Sentencia Civil Nº 30/2008, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 69/2008 de 05 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00030/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 30/ 2008

C I V I L

Recurso de apelación

Número 69 Año 2008

Juicio Ordinario 5/07

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 2

En la Ciudad de Segovia, a cinco de Marzo de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Francisco Salinero Román, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen, seguidos a instancia de D. Sergio, mayor de edad, con domicilio en La Granja (Segovia), C/ DIRECCION000, nº NUM000; contra Dª María Esther, mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION001, nº NUM001; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, el demandante, representado por la Procuradora Sra. Pérez Muñoz y defendido por el Letrado Sr. Hernández García; y como apelada, la demandada, representada por la Procuradora Sra. Herrero González y defendido por el Letrado Sr. Sanz de Castro y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 2, con fecha cinco de junio de dos mil siete , fue dictada Sentencia, que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Pérez Muñoz, en el nombre y representación de Sergio, contra María Esther; con imposición de las costas del juicio a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de el demandante, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personadas las partes en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- El primer motivo de apelación, lo funda la parte actora en error de interpretación de la estipulación tercera del contrato de fecha de 3 febrero de 2004.

Conviene por tanto reproducir el contenido literal de dicha cláusula integrada en un contrato titulado acuerdo de suspensión de contrato de arrendamiento de 27 de octubre de 1984 , suscrito por los representantes de la entidad PINAR SEGOVIA SL; Dª María Esther, arrendadora (en este litigio demanda y apelada) y por D Sergio, arrendatario (en este litigio demandante y apelante). La cláusula que leva la rúbrica de reanudación del arrendamiento de 27 de octubre de 1984 , literalmente dice:

Una vez Pinar Segovia, S.L., haya entregado la finca objeto de permuta, Dña María Esther ella notificará fehacientemente esta circunstancia a D. Sergio, para que el plazo de treinta días a contar desde su recepción, retorne a la finca. Debiéndose esta actualizar la renta acorde a la ley 40/1964 de 11 de Junio Artículos 84 y 85 y siguientes.

La vivienda tendrá las siguientes características:

a) Estará ubicada en planta primera y tendrá una superficie 69,79 metros cuadrados construidos según proyecto básico, pudiendo este sufrir esta variación no superior al -10%

b) Formará parte de una edificación que consta de 12 viviendas, y 12 garajes.

c) Contará de dos dormitorios, salón, cocina y cuarto de baño.

d) Contará con suministro eléctrico, gas, agua y una toma de T.V.

La parte recurrente, tras invocar los términos literales de la cláusula, la preferencia del artículo 1281 CC sobre el 1284 , concluye con la necesidad de observancia del artículo 84 LAU/1964 :

Con lo cual tenemos que las partes acuerdan someterse a lo dispuesto en la Ley y, posteriormente, la demandada no se acomoda a lo que dispone la LAU y notifica un aumento de renta absolutamente improcedente. Tal aumento de renta no tiene acomodo en la estipulación tercera del contrato de fecha 3 de febrero de 2.004 porque no se ajusta a lo dispuesto en la Ley y, por lo tanto, tampoco a lo pactado entre las partes.

La propia Sentencia reconoce, al comienzo del fundamento jurídico tercero, que "el supuesto descrito no encaja en las previsiones del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 " y es ello cierto, por cuanto el supuesto que se contempla específicamente en el artículo 84 de esa Ley constituía un mecanismo de compensación, en tiempo de contratos de arrendamientos largos y rentas bajas, para los propietarios que se veían obligados, por el deterioro paulatino de los edificios arrendados, a demolerlos y reconstruirlos, garantizando el retorno de los arrendatarios pero, eso sí, viéndose compensados con un aumento de renta que amortiguara el desembolso que legalmente se habían visto obligados a realizar.

Ninguna de estas cuestiones ocurre tampoco en este caso. Resulta que la demandada y la entidad "Pinar Segovia, S.L." realizan un negocio en la cual la primera recibe una vivienda nueva y adecuada a las necesidades modernas donde antes sólo había un piso antiguo, sin calefacción ni agua caliente. De otro lado, "Pinar Segovia, S.L." recibe un edificio con unas 4 dependencias, lo derriba, lo reconstruye con más de 12 apartamentos, con lo cual adquiere la propiedad del exceso de edificación y devuelve a sus antiguos propietarios aquellas 4 dependencias originarias que tenía el edificio.

Es decir, que la arrendadora no ha gastado un céntimo en la obra, la constructora recibe 8 apartamentos en pago de la obra y el único perjudicado por esta "maniobra" es el demandante que se ve compelido a abonar una renta muy superior a la pactada, sin norma legal que lo ampare.

Y el hecho de que las partes se remitan a los artículos 84 y 85 de la Ley de 1.964 para actualizar la renta no puede significar, jamás, que se acepte de plano el aumento de renta, sino que significa, simplemente, lo que la dicción literal sugiere, es decir, que el aumento se llevará a cabo conforme a las prescripciones del Art. 84 . Pero ocurre que el artículo 84 no autoriza el aumento de renta al propietario que no hubiese invertido nada en la demolición y reconstrucción del edificio.

Cuando las partes firman el acuerdo del 3 de febrero de 2.004, D. Sergio desconoce por completo los ?terminos exactos del acuerdo de permuta entre "Pinar Segovia, SL.L" y Dª María Esther, por lo que desconoce sí esta última va a hacer algún desembolso en la reconstrucción del edificio que hubiese justificado el aumento de renta. Mi representado, en consecuencia, desconoce si se trata de simple permuta o si esa permuta tiene algún acuerdo suplementario que suponga desembolso económico para la demandada. Desconoce también, como es lógico, si aparte de la obra que lleve a cabo "Pinar Segovia, S.L." la demandada fuera a llevar a cabo alguna mejora por su cuenta... en definitiva, D. Sergio no puede conocer en absoluto de qué manera se va a llevar a cabo la edificación y si a la demandada le va a costar algún dinero, y cuánto.

Motivo que necesariamente debe ser desestimado, ya que:

a) El artículo 84 mencionado autoriza el incremento en función del capital invertido en la reconstrucción (sin comprender el valor del solar, pero sí lo gastado en demolición); no exige que sea precisamente el arrendador quien realice la inversión, o en los términos recogidos en la norma, sea quien aporte el "capital invertido".

b) Y en cualquier caso, no es cierto que la arrendadora, como ha mediado permuta, no haya invertido nada; al contrario, su inversión ha sido la parte entregada en permuta, la propiedad del inmueble (y posibilidad de edificar sobre el mismo con la especial valoración que ello conlleva -en la correspondiente proporción de su cuota-). Ciertamente se puede argumentar que ha recibido a cambio otra vivienda; pero nueva, aunque con algún metro menos y con un valor netamente superior al que tenía estrictamente la edificación anterior que disfrutaba el arrendatario, precisamente el incremento invertido a cambio de que sea la promotora quien aproveche los beneficios de la reedificación. Dicho de otro modo, el acuerdo es firmado por las tres partes, precisamente porque la inversión que en la vivienda es realizada por la promotora, es computable a efectos de retorno a la arrendadora, justamente por la onerosidad de la permuta.

Por otra parte, la remisión a los artículos 84 y 85 y siguientes, como criterio al que se debe acomodar el incremento de renta, tampoco es gratuito o superfluo, pues como establece una antigua jurisprudencia, en relación con los antiguos artículos 103 y 108 , precedentes a su vez de los artículos 80 y 84 LAU/1964 , como los derechos son renunciables, nada impide que el incremento de la renta sea inferior al máximo fijado normativamente (STS 1-12-1952 ).

Tampoco resulta adecuadamente invocada la finalidad del artículo 84 LEU/1964 , ni en la resolución recurrida ni por el recurrente; pues como indican diversas resoluciones (SSTS 4-7-1955 y 20-6-1963 ), tal compensación del 5% del capital invertido, tras el retorno, es adicional a la exigibilidad que entonces se preveía de otros aumentos sobre rentas antiguas. El incremento de renta tras retorno obedece al beneficio derivado del disfrute de un local nuevo.

Y en nada influye en el pacto firmado, que se desconociera el importe exacto de la reconstrucción, cuando se firma y como se iba a financiar, pues como expresa el Tribunal Supremo, en desarrollo del artículo 84 , lo habitual es que únicamente después de finalizada la edificación, pueda concretarse el desembolso (STS 10-6-1950 ).

En todo caso, al margen de rechazar el argumento de la falta de inversión; incluso desde la exclusiva literalidad de la cláusula discutida, la Sala concluye idéntica interpretación que el Juez a quo; la invocación a los artículos 84 y 85 y siguientes, viene recogida para fijar el criterio de actualización de la renta, es decir de su cuantificación, pues la identificación del local de retorno y las condiciones de efectividad, también aceptadas, se recogían en cláusulas precedentes.

SEGUNDO.- De forma subsidiaria, argumenta el recurrente que es gratuita la determinación de 60.000 euros como cuantía del capital invertido en la construcción; que no ha existido valoración de las obras de rehabilitación; y que esa cifra indicada por remisión a su valor fiscal, comprende un garaje cuyo importe que habría que descontar de esa cifra..

Tampoco este motivo puede prosperar, pues resulta obvio, que si hubo que demoler, y reconstruir, aún con abstracción hecha del suelo, un valor de metro cuadrado inferior a 900 euros (donde queda comprendido el valor de los materiales, honorarios de profesionales, tasas, beneficio industrial e IVA), sea cual fuere el parámetro de valoración utilizado, no resulta en modo alguno superior al coste habitual, como resulta notorio, sin necesidad de especiales conocimientos en el mercado inmobiliario.

Es cierto que mejor, hubiera sido contar con el coste preciso; pero en este caso, el dato no estaba en poder de la demandada propietaria, sino de la promotora, tercer interviniente en el acuerdo de suspensión de contrato de arrendamiento? de forma que tanto actor como demandado, contaban con igual facilidad probatoria para aportar el dato, a través del medio probatorio que considerasen adecuado si entendían que esa cifra perjudicaba sus intereses.

TERCERO.- Por último, impugna el recurrente, que la resolución recurrida niegue pronunciarse sobre al apartado F) de su suplico: se declare que la reanudación del contrato de arrendamiento tenga lugar con efectos de la fecha en que se entregue efectivamente la posesión del mismo al demandante.

Además de reiterar que no se trata de una petición de condena pecuniaria, sino meramente declarativa, por lo que no resulta de aplicación el artículo 219 LEC , así argumenta:

El sentido de la petición es claro: la demandada entrega a mi parte las llaves del local arrendado el 10 de enero de 2.007, dado que D. Sergio se ve obligado a tomarlas para evitar el transcurso del plazo previsto en el artículo 82 de la LAU de 1.964 , que es de 30 días. Pero una cosa es la entrega de la llave y otra muy diferente que se entregue a mi representado un local apto y en condiciones de ser útil para el objeto para el que fue arrendado en su día.

Resultó acreditado en el juicio que el día 10 de enero los operarios de "Pinar Segovia, S.L." todavía estaban trabajando en el edificio y que con posterioridad les fueron llegando los escritos de los vecinos con la totalidad de los remates pendientes. Quedó también acreditado que el suministro de agua corriente fue contratado por la demandada en el Ayuntamiento de San Ildefonso con posterioridad a esa fecha, lo cual prueba que cuando se le entrega la llave a mi representado al local le faltan servicios imprescindibles para el ejercicio de cualquier actividad.

Se solicitó como prueba y se reiteró la solicitud como diligencia final que se librara oficio a la compañía de distribución eléctrica para que acreditara en que fecha (posterior al 10 de enero, por supuesto) se dotó al local del necesario suministro. Quedó también acreditado por el testimonio del testigo declarante que abonó la renta de los meses de enero y febrero de 2.007 del local que estuvo ocupando D. Sergio mientras no pudo ocupar el que tenía arrendado a la demandada.

Quedó, por último, acreditado que la mudanza tuvo lugar el día 28 de febrero de 2.007. Por ello entendemos legítimo formular la petición de que el Juzgado declare que la fecha efectiva de entrega del local no puede ser entendida como la de entrega de la llave, sino la de entrega del local en condiciones de ser utilizado para los fines del arrendamiento, y ello no ocurre hasta el día 28 de febrero de 2.007.

Dado que la demanda se presentó el 3 de enero de 2007, todos los hechos que se narran en el recurso, lógicamente no pudieron ser tenidos en cuenta en su redacción y consiguiente suplico; en todo caso inviable, pues se solicita efectivamente una declaración, no una condena, pero en todo caso de futuro; ad cautelam. Pero es justamente respecto de las sentencias condenatorias, cuando únicamente se permiten en determinadas circunstancias estas condenas de futuro. Sin que las acciones declarativas sin efectiva controversia sobre un específico derecho, puedan ser objeto de pronunciamiento.

En cualquier caso, desde el contenido de la demanda, el apartado f) es consecuencia del apartado e) donde se solicita la condena de la demandada a entregar la posesión del local pactado; pero esto sucede el día 10 de enero y a continuación se presenta escrito donde expresamente admite el ahora recurrente que finalmente la demandada ha procedido a entregar la posesión de la finca.

Consecuentemente, tampoco cabe ahora pronunciamiento alguno sobre el apartado f), bien como consecuencia de su accesoriedad del apartado e), o bien por haber admitido expresamente que le ha sido entregado.

Otrora cuestión, ahora no debatida, es que en las condiciones entregadas, el disfrute conforme a su destino no resultaba posible (e implícitamente que ello debiera conllevar, aunque se dice que en ulterior proceso, consecuencias en el pago de la renta, o subsidiariamente algún tipo de indemnización); pues como bien afirma el Juez a quo, no ha sido cuestión que resultara de su demanda y ello habrá de discutirse en proceso independiente.

CUARTO.- En definitiva el recurso debe ser desestimado, operando en materia de costas el art. 398 en relación con el 394 , ambos de la LEC; que implica en el caso de autos, su imposición a la parte apelante al ser íntegramente desestimado su recurso.

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2de Segovia, el pasado 5 de junio de 2007 , en su juicio ordinario nº 5/07, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, .de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.