Sentencia Civil Nº 299/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 288/2011 de 24 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00299/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 493 3815-16-86-87 Fax: 91 493 38 85

N.I.G. 28000 1 0001469 /2011

RECURSO DE APELACION 288 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 711 /2005

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de MADRID

Apelante/s: DIRECCION000 , C.B.

Procurador/es: JOSE LUIS FERRER RECUERO

Apelado/s: Paulino

Procurador: SUSANA ROMERO GONZÁLEZ

Apelado/s: D. Jose Enrique , DÑA. Palmira Y D. Luis Alberto

Procurador/es: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA NÚM. 299

Ponente: Ilmo. Sr. D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ

En Madrid a veinticuatro de Junio del año dos mil once.

La Sección Décimo-Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Srs. Magistrados al margen reseñados, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario sobre necesidad de obras en arrendamiento urbano y resolución de contrato, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de los de Madrid bajo el núm. 711/2005 y en esta alzada con el núm. 288/2011 de rollo, en el que han sido partes, como apelante, Don Jose Enrique , representado por el Procurador Don José Luis Ferrer Recuero y bajo la dirección del Letrado Alfonso Pérez Martínez, y, como apelados, Don Paulino , representado por la Procuradora Doña Susana Romero González y dirigido por el Letrado Don Alberto Javier Sendín Caballero, y, Don Jose Enrique , Dña. Palmira y D. Luis Alberto , en situación procesal de rebeldía.

Se aceptan y se dan por reproducidos, en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, en cuanto se relacionan con la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO: En los autos más arriba indicados, con fecha 1 de Septiembre de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda principal formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Susana Romero González en nombre y representación de D. Paulino , frente a D. Jacinto , y desestimando la demanda reconvencional, se declara la obligación de proceder a la ejecución, a su costa, de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en estado de servir para el uso convenido, en la cuantía presupuestada en el informe pericial judicial, pudiendo repercutir al inquilino la parte que le corresponda, y disminuir el precio del arriendo durante el tiempo y la parte de finca que el arrendatario sea vea privado durante las obras, si superaran los 40 días y subsidiariamente de encargar la ejecución de las obras a un tercero y a costa del demandado, con expresa condena en costas a la parte demandada"

Con fecha 11 de Enero de 2010 se dicta auto, cuya parte dispositiva recoge: "Procede en sentido de aclarar el pronunciamiento de las costas en el fallo de la sentencia en relación con el fundamento jurídico sexto, debiendo constar en dicho fallo "con expresa condena en costas a la parte demandada reconviniente tanto las causadas en la demanda principal como reconvencional."

SEGUNDO: Contra dicha sentencia, integrada por el auto de aclaración, se preparó recurso de apelación por la representación procesal de Don Jose Enrique y tenido por preparado lo interpuso, haciendo indicación de que lo contraerá en primer lugar a la desestimación que se realiza de la pretensión reconvencional, indicando que el arrendamiento a que la litis se refiere data del año 1943, siendo el demandante reconvenido arrendatario por subrogación de su difunto padre, hace referencia a la renta pagada por el arrendatario, en total 279,28 euros, a la superficie de la vivienda 147,93 m2, a su antigüedad, 89 años y situación, Barrio de Argüelles; para pasar a señalar como el inquilino después de guardar silencio durante varios años requiere a la propiedad, a través de su Abogado, para que realice las pertinentes reparaciones para adecuar la vivienda a las debidas condiciones de habitabilidad, salubridad y ornato, con la necesidad de reparar el tejado, que provoca humedades en la vivienda, y las tuberías y conducciones de la misma, de defectuoso funcionamiento; la propiedad, consciente de su obligaciones, recaba informe pericial del Arquitecto Superior Don Raimundo , quien elabora dictamen del que se deduce que la ejecución de obras en la vivienda supera con creces el 50% del valor actual de la misma, sin contar el suelo, sobrepasando el límite legal que fundamenta la obligación de reparar; pasa a indicar que la sentencia recurrida prescinde de hacer referencia al art. 118 LAU, texto refundido de 1964 , de aplicación al supuesto de autos, debiendo ser examinados los tres dictámenes periciales obrantes, lo que así realiza, para concluir que se dan los supuestos que contempla el referido precepto para exonerarle de la realización de obras, con cita de doctrina jurisprudencial, invocando, además, abuso de derecho en el arrendatario, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que estimando el recurso se desestime la demanda principal y se de estimación de la reconvencional, declarando resuelto el contrato de arrendamiento a que la litis se contrae, con condena en costa a la parte contraria.

TERCERO: Por interpuesto que se tuvo el mencionado recurso, se acordó dar traslado del mismo a la parte en la instancia demandante reconvenida, la que presentó escrito de oposición, para en base a las alegaciones en él realizadas suplicar su desestimación.

CUARTO: Remitidos los autos a esta Audiencia, con fecha registro de entrada del día 4 de Mayo de 2010, repartido que fue de conocimiento el recurso a esta Sección, se formó el oportuno rollo, se designó Ponente conforme al turno previamente establecido, y no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación y votación, la que tuvo lugar el pasado día veinte.

Fundamentos

PRIMERO: Es de comenzar señalando como conforme a lo que prevé el art. 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la sentencia a dictar en el recurso de apelación se habrá de pronunciar exclusivamente sobre los puntos y cuestiones hechos valer en el escrito de interposición de recurso y, en su relación, en el de oposición, ello en relación con la delimitación que del ámbito del recurso de apelación contempla el art. 456 del mismo texto legal, al limitarlo en relación a los fundamentos de hecho y de derecho hechos valer ante el tribunal de la primera instancia; desde lo precedente es de comenzar señalando como la demanda se dirige frente a Don Jacinto , intentado emplazamiento en dicho demandado, por quien dice ser su hijo, Don Isidoro , se manifiesta el fallecimiento de aquél en el año 1987, ante lo cual y previo el oportuno traslado a la parte demandante del contenido de aquella diligencia, por la misma se manifiesta que debe entenderse dirigida la demanda frente a los ignorados herederos del indicado fallecido, personándose en su propio nombre Don Isidoro ; instándose por la demandante se tenga también por demandados a Don Jose Enrique , Dña. Palmira y D. Luis Alberto , y así se acuerda, y emplazados oportunamente, no comparecen y es declara su rebeldía procesal, sin que en momento posterior se produzca personación de los mismos en el procedimiento, ni consta otorgamiento de poder al Procurador que formula el recurso, de modo que a pese a que se indica al interponer que lo hace en nombre y de representación de Don Jose Enrique y otros, que sólo se haya de tener por interpuesto en nombre del primero, como así, además, se prepara; es de ahora de indicar que en el recurso en cuanto a la estimación que la sentencia hace de las pretensiones de la demanda principal, sólo esgrime la existencia de abuso de derecho, siendo que centra su recurso en la procedencia de la pretensión reconvencional, que, ciertamente, de ser estimada haría quedar carente de justificación la pretensión de la demanda inicial; siendo ya de señalar que al supuesto de autos le es de aplicación la normativa contenido en el texto refundido de la LAU de 1964, conforme a la Transitoria 2ª de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre , y conforme aquella Ley, art. 118 , se contempla como causa de resolución del arrendamiento la pérdida o destrucción de la vivienda, equiparándose a la misma el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo, precepto en que se ampara la pretensión reconvencional, siendo ya de señalar que la expresión siniestro que utiliza el precepto, viene jurisprudencialmente entendida en sentido amplio, comprendiendo no sólo lo referido a acontecimiento instantáneo que provoca avería grave o destrucción fortuita, sino extensivo a otros no momentáneos, cuales la acción del tiempo, la calidad de los materiales o la negligencia, esto es, aquellas averías, o deterioros o pérdidas importantes que se produzcan en la vivienda, cualquiera que sea la causa que los haya originado, comprendiendo todas las obras necesarias para reponer la cosa arrendada al estado que permita su normal utilización conforme al destino pactado, en el precedente sentido y como más próxima en el tiempo STS Sala 1ª de 22 julio 2009 ; de modo que nos encontramos ante un supuesto de carácter objetivo y técnico cualquiera que sea la causa que origine la ruina, con el límite que el propio precepto establece, esto es, que el importe para la reconstrucción de la vivienda haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del 50% de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo, lo que viene a contemplar la llamada ruina técnica o económica, no contemplando como hace la Ley 29/1994 el carácter subjetivista de que la causa no sea imputable al arrendador; en cualquier caso es de señalar en orden a la determinación de aquellos valores la constante doctrina que indica que se han de tener cuenta los elementos comunes cuando se encuentren afectados de importantes deficiencias ( SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica ( SSTS de 30 de enero de 1984 , 17 de julio de 1992 EDJ 1992/8050 y 15 de febrero de 1996 EDJ 1996/471 ). En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes (...) habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica".

SEGUNDO: En el concreto supuesto que nos ocupa ciertamente nos encontramos con los siguientes elementos probatorios en orden a lo que es relevante, el uno presupuesto acompañada a la demanda principal, que señala como importe de las reparaciones a realizar el de 18.898,00, IVA no incluido, éste adelantamos no ratificado en juicio, según manifestación del Letrado de la parte demandante por haber desaparecido la empresa que lo emitió; pericial acompañada a la contestación de la demanda y reconvención, emitida por el Arquitecto Superior Don Raimundo , que concluye indicando que el valor de la finca se reduce prácticamente al valor del suelo, por lo que consecuentemente las obras a realizar en la vivienda, necesarias para dejarlas en correcto estado de habitabilidad, seguridad, higiene y estanqueidad, que en cualquier serían como mínimo de 40.000 euros, superan altamente el 50% del valor de reposición de la PP del valor de la construcción, deducida la depreciación, y, el acompañado a la contestación a la pretensión reconvencional, firmado la Arquitecto Doña Estrella , que cifre el valor de la vivienda, una vez descontado el valor del suelo, en 108.026,28 euros, así concretado al momento de ratificación en juicio emitido por designación judicial; la pericial que se emite por designación, como diligencia final, por el Dr. Arquitecto Don Saturnino , que examina los precedentes y otros documentos aportados al proceso y fija como valor del suelo el de 127.126,41 euros y el de la vivienda en 190.856,25 €, excluido aquél, fijando el importe de las obras de reparación en la cantidad de 31.000 euros, contemplando obras a realizar en cubierta, fachada de patio y carpintería e interior de la vivienda, informe del que se dio el oportuno traslado a las partes que emitieron sendos y respectivos escrito para valoración; desde el precedente acervo probatorio este Tribunal, al igual que el Juzgador a quo, estima probado que no concurre la causa de resolución que contempla el más arriba citado art. 118 de la LAU texto refundido de 1964 , pues valorando según reglas de la sana crítica no cabe sino dar mayo veracidad a los informes presentados con la contestación a la reconvención y el emitido en diligencia final, pues de ellos se obtiene grado de convicción en orden a los valores que se precisan para la procedencia de la resolución invocada o por mejor decir para determinar que no concluyen el presupuesto que el precepto establece, esto es, que el importe de la obras de reconstrucción excedan del 50'% del valor de la vivienda, excluido el valor del suelo, siendo inaceptable desde la racionalidad de acuerdo con la realidad social acoger que la vivienda a que la litis se contrae tenga valor cero, como señala el perito Don Raimundo , quien de forma expresa manifiesta que el mercado no le interesa para nada, que se atiene a datos técnicos, que es notorio no responden a la realidad social en la determinación de valores; desde lo precedente y teniendo en cuenta lo que se contempla como objeto de reparación en aquellas periciales, que estemos en el caso de desestimar el recurso en cuanto postula la estimación de la demanda reconvencional.

TERCERO: Se invoca en cuanto a la estimación que se hace de la demanda la existencia de abuso de derecho por el demandante, arrendatario, y ciertamente ya el texto refundido de la LAU de 1964 contempla y proscribe el abuso y el ejercicio anormal del derecho, exigiendo que el ejercicio de los derechos y obligaciones previstos en la misma se acomoden a las reglas de la buena fe, art. 9, lo que con carácter general se pasan a contemplar también en el Código Civil , según reforma de 1974, y ciertamente cual aduce la apelante existen resoluciones de AA Provinciales que dan acogida a dichos principios y en relación con la cláusula " rebus sic stantibus ", tendente a garantizar la equivalencia de las prestaciones cuando los contratos se prolongan en el tiempo, recogiendo que la obligación de reparar impuesta al arrendador en el art. 1554.2 del Código Civil y art. 107 de la LAU de 1964 ha de matizarse cuando la renta satisfecha por el arrendatario resulte ínfima a consecuencia de la prórroga legal y de la depreciación monetaria que se deriva del sistema de limitación de rentas que establece la legislación especial de arrendamientos urbanos, y desaparecida esa equivalencia de las prestaciones, el principio de buena fe determina que la exigencia por el arrendatario de la obligación legal (arts. 1554,2 CC y 107 AU 1964 ) que pesa sobre el arrendador de realizar las obras necesarias para mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el uso pactado, deba considerarse una pretensión "inciviliter", o al menos no acomodada al principio de equivalencia de las prestaciones o del mayor equilibrio o reciprocidad de intereses entre las partes contratantes (art. 1289 CC EDL 1889/1 ), cuando requiera unos gastos cuantiosos o considerables, por lo que los Tribunales no pueden acceder a ella; no obstante esa doctrina que en su generalidad no compartimos, por cuanto es obligación del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la vivienda y conservarla en las debidas condiciones habitabilidad para servir al fin pactado, obligación que en principio y como regla general ha de mantenerse cuando se interese su cumplimiento in natura, por mas que ello comporte la realización de reparaciones costosas, siendo de excepcional aplicación la cláusula rebus sic stantibus como justificativa de la exoneración de tal obligación de reparar, sin que pueda considerarse de abusiva la pretensión del arrendatario, cuando los desperfectos no le son imputables, y sí han de considerarse imputable a la propiedad la negligencia en la conservación, que hace no puede amparar en ella la resolución del contrato, pues igualmente esa negligencia puede ir dirigida a terminar con contratos de largo duración, así querida por el legislador a través de la prórroga forzosa, que se mantiene para contratos como el de autos, siendo que desde esa necesaria habitabilidad tampoco resulte procedente en términos civiliter que el arrendatario haya de realizar las obras precisas para la habitabilidad, lo que llevaría a contrariar el mandato legal, haciendo valoración desorbitada y parcial de la realidad social en el ejercicio de los derechos legalmente reconocidos; razones que nos llevan también a desestimar el recurso en este particular y, consecuentemente con todo lo anterior a la confirmación de la sentencia a la que se contrae.

CUARTO : Por la desestimación del recurso que a tenor de lo que prescribe el art. 398.1 de la LEC proceda hacer expresa imposición de las costas del mismo a la parte apelante, al no est8mar que el asunto en los términos en que ha sido traído a esta alzada presente serias dudas de hecho o de derecho.

Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Jose Enrique , contra la sentencia dictada con fecha 1 de Septiembre de 2009 , integrada por el auto de fecha 11 de Enero de 2010, en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de los de Madrid bajo el núm. 711/2005 , debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con expresa imposición de las costas del presente recurso a la parte apelante.

Al notificar esta sentencia dése cumplimiento a lo prevenido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón y a los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.