Sentencia CIVIL Nº 3/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 779/2019 de 16 de Enero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.151.00.2-2018/0000773
Recurso de Apelación 779/2019 E
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 01 de Torrelaguna
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 296/2018
APELANTE: LAZORA SA
PROCURADOR Dña. MARIA DEL MAR PINTO RUIZ
APELADO: D. Genaro
PROCURADOR Dña. MARIA GEMMA PIRIZ CHACON
SENTENCIA Nº 3/2020
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
Dña. CARMEN MÉRIDA ABRIL
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a dieciséis de enero de dos mil veinte.
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados
al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio verbal de desahucio por expiración del plazo y
reclamación de cantidad nº 296/2018, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de
Torrelaguna, que ha dado lugar al Rollo 779/2019 seguidos entre partes, de una, como parte demandante-
apelante, LAZORA S.A., representada por la Procuradora Sra. Pinto Ruiz, de otra como demandado-apelado
DON Genaro , representado por la Procuradora Sra. Piriz Chacón.
VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Doña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Torrelaguna, en fecha 28 de Junio de 2019 se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'SE DESESTIMA INTEGRAMENTE LA DEMANDA presentada por Lazora S.A .contra don Genaro , por lo que por ello, DISPONGO 1º Absolver al demandado don Genaro de todos los pedimentos de la demanda.

2º Condenar a la demandante Lazora S.A. al pago de las costas procesales'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, que fue admitido y dado traslado, se presentó oposición por la parte contraria y previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 15 de Enero de 2020.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida
PRIMERO.- Antecedentes del recurso.

La parte actora, basándose en la expiración del plazo de duración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, interesó fuese declarado así y condenado el demandado a dejar libre la vivienda y a abonar la suma que por el uso indebido del inmueble desde la extinción, era debida, a razón de la renta mensual que se venía abonando hasta el completo desalojo.

La parte demandada se opuso a la demanda, alegando, en esencia, que la cláusula de duración pactada en contrato debe interpretarse de forma distinta, puesto que no puede comenzarse el cómputo en fecha para él desconocida y sí desde la firma del contrato y, además que es aplicable el Decreto 74/2009 que establece la duración en 10 años, al tratarse de vivienda de protección pública, añadiendo que estaba al corriente de las rentas puesto que las había consignado ante la negativa de la arrendadora al cobro.

La Sentencia desestima la demanda, al considerar que la cláusula contractual que establece la duración del contrato por siete años a contar desde la cédula de calificación definitiva, no puede admitirse, por ser oscura, al ser desconocido ese hito por el arrendatario al suscribir el documento, y, en consecuencia, no puede perjudicarle, debiendo entender que la duración se fija en un año prorrogable hasta siete a voluntad del arrendatario desde la fecha del contrato, por lo que todavía no había expirado y, tampoco era debida suma alguna por ocupación indebida al estar vigente el contrato.

Contra la anterior resolución se interpone el recurso que ahora se resuelve, basado en los motivos que a continuación se analizarán y al que se ha opuesto la parte contraria, interesando, fuese confirmada la Sentencia, por considerarla, según también argumentaba, conforme a derecho.



SEGUNDO.- Respecto a la legislación aplicable para considerar que el contrato de arrendamiento ha expirado; desconocimiento de la calificación definitiva y oscuridad de la cláusula.

Alega la parte apelante, que al contrario de lo que se establece en la Sentencia apelada, la normativa reguladora de las viviendas de protección pública y la LAU, permiten concluir que el contrato de arrendamiento se extinguió por transcurso del plazo.

Los motivos se estiman.

El decreto 11/2005 de 27 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, que se cita expresamente en el contrato, no regula la duración de los contratos de arrendamiento, remitiendo, en lo no prevista, a la LAU y en igual sentido la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos, respecto del régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento establece: '8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.' El art. 9.1 de la LAU, en la fecha de suscripción del contrato, establecía: '1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.' En el presente procedimiento, se pacta una duración anual del contrato desde su entrada en vigor y que 'llegado el día de vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración total de siete años desde calificación definitiva...', por lo que constando probado por el documento remitido que la calificación se produjo el 6 de Febrero de 2009, las prórrogas se mantendrían hasta el año 2016, por lo que desde fecha de contrato (momento en el que se pone la vivienda a disposición del arrendatario según consta en la cláusula segunda), hasta esa fecha, no habían transcurrido los tres años que de forma imperativa la LAU establece, por lo que la cláusula de duración contractual es nula, y por aplicación de lo dispuesto en el art. 6 de la misma ley, debe tenerse por no puesta, rigiendo la normativa legal ( art. 9 LAU) es decir, que la duración del contrato que vincula a las partes tiene una duración mínima de tres años, y, por tanto, su extinción se produciría el 31-3-17, previo preaviso.

Significar que la actora, ya señala que adaptó su requerimiento y plazos a la normativa legal y por eso realizó el requerimiento avisando de su voluntad de no prorrogar el 10 de Noviembre de 2017 anunciando que con fecha 30 de Marzo de 2018 se extinguía el plazo, por lo que ajustándose estas actuaciones a la normativa imperativa señalada, debe considerarse que el plazo de duración se extinguió, tal y como se solicita en la demanda.

La anterior conclusión implica la estimación del recurso, puesto que atendiendo a la aplicación imperativa de la LAU en esta materia y a que el artículo 6 de la LAU establece las consecuencias, cuando, como aquí ocurre, alguna cláusula contractual es contraria a lo dispuesto legalmente, no cabe hablar de oscuridad de una cláusula que debe tenerse por no puesta y se entiende irrelevante el desconocimiento por el arrendatario del momento de la calificación definitiva de la vivienda, puesto que no se aplica este hito para la determinación de la duración del arrendamiento.



TERCERO.- Diferencia entre el plazo de régimen de protección pública con el plazo de duración del contrato de arrendamiento.

Claramente el motivo debe ser estimado, puesto que ciertamente son cuestiones distintas, y si bien es cierto que en el contrato se estableció, para determinar la duración de las prórrogas, la referencia legal que se establecía, en sede de arrendamiento, la norma aplicable es la LAU, tal y como la apelante reconoce y ha asumido, sin que por tanto, pueda admitirse que el plazo de duración del arrendamiento sea alguno de los establecidos en la normativa reguladora de las viviendas de protección pública que únicamente lo establecen para determinar el plazo de duración de ese régimen legal.



CUARTO.- Reclamación de cantidades en concepto de ocupación indebida desde la fecha de expiración del contrato de arrendamiento.

Por consecuencia necesaria de lo anterior, el motivo debe ser estimado, puesto que es Doctrina jurisprudencial reiterada, según se cita en el recurso, la que establece que desde el momento de la resolución o extinción del contrato de arrendamiento, debe abonarse por la ocupación indebida, la suma que como renta se estaba abonando, hasta el completo desalojo, por ser la contraprestación por la utilización del inmueble y la imposibilidad del titular de poder disponer del mismo ( STS 16-3-2012, rec. 2214/2008).

La cuantía mensual reclamada coincide con la de la renta pactada y así debe admitirse, por ser la justa contraprestación que por la ocupación las partes admitieron, debiendo la parte demandada abonar la cuantía de 1226,35 € hasta la demanda más aquella que hasta el desalojo se produzca a razón de 245,27 €/mes.

Estando consignadas las cantidades que como rentas la parte demandada consideraba debidas, no procede imponer el pago de intereses moratorios, al no existir voluntad de impago, ni retraso, puesto que el arrendador no pasó los recibos al cobro ( art. 1100 y ss. CC).



QUINTO.- Costas de Primera Instancia.

Al estimarse de forma sustancial la demanda, las costas deben ser impuestas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el art. 394 LEC y Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de Diciembre de 2015, por todas).



SEXTO.- Costas de esta alzada.

Respecto a costas no se hace expresa imposición de las de este recurso por su estimación parcial ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º.- ESTIMAR PARCIALMENTE EL RECURSO de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Pinto Ruíz, en nombre y representación de LAZORA S.A., contra la sentencia número 39/2019 de 28 de Junio de 2019 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Torrelaguna, en el Juicio verbal de desahucio por expiración del plazo nº 296/2018.

2º.-REVOCAR la sentencia, dictando otra por la que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pinto Ruiz en nombre y representación de LAZORA S.A. frente a D. Genaro representado por la Procuradora Sra. Piriz Chacón, declaramos: 1.- La extinción del contrato de arrendamiento que liga a las partes sobre la finca situada en la CALLE000 nº NUM000 , CP28194 Robledillo de la Jara (Madrid), decretando el desahucio, condenando al demandado a dejar la vivienda vacía y a disposición del propietario, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica.

2.- La obligación de la demandada de proceder al pago de las cantidades devengadas por el uso indebido de vivienda desde la finalización del contrato por 1226,35€, más las que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomando como base la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

3.- Absolver a la parte demandada del abono de intereses moratorios solicitados en demanda.

4.- condenar a la parte demandada al abono de las costas procesales causadas en Primera Instancia.

3º.- No hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma, y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo de sala. En Madrid a veintiocho de enero de dos mil veinte. Doy fe.