Sentencia CIVIL Nº 3/2022, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 18/2021 de 07 de Marzo de 2022

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 3

EXCMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOAQUIN CRISTOBAL GALVE SAURAS

ILTMOS/A. SRES/A. MAGISTRADOS/A:

D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI

D. ESTHER ERICE MARTINEZ

En Pamplona, a 07 de marzo de 2022.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 18/2021, contra la sentencia 1287/2021 dictada, en grado de apelación, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 13 de octubre de 2021, en autos de Procedimiento Ordinario nº 236/2019, (rollo de apelación civil nº 370/2020) sobre Obligaciones, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 9 de Pamplona/Iruña siendo recurrentes los demandantes doña Dolores y don Victoriano, representados ante esta Sala por el Procurador D. Javier Castillo Torres y dirigidos por el Letrado D. Carlos Polite Fanjul, y recurridos los demandados doña Esmeralda y don Jose Miguel, representados en este recurso por la Procuradora Dª. Elena Burguete Mira y dirigidos por la Letrada Dª. Teba Baratas Muiño.

Antecedentes

PRIMERO.-El Procurador D. Ricardo Beltrán García, en nombre y representación de Dª Dolores y D. Victoriano, en la demanda de juicio ordinario seguida ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona contra Dª Esmeralda y D. Jose Miguel, estableció en síntesis los siguientes hechos: el día 2 abril 2017 se firmó un contrato de arrendamiento de vivienda entre los demandados como arrendadores y propietarios y el matrimonio formado por los demandantes, como arrendatarios y futuros adquirentes de la propiedad. El precio pactado de la compraventa fue de 249.000 euros. La vivienda se les entregó en concepto de arrendatarios, estableciéndose un plazo de 15 meses de duración del mismo desde el día 1 junio 2017, momento en que los actores entraron efectivamente a vivir hasta el 30 agosto 2018. Con fecha 25 julio 2018 se envió burofax por la propiedad a los efectos de comunicarles la próxima resolución del contrato de arrendamiento con fecha 30 agosto 2018 y a que abandonaran la vivienda y entregaran las llaves. Este burofax fue contestado por los demandantes manifestando su voluntad de comprar, pero requiriéndoles a una serie de obligaciones contractuales. Esto ha llevado a una situación en la que, si bien, todas las cantidades pactadas hasta el momento que estaba prevista la elevación a escritura pública de la vivienda han sido abonadas, en la actualidad se está pendiente de dicha elevación y del pago del resto del precio pactado debido al incumplimiento de la parte contraria de sus obligaciones contractuales. Desde el inicio de entrar a vivir en la vivienda se empezaron a detectar ciertas patologías que requerían de reparaciones inmediatas para una correcta habitabilidad de la misma, lo que llevó a los arrendatarios a interponer una demanda en reclamación de una serie de reparaciones necesarias, entre las que no se encontraba la actual. Durante los meses siguientes a la compraventa, los arrendatarios notaron que costaba mucho calentar la casa y que el gasto en consumo era muy elevado, lo que en un principio achacaron al hecho de que la calificación energética del edificio era muy baja. En ningún momento sospecharon que la verdadera causa era que la vivienda carecía de cualquier tipo de aislamiento térmico incumpliendo la normativa vigente, de lo que no fueron informados. Se aporta informe pericial al respecto en el que se hace constar que el coste de una rehabilitación energética de la vivienda para que tenga las condiciones exigibles por la normativa aplicable en el momento de su construcción 1984 asciende a 76.903,18 euros. De haber conocido esta patología nunca se hubiera pactado el precio que consta en el contrato de compraventa sino uno mucho más bajo. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia por la que, estimando la presente demanda, se proceda a: 1.-Declarar la obligación de Doña Esmeralda y DON Jose Miguel de saneamiento por los vicios o defectos ocultos existentes en la vivienda sita en la localidad de Paternain (Navarra) en la Avenida Muru-Astrain núm. 5 y que fue adquirida por Doña Dolores y don Victoriano en virtud de contrato de compraventa de 2 de abril de 2017. 2.-que como consecuencia de la anterior declaración se declare la obligación respecto a Doña Esmeralda y DON Jose Miguel de rebajar la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TRES EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (76.903,18), del precio pactado para compraventa anteriormente señalda. 3.-Hacer expresa imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora Dª Elena Burguete Mira, en nombre y representación de Dª Esmeralda y D. Jose Miguel, oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: la inmobiliaria mediadora realizó dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, debido a la necesidad de financiación de los demandantes, si bien la entrega efectiva de la vivienda se produjo en mayo de 2017. Desde ese momento, los actores comenzaron a solicitar reparaciones y arreglos vinculados al contrato de arrendamiento y al contrato de compraventa. Y así, formularon denuncia solicitando la pérdida de habitabilidad de la vivienda, así como su revisión urbanística manifestando que su construcción y anexos eran ilegales con la única intención de minorar el precio de la compraventa, evidenciándose su mala fe continuada. Igualmente, no han cesado de efectuar distintas reclamaciones a mis representados solicitando diversas reparaciones no ya como arrendatarios sino como compradores porque el arrendatario sólo puede reclamar lo inherente al uso y disfrute de la vivienda y ellos reclamaron arreglos incluso estructurales como propietarios o poseedores legítimos en base a un contrato de compraventa. Los demandantes conocían perfectamente el estado de la vivienda, su edad constructiva y su estado de conservación y habitabilidad al tiempo de adquisición. Es cierto que el certificado energético es el más bajo de la escala y el menos eficiente, pero eso ya lo conocían los compradores al tiempo de formalizar el contrato de compraventa. Los demandantes residen en la vivienda desde mayo 2017 y hasta la fecha de interposición de la demanda, año y medio después, no manifestaron ningún problema de pérdidas de calor ni de frío. Se rechazan con base en la pericial elaborada por el perito Sr. Alonso las propuestas de obra planteadas por los actores, además de no exigirlas la normativa, están fuera de toda lógica y proporción. Conforme al informe pericial que se aporta, el coste total de la intervención necesaria, ascendería a 904,55 euros. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia rechazando las pretensiones de los actores o subsidiariamente, de entender la procedencia en la obligación de saneamiento por vicios o defectos ocultos, fije la cuantía de los mismos en la suma de 904,55 euros, rebajando esta cuantía del precio pactado en concepto de compraventa, con expresa imposición de costas a la parte demandante'.

TERCERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Pamplona se dictó sentencia en fecha 3 febrero 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando totalmentela demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Beltrán García en nombre y representación de Dª. Dolores y D. Victoriano contra Dª. Esmeralda y D. Jose Miguel representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Burguete Mira, por apreciación de prescripción de la acción, y sin entrar a conocer del fondo del asunto debo absolver y absuelvoa los referidos demandados de las pretensiones formuladas en su contra con expresa condena en costas a la parte actora'.

CUARTO.-Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 13 octubre 2021 cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Esta Sala acuerda la íntegra desestimacióndel recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Dolores y don Victoriano contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n º 6 de Pamplona en fecha. Procede imponer a la parte recurrente las costas causadas'.

QUINTO.-Contra dicha resolución interpuso la parte demandante recurso de casación en base a las siguientes alegaciones:

Primera.- Imposibilidad de apreciar la falta de legitimación activa de oficio en contra de la Ley 17 del Fuero Nuevo relacionada con la aplicación de la doctrina de los actos propios.

Segunda.- Aplicación indebida de la Ley 17 sobre forma determinada en relación a las Leyes 563, 564 y 565 del Fuero Nuevo.

Tercera.- En previsión de que el recurso sea admitido y estimada la legitimación para el ejercicio de la acción, la Sala deberá entrar a valorar la cuestión relacionada con la posible prescripción de la acción ya que el Tribunal de instancia no ha tenido a bien entrar sobre dicha cuestión al estimar que no concurría legitimación parta el ejercicio de la acción, con infracción por inaplicación de la Ley 567 del Fuero Nuevo por apreciación indebida del transcurso del plazo de prescripción de 1 año previsto en la Ley 32 del mismo cuerpo legal.

Cuarta.- Aún en el supuesto de que se entendiera que el plazo de prescripción comenzó a contar el 1 junio 2017, éste se habría interrumpido en diversas ocasiones.

Quinta.- Los demandantes en ningún momento han renunciado a su derecho a ejercer la acción de vicios ocultos en el contrato de compraventa firmado el 2 abril 2017.

Sexta.- La debida calificación como vicio oculto de la ausencia de aislante térmico en la vivienda litigiosa ya que se trata de un vicio oculto a la vista, prexistente a la venta y grave

Séptima.- La correcta valoración de las periciales aportadas.

SEXTO.-Por auto de fecha 14 enero 2022 dictado por esta Sala se acordó declarar la competencia de la misma para conocer del recurso de casación interpuesto, así como admitir los dos motivos de casación articulados en las dos primeras alegaciones del recurso. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.-Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 18 de febrero de 2022, la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 24 de febrero de 2022, a las 10,00 horas.

OCTAVO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Javier Fernández Urzainqui

Fundamentos

PRIMERO.-La acción de saneamiento por vicios ocultos ejercitada en la demanda: sus antecedentes y la resolución en la instancia. El recurso interpuesto.

1. Los antecedentes del conflicto planteado.

Los demandados-recurridos, doña Esmeralda y don Jose Miguel, propietarios de una parcela de terreno sita en Paternain, en el número NUM000 de la CALLE000 y de la vivienda unifamiliar, de planta baja, construida entre 1984 y 1985 por su primer propietario, en la que aquellos vivieron durante cuatro años, concertaron sobre la expresada finca, con los demandantes-recurrentes, don Victoriano y doña Dolores, y suscribieron con fecha 2 de abril de 2017, en sendos documentos privados, dos contratos de ejecución sucesiva sin solución de continuidad: a)uno, de arrendamiento de inmueble urbano con duración de 15 meses, entre el 1 de junio de 2017 y el 30 de agosto de 2018, por una renta de 600 euros mensuales, de los que 500 tendrían la consideración de ingreso a cuenta del precio de compra convenido, si se cumplieran las restantes condiciones pactadas en ambos contratos; y b)otro, de compraventa de la misma finca, en su estado de conservación actual, por el precio total de 249.000 euros para cuyo pago convinieron un calendario de sucesivas entregas con periodicidad mensual, que se iniciaba el 24 de marzo de 2017 y concluía con el pago del resto pendiente de pago a la firma de la escritura notarial de compraventa, para la que se señalaba el 'plazo máximo' del 30 de agosto de 2018.

En la ejecución de la relación arrendaticia comenzaron a suscitarse diferencias entre las partes contratantes sobre la necesidad, procedencia y asunción de los costes de determinadas reparaciones en la finca y la vivienda arrendadas, que desembocaron en la interposición de una demanda judicial contra los propietarios-arrendadores, cuya sentencia, parcialmente estimatoria de la reclamación, pende actualmente del recurso de apelación interpuesto contra ella.

El 30 de agosto de 2018, fijado como término final del arrendamiento y fecha límite para el otorgamiento de la escritura notarial de compraventa, no se produjo dicho otorgamiento. Los propietarios-arrendadores habían comunicado el 25 de julio de 2018 la resolución del arrendamiento por incumplimiento de los arrendatarios y vencimiento del plazo, requiriendo la entrega de las llaves si antes de 30 de agosto no ejecutaban la compraventa; pero los compradores-arrendatarios contestaron al requerimiento el 1 de agosto negando su propio incumplimiento y denunciando el de sus contradictores por no haber cumplimentado los requerimientos administrativos acreditativos de la seguridad y legalidad urbanística de las construcciones, de su seguridad y de su habilidad para el fin propio de su destino como vivienda. Cumplida la fecha, los compradores reiteraron el 31 de agosto su voluntad de adquirir la finca, pero previo el cumplimiento de aquellos requerimientos oficiales, en cuanto de su resultado pudiera derivarse la inhabilidad del objeto del contrato o la depreciación de su valor.

Al margen de las reclamaciones cursadas ante la Administración, en relación con la legalidad urbanística de la edificación y la habitabilidad de la vivienda, de cuya calificación energética 'G' (la menos eficiente) quedó unida a los contratos la oportuna acreditación documental, los arrendatarios-compradores encargaron un informe pericial acerca de la habitabilidad de la vivienda. El dictamen, emitido por el arquitecto señor Lucio, en febrero de 2019, concluía que ni el proyecto, ni la construcción del edificio, cumplieron las exigencias de aislamiento térmico requeridas para su destino a vivienda por la norma NBE-CT 79, en vigor a la fecha de la edificación, siendo esa la causa de su muy limitada eficiencia energética. El informe proponía para la adecuación de la obra a los estándares obligatorios de 1984 una obra de rehabilitación de envolventes en fachadas, aislamientos en cubiertas y forjado del suelo y sustitución de la caldera, con un coste estimado de 76.903,18 euros.

2. La demanda rectora de este proceso y la sentencia recaída en la instancia.

Con aportación del citado informe pericial los compradores promovieron contra los vendedores el presente juicio ordinario mediante demandade 28 de febrero de 2019 en la que, alegando que la vivienda comprada carecía de cualquier aislamiento térmico, con incumplimiento de la normativa vigente a la fecha de su construcción, solicitaban, en ejercicio de la acción estimatoria o quanti minoris, al amparo de lo establecido en la ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra y los artículos 1484 y siguientes del Código civil, sentencia por la que se declarara que los demandados venían obligados al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la vivienda objeto de la compraventa de 2 de abril de 2017 y, en su consecuencia, a la rebaja de la cantidad de 76.903,18 euros del precio pactado en ella.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Pamplona dictó el 3 de febrero de 2020 sentencia desestimatoria de la demanda, al considerar que la acción ejercitada se hallaba prescrita por el transcurso de un año y nueve meses desde la entrega de la vivienda a los demandantes y que, al no haberse otorgado la escritura notarial en la fecha señalada del 31 de agosto de 2018 y no haberse pagado el resto del precio fijado, los demandantes carecían del derecho a ejercitar la acción de saneamiento promovida.

Recurrida esta sentencia en apelación, la Sección Tercera de la Audiencia de Navarra desestimó íntegramente el recurso mediante la suya de 13 de octubre de 2021 . La sentencia de segunda instancia, no da lugar al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los actores Sres. Victoriano y Dolores contra la sentencia de primer grado, pero lo hace tras confirmar la falta de legitimación activa que estima apreciada en ella, sin llegar a pronunciarse ni hacer valoración sobre la prescripción opuesta en la contestación a la demanda, ni sobre el resto de las distintas cuestiones de fondo debatidas en la fase expositiva de la primera instancia. Considera, en síntesis, la Sala de instancia: a)que, siendo requisito indispensable para el ejercicio de la acción quanti minorisla perfección del contrato, ésta no llegó a producirse por el mero acuerdo sobre los elementos esenciales de la compraventa -objeto, precio y forma de pago- porque, en virtud de lo pactado sobre la entrega de la vivienda con la escritura pública notarial antes del 30 de agosto de 2018, la perfección del contrato quedó sujeta al otorgamiento de esa escritura, que no se produjo en el plazo establecido, y b)que, si bien los demandantes poseyeron la vivienda desde julio de 2017 lo hicieron como arrendatarios de la misma y no en concepto de dueños, porque no se les entregó su posesión con la voluntad de transmitirles la propiedad con el otorgamiento de la escritura y tampoco ellos pagaron el precio que ahora pretenden reducir.

3. El recurso de casación interpuesto por la parte actora.

La parte demandante recurre en casación ante este Tribunal Superior de Justicia la sentencia de apelación, formalizando el recurso a través de siete alegaciones, de las que sólo las dos primeras constituyen propiamente y en rigor motivos de casación, en cuanto únicamente ambas vienen a impugnar la apreciación de la falta de legitimación activa que sustenta el fallo recurrido. Como esta Sala advirtió ya en el auto de admisión del recurso, las restantes alegaciones se plantean para el supuesto de una eventual estimación de aquella impugnación casacional y un enjuiciamiento por ella del resto de las cuestiones de fondo controvertidas en la litis.

En las dos primeras alegaciones del recurso se denuncia la infracción de la ley 17 del Fuero Nuevo de Navarra en relación a la doctrina de los actos propios (primera) y la infracción de la misma ley 17, sobre la forma del contrato, en relación con las leyes 563, 564 y 565 de la citada Compilación foral (segunda). Y, en previsión de la estimación de aquéllas, defiende dialécticamente en las siguientes alegaciones la improcedencia de la prescripción extintiva de la acción, no resuelta en la sentencia recurrida (tercera), la interrupción del plazo prescriptivo que en su caso hubiera comenzado a correr (cuarta), la inexistente renuncia al saneamiento por vicios ocultos (quinta), la debida calificación como vicio oculto de la ausencia de aislante térmico en la vivienda litigiosa (sexta) y la valoración que estima más correcta de las pruebas periciales aportadas (séptima); todo ello con la solicitud de una íntegra estimación de la demanda.

SEGUNDO.-La falta de legitimación activa apreciada: contradiccióncon los actos propios o incongruencia de la sentencia.

Mediante el motivo primerodel recurso, desarrollado en la primera de sus alegaciones, denuncian los actores-recurrentes la infracción de la ley 17 del Fuero Nuevo de Navarra y de la doctrina de los actos propios sustentada en ella, ante la apreciación judicial de oficio de una falta de legitimación que los demandados tenían reconocida explícitamente en la contestación a la demanda; argumentando, en síntesis, que este claro y voluntario reconocimiento creó una situación jurídica que no podía ser alterada por quien se hallaba obligado a respetarla ni por el órgano judicial vinculado por ella.

El motivo se desestima.

1. La alegada contradicción de la falta de legitimación con los actos propios.

Como este Tribunal Superior de Justicia tiene declarado con reiteración (SSTSJ 19/1997, de 28 noviembre; 6/2006, de 12 abril; 9/2015, de 29 junio y 13/2015, de 23 noviembre, entre otras muchas), entre las limitaciones que la ley 17 del Fuero Nuevo de Navarra (en la redacción anterior a la reforma de 2019) impone al libre ejercicio de los derechos figuran, en lugar destacado de la relación legal, las 'exigidas... por la buena fe'.

A la hora de determinar el significado y alcance de este límite, la jurisprudencia ha señalado que se falta a la buena fe cuando 'se va contra la resultancia de los propios actos' y, más en particular, que actúa contra ella quien ejercita un derecho en contradicción con el sentido que objetivamente cabía atribuir a su anterior conducta (SSTSJ 3/1998, de 12 febrero; 46/2003, de 17 octubre y 18/2004, de 28 septiembre). El efecto característico de esta doctrina es la vinculación del autor a la conducta desplegada por él con anterioridad y a su objetivo significado, que le impide actuar en contradicción con ambos, defraudando la confianza generada en otro con el que se halla en relación e infringiendo el deber general de lealtad y coherencia comúnmente exigible en el tráfico jurídico.

En consonancia con esta vinculación se ha señalado por la jurisprudencia (SSTSJ 23/1993, de 22 diciembre; 26/1995, de 30 diciembre y 13/1996, de 22 mayo, y SSTS 474/2001, de 16 mayo y 1120/2004, de 29 noviembre) que 'no puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tiene reconocida'.

En el caso que nos ocupa, la parte demandada no cuestionó en su contestación a la demanda la legitimación activa ni opuso o excepcionó su falta. Lejos de ello, expresó de manera explícita su conformidad con la legitimación activa que los actores fundaban en la condición de 'firmantes del contrato de compraventa de la vivienda'. Fue la sentencia de primera instancia la que, de oficio, declaró que, al no haberse otorgado el 31 de agosto de 2018 la escritura de compraventa y no haber pagado los demandantes el resto del precio convenido, 'carecían del derecho a ejercitar la acción de saneamiento formulada'; siendo confirmada en apelación, por esa misma doble razón, la falta de legitimación activa que la Audiencia Provincial estimó apreciada por la Juzgadora de primer grado.

Pero -como acaba de decirse- esta apreciación no se produjo en respuesta a la oposición por la demandada de excepción procesal alguna contraria a la conformidad declarada por los demandados con la legitimación activa afirmada en la demanda, por lo que no cabe apreciar en ellos contradicción alguna con un anterior comportamiento suyo vinculante, por exigencias de la buena fe, ni infracción por la sentencia apelada de la doctrina de los 'actos propios' prohibitiva de tal contradicción. Lo que acaso sí pudo haberse producido y sería denunciable como infracción procesal es la incongruenciaextra petitade las sentencias de instancia por la apreciación de una excepción no opuesta en forma en la fase expositiva del procedimiento.

2. La posible incongruencia 'extra petita' de la sentencia de instancia.

Es doctrina jurisprudencial plenamente consolidada ( SSTS 287/2004, de 16 abril, 17 enero y 451/2006, de 4 mayo y SSTSJ 21/2008, de 1 diciembre y 14/2011, de 20 septiembre y 13/2012, de 29 mayo), que la incongruencia por exceso o extra petita, como vicio interno de la sentencia, es apreciable, entre otros supuestos, cuando ésta reconoce menos de lo aceptado por el demandado o aprecia excepciones no opuestas por él ni estimables de oficio por el tribunal.

Pero la incongruencia contraventora del artículo 218 de la LECiv, en cualquiera de sus modalidades, ha de ser denunciada por la parte a la que perjudique y, en este recurso extraordinario, como advierte el Acuerdo del Pleno no Jurisdiccional de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 enero 2017, ha de serlo además como motivo de infracción procesal, por el cauce legal establecido en el artículo 469.1.2º de la LECiv, justificando, para las eventualmente cometidas en la sentencia de primer grado, su denuncia en la apelación ( art. 469.2 LECiv); requisitos que el recurso analizado no cumple.

A todo ello ha de agregarse, además, para declarar la improcedencia del motivo, que la supuesta falta de legitimación estimada -como ahora se dirá- sí era apreciable de oficio, por lo que su apreciación tampoco generó incongruencia alguna revisable como motivo de infracción procesal.

3. La apreciación de oficio de la falta de legitimación o acción de los actores.

La falta de legitimación material o ad causamapreciada en la sentencia recurrida no fue, como acaba de señalarse, oportunamente excepcionada; pero era apreciable de oficio por los juzgadores de instancia.

Como recuerda la STS 869/2011, de 7 diciembre, la legitimación propiamente dicha tiene dos perspectivas: la procesal, que en la ordinaria activa consiste en la afirmación de un título -derecho subjetivo, relación jurídica o situación jurídica- coherente con el resultado procesal pretendido, y que, por su carácter procesal, ha de dilucidarse en el recurso extraordinario por infracción procesal, y la material, conocida tradicionalmente como 'legitimación ad causam', que se refiere a la existencia y/o pertenencia del derecho, a la realidad de su titularidad o -en palabras de la STS 481/2000, de 16 mayo- 'a la coherencia entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden', y que, por su relación con el fondo del proceso y su fundamento en las normas sustantivas que lo disciplinan, constituye un tema propio del recurso de casación. Precisamente por su conexión con el fondo de la litis, su falta ha sido asimismo calificada e identificada en algunas sentencias por la jurisprudencia como 'falta de acción' ( SSTS 960/1996, de 21 noviembre; 681/2000, de 4 julio; 180/2001, de 22 febrero y 948/2002, de 10 octubre y STSJ 13/2012, de 29 mayo).

La falta de legitimación apreciada en la resolución recurrida se refiere a esta segunda -material o 'ad causam'- en cuanto descansa en la supuesta ausencia de los presupuestos para el ejercicio de la acción estimatoria o 'quanti minoris' por vicios ocultos legalmente conferida al comprador.

Pues bien, aunque no faltan sentencias con distinta orientación, es hoy doctrina jurisprudencial consolidada que, por constituir un presupuesto de la relación jurídica procesal, bien que vinculado al tema de fondo del litigio y a la normativa material que lo disciplina, la legitimación activa afecta al orden público procesal ( SSTS 105/1996 de 22 febrero; 6/1998, de 24 enero y 481/2000, de 16 mayo) y es por ello mismo apreciable de oficio por los tribunales ( SSTS 105/1996, de 22 febrero; 484/2003, de 16 mayo y 1037/2005, de 23 diciembre); con lo que de ningún modo cabría reprochar a las sentencias de instancia la incongruencia extra petitapor apreciación de una falta de legitimación no excepcionada.

TERCERO.- La legitimación de los compradores litigantes para el ejercicio de la acción estimatoria.

A través del motivo segundode casación, desarrollado en la segunda de las alegaciones del recurso, denuncian los actores-recurrentes la infracción de la ley 17 del FNN, en su relación con las leyes 563, 564 y 565 de esa misma Compilación foral, que estiman producida al serles negada la legitimación activa, por no haberse perfeccionado la compraventa, a falta de otorgamiento de la escritura notarial prevista en la cláusula 10 del contrato, y no haberse abonado tampoco el resto del precio pendiente de pago. En su justificación argumental se aduce, en síntesis:a)que, aunque la obligatoriedad de la escritura se anudaba contractualmente a la conservación por los actores de la condición de inquilinos, fueron los demandados quienes vinieron a denegarles esta cualidad con la resolución unilateral del arrendamiento en un burofax del 25 de julio de 2018; b)que, al margen de esa condición arrendaticia la compraventa legitimadora de su acción se hallaba perfeccionada por el acuerdo en la cosa y el precio, con pago de parte de su importe, y c)que la falta de pago del resto del precio a raíz de los defectos observados en la casa no suspende los efectos de la compraventa cuando, como aquí sucede, se halla convenido un calendario de pagos aplazados.

El motivo se estima, aunque -nuevamente ha de decirse- no por la infracción de la doctrina de los actos propios derivada de la ley 17 del FNN, porque la legitimación activa no les fue en ningún momento excepcionada o cuestionada de contrario porque no reunieran los actores la condición de inquilinos pretendidamente perdida tras la resolución del arrendamiento instada por los arrendadores. Si la estimación del motivoi resulta justificada y procedente es porque la denegación a los compradores demandantes de la legitimación para el ejercicio de la acción estimatoria por vicios ocultos, vulnera la normativa civil foral de la compraventa que en el motivo de casación examinado se relaciona con aquella ley de cabecera y la civil común de supletoria aplicación.

1. La perfección de dos contratos de perfección simultánea y ejecución o consumación sucesiva.

Debe, ya de entrada, advertirse que, a diferencia del arrendamiento con opción de compra, en que la compraventa tan solo se perfecciona en el curso o al término de la locación con el ejercicio de la opción en las condiciones pactadas, en el caso enjuiciado se está ante dos contratos (arrendamiento y compraventa), de perfección simultánea, aunque de ejecución o consumación sucesiva, encadenada sin solución de continuidad, que aplazaban a la escritura notarial señalada para el 30 de agosto de 2018 la transmisión dominical de la finca vendida y el pago de la totalidad del precio convenido por ella, subordinando el otorgamiento de dicha escritura a la subsistencia del arrendamiento en esa fecha y al cumplimiento durante su vigencia de los pagos periódicos pactados a cuenta del precio, a los que también se atribuía el carácter de arras penitenciales.

2. La perfección de la compraventa por el acuerdo de voluntades plasmado en documento privado.

Integrando en el concepto del artículo 1445 del CC lo dispuesto en las leyes 563, 564 y 567 del FNN, la STSJ 4/2021, de 3 noviembre, define la compraventa como 'el contrato consensual por el que uno de los contratantes (el vendedor) se obliga a entregar la libre posesión de una cosa y a hacer lo posible para que el otro (el comprador) adquiera su propiedad, y éste, a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente'. Este contenido prestacional básico ha de completarse sin embargo con la obligación del vendedor de 'saneamiento por evicción y vicios ocultos' establecida, salvo pacto en contrario, por la citada ley 567 de la Compilación navarra.

Como contrato consensual que es, 'la compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales' (ley 563 FNN), constituyéndose el vínculo y deviniendo su contenido prestacional obligatorio por el simple acuerdo o la concurrencia de voluntades sobre la cosa objeto del contrato y el precio debido por ella. Así pues, la 'perfección' del contrato de compraventa no exige la simultánea realización de las correspectivas prestaciones (la entrega de la cosa y la del precio), ya que se produce, como dice el artículo 1450 del CC, 'aunque ni la una ni el otro se hayan entregado', esto es, 'sin la exigencia de la datio rei y el pago del precio, sea de una vez o en plazos' ( STS 1315/2002, de 31 diciembre). Tampoco exige como requisito su documentación, a menos que esta forma instrumental se hubiere convenido para alcanzarla, como señalan las leyes 18 y 563, in fine, del FNN.

El cumplimiento de las prestaciones definitorias del contenido obligacional del contrato, pertenece a su 'consumación'. Y la documentación en escritura pública de la compraventa, tratándose de bienes inmuebles, no pasa de constituir -con la salvedad apuntada de su expresa exigencia para la perfección- una facultad de las partes que cualquiera de ellas puede hacer valer, una vez perfeccionado el contrato y como un elemento más de su consumación, para acreditar fehacientemente la constitución del vínculo contractual ( art. 1279 CC) y posibilitar su publicidad registral ( art. 3 LH).

Como antes se ha dicho, la documentación pública del contrato puede haberse convenido como presupuesto de su perfección. Pero, siendo una estipulación común en estos contratos inmobiliarios la específica previsión del otorgamiento de la escritura pública como forma de tradición instrumental de la propiedad y término final para el pago del precio -o resto del precio- convenido, para que esta previsión contractual sea considerada requisito formal de su perfección es necesario que la atribución de este carácter se desprenda patente, clara e inequívocamente del tenor de la estipulación. Así lo declara también la STS 303/2014, de 16 septiembre, para la que 'si las partes quieren otorgarle a esta exigencia formal un valor determinante ya para la propia validez del contrato, o bien para su eficacia, esta condición esencial debe figurar inequívocamente en el contenido contractual llevado a cabo, pues de otra forma carece de la relevancia requerida a estos efectos'.

De lo pactado en el contrato de compraventa objeto de la litis no se desprende la atribución de esa función perfectiva a la escritura notarial cuyo otorgamiento prevé la cláusula 10ª. El contrato de compraventa del inmueble litigioso se perfeccionó y devino obligatorio para las dos partes con el acuerdo de voluntades formalizado en el documento privado de fecha 2 de abril de 2017, al expresar la plena, total y definitiva conformidad de los contratantes sobre la cosa vendida y el precio debido por ella, al punto de asignar a los pagos anticipados convenidos el carácter de arras penitenciales. El aplazamiento al 30 de agosto de 2018 del otorgamiento de la escritura pública de compraventa traslativa del dominio (cláusulas 9ª y 10ª) y del pago del resto del precio debido por los compradores (cláusula 5ª) no afectaba a la perfección del contrato, sino a su consumación. Y la sola perfección consensual del contrato obligaba a las partes a su cumplimiento ( art. 1258 CC) y les facultaba para el ejercicio de los derechos derivados de él, entre ellos, como ya antes se ha señalado, el de 'saneamiento por vicios ocultos' que la ley 567 del FNN, como el artículo 1461 del CC, incluye entre las 'obligaciones del vendedor'.

3. La atribución del derecho de los compradores al saneamiento desde la perfección del contrato.

Si el saneamiento por vicios ocultos es -como acaba de decirse- obligación del 'vendedor', correlativamente constituye un derecho del 'comprador' (cfr. arts. 1485 y 1486 CC), inherente a la sola condición de tal, que deriva de la perfección del contrato. A diferencia de otras acciones (como la reivindicatoria, las de retracto de colindantes o comuneros o la tercería de dominio), la de saneamiento no va vinculada a la titularidad real del dominio sino a la contractual de la compraventa, por lo que no requiere la adquisición de la propiedad por parte del comprador mediante la tradición material, instrumental o simbólica.

Ciertamente la acción estimatoria o quanti minorisde saneamiento por vicios ocultos prescribe 'al año' (ley 35 FNN) y este plazo ha de contarse 'desde la entrega de la cosa vendida' ( art. 1490 CC) o, más precisamente -como hoy se explicita en la ley 32 del FNN reformada en 2019-, desde la 'entrega real' de la cosa vendida, que es la que permite al comprador examinar el objeto del contrato y verificar que está libre de vicios redhibitorios ( STS 747/1994, de 23 julio). Ahora bien, la disposición legal hace de la entrega material del objeto vendido el día inicial (dies a quo) para el cómputo del plazo de prescripción extintiva, pero no la eleva al rango de presupuesto legitimador para el ejercicio de las acciones edilicias por vicios ocultos, de manera que sólo tras ella puedan promoverse. El comprador con conocimiento de los vicios de la cosa comprada puede anticiparse a la entrega y ejercitar, antes de que se realice, la acción redhibitoria o estimatoria que pueda asistirle.

Así lo entiende y declara también la STS 747/1994, de 23 julio, cuando, en relación a la acción redhibitoria, señala que 'si bien el art. 1490 establece como 'dies a quo' para el cómputo del plazo de ejercicio de las acciones a que el precepto se refiere el día de la entrega de la cosa, ello no puede llevar a la conclusión de negar acción al comprador para instar la rescisión del contrato ya perfecto y comenzado a ejecutar por él mediante la entrega de parte del precio, si antes de producirse la entrega aquél tiene conocimiento de los vicios o defectos ocultos'.

A lo expuesto ha de agregarse que, cuando la cláusula novena del contrato de compraventa litigioso establece que la parte vendedora 'entregará...la finca...a la firma de las escrituras públicas ante Notario' que, en la décima, se obligan las partes a otorgar 'en el plazo máximo del 30/08/2018', tampoco se está refiriendo a la entrega real de la posesión material de la finca, que había de efectuarse tras la suscripción de los contratos de arrendamiento y compraventa en 2017, sino a la fictatraditiohabilitante de la transmisión del dominio, que -como advierte la STS 938/1995, de 6 noviembre- 'no es la entrega a que se refiere el artículo 1490 del Código Civil ...pues dicha entrega sólo puede ser la real y física (no la 'ficta' o la instrumental)', al ser aquella 'la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar 'de visu' si ésta adolece o no de algún vicio oculto'.

Considera, en suma, esta Sala de casación que desde la perfección del contrato de compraventa, con la suscripción del documento privado de 2 de abril de 2017 quedaron investidos los actores de la condición de compradores, con los derechos contractuales inherentes a ella, entre los que se encuentra el de saneamiento de los vicios o defectos ocultos; hallándose en consecuencia legitimados activamente para el ejercicio de la acción estimatoria oquanti minoris, no obstante la pendencia de la documentación pública del contrato y de la entrega del resto del precio convenido, que quedó aplazada a su escrituración notarial.

CUARTO.- Los efectos de la casación de la sentencia que aprecia la falta de legitimación activa.

La casación de la resolución recurrida no lleva aparejada como efecto, en este caso, la recuperación de la instancia por este Tribunal Superior de Justicia, con el consiguiente pronunciamiento de una resolución sobre las pretensiones deducidas en la demanda rectora del proceso, que la sentencia de apelación dejó imprejuzgadas al confirmar la apreciación de la falta de legitimación o de acción de los demandantes.

El fallo desestimatorio del recurso de alzada privó de resolución definitiva en la instancia a: la excepción de prescripción opuesta a la reclamación de la demanda; la eventual interrupción del lapso prescriptivo; la alegada renuncia a la acción ejercitada; la calificación como vicio oculto en el contrato de compraventa de 2017 de la falta del aislamiento térmico de la vivienda construida en el año 1984 con infracción de la normativa NBC-CT 79; la viabilidad de la acción quanti minorisejercitada, y la procedencia de la rebaja del precio de compra reclamada en la cuantía pericialmente estimada para la rehabilitación energética de la vivienda.

La falta de pronunciamiento en la instancia sobre esas cuestiones de hecho y de derecho que conforman el núcleo de la controversia, pese a ser procesalmente acorde a la falta de legitimación o acción apreciada, impide a esta Sala de casación asumir la instancia para su debida resolución, por cuanto ésta habría de requerir una valoración probatoria y una aplicación normativa que quedarían privadas de una instancia si las realizara por primera y única vez este tribunal, desnaturalizando su función de control casacional y sin posibilidad de ulterior recurso.

En estos casos en que el fondo del litigio queda imprejuzgado por la apreciación en la instancia de excepciones de fondo, pero de previo examen, como la prescripción, la caducidad o la falta de legitimación o acción, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 285/2009, de 29 abril; 276/2011, de 13 abril; 818/2011, de 17 noviembre; 491/2018, de 14 septiembre; 619/2019, de 19 noviembre y 171/2021, de 26 marzo) y la de este mismo Tribunal Superior de Justicia (SSTSJ 13/2012, de 29 mayo y 10/2014, de 8 septiembre), en aras a la preservación de la doble instancia, ha venido considerando y declarando procedente la devolución de las actuaciones a la Audiencia Provincial para que, con plena libertad de criterio, aunque sin entrar en el examen de la cuestión previa ya resuelta, se pronuncie sobre las pretensiones y excepciones oportunamente deducidas que quedaron imprejuzgadas.

QUINTO.- Conclusión, costas procesales y el depósito para recurrir.

Por las consideraciones que anteceden procede estimar el recurso interpuesto, casar y anular la sentencia recurrida en cuanto confirma la falta de legitimación de los demandantes para el ejercicio de la acciónquanti minorisdeducida en su demanda, y ordenar la devolución de las actuaciones a la Sección de procedencia de la Audiencia Provincial para que, con plena libertad de criterio, aunque sin entrar en el examen de la cuestión ya resuelta, se pronuncie sobre demás cuestiones de fondo oportunamente deducidas que quedaron imprejuzgadas.

Siendo esta sentencia estimatoria del recurso de casación procede no hacer imposición de las costas causadas en su sustanciación, conforme a lo prevenido en el artículo 398.2 de la LECiv.

Procede asimismo declarar la devolución del depósito constituido para recurrir, de conformidad con lo prevenido en la disposición adicional 15ª.8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Por lo expuesto, en nombre de SM el Rey y por la autoridad que le ha sido conferida, la Sala de lo Civil y Penal, con la composición reseñada al margen de su encabezamiento ha adoptado el siguiente

Fallo

1º. Estimar el recurso de casacióninterpuesto por el Procurador de los Tribunales don Javier Castillo Torres, en nombre y representación de doña Dolores y don Victoriano.

2º.Casar y anulardejándola sin efecto la sentencia 1287/2021, dictada el 13 de octubre de 2021 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en autos de procedimiento ordinario núm. 236/2019 del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Pamplona, que confirmaba por falta de legitimación activa la sentencia desestimatoria de la demanda pronunciada en primera instancia.

3º.Devolver las actuacionesa la Audiencia Provincial, con certificación de esta resolución, para que, con plena libertad de criterio, aunque sin entrar en el examen de la legitimación ya resuelta, se pronuncie sobre las pretensiones y excepcionesde fondo oportunamente deducidas en la litis que quedaron imprejuzgadas en la sentencia de segunda instancia.

4º.No hacer expresa imposición de las costas de esta casacióna ninguna de las partes litigantes.

4º.-Devolver a la parte recurrente el depósitoconstituido para su interposición.

5º.-Notificaresta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra ella no cabe ulterior recurso jurisdiccional.

Así por esta su sentencia lo pronuncian, mandan y firman el Excmo. Sr. Presidente y los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.