Sentencia CIVIL Nº 299/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1014/2018 de 11 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0826642120178079270

Recurso de apelación 1014/2018 -4

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 397/2017

Parte recurrente/Solicitante: HERA TRATESA S.A.U.

Procurador/a: Miguel A. Montero Reiter

Abogado/a: María Carmen Díaz Adalid

Parte recurrida: LURI 6, S.A.

Procurador/a: IGNACIO DE ANZIZU PIGEM

Abogado/a: MARC VALLES FONTANALS

SENTENCIA Nº 299/2020

Magistrados:

Fernando Utrillas Carbonell Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 11 de junio de 2020

Ponente: Fernando Utrillas Carbonell

Antecedentes

Primero. En fecha 8 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 397/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMiguel A. Montero Reiter, en nombre y representación de HERA TRATESA S.A.U. contra Sentencia - 11/04/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a IGNACIO DE ANZIZU PIGEM, en nombre y representación de LURI 6, S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª anabel Barea cancho en nombre y representación de HERA TRATESA SAU contra LURI 6 SA absolviendo a ésta de los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la actora.

Estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por LURI 6 SA contra HERA TRATESA SAU condenado a HERA TRATESA SAU a abonar la cantidad de 20,124,72 euros sin perjuicio de las rentas y cantidades que se vayan devengando hasta mayo de 2019 fecha de finalización del contrato.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/05/2020.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la actora principal y demandada en la reconvención Hera Tratesa, S.A.U. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, estimando parcialmente la reconvención, le condena al pago a la actora reconvencional Luri 6, S.A., de la cantidad de 20.124Ž72 €, correspondiente a las rentas y suministros de junio de 2017 a abril de 2018, más las rentas y suministros posteriores que se devenguen hasta el momento de la terminación pactada del contrato, en mayo de 2019, por el desistimiento unilateral y anticipado por la arrendataria, demandada en la reconvención, del contrato de arrendamiento, de 11 de mayo de 2015, del local en C/Paletes nº 4, planta 1ª, modulo A, edificio A2, del conjunto Teconpark del Vallès, Fase III, de Cerdanyola del Vallès, alegando la apelante, demandada en la reconvención, la vulneración del principio de buena fe de los artículos 7 y 1258 del Código Civil; que la arrendadora ha aceptado la resolución anticipada, según resulta de sus actos posteriores; y la procedencia de la moderación de la indemnización.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento, doctrina que aparece, en la actualidad, acogida en el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según el cual los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En este caso, en el contrato de arrendamiento, de fecha 11 de mayo de 2015 (doc 2 de la demanda), se pactó su inicio a 18 de mayo de 2015, y en cuanto a la duración pactada por las partes para su concreta relación arrendaticia, se hizo constar, en la cláusula tercera del contrato, una duración inicial de dos años, obligatoria para ambas partes, que se prorrogaría de forma automática por otros dos años, salvo: 1.- que el arrendatario comunicara fehacientemente al arrendador su deseo en contra con seis meses de antelación a la fecha del vencimiento del plazo de duración inicial y/o de la prórroga; y 2.- que, a dicha fecha, el arrendatario no hubiera hecho entrega de las llaves y la libre posesión y disposición de la finca.

En cuanto a la prórroga voluntaria, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2018; RJA 2404/2018) que la prórroga convencional, libremente pactada, es plazo de duración del contrato, vinculante para las partes, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 4.3 LAU y 1091 y 1258 CC.

Por lo demás, se presume, en aplicación de la norma general del artículo 1127 del Código Civil, que el plazo se señala en beneficio de ambas partes, sin que conste, en el presente caso, que se incluyera en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula o pacto acerca de la posibilidad de desistimiento unilateral anticipado por cualquiera de las partes, siendo así que, según lo expuesto, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, aplicable en este caso, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1.- que la arrendataria no comunicó fehacientemente a la arrendadora su deseo en contra de la prórroga del contrato con seis meses de antelación a la fecha del vencimiento del plazo de duración inicial, que era el 18 de mayo de 2017, puesto que lo hizo con menos de cuatro meses de antelación, por medio del burofax de 31 de enero de 2017 (doc 10 de la demanda), y

2.- que, a 18 de mayo de 2017, la arrendataria no había hecho entrega de las llaves, y la libre posesión y disposición de la finca, puesto que no hizo entrega de las llaves hasta después de la audiencia previa celebrada en los presentes autos, por medio del escrito presentado el 4 de abril de 2018, no obstante el ofrecimiento anterior, no habiendo constancia de la consignación notarial o judicial de las llaves, a disposición de la arrendadora, en cualquier momento anterior al 4 de abril de 2018.

Por lo que, omitido por la arrendataria el preaviso en el plazo convenido, el contrato se prorrogó, según es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2018; RJA 2404/2018), en este caso, por dos años, hasta el 18 de mayo de 2019.

Por otro lado, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

En consecuencia, en este caso, el contrato de arrendamiento del local que, de acuerdo con el principio de libertad contractual y autonomía de la voluntad del artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el artículo 1255 del Código Civil, se pactó con una duración de dos años, prorrogables por otros dos, se prorrogó automáticamente, a partir del 18 de mayo de 2017, hasta los cuatro años de duración pactados, hasta el 18 de mayo de 2019, no pudiendo quedar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, según la norma general del artículo 1256 del Código Civil.

En cuanto al desistimiento unilateral anticipado por la arrendataria, es lo cierto que pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001), y únicamente se admite para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorizara a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, según lo expuesto, que autorizara a la arrendataria al desistimiento anticipado del contrato.

En relación con el desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de local de negocio, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016, y 23 de julio de 2018; RJA 852/2016, y 2948/2018), la que viene distinguiendo tres grupos de casos:

1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009( RJ 2010,400), 6 de noviembre de 2013 (RJ 2013, 7445)(rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (RJ 2014, 322) (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (RJ 2014, 3177).

2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2002 (RJ 2002, 5500); rec. 54/1997).

3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( Sentencia de 9 de abril de 2012(RJ 2012, 8986); rec. 229 de 2007).

En este caso, la parte arrendadora no aceptó la resolución anticipada a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento alguno de la arrendadora que motivara la resolución pretendida por la arrendataria, habiendo solicitado la arrendadora, en la reconvención, el pago de las rentas devengadas y que se devengaren hasta la terminación pactada del contrato, por lo que nos encontraríamos, en principio, en el caso 2; aunque, posteriormente, en el curso del proceso, se produjo, en definitiva, la devolución de la posesión a la arrendadora, mediante la entrega de las llaves en el Juzgado de Primera Instancia, resultando de la prueba documental propuesta por la apelante en la segunda instancia (docs 1, 2, y 3 de la apelación), y la ausencia de prueba en contrario que, desde mayo de 2018, la arrendadora dispone de la posesión del local, y ha podido ponerlo en alquiler a terceros, por lo que, a partir de entonces, nos encontraríamos en el caso 3, porque la arrendadora terminó por aceptar la resolución, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios soportados.

A mayor abundamiento, en cualquier caso, el desistimiento se encuentra sometido a un régimen especial, que es el de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ('...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta' 'que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.'); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio ('...deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.').

En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la arrendataria, y sin que conste la devolución de la posesión del objeto del arrendamiento a la arrendadora, mediante la entrega de llaves, hasta el 4 de abril de 2018, lo procedente, según lo expuesto, es la indemnización de los daños causados a la arrendadora por el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria.

Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil, pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004; RJA 2710/2004 que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desistimiento y la terminación normal del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964, y 7.2 del Código Civil) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964, 7.1 del Código Civil, 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001; RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.

Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.

Atendido lo anterior, en el presente caso, se estima procedente la fijación de la indemnización a cargo de la arrendataria, correspondiente a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, en el importe de las rentas y cantidades asimiladas devengadas, y no pagadas, desde junio de 2017, que es cuando se produjo el inicio del periodo de prórroga por la ausencia de preaviso con la antelación pactada, y hasta abril de 2018, que es cuando, no obstante los ofrecimientos anteriores, desde mayo de 2017, se produjo la devolución, en definitiva, de la posesión a la arrendadora, mediante la entrega de las llaves en el Juzgado de Primera Instancia, resultando de la prueba documental propuesta por la apelante en la segunda instancia (docs 1, 2, y 3 de la apelación), y la ausencia de prueba en contrario que, desde mayo de 2018, la arrendadora dispone de la posesión del local, y ha podido ponerlo en alquiler a terceros, con independencia de cuál haya podido ser la actuación del Juzgado de Primera Instancia en orden a la entrega de las llaves a la arrendadora, y la actitud de la arrendadora en relación a la recogida de las llaves, las cuales son actuaciones no imputables a la arrendataria que, por lo tanto, no restan eficacia a su acto de devolución de la posesión en abril de 2018.

Tampoco se ha producido ninguna otra prueba que permita apreciar la concurrencia, en el presente caso, de otros datos que impidan la moderación de la indemnización, por el lucro cesante del arrendador a consecuencia de la terminación anticipada del contrato, y la pérdida de expectativas económicas, no habiéndose producido ninguna prueba documental, testifical, o pericial, acerca del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación de un local de las características del local litigioso, en función de su estado, ubicación, ofertas, o demandas en el mercado inmobiliario.

En consecuencia, procede la estimación parcial de la reconvención, acordando la condena de Hera Tratesa,S.A.U. a indemnizar a Luri 6, S.A., con la cantidad de 20.124Ž72 €, correspondiente a las rentas y suministros de junio de 2017 a abril de 2018, absolviéndole del pago de las posteriores hasta mayo de 2019, procediendo, en definitiva, la estimación parcial del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela, además, la actora principal y demandada en la reconvención Hera Tratesa,S.A.U., el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que, desestimando la demanda principal, y estimando parcialmente la reconvención, inadmite la compensación de la indemnización por el desistimiento unilateral, a su cargo, con la fianza, por importe de 2.288 €, y la garantía adicional, por importe de 10.977Ž12 €, que la actora principal reclama a la arrendadora demandada en la demanda principal por la terminación de la relación arrendaticia.

Centrado así el motivo de la apelación, es lo cierto que, entendiendo opuesta por la parte actora y demandada en la reconvención, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil, la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte demandada y actora reconvencional por razón de la fianza y garantía adicional no devueltas, lo cierto es que, para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y lo demás actuado, que la terminación definitiva de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de la posesión del local arrendado, mediante la entrega de las llaves en el Juzgado, el 4 de abril de 2018, después de la presentación de la demanda el 20 de julio de 2017, y después también de la presentación de la reconvención, el 31 de octubre de 2017, siendo la presentación de la demanda el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza y garantía adicional no eran exigibles por la parte arrendataria, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase la deuda por la fianza y garantía adicional vencida y exigible.

Por lo que, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión del local arrendado al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza y garantía adicional hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe.

En consecuencia, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la arrendataria contra la arrendadora para la restitución del importe de la fianza y garantía adicional, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de la presentación de la demanda, procede, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

TERCERO.- Apela, subsidiariamente, la actora principal y demandada en la reconvención Hera Tratesa, S.A.U., alegando la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus, por la situación económica de la arrendataria, que motivó el cierre del centro de trabajo de Cerdanyola del Vallès, acordado por el grupo Hera, cuestión que no fue oportunamente planteada en la primera instancia, por lo que tampoco puede ser objeto de la apelación.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999; RJA 1201/1984 y 6607/1999), que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal 'a quo', como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho 'pendente apellatione, nihil innovetur', y el principio procesal de prohibición de la 'mutatio libelli', de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000;RJA 9320/2000), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000;RJA 7033/2000).

En cualquier caso, como aplicación de los principios de buena fe y de justo equilibrio de las prestaciones, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992, y 22 de abril de 2004; RJA 9226/1992, 9927/1990, y 2673/2004) la que viene admitiendo la aplicabilidad de la denominada cláusula rebus sic stantibus, que se entiende implícita en todos los contratos, para el caso en que se produzca una alteración de la base del negocio, si bien de forma restrictiva por afectar al principio general pacta sunt servanda y al de seguridad jurídica recogidos en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil, por lo que se establece como requisito imprescindible para su aplicación, una alteración de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, así como una desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones, siendo la alteración que se requiere como premisa de la excepción al principio pacta sunt servanda que implica la cláusula rebus sic stantibus la de la base del negocio.

En este caso, resulta de las propias alegaciones de la parte actora en la demanda principal, y en la contestación a la reconvención, que en el momento de la negociación previa al contrato de arrendamiento, de 11 de mayo de 2015, la sociedad Hera Tratesa,S.A.U. se encontraba ya en una situación económica delicada, por lo que, precisamente, le exigieron la garantía adicional a la fianza a la que se hace referencia en el fundamento de derecho anterior, de modo que, si la situación económica de la sociedad ya era mala antes de la celebración del contrato de arrendamiento, no es posible apreciar una alteración de la base del negocio que justifique el desistimiento unilateral del arrendamiento en enero de 2017, resultando únicamente de lo actuado la decisión, en aquel momento posterior a la celebración contrato de arrendamiento, del grupo Hera, de cerrar el centro de trabajo de Cerdanyola del Vallès, instalado en el local arrendado a la demandada, decisión que fue adoptada unilateralmente por el grupo Hera, sin que conste la aquiescencia de la arrendadora, no pudiendo quedar el cumplimiento del contrato, según lo expuesto, al arbitrio de una de las partes, de acuerdo con la norma general del artículo 1256 del Código Civil.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

CUARTO.- La cantidad adeudada, por importe de 20.124Ž72 €, devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la sentencia de primera instancia, de fecha 11 de abril de 2018, y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005; RJA 2792/2003, y 2740/2005), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial o extrajudicial, cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito, o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SEXTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la actora principal y demandada en la reconvención Hera Tratesa,S.A.U., se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 11 de abril de 2018 dictada en los autos nº 397/17 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Cerdanyola del Vallès, acordando la ESTIMACIÓN PARCIAL de la reconvención, condenando a Hera Tratesa,S.A.U. a indemnizar a Luri 6, S.A., con la cantidad de VEINTE MIL CIENTO VEINTICUATRO EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (20.124Ž72 €), más intereses, manteniendo los demás pronunciamientos de la sentencia de primera instancia, sin expresa imposición de las costas de la segunda instancia, acordando la devolución del depósito para recurrir a la parte actora apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.