Sentencia Civil Nº 30/2007, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 372/2006 de 24 de Enero de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 372/2006

Procedimiento ordinario núm. 925/2005

Juzgado Primera Instancia 4 Lleida (ant.CI-4)

SENTENCIA nº 30/2007

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT GUILANYA I FOIX

MAGISTRADOS

D. ALBERT MONTELL GARCIA

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

En Lleida, a veinticuatro de enero de dos mil siete

La sección segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 925/2005, del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Lleida (ant.CI-4), rollo de Sala número 372/2006, en virtud de del recurso interpusto contra la Sentencia de fecha 5 de junio de 2006. Es apelante Darío , representado por la procuradora Mª JOSÉ ALTISENT CAMARASA y defendido por el letrado Marc Torres Bacardí. Son apelados Rafael y Jose Miguel , representados por la procuradora CARMEN CLAVERA CORRAL y defendidos por el letrado JESÚS LANAO TENA. Es ponente de esta sentencia la Magistrada Doña ANA CRISTINA SAINZ PEREDA.

VISTOS,

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 5 de junio de 2006, es la siguiente: "FALLO.- Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales, Sra. Altisnet en nombre y representación de DON Darío , debemos:

- ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a DON Jose Miguel por falta de legitimación pasiva;

- CONDENAR Y CONDENO a DON Rafael a que realice las reparaciones necesarias y descritas en el Fundamento Jurídico Séptimo, para que el edificio sito en la CALLE000 NUM000 de Lérida y la viv ieda ocupada por la parte actora, en la CALLE000 NUM000 , piso NUM001 , Puerta NUM001 , de Lérida, tenga las condiciones necesarias de hab itabilidad, ABSOLVIENDO a DON Rafael de todas las demás peiticiones dirigidas contra él,

- No hacemos especial pronunciamiento en cuanto a las costas. [...]"

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, el demandante, Darío interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 9 de enero de 2007 para la votación y decisión.

CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la parte actora interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que estima parcialmente sus pretensiones y condena al codemandado Sr. Rafael a realizar, en el edificio de su propiedad y en la vivienda arrendada al demandante Sr. Darío , las obras necesarias para conservar los elementos comunes del inmueble y la vivienda arrendada en estado de servir para el uso al que está destinada.

El demandante interpone recurso de apelación contra aquéllos pronunciamientos que resultan desfavorables a sus intereses, y así, en primer lugar, y respecto a la falta de legitimación pasiva del codemandado Sr. Jose Miguel , aduce que no le demandó como arrendador o propietario del inmueble sino como administrador y persona de confianza del propietario Sr. Rafael , y por tanto, según la prueba practicada, quien se encargaba de realizar las obras necesarias, en tanto que representante de la propiedad. Según el recurrente el Sr. Jose Miguel no comunicó nunca a la propiedad las distintas quejas que le llegaban de los inquilinos, lo que debe comportar la responsabilidad del administrador por la falta de mantenimiento del inmueble, debiendo responder por su falta de diligencia.

Las propias alegaciones vertidas en el recurso evidencian la corrección de la decisión adoptada en primera instancia en cuanto a la falta de legitimación pasiva del codemandado Sr. Jose Miguel . Se solicita en la demanda que se condene a los demandados, conjunta y solidariamente, a realizar las obras necesarias de conservación del edificio y las necesarias en la vivienda arrendada al Sr. Darío , y a abonar al actor las reparaciones que ha realizado en su vivienda (11.461,07 euros) y 18.000 euros en concepto de los daños y perjuicios sufridos, indicando, respecto a la responsabilidad que se exige al Sr. Jose Miguel que ha incumplido las obligaciones que le incumben según el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal . Pues bien, según la información registral obrante en autos (documento nº 1 de la demanda) el inmueble en que se ubica la vivienda arrendada no está dividido en régimen de propiedad horizontal, por lo que no resulta aplicable el art. 20 LPH ni cabe exigir al Sr. Jose Miguel responsabilidad por las obligaciones que dicho precepto atribuye al administrador, como órgano de gobierno de la comunidad de propietarios (art. 13 LPH ). Según puso de manifiesto el propietario del edificio el Sr. Jose Miguel es la persona a la que tiene encomendada la administración y gestión de la finca, por lo que ha de entenderse que actúa como mandatario, o bien en virtud de una relación contractual propia del arrendamiento de servicios. Por tanto, si el Sr. Jose Miguel no desempeñó el encargo conferido con la diligencia que le era exigible, quien podría exigirle responsabilidad será su mandante o principal, es decir, el Sr. Rafael , pero no los terceros con quienes no le vincula ninguna relación contractual, sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad que haya de asumir su principal como consecuencia de una mala gestión de la persona que actúa frente a los inquilinos como representante de la propiedad.

SEGUNDO.- En cuanto a las obras necesarias realizadas en la vivienda por el propio inquilino, Sr. Darío , diversos son las razones por las que esta pretensión se rechaza en la sentencia de instancia. En primer lugar, porque tratándose de obras necesarias deberá haber habido una adecuada notificación, circunstancia ésta que no acredita el demandante, y tampoco consta, de todas las obras realizadas, cuales eran necesaria y cuales no, no habiendo acreditado la parte actora que fueran obras urgentes y debieran realizarse sin conocimiento ni requerimiento de la propiedad.

El recurrente aduce que ha quedado acreditado que el inmueble se encuentra en deficiente estado de conservación, tanto en los elementos comunes como en los privativos, pudiendo extrapolarse a la vivienda del Sr. Darío cuanto expuso su vecino, Sr. Gustavo , sobre el estado de su vivienda. Añade que en la sentencia no se niega la realidad de las obras realizadas sino que se rechaza el abono por parte de la propiedad al no haber sido debidamente comunicadas al propietario, extremo éste que según el apelante resulta acreditado por la documental aportada por esta parte y por la declaración del Sr. Darío , de las que se desprende que en varias ocasiones requirió a la propiedad, a través del Sr. Jose Miguel , sobre la necesidad de las obras a realizar en la vivienda, comunicando tanto la necesidad de las mismas como su ejecución.

Si acudimos a los elementos probatorios de que se sirve el recurrente resulta que, el Sr. Darío manifestó en el acto de juicio que efectuó muchos requerimientos al Sr. Jose Miguel y al Sr. Rafael , "muchas veces, por correo, por fax, por teléfono y personalmente", y respecto a la autorización para hacer las obras en su vivienda manifestó que el Sr. Jose Miguel "le autorizó por escrito, en alguna parte constará la autorización". Sin embargo, ninguna prueba se ha practicado que respalde tales afirmación, y en cuanto a la prueba documental únicamente se aporta, como documento nº 26 de la demanda, una comunicación mediante fax remitido al Sr. Jose Miguel en fecha 2-3-2005, refiriéndose únicamente a las "advertencias y quejas sobre el mantenimiento del inmueble", al tiempo que se indica que en caso de no tener respuesta satisfactoria el Sr. Darío "se verá obligado a obrar en consecuencia, repercutiéndole posteriormente los costes de mantenimiento, limpieza, entre otros". Se trata, como decimos, de una comunicación remitida en marzo de 2005 y en la que se alude únicamente al mantenimiento del inmueble, mientras que las obras que nos ocupan se ejecutaron en el interior de la vivienda arrendada durante los años 2.002 y 2.004, por lo que ha de mantenerse la conclusión obtenida al respecto por el juzgador de instancia, acorde al resultado que ofrece el material probatorio incorporado a las actuaciones.

Por otro lado, y en cuanto a la naturaleza de las obras ejecutadas, no cabe duda de que es obligación específica del arrendador, consustancial al concepto de contrato de arrendamiento de vivienda, la de realizar las obras de conservación y las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el uso al que ha sido destinada. El art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que el arrendador está obligado a realizar estas obras, sin derecho a elevar la renta por ello, remitiéndose a los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil . Sin embargo, en el supuesto que nos ocupa, y según resulta de las alegaciones de las partes, la relación contractual existente entre las partes deriva de un contrato concertado antes del 9 de mayo de 1.985 (la parte arrendadora lo sitúa alrededor de 1.953) por lo que resulta de aplicación lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 , que a su vez se remite a la LAU de 1.964, con las modificaciones contenidas en esta disposición transitoria. El art. 107 de la LAU de 1.964 establece la obligación que incumbe a la parte arrendadora de realizar las obras de conservación necesarias, y el art. 110-2 faculta al arrendatario para realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en cuyo caso el arrendador vendrá obligado a abonar su importe, de una sola vez, al inquilino que lo hubiere satisfecho, dentro de los quince días siguientes al que fuera requerido para ello , sin perjuicio de recabar el aumento correspondiente en los términos prevenidos en el art. 108 , cuando sea de aplicación (art. 110-3 LAU 1.964 ). No consta en el caso de autos que ninguna de las obras ejecutadas por el arrendatario fuera urgente, en los términos que exige este precepto, es decir, las necesarias para evitar daños inminentes o incomodidad grave. En la propia demanda se califican las obras ejecutadas en el año 2.002 y 2.004 como de "mantenimiento", y aunque se indica que las ventanas tuvieron que sustituirse porque se rompieron y cayeron, pudiendo provocar un accidente grave, sin embargo tal afirmación no se compadece con lo manifestado por el testigo Sr. Enrique , representante de la empresa Dodó Serraller S.L. que llevó a cabo la sustitución de las ventanas, señalando el testigo que desmontaron las ventanas preexistentes, negando que previamente hubieran caído. Y si a lo anterior se une el hecho, ya recogido en la sentencia, de que el perito Sr. Millán indicó que las obras eran necesarias "pero no en la extensión en que se han realizado, porque el Sr. Darío ha dejado un piso nuevo", la consecuencia no puede ser otra que la de desestimar este motivo de recurso.

TERCERO.- En el último motivo de recurso se impugna el pronunciamiento relativo a la indemnización de daños y perjuicios, que se rechaza en la resolución recurrida. El recurrente aduce que el art. 1.556 C.C . le faculta para reclamar esta indemnización al haber incumplido el arrendador su obligación de efectuar las reparaciones de conservación necesarias y, respecto a los motivos por los que se desestima su pretensión alega que la acreditación de cuales son los daños y perjuicios resulta del reportaje fotográfico unido al informe pericial (humedades, falta de agua caliente y presión, falta de seguridad en el inmueble al estar rota la puerta de entrada, y falta de limpieza en el patio interior) causando todo ello profundo malestar a esta parte que no tiene el deber jurídico de soportar, y en cuanto a la falta de requerimiento a la propiedad, se remite el apelante a lo manifestado en el motivo anterior sobre los distintos requerimientos efectuados.

Comenzando por esta última cuestión, la de los requerimientos, basta con dar por reproducido cuanto se expuso en el fundamento precedente sobre la falta de prueba al respecto, con excepción del documento nº 26 de la demanda, que se remite al Sr. Jose Miguel en el mes de marzo de 2.005, es decir, seis meses antes de la interposición de la demanda. A partir de esa fecha se efectuaron por la propiedad diversos trabajos de mantenimiento y conservación del inmueble, como son los de reparar la puerta de entrada a la finca, depósitos de agua, reparación de la parte alta de la fachada, comprobar la causa de los malos olores y residuos en el agua, reparar avería en el cuadro de automáticos de la escalera, saneamiento de los balcones, y reparación del portero automático, habiendo solicitado la propiedad presupuesto para la rehabilitación de la fachada del inmueble (documentos nº 19 a 25 de la contestación a la demanda). No constan, sin embargo, requerimientos a la propiedad para las obras necesarias a las que se alude en el dictamen pericial, y se han acreditado actuaciones de la propiedad -anteriores al fax remitido en marzo de 2005- (documentos nº 2 a 18 de la contestación) para reparar, entre otras cosas, las humedades en la escalera, reparación de la puerta de entrada en diversas ocasiones y limpieza del patio de luces en el año 2.004.

Por otro lado, el art. 1.556 C.C . que invoca el demandante faculta al arrendatario, en caso de incumplimiento de de las obligaciones del arrendador, para pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. En este caso, el arrendatario no ha hecho uso de la facultad que confiere este precepto para resolver el contrato o dejarlo subsistente con indemnización de daños y perjuicios puesto que el incumplimiento que se imputa al arrendador ha comportado el ejercicio de la acción de cumplimiento de las obligaciones contractuales, pretensión que se estima en la sentencia, condenando al arrendador a efectuar las reparaciones necesarias tanto en los elementos comunes de la finca como en la vivienda arrendada. Y, en cualquier caso, la pretensión indemnizatoria exige la previa descripción y acreditación de los concretos daños y perjuicios cuya indemnización se postula, sin que quepa remitirse, sin más, al dictamen pericial, ni a una genérica alusión a los daños y perjuicios sufridos. Es en el escrito de demanda cuando deben concretarse los daños y perjuicios sufridos, y los criterios seguidos, siquiera aproximadamente, para su valoración, y en la demanda no se especifica ni lo uno ni lo otro. Además, como también se indica en la resolución impugnada, si se trataba de reparaciones urgentes pudo ejecutarlas el arrendatario y después repercutirlas a la propiedad (como anunciaba en su fax del mes de marzo de 2.005), y ya se ha dicho que tanto antes como después de esa fecha constan actuaciones diversas de la propiedad, sin que, por otro lado, se haya acreditado comunicación o requerimiento alguno a la propiedad o al administrador, aparte del ya expresado, por lo que también en este extremo ha de confirmarse el recto criterio del juzgador de instancia, no desvirtuado por las alegaciones de la parte recurrente.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente (arts.398-1 y 394-1 LEC .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Darío contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Lleida en autos de Juicio Ordinario nº925/05 CONFIRMAMOS la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.