Sentencia CIVIL Nº 299/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 110/2020 de 03 de Mayo de 2021

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188235993

Recurso de apelación 110/2020 -5

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1091/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012011020

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012011020

Parte recurrente/Solicitante: VALCHAAX CAPITAL, S.L.U.

Procurador/a: Nuria Suñe Peremiquel

Abogado/a:

Parte recurrida: WORLD TRADE CENTER BARCELONA S.A.

Procurador/a: Jesús Sanz López

Abogado/a: ROGER BARON SELLES

SENTENCIA Nº 299/2021

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Juan León León Reina

Barcelona, 3 de mayo de 2021

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 7 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 1091/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Nuria Suñe Peremiquel, en nombre y representación de VALCHAAX CAPITAL, S.L.U. contra Sentencia - 29/10/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador Jesús Sanz López, en nombre y representación de WORLD TRADE CENTER BARCELONA S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'En virtud de lo expuesto, y VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por la parte actora, y los demás de pertinente aplicación al caso de autos, debo ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador don JESÚS SANZ LÓPEZ a instancia de WORLD TRADE CENTER BARCELONA S.A. y en su defensa el Letrado Don ROGER BARÓN SELLÉS, contra VALCHAAX CAPITAAL S.L.U., y en consecuencia acuerdo lo siguiente:

1. Declarar que la demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante (impago de la renta y resolución anticipada).

2. Condenar a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 16.922,47 euros en concepto de rentas vencidas y adeudadas y de indemnización de daños y perjuicios, más el interés legal de demora desde la demanda.

Y sin especial declaración en cuanto a las costas.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/04/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.-Apela la demandada VALCHAAX CAPITAL,S.A. (en adelante,VC) la sentencia nº 110/2020, de 29 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona que, con estimación parcial de la demanda interpuesta por la mercantil WORDL TRADE CENTER BARCELONA,SLU (en lo sucesivo, WTCB) contra la ahora recurrente (i) declaraba que la demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante por impago de la renta y por resolución anticipada, y (ii) condenaba a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 16.922,47.-euros, más el interés legal desde la demanda.

La cantidad objeto de condena como principal se desglosa del siguiente modo: (1) 3.732,24.-euros se otorgan en concepto de rentas vencidas y adeudadas por los meses de octubre y noviembre de 2017, razonando el magistrado de primera instancia que reconoce solo la deuda por estos meses ' ya que la actora pudo haber recogido las llaves del local y, con ellas, recibir la posesión del inmueble, lo mismo que hizo en marzo del 2018, ya en la segunda mitad de noviembre o a principios de diciembre del año 2017 . Y, por otra parte, el depósito notarial se realiza el 1-12-2017'. Y (2)los restantes 13.190.-euros se otorgan en concepto de indemnización de daños y perjuicios, una vez descontadas la fianza arrendaticia y la garantía adicional. Así, el magistrado tiene en cuenta, de un lado, que la actora obtuvo las llaves del local en marzo del 2018 aunque pudo haberlas conseguido antes y que WTCB concertó un nuevo arrendamiento el 1 de enero de 2019. Sobre esta base, reconoce una indemnización de 13 meses (diciembre 2017 a diciembre 2018), lo que supone 20.049,25 euros, importe del que, como decíamos, descuenta la fianza de 2.231,74 euros, el depósito adicional de 4.463,48 euros y la cantidad de 163,8 euros depositada notarialmente junto con las llaves del local, quedando cifrada la indemnización en la suma señalada de 13.190,23 euros.

La demandada, VC, recurre en apelación la sentencia limitando su impugnación al pronunciamiento relativo a la condena de una indemnización equivalente a 13 mensualidades de renta,y viene a reiterar en esta alzada los argumentos ya expuestos en sus escritos de alegaciones anteriores. En síntesis, la apelante: (i) considera que concurre en el presente caso un supuesto de fuerza mayor, ex. art. 1105 del Código Civil (CC) invocando la aplicación de la llamada cláusula rebus sic stantibusalegando que el atentado ocurrido en Barcelona en agosto de 2017 y la situación sociopolítica catalana (aplicación del art. 155 de la Constitución) dieron lugar a un cambio de circunstancias relevante entre las consideradas en el momento de celebración del contrato y las que concurrían al desistir del mismo, habiéndose alterado la equivalencia de prestaciones propia del negocio; (ii) considera que la cláusula 4.3 del contrato, es abusiva, contraria a la buena fe, y que causa un objetivo y flagrante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Ello por cuanto dicha cláusula generaría una indemnización equivalente a la renta y gastos de comunidad que faltaran por pagar hasta el periodo de obligación contractual, que en este caso era hasta el 2020, y, teniendo en cuenta que la posesión del local se entregó en octubre de 2017, suponía imponer a VC una indemnización de 30 meses por el importe de 42.126,90.-euros, indemnización que estima desproporcionada y que provocaría en la arrendadora un enriquecimiento injusto, aduciendo ademásque, pese no ostentar VC la condición de consumidor, sí que es posible el control del contenido de las cláusulas desde el punto de vista de las normas generales de la contratación. Y (iii) considera que la indemnización reconocida no resulta conforme a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que, siempre según la recurrente, va orientada a busca de mitigar el rigor que se derivaría de la aplicación estricta de la literalidad del contrato y, en evitación del enriquecimiento injusto, aplica analógicamente el régimen previsto por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU )para el caso de desistimiento unilateral de un contrato de arrendamiento de vivienda.

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Por todo ello, defendiendo la tesis expuesta en su contestación a la demanda, solicita la revocación de la sentencia de modo que se desestime la demanda inicial de las actuaciones y se la absuelva de las peticiones efectuadas en su contra o, subsidiariamente, se rebaje la indemnización concedida.

La actora, aquí apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos por el juzgador de instancia lo que, entre otras cosas, supone que se aquieta a la estimación parcial de la demanda.

SEGUNDO.-Para la resolución del recurso, que, como avanzábamos, se circunscribe a impugnar la suma concedida en concepto de indemnización, conviene enunciar una serie de hechos que nos parecen relevantes y que constan acreditados, ya por ser incontrovertidos, ya por resultar de la documentación aportada. Son los siguientes:

1.- La actora,WTCB, actuando en calidad de titular de la concesión administrativa otorgada al efecto, suscribió el día 1 de mayo de 2017 con la entidad 'ESTUDI PLAÇA ESPAÑOLA S.L.' un contrato de arrendamiento de local de negocio destinado a oficina sobre el 'módulo 209' ubicado en la planta segunda del edificio del llamado Complejo empresarial WTCB, sito en el Moll de Barcelona s/n (08039). Se aporta dicho contrato como doc. nº 1 de la demanda.

2.-En fecha 1 de agosto de 2017, es decir, a los cuatro meses de concertarse, la arrendataria cedió el contrato a favor de la aquí demandada VALCHAAX CAPITAL S.L.U. (VC) , que se subrogó en la posición contractual de la inicial arrendataria, remitiéndose el documento de cesión (doc. nº 2 de los adjuntados a la demanda), salvo en lo expresamente modificado ( fianza y garantía adicional) a las condiciones del primitivo contrato.

3.-Es de hacer notar que en ambos contratos, en representación tanto de 'ESTUDI PLAÇA ESPAÑOLA S.L.', como de VC, intervino D. Pelayo.

4.- La vigencia del contrato se había iniciado, tal y como resulta del pacto 4.1 del mismo, el día 1 de mayo de 2017, y tenía prevista una duración de 5 años de obligado cumplimiento, esto es, desde el día del inicio de vigencia hasta el día 30 de abril de 2022. (pacto 4º, cláusula).

5.-Dentro del mismo pacto cuarto, en la cláusula tercera se contenía una previsión que, por su trascendencia para el litigio, pasamos a transcribir literalmente:

' Cláusula 3.-Obligatoriedad. No obstante a la cláusula anterior, la arrendadora concede a la arrendataria la facultad de rescindir potestativamente el contrato al tercer año de contrato, esto es el 30 de abril de 2020, siempre y cuando la arrendataria lo manifieste fehacientemente con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha. En caso de no ejercitarse dicha potestad, el contrato continuará vigente y de obligado cumplimiento hasta la finalización del mismo.

En cualquier caso, el plazo de este contrato está sujeto a la duración de la Concesión o a cualquiera de sus modificaciones, sin que se derive por ello ninguna responsabilidad para el Arrendador

En caso de renuncia anticipada a la duración contractual del arrendamiento o de sus prórrogas, el Arrendatario tendrá que abonar al Arrendador una cantidad en concepto de indemnización equivalente a la renta y gastos de comunidad que faltaran por pagar hasta el periodo de obligación contractual. Esta cantidad se calculará sobre la base de la renta que se satisfaga en el momento de la renuncia, todo ello sin perjuicio de la ocupación locativa o no por el Arrendatario'.

6.-Resulta incontrovertido que la demandada, VC, dejó de abonar las rentas a partir del mes de octubre del 2017, es decir, al cabo de dos meses de serle cedido el contrato.

7.- De la documentación obrante en autos queda también probado que el 23 de noviembre de 2017 VC remitió un burofax a WTCB manifestando su intención de desistir del contrato y resolverlo así de forma unilateral y anticipada, oponiéndose a ello WTCB mediante otro burofax de 29 de noviembre de 2017.

8.-La demandada procedió el 1 de diciembre de 2017 a depositar notarialmente las llaves del local y también la cantidad de 163,8 euros. WTCB recogió las llaves del local y la cantidad consignada el 5 de marzo de 2018.

9.-Consta también documentalmente que WTCB volvió a arrendar el local de autos con efectos desde el 1 de enero de 2019.

TERCERO.-Partiendo de los hechos enunciados en el fundamento jurídico precedente, y revisada en esta alzada toda la prueba practicada, podemos adelantar, sin perjuicio de exponer a continuación las razones que nos llevan a ello, que el recurso no debe prosperar, pues suscribimos esencialmente los argumentos expuestos por el juzgador de instancia.

Analizando en primer término la alegación relativa a la supuesta nulidad de la cláusula por abusiva por razón de provocar un grave desequilibrio entre las partes, suscribimos enteramente los exhaustivos argumentos que se exponen en la sentencia de primera instancia.

Debemos comenzar por señalar que en el supuesto de autos no resulta de aplicación la legislación especial en materia de consumidores y usuarios por no ostentar la apelante dicha condición. En este sentido, en líneas generales, cabe señalar el artículo 3 del RD Legislativo 1/07 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en su redacción aplicable al supuesto de autos por razones temporales, establece expresamente que' a efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional'.

De ello cabe concluir que el consumidor y usuario al que se refiere la normativa aplicable es la persona física y también la jurídica que, sin ánimo de lucro -lo que resulta incompatible con una sociedad mercantil como lo es la entidad apelante- actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, lo que significa que interviene en las relaciones de consumo con fines privados, contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros.

Esta posición aparece corroborada, además, por la doctrina recogida en la STS de 30 de Abril de 2015 , citada tanto en la sentencia como en el recurso, que establece el criterio jurisprudencial sobre el régimende los contratos integrados por condiciones generales de la contratación concertados con quien no ostenta la condición legal de consumidor o usuario, sobre la base de las siguientes notas:

'1.- La normativa contenida en la Ley 7/1998, de 13 abril, de Condiciones Generales de la Contratación, es aplicable a todas las condiciones generales, se encuentren en contratos concertados con consumidores o en contratos en los que ninguna de las partes merece esta consideración.

Pero dicha ley no establece un régimen uniforme para unas y otras. Mientras que las normas relativas a la incorporación (art. 5 y 7) y a la interpretación de las condiciones generales (art. 6) son aplicables a todo tipo de condiciones generales, el régimen de la nulidad de las condiciones generales es diferente según que el contrato en el que se integren se haya celebrado o no con un consumidor .

Mientras que en el caso de que el adherente no merezca la calificación legal de consumidor o usuario, solo es aplicable la regla contenida en el art. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación , que se limita en la práctica a reproducir el régimen de la nulidad contractual por contrariedad a norma imperativa o prohibitiva del Código Civil, en el caso de que el contrato integrado por condiciones generales se haya concertado con un consumidor , es aplicable el régimen de nulidad por abusividad, establecido actualmente en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que desarrolla la Directiva 1993/13/CEE, sobre cláusulas no negociadas en contratos concertados con consumidores.

El art. 82 de dicho Texto Refundido establece que ' se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato '.

2.- Varias conclusiones pueden extraerse de lo expuesto. La primera, que en nuestro ordenamiento jurídico la nulidad de las cláusulas abusivas no se concibe como una técnica de protección del adherente en general, sino como una técnica de protección del adherente que tiene la condición legal de consumidor o usuario, esto es, cuando este se ha obligado con base en cláusulas no negociadas individualmente.

Una segunda conclusión sería que, en nuestro ordenamiento jurídico las condiciones generales insertas en contratos en los que el adherente no tiene la condición legal de consumidor o usuario, cuando reúnen los requisitos de incorporación, tienen, en cuanto al control de contenido, el mismo régimen legal que las cláusulas negociadas, por lo que sólo operan como límites externos de las condiciones generales los mismos que operan para las cláusulas negociadas, fundamentalmente los previstos en el art. 1255 del Código Civil , y en especial las normas imperativas, como recuerda el art. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación '.

Insistiendo en esta línea doctrinal la STS 367/2016, de 3 de junio de 2016 precisa con toda claridad queel control de transparencia no se extiende a los contratos en que el adherente no tiene la condición de consumidor.

De forma concluyente insiste en esta idea la STS nº 41/2017, de 20 de enero,

cuando afirma que:

'3.- Pero este control de transparencia diferente del mero control de inclusión está reservado en la legislación comunitaria y nacional, y por ello, en la jurisprudencia del TJUE y de esta Sala, a las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores, conforme expresamente previenen la Directiva 1993/13/CEE y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Es más, como hemos resaltado en varias de las sentencias antes citadas, el art. 4.2 de la Directiva conecta esta transparencia con el juicio de abusividad, porque la falta de transparencia trae consigo un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, consistente en la privación de la posibilidad de comparar entre las diferentes ofertas existentes en el mercado y de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener la prestación objeto del contrato según contrate con una u otra entidad financiera, o una u otra modalidad de préstamo, de entre los varios ofertados.

Conexión entre transparencia material y abusividad que ha sido resaltada por la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (asuntos acumulados C-154/15 , C- 307/15 y C-308/15 ), al decir en su parágrafo 49 que: 'el control de la transparencia material de las cláusulas relativas al objeto principal del contrato procede del que impone el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 '. Y precisamente esta aproximación entre transparencia y abusividad es lo que impide que pueda realizarse el control de transparencia en contratos en que el adherente no tiene la cualidad legal de consumidor.

4.-Ni el legislador comunitario, ni el español, han dado el paso de ofrecer una modalidad especial de protección al adherente no consumidor, más allá de la remisión a la legislación civil y mercantil general sobre respeto a la buena fe y el justo equilibrio en las prestaciones para evitar situaciones de abuso contractual'.

Y en el mismo sentido, es decir, estableciendo la improcedencia de los controles de transparencia y abusividad en contratos con condiciones generales de la contratación en que el adherente no es consumidor, se pronuncia la STS 307/2019 de 3 de junio con cita de las sentencias anteriores 367/2016, de 3 de junio ; 30/2017, de 18 de enero; la ya citada 41/2017, de 20 de enero; 57/2017, de 30 de enero; 587/2017, de 2 de noviembre ; 639/2017, de 23 de noviembre ; 414/2018, de 3 de julio ; y 230/2019, de 11 de abril , entre otras.

En conclusión, el Tribunal Supremo, desde la STS Pleno 2550/2016 ' sienta la categórica doctrina que en el supuesto de control de las condiciones generales de la contratación en contratos en que, como el presente, el adherente es no consumidor, procede únicamente el llamado control de inclusión y son improcedentes controles de abusividad y transparencia cualificada' ( Auto nº 498/2020, de 11 de diciembre de esta misma Audiencia Provincial). Y añade que esta doctrina, lejos de ser matizada, ha sido plenamente corroborada y reiterada por la STS nº 168/2020, d e 11 de marzo cuandodestaca que: ' conforme a la jurisprudencia reiterada de esta sala, en los contratos celebrados bajo condiciones generales de la contratación en los que los adherentes no son consumidores no resultan procedentes los controles de transparencia y abusividad, sino únicamente el control de incorporación. (...) para que una condición general de la contratación supere el control de incorporación debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato. Es decir, junto al parámetro de la claridad y comprensibilidad, debe concurrir el requisito de la posibilidad de conocimiento, puesto que el control de inclusión es, fundamentalmente, un control de cognoscibilidad. Lo que no es solo una construcción jurisprudencial, sino una exigencia expresa de los arts. 5 y 7 LCGC'.

Pues bien, en el caso de autos, la cláusula contractual examinada, la antes transcrita 4.3 reguladora del periodo mínimo obligatorio y las consecuencias económicas de un eventual incumplimiento del mismo, desde luego es clara y supera el control de incorporación conforme a los parámetros apuntados.

Por otra parte, tampoco nos parece una cláusula contraria a la buena fe o que denote o suponga un abuso de posición dominante. Antes bien, se trata de un tipo de cláusulas habituales en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, regidos por el principio de autonomía de la voluntad, en el que el plazo del arriendo es un elemento esencial, siendo uno de parámetros que sirve para determinar la rentabilidad del inmueble, de modo que es habitual y perfectamente lícito y acorde a la naturaleza del contrato que se prevean y se regulen- e incluso, como veremos, se penalicen- las consecuencias de una terminación previa al plazo de duración mínimo previsto distribuyendo entre las partes los riesgos.

Por lo tanto, como hemos dicho, debemos rechazar dicha alegación y ratificar la decisión adoptada por el juzgador de primer grado.

CUARTO.-También estamos plenamente conformes con el magistrado en que no concurren contingencias que puedan integrar la categoría de fuerza mayor, ni tampoco la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

El Art. 1105 del Código Civil excluye la responsabilidad por daños cuando el incumplimiento derive de 'sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables'. La jurisprudencia viene sosteniendo la imprevisibilidad e inevitabilidad no son requisitos alternativos sino cumulativos.

Por lo que se refiere la cláusula rebus sic stantibus ('estando igual las cosas'), se viene estimando que es una figura que complementa el sistema derivado del principio pacta sunt servanda, de modo que estaría implícita en la naturaleza de cierto tipo de negocios la idea de que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias que afectase de manera sustancial a las obligaciones debe llevar a su modificación o resolución. El TS considera que tiene su fundamento en el principio de la buena fe y en el mantenimiento del base del negocio, y aparece reconocida en textos internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT, art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) que inspiran la interpretación doctrinal recogida, por ejemplo, en STS 1180/2008, de 17 de diciembre , o en la STS 5/2019 de 9 de enero.

Conforme a la doctrina resultante de la aplicación de esta cláusula ' las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias'.

En atención a estas ideas, coincidimos con el magistrado en que no hay prueba alguna en autos de qué incidencia pudiera haber tenido el atentado de agosto de 2017 en el concreto contrato de autos. Y, por lo que se refiere a la situación sociopolítica, además de no probarse tampoco la incidencia concreta, lo cierto es que la misma no constituía en absoluto un suceso imprevisible cuando la apelante se subrogó, por virtud de la cesión operada, en el contrato de la anterior arrendataria, escasamente dos meses antes de que dejara de abonar la renta arrendaticia. No puede, en consecuencia, hablarse de un cambio de circunstancias acontecido con posterioridad al contrato ni que las partes contratantes no hubieran podido considerar.

Debemos rechazar también en consecuencia este motivo de apelación.

QUINTO.-Para analizar la última de las alegaciones mediante la que la recurrente mantiene que la sentencia apelada hace una indebida aplicación de la doctrina jurisprudencial, comenzaremos por exponer el régimen aplicable al caso, conforme a la doctrina jurisprudencial vigente, que matiza en cuanto a ciertos extremos tanto la que se cita en la sentencia apelada como por la apelante, pero que en absoluto comporta los efectos que se pretenden en el recurso.

Se viene admitiendo tanto por la doctrina como por la jurisprudencia que, incluso en defecto de pacto o de previsión legal de la facultad de desistimiento unilateral, este modo de extinción de las obligaciones es válido y eficaz siempre que se cumplan ciertas circunstancias.

En el caso del contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos la regulación de esta facultad es diversa en función de si el objeto del contrato es una vivienda o un inmueble para uso distinto del de vivienda

Así, el desistimiento unilateral en el arrendamiento de viviendas aparece actualmente previsto y regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1994), cuyo artículo 11, en su redacción tras al reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, titulado expresamente 'Desistimiento del contrato',prevé con carácter general que : 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

Sin embargo, en contra de lo que afirma la recurrente, no cabe la aplicación analógica de la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda sobre este extremo.

Antes al contrario, el Tribunal Supremo rechaza, en general, la aplicación analógica a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda del régimen jurídico que sobre el desistimiento unilateral la vigente LAU establece para los arrendamientos de vivienda; y, en particular, rechaza la posibilidad de aplicación analógica de las previsiones recogidas en el art. 11 de la LAU (1 mensualidad por año que resta de duración del contrato) por falta de identidad de razón y aplicación del principio autonomía de la voluntad. Así lo indica expresamente la STS 539/2017 de 3 de octubre en una solución ya apuntada por la STS 42/2016.

Conviene recordar que el art. 4.3. LAU establece que el principio de autonomía de la voluntad es el rector en esta materia cuando dispone que:

'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 de la misma norma, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'. En este sentido es pertinente recalcar, siquiera sintéticamente y siguiendo los términos de la STS 341/2018, de 7 de junio, que en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como es el litigioso, rige lo acordado por las partes ( art. 4.3 LAU ), y que los contratos son vinculantes y obligatorios y deben cumplirse conforme a lo acordado, sin que una de las partes pueda extinguirlos de forma unilateral al margen de lo pactado ( arts. 1091 , 1256 y 1258 CC ) siendo la duración del contrato un elemento esencial del arrendamiento ( art. 1543 CC ).

Por lo que se refiere a las consecuencias económicas del desistimiento unilateral, es cierto que el Tribunal Supremo vino dando soluciones dispares con la idea de evitar el enriquecimiento injusto, proporcionando una adecuada solución a cada caso concreto.

Pero, precisamente, siendo consciente de esta cierta disparidad, el propio Tribunal Supremo, a partir de la STS 183/2016 resume y esquematiza su doctrina anterior, diferenciando y englobando, a fin de dar una solución uniforme a cada uno de ellos, los distintos casos que pueden presentarse en la práctica distinguiendo los posibles supuestos concurrentes en función del contenido de los contratos de arrendamiento y de la acción ejercitada ( SSTS 183/2016 de 18 marzo, y 297/2017 de 16 mayo). Serían los siguientes:

1. Casos en los que el contrato no contiene un pacto recogiendo la facultad de desistimiento unilateral. En este escenario, si el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( SSTS 26 de junio de 2002; STS 183/2016) el Alto Tribunal concluye que la acción de cumplimiento no permite la moderación y se deben abonar todas las rentas pendientes. Pero, si el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( STS 9 de abril de 2012), entonces el arrendador debe reclamar y acreditar los daños y perjuicios realmente padecidos.

2. Supuestos en que el contrato de arrendamiento de local contiene pacto recogiendo la facultad de desistimiento unilateral con multa penitencial.

A este supuesto se refieren las SSTS 23/12/ 2009; 6/11/ 2013; 10/12/2013 y 29/5/ 2014, de las que, además, se deduce que cabe efectuar otra distinción en función de que esa cláusula penal sea de naturaleza punitiva o de naturaleza sustitutoria. Las líneas básicas aparecen recogidas en tres sentencias.

La STS 74/2018, de 14 febrero, que establece una distinción en función de lo pactado, de modo que: a) si la cláusula penal se considera sustitutiva de la indemnización, el tribunal estima que entonces debe tener cierta correspondencia con el daño efectivo. No se trata tanto de permitir abiertamente la moderación en general, pero sí de facultar al tribunal para que impida una desproporción manifiesta, subyaciendo siempre la idea de evitar el enriquecimiento injusto. Y b) si la cláusula penal se configura como una condición de naturaleza punitiva, esto es, acumulable a la indemnización, muchas veces con una finalidad disuasoria de la extinción contractual por esta vía, de suerte que, aun permitiéndola, la agrava, entonces el Tribunal Supremo precisa que esta consecuencia económica no es equivalente a indemnización por lucro cesante, insistiendo en que no cumple una función de liquidación del de daños, y que, precisamente por ello, no excluye la reclamación por daños.

La STS 179/2018 de 3 de abril. En este supuesto el TS aplica la doctrina general sobre moderación en cláusulas penales y concluye que, al concurrir el presupuesto de aplicación específicamente previsto en la cláusula penal (extinción antes del transcurso del plazo mínimo), la cláusula cumple una función indemnizatoria, y la indemnización prevista, además, no puede ser objeto de moderación, máxime teniendo en cuenta que, por su propia configuración, la extensión de la indemnización estaba ajustada a cuánto tiempo quedaba por alcanzar el término mínimo del contrato, sin que a ello obste, tampoco como factor de moderación, que el arrendador busque un nuevo arriendo.

Así, sobre la base de que la consecuencia económica es la contractualmente prevista en el marco de la autonomía de la voluntad, no cabe considerar la concurrencia de un enriquecimiento injusto al no ser precisa la corrección de una atribución patrimonial antijurídica.

La STS 341/2018, de 7 junio. Esta resolución trata de establecer el alcance de la indemnización que debe abonar el arrendatario de un local que desistió del contrato de manera unilateral sin respetar el plazo de preaviso pactado, que determinó la prórroga contrato por un año más. Desde esta perspectiva, concluye (i) que no existía cláusula penal que moderar, no siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 1154 del Código Civil; (ii) que tampoco se trata de fijar una indemnización por el incumplimiento contractual, y (iii) que se está en presencia de una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato y que, en consecuencia, corresponde al arrendatario el abono de todas las rentas devengadas durante el año de prórroga.

A partir de estas consideraciones, cabe concluir que el Tribunal Supremo no siempre atiende al momento en que se vuelve a alquilar el inmueble como el solo parámetro para limitar la indemnización por desistimiento unilateral, pues, ello está en función de las previsiones contractuales.

Aplicando las líneas doctrinales expuestas al supuesto de autos, nos hallamos, como bien se indica en al resolución recurrida, ante un supuesto en que sí está prevista la facultad de desistimiento, si bien, para ser ejercitada al cabo de los tres primeros años del contrato, el 30 de abril de 2020, siendo que, en caso de ejercitarse antes del periodo de cumplimiento obligatorio del contrato, los propios contratantes previeron que ' el Arrendatario tendrá que abonar al Arrendador una cantidad en concepto de indemnización equivalente a la renta y gastos de comunidad que faltaran por pagar hasta el periodo de obligación contractual'.

Esta previsión nos sitúa en un contexto similar al analizado en la STS 179/2018 de 3 de abril, de modo que, al concurrir el presupuesto de aplicación específicamente previsto en la cláusula (desistimiento antes del transcurso del plazo mínimo), la cláusula cumple una función indemnizatoria, y la indemnización prevista, además, podría no haber sido ser objeto de moderación, por las razones expuesta.

A partir de ello, lo cierto es que, en un caso como el de autos, en que en primera instancia incluso se ha moderado esa previsión en atención a la mayor o menor tardanza en lograr un nuevo alquiler del inmueble, solución a la que se ha aquietado la actora, la indemnización señalada debe ser ratificada en esta alzada no vulnerando, antes al contrario, la doctrina jurisprudencial aplicable.

Los anteriores razonamientos determinan desestimación del recurso de apelación interpuesto y la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.

SEXTO.-La desestimación del recurso lleva a hacer expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada (ex. art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad VALCHAAX CAPITAL,S.A. contra la sentencia nº 110/2020, de 29 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona en autos de Juicio ordinario nº 1091/2018 de los que el presente Rollo dimana, CONFIRMAMOS la expresada resolución.

Todo ello imponiendo expresamente a la entidad VALCHAAX CAPITAL,S.A. las costas causadas en esta alzada.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la demandada, procede la pérdida del depósito para recurrir.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

Los Magistrados :