en consecuencia, la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.
QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Consuelo, Doña Crescencia y Doña Daniela contra la sentencia dictada en fecha cuatro de diciembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Fuengirola en sus autos civiles 1138/2016, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
