Sentencia Civil Nº 30/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 653/2009 de 28 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2009-0004083

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 653/2009- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000529/2005

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA

Apelantes: JS MOREYRA, S.L.

DÑA. María Teresa .

Procuradores.- PAULA GARCIA VIVES

ISABEL BALLESTER GOMEZ.

Apelados: D. Secundino , DÑA. Elisabeth , DÑA. Mariola , D. Juan Miguel , DÑA. Marí Juana , D. Blas , DÑA. Coro , D. Francisco , DÑA. María , D. Luis y DÑA. Yolanda .

Procurador.- EVA DOMINGO MARTINEZ.

SENTENCIA Nº 30/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a veintiocho de enero de dos mil diez.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario 529/2005, promovidos por D. Secundino , DÑA. Elisabeth , DÑA. Mariola , D. Juan Miguel , DÑA. Marí Juana , D. Blas , DÑA. Coro , D. Francisco , DÑA. María , D. Luis , y DÑA. Yolanda contra JS MOREYRA, S.L. y contra DÑA. María Teresa , sobre "reclamación de daños y perjuicios y acción declarativa de inexistencia de protección del art. 34 de la L.H .", pendientes ante la misma en virtud de los recursos de apelación interpuestos por JS MOREYRA, S.L. , representado por el Procurador Dña. PAULA GARCIA VIVES y asistido del Letrado D. JULIO CINTAS VERDEJO y por DÑA. María Teresa , representado por el Procurador Dña. ISABEL BALLESTER GOMEZ y asistido del Letrado D. ANGEL LUIS BARRIOS SANCHIS contra D. Secundino , DÑA. Elisabeth , DÑA. Mariola , D. Juan Miguel , DÑA. Marí Juana , D. Blas , DÑA. Coro , D. Francisco , DÑA. María , D. Luis y DÑA. Yolanda , representados por el Procurador Dña. EVA DOMINGO MARTINEZ y asistidos del Letrado D. SALVADOR PEDROS RENARD.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA, en fecha 15 de septiembre de 2008 en el Juicio Ordinario 529/2005 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: QUE, ESTIMANDO LA DEMANDA, formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Domingo Martínez, en nombre y representación de D. Luis , Dº Yolanda , D. Secundino , DÑA. Elisabeth , DÑA. Marí Juana , D. Blas , Dª Mariola , D. Juan Miguel , Dª Coro , D. Francisco y DÑA. María , contra la mercantil J.S. MOREYRA, S.L. y Dña. María Teresa , debo declarar y declaro haber lugar a la misma, y, en consecuencia, declarando la no condición de tercero de buena fe de la Sra. María Teresa en la adquisicón que la misma realizó de la finca registral nº NUM018 , Tomo NUM019 , Folio NUM020 , Libro NUM021 del Registro de la Propiedad nº Once de los de Valencia, se constituye sobre dicha finca servidumbre de paso de carácter perpetuo a favor de las viviendas titularidad de los actores sitas en la localidad del Perellonet, Valencia C/ DIRECCION007 , con el siguiente reparto: - vivienda NUM022 , zona de aparcamiento situada en la finca registral nº NUM018 . nº NUM023 . - vivienda DIRECCION008 , zona de aparcamiento situada en la finca registral nº NUM018 nº NUM024 . - vivienda DIRECCION009 , zona de aparcamiento situada en la finca registral nº NUM018 . nº NUM025 . - vivienda DIRECCION010 , posteriormente N, zona de aparcamiento situada en la finca registral nº NUM018 . nº NUM026 - vivienda DIRECCION011 , posteriormente I, zona de aparcamiento situada en la finca registral NUM018 . nº NUM024 . Todas ellas con las dimensiones y lindes que se recogen en los escritos de demanda. Líbrense los oportunos mandamientos para su inscripción a modo de carga sobre la referida finca registral nº NUM018 . Del mismo modo se condena a la mercantil demandada al abono a los actores y para cada una de las viviendas afectadas la cantidad de VEINTIDOS MIL EUROS (22.000 euros), con más los intereses legales procedentes. Todo ello, con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada.", dictándose en fecha 13 de Octubre de 2008 AUTO ACLARATORIO cuya PARTE DISPOSITIVA es del tenor literal siguiente: "SE COMPLETA la sentencia de 15/9/2008 en los términos siguientes: 1.- En su fallo donde dice "...servidumbre de paso..." debe decir "...servidumbre de uso y paso..." y donde dice "...vivienda DIRECCION008 , zona de aparcamiento situada en la finca registral NUM018 nº NUM024 ..." debe decir "...vivienda DIRECCION008 , zona de aparcamiento situada en la finca registral nº NUM018 nº NUM027 ...".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recursos de apelación por la representación procesal de JS MOREYRA, S.L. y de DÑA. María Teresa , y emplazadas las partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Secundino , DÑA. Elisabeth , DÑA. Mariola , D. Juan Miguel , DÑA. Marí Juana , D. Blas , DÑA. Coro , D. Francisco , DÑA. María , D. Luis y DÑA. Yolanda . Admitidos los recursos de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 19 de enero de 2010 .

Fundamentos

PRIMERO.-

Con relación a los hechos que motivan la demanda que da origen al procedimiento de primera instancia que resultan ser que los actores D. Luis y Dª Yolanda y el matrimonio D. Secundino y Dña. Elisabeth , que ambos matrimonios que eran propietarios de sendas viviendas el primero de ellos la NUM022 y el segundo matrimonio de la DIRECCION008 . Que dichos inmuebles fueron adquiridos a la demandada J.S. a MOREYRA sl cuyo administrador único es don Jose Augusto ; que en la escritura pública, de venta de fecha 20/5/2003 (que se aporta como documento nº 1), se especifica que en las viviendas (al folio 15 de actuaciones) el resto de la parcela no ocupada por la edificación se destina a jardín porche, delantero, trasero y zona de aparcamiento descubierto, que en esta misma escritura y a la vista de que llegado el día de elevación a escritura pública se llevó a cabo lo que se denomina otros pactos en los que el administrador, el señor Jose Augusto a la vista de la existencia de un procedimiento en un juzgado de Valencia, el número 23, procedimiento 573/01 en el que se está discutiendo la servidumbre de paso sobre la finca colindante, consigna, en aquellas que hasta que el referido procedimiento determine a favor de la entidad vendedora una servidumbre y así la vivienda transmitida pueda tener acceso a través de la calle peatonal tal como se desprende en su descripción, mediante escritura de 14/4/2003 la entidad vendedora, así reservó a la finca transmitida en la presente escritura una zona de aparcamiento situada en la finca registral número NUM018 señalada con el número NUM023 según queda grafíada en el terreno y con unas dimensiones de 2,40 m de ancho y 4,50 de largo y determinando que le pertenece por adjudicación efectuada en la reparcelación urbanística, añadiéndose que los efectos oportunos la entidad vendedora ratifica la asignación de la plaza aparcamiento la finca transmitida en esta escritura en los términos en los que la referida escritura se indica. Que pasado el tiempo llegó a conocimiento de los actores que ya había habido sentencia que se conocía la decisión judicial recaída en primera instancia en su contra negando el derecho de servidumbre.

Que conforme a la certificación que se aporta como documento nº 4 resulta que la finca NUM018 sobre la que se tiene el derecho de paso no sólo no se hizo constar la carga mencionada consistente en reserva de aparcamiento a favor de los inmuebles afectados sino que el señor Jose Augusto ha procedido a enajenar a favor de su esposa doña María Teresa la referida finca, sin la carga.

Se solicitan una serie de cuestiones en el suplico dependiendo de que tenga la sentencia del juzgado número 23 a favor o en contra de la constitución de la servidumbre, pero todo ello con base a que no se reconozca la condición de tercero buena fe de la adquirente de la finca NUM018 solicitando el derecho de servidumbre legal y real de carácter temporal hasta la resolución final del pleito.

Con expresa oposición de los demandados J S., MOREIRA sa en los términos de o poner en primer lugar la falta de acción o legitimación activa de los demandantes, en tanto que lo que pretenden es una acción por saneamiento evicción y no hay todavía sentencia del Juzgado de primera instancia nº 23.

Asimismo se alega prescripción en tanto que se afirma que los demandantes no conocía la realidad de los hechos y es la verdad que cuando firman las distintas escrituras de compraventa, conocían ya la demanda de interposición del procedimiento llevado en el Juzgado número 23 por lo que ya ha prescrito los seis meses desde la entrega.

Se alega como fundamentos de la oposición a considerar, el hecho de que los actores compraran en documento privado y en ella se constituyera una servidumbre, sino que por el contrario lo que se pactó es la asignación a los entonces compradores de las dos zonas con uso de aparcamiento a que hacen referencia pero mientras se resolviera el litigio y de hecho en la descripción de lo que se vende no existía zona destinada a garaje sino simple había incluido en la parcela, de múltiples usos, y así se refleja en el documento que se aporta al folio 94 que es el contrato privado de compraventa.

Se añade además, que lo que se establece en "otros pactos" en la escritura de compraventa es una manifestación de los comparecientes, y de hecho la asignación que hizo en su momento la vendedora, y así se recoge en la escritura, es en los mismos términos que la referida escritura es decir manifestación de todos incluido el propio vendedor. Habiéndose cumplido por parte de la vendedora todos los actos que a tal respecto se efectuaron entre ellos todos los gastos.

Se añade en este sentido que no es ninguna servidumbre a favor de los demandantes sino una cesión temporal de uso para aparcamiento una zona ubicada en otra parcela perteneciente al vendedor, en aquel momento. Y de hecho el propio registrador, en ambas escrituras se niega a su inscripción, y así obra en la contraportada de la escritura, la denegación, al párrafo segundo por carecer de trascendencia real, se refiere a las estipulaciones tercera y quinta hasta el final. Y en este sentido se indica que no se ha recurrido la decisión.

Con respecto a doña María Teresa , se acompaña el documento privado que al folio 98 obra sobre los acuerdos privados que con la misma se hicieron para la venta de la referida finca, y en tal sentido se especificaba en el apartado tercero la existencia de acuerdos con los propietarios, con ocho de ellos con respecto a dicho punto de una cesión temporal de una zona de la parcela para uso de aparcamiento de un total de ocho vehículos. La fecha de este documento privado y de la escritura de venta es la misma. Al folio 179, se aporta la escritura de adquisición de la demandada doña María Teresa a su esposo Sr. Jose Augusto actuando en nombre representación de la entidad mercantil demandada en su momento vendedora de los pisos a los actores, al folio 181 se identifica la finca como la NUM018 y sobre las cargas se dice al folio 182, que prescindiendo de afecciones fiscales y servidumbres se halla libre de ellas que y se establece el precio de 33.000€ que se confiesan haber sido recibido por la parte compradora antes de este acto formalizan en tal sentido carta de pago,

Se acuerda la acumulación del procedimiento 907/2005 es de observar que en se hace referencia en a las viviendas pertenecientes al numero NUM022 propiedad de DÑA. Mariola , D. Juan Miguel , DÑA. Marí Juana , D. Blas , DÑA. Coro , D. Francisco , DÑA. María y siendo su fundamentación la misma que la demanda principal a la que se han acumulado es decir la especificación de la plaza de aparcamiento en cada una de las distintas escrituras, la asignación por tanto realizada por la entidad vendedora como cumplimiento del requisito exigido por el Ayuntamiento de Valencia, así como la existencia del procedimiento 573/2001, la inscripción de la finca NUM018 sin la carga, la venta a doña María Teresa de la citada finca, y el hecho de carecer ésta de la condición de tercero buena fe es de observar que la escritura que aparece al folio 460, otorgada por los consortes señor Blas y señora Coro no figura la estipulación " otros pactos ".

Bien es cierto que la cantidad solicitada como indemnización varia, y así 36.060,73€ para cada una de las viviendas afectadas, bien es cierto que la misma se dice en cualquier caso, pero en realidad se vincula su determinación cuantitativa a lo que vale una plaza de garaje (24.040,48€) y 12.020,24 por los daños y perjuicios de no poder tener acceso directo en el futuro a cada una de las viviendas

Con expresa oposición de María Teresa en los mismos términos que la oposición, a la demanda principal a la que esta se acumuló y de la entidad vendedora JS MOREIRA Sl exponiendo en primer lugar la falta de acción o de legitimación activa de los demandantes en los mismos términos expuestos anteriormente, la de prescripción en los mismos términos y por último oposición de fondo, también en los mismos términos de oposición que ya se han expuesto literalmente, de no existir servidumbre de ni de paso ni de uso, y únicamente con absoluto conocimiento por parte de los adquirentes, que la parcela que no tenía aparcamiento .

Al folio 650, hay un Auto de fecha 23/9/2006 en el que se desestiman las excepciones expuestas y en tal sentido tras establecer la fundamentación de la primera de las excepciones, la falta legitimación activa se rechaza con base a que los actores no ejercita una acción de saneamiento por evicción, entre otras cuestiones porque ni siquiera se han visto privados por sentencia firme de nada; Igual camino desestimatorio sigue la segunda excepción de prescripción porque no sólo no se está, como ya se ha dicho, ante un saneamiento, sino tampoco ante una servidumbre no aparente, ni tampoco vicios ocultos. Se rechaza asimismo la tercera excepción de falta de capacidad de los litigantes y defectos en el modo de proponer la demanda fundamentalmente con la repetición del hecho de que son los demandados los que pretende " titular " la acción que se ejercita, y no puede ser, ni tampoco es susceptible de ser aplicado el artículo 38 de la ley hipotecaria pues no se está ejercitando ninguna acción contradictoria del dominio, de la finca NUM018 .

Se dicta sentencia con fecha 15/9/2008 en cuyo fallo se estima la demanda declarando la no condición de tercero de buena fe en de Doña María Teresa y en su mérito se constituye sobre dicha finca servidumbre de uso (por auto de aclaración) y paso de carácter perpetuo a favor de las viviendas que se relacionan y del mismo modo se condena a la mercantil al abono a cada uno de los actores y por la vivienda afectada de la cantidad de 22.000 euros con expresa imposición de costas,

SEGUNDO.-

La Sala no comparte los fundamentos de la sentencia apelada.

Recurrida en apelación la sentencia por JS MOREIRA en los términos de entender, que cuando se venden los inmuebles, los procedimientos instados para la obtención de un acceso, no habían terminado; que posteriormente se pierden en todas las instancias, de tal manera, que se pacta con los compradores para que puedan entrar en sus garajes con su vehículo y se le asigna y reserva una zona aparcamiento en una parcela cercana, pero no colindante, que la demandada tenía en otra calle, insistiendo en que es una simple manifestación de los comparecientes, y es por haber terminado incorrectamente aquellos procedimientos que se hace imposible devolver el acceso por la calle peatonal es decir se pierde uno de esos derechos.

Considerando que la sentencia no se ajusta a derecho porque está asignan una plaza de garaje de una propiedad que ya no tiene la demandada.

Insiste en la existencia de un saneamiento por evicción, si bien en este caso lo que vienen a señalar es que no hay ni norma, ni intención de los propietarios para constituir ningún tipo de servidumbre por lo que únicamente puede hablarse de una cesión de uso temporal y eso hasta que se terminaron los procedimientos instados, y por tanto si no es una servidumbre voluntaria tampoco puede ser la legal.

Se añade además que tampoco estaba pactado el vender garaje ninguno, ni plaza de aparcamiento, y además esa parte de la parcela podía haber sido utilizada para cualquier cosa; de tal manera que la demandada se inclina por valorar como terraza la zona, no como zona de aparcamiento y en ese caso, indemnizar.

Señala asimismo la apelación que se produce un enriquecimiento injusto, en tanto que los actores se quedan con toda la parcela, incluso la parte que podía usar para aparcar, además de una servidumbre de paso y además una servidumbre de uso sobre otra plaza de garaje y además una indemnización.

Recurrida en apelación la sentencia por Dª María Teresa en los términos de entender que se infringió de forma inadecuada el principio de la buena fe del artículo 34 de la ley hipotecaria; Se añade como segundo motivo la inexistencia de la carga previa sobre el inmueble adquirido entre otras cuestiones porque no existe, ni nunca se ha pretendido la constitución de servidumbre alguna. En tercer lugar, la vulneración del artículo 38 de la ley hipotecaria en tanto que la presunción de legalidad, es absoluta y sobre todo el párrafo segundo del artículo 38 especifica que para modificar la inscripción registral de mi instarse la nulidad por los motivos marcados por la ley cosa, que no se ha hecho. Se rechaza por supuesto, el razonamiento en que figura en el auto en el que se resuelve este excepción, en el sentido de que no afecta, lo que pretende la actora, la titularidad real del inmueble, sino la existencia de una carga.

Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición en este sentido se menciona, al fundamento jurídico segundo al folio 702 de la sentencia apelada los hechos de los que debe partirse y así en primer lugar que los actores adquieren la viviendas, y que en la escritura pública de cada una de las distintas, y que el resto de la parcela no ocupada por la edificación está destinada a garaje porches delanteros y traseros, y zona de aparcamiento descubierto. Que asimismo en la estipulación séptima, otros pactos, se establece la existencia del procedimiento 573/01, por el que se pretende la constitución de la servidumbre de paso sobre la finca colindante para que la calle peatonal tenga la función de acceso a las viviendas y hasta que el referido procedimiento del juzgado se determine en favor de la entidad vendedora y la vivienda transmitida pueda tener acceso a través de la calle peatonal siendo que los vendedores le asignan en reserva, a la finca transmitida en la presente escritura la siguiente zona de aparcamiento situada en la finca registral NUM018 . Que dicha dotación es exigida por el Ayuntamiento de Valencia. Se desestima la demanda de la aquí demandada mercantil JS MOREIRA en el procedimiento 573/01, que además es confirmada. Que con fecha 5/2/2004 la mercantil vendedora vende a la demandada doña María Teresa esposa del administrador único la finca NUM018 y sin inscribir ningún tipo de cargas sobre la misma.

En este sentido la sentencia lo que recalca es que al folio 704 fundamento jurídico cuarto, cuando se vende el 5/2/2004 la finca NUM018 , era una finca en la que ya se había constituido antes, con una carga de un derecho de estacionamiento por su marido (que actuaba como administrador de la demandada), añade como segundo argumento que lo que cobra es distinto que lo que vende, que además la finca de referencia llevaba años siendo titular la vendedora; en tal sentido menciona una operación de 33.000€ merece más atención que el que la demandada prestó, y en definitiva su marido, administrador de la mercantil demandada, vende sin gravamen una finca a su mujer, que ya había grabado con servidumbre de uso y de paso, y ello lo hace tras ver los desastrosos resultados de los procedimientos que él mismo había consignado en las escrituras de venta. De todas las anteriores consideraciones la sentencia obtiene como resultado la falta de buena fe de la adquirente y demandada doña María Teresa .

En este sentido señala la sentencia, que estamos hablando ahora, de una servidumbre, y hace referencia a uso pero realmente es uso y paso, y de hecho la referencias que hace son de uno y de otra característica; como exigencia del plan de reforma interior del propio Ayuntamiento, y por supuesto se trata de convertir en definitiva y perpetua, lo que en un primer momento no era sino una actuación de carácter temporal, que parece más destinada a la obtención de las oportunas licencias urbanísticas que a otra cuestión; de tal manera que la sentencia se enfrenta a que de no ser declaradas la existencia de esas servidumbres las viviendas titularidad de todos los actores no estarían dotadas de estacionamientos.

Respecto a las indemnizaciones lo que plantea la sentencia es acceder a las mismas bien que en las dos últimas periciales se fija en 22.000€ la cuantía, por tanto distinta de la que en un primer momento se reclamaba, y lo hace porque entiende que lo que ahora disfruta no es un estacionamiento interior habilitado para estacionar y a que tampoco pueden acceder, porque en principio no tienen forma de acceso a tales espacios.

Resulta necesario dar tratamiento a las excepciones que en su día fueron desestimadas, opuestas por los demandados y en este sentido reflejar lo que en los fundamentos que en su día dieron lugar al auto de fecha 23/9/2006 , en el entendimiento de que no se está ejercitando una acción de saneamiento por evicción, y por tanto no son susceptibles de aplicarse ni los plazos de esa acción, ni los requisitos de legitimación alegados en la referidas excepciones, y la Sala hace propios estos razonamientos.

Antes de entrar en las consideraciones de los motivos de apelación, y expuesto el tema con minuciosidad, es de observar que se plantean problemas a resolver que afectan profundamente a la acción ejercitada, comenzando por el contenido y efectos de las condiciones pactadas en todas las escritura de venta derivadas de la escritura de 14/4/2003 otorgada por el administrador único de la demandada, sobre la utilización de las plazas que se ubicaron en la finca NUM018 .

Es lo cierto que en la totalidad de las escrituras de venta, excepto en una de ellas, se establece el tema referente a las plazas de aparcamiento en clara relación con lo especificado en la escritura otorgada por la entidad demandada (14/4/2003), a través de su administrador único, siendo que son todas similares de fecha 20/5/2003 (que se aporta como documento nº 1 de la demanda), en todas se especifica que en las viviendas (al folio 15 de actuaciones) el resto de la parcela no ocupada por la edificación se destina a jardín, porche, delantero, trasero y zona de aparcamiento descubierto, que en esta misma escritura y a la vista de que llegado el día de elevación a tal, se llevó a cabo lo que se denomina otros pactos en los que el administrador, el señor Jose Augusto a la vista de la existencia de un procedimiento en un Juzgado de Valencia, el número 23, del procedimiento 573/01 , instado por el mismo, en el que se está discutiendo una servidumbre de paso sobre la finca colindante y hasta que el referido procedimiento termine a favor de la entidad vendedora y la vivienda transmitida pueda tener acceso a través de la calle peatonal tal como se desprende de su descripción, mediante escritura de 14/4/2003 la entidad vendedora reservó a la finca transmitida en la presente escritura la zona de aparcamiento situada en la finca registral número NUM018 señalada con el número NUM023 según queda grafíada en el terreno y con unas dimensiones de 2,40 m de ancho y cuatro 4,50 de largo y que se integra dentro de la siguiente finca, pasando describir la finca sobre la que se integrará pasando determinar la finca registral NUM018 , estableciendo que le pertenece por adjudicación efectuada en la reparcelación urbanística, añadiéndose que a los efectos oportunos la entidad vendedora ratifica la asignación de la plaza aparcamiento a la finca transmitida en esta escritura en los términos en los que la referida escritura se indica. Es así que (Al folio 415 (del tomo adicional de prueba documental) aparece una escritura otorgada con fecha 14/4/2003 y ello con la finalidad de solventar un problema que se le vienen planteando a la entidad demandada, en el expediente administrativo y que queda patentizado, al folio 326 con un informe del Excmo. Ayuntamiento de Valencia(3/10/2002)estableciendo que la opción de traspasar las zonas de aparcamiento a una parcela propiedad de la promotora hay que estudiarla y en principio no puede aprobarse, se refiere fundamentalmente al requisito de la existencia de plaza de aparcamiento para cada vivienda. Pues bien, con referencia a diversas fincas bien es cierto que iniciándose la computación en la nº 11, letras g,h,i,j,k,l,ll,m, reconoce, la escritura de fecha 14/4/2003, la existencia del procedimiento de referencia 573/01 en el que se pretende según se dice la constitución de una servidumbre de paso sobre la finca colindante instado por la propia entidad vendedora y hasta que el referido procedimiento de Juzgado 23 se determine favor de la entidad mercantil y las viviendas citadas puedan tener acceso a través de la calle peatonal como se desprende de su respectiva descripción se le asignan en reservan a cada una de las viviendas descritas una zona de aparcamiento situada en la finca descrita y así se relacionan la totalidad de las fincas descritas estableciéndose una asignación concreta en los siguientes términos: "... que la entidad mercantil... y hasta que el referido procedimiento del juzgado se determine a favor de la entidad mercantil ... y las viviendas citadas puedan tener acceso a través de la calle peatonal tal y como se desprende de su respectiva descripción, se les asignan y reservan a cada una de las viviendas descritas una zona de aparcamiento situada en la finca descrita...". De tal manera que lo expuesto requiere, antes de entrar en los distintos problemas planteados en la apelación, los referentes a los conceptos y tratamiento del acuerdo alcanzado, en las escrituras de venta. y ello en orden a los artículos 1114,1117,1118 y 1120 del Código Civil ; y para ello resulta necesario determinar que en realidad nos encontramos que la exposición, que se verifica tanto en la referida escritura como en las de venta, es de una condición, lo bien cierto que además se complementa con el documento privado firmado entre el administrador de la demandada y su mujer para la venta de la finca NUM018 (5/2/2004), documento en el que además se refleja un carácter de orden temporal de vigencia de la condición, todo ello requiere ineludiblemente, establecer no sólo ya el hecho de si es o no una condición de orden positivo o negativo, y lo cierto es que es una condición positiva del artículo 1117 es decir se relacionan directamente con la producción de las sentencias que den término al procedimiento seguido al Juzgado de primera instancia nº 23, es decir es una condición de carácter positivo, que fundamentalmente se define por depender de que ocurra algo, en este caso que se produzca las sentencias del procedimiento de referencia, siendo que lo que realmente califica de positivas este tipo obligaciones no es su simple formulación gramatical, por lo demás clarísima, sino que lo decisivo es que el evento condicionante consista en una alteración del estado de cosas existentes en el momento de la celebración del negocio, es decir, cuando se otorga la referida escritura. Pues bien, sentado que nos encontramos ante una condición de carácter positivo, es decir de que se produzca un evento concreto no de que deje de producirse, las partes son libres de acotar temporalmente la posibilidad del cumplimiento, pero también lo es que en este caso no se ha fijado -bien es cierto que el documento privado entre la demandada y el administrador de la entidad mercantil si se fijó- pero en todo caso, entra en funcionamiento el artículo 1114 en relación con esa condición positiva y de manera que adquiere el carácter de condición de orden resolutorio, por lo que deja de darse la situación de hecho de la que se hace depender y por tanto la cesión que se hizo del uso de la plaza de aparcamiento desaparece. Es de hacer notar a su vez, que con referencia al artículo 1120 también del Código Civil , lo bien cierto es que los efectos una vez producida una condición de carácter positivo y de orden resolutorio, resultan tener efectos desde el mismo momento del otorgamiento de la misma, y bien que en este supuesto no se han producido hechos de trascendencia real -de hay que el registrador no quisiese inscribir esta cláusula-y, lo bien cierto es que los efectos de la condición son desde el instante en el que producido el evento de la que se ha hecho depender. Es de observar que no solamente nos encontramos ante una condición de carácter positivo sino, que como se ha dicho, además resultaría que deja sin efecto la cesión verificada en la escritura en su día otorgada a cada uno de los distintos actores, es decir, en todas y cada una de estas escrituras se hacía depender el otorgamiento de esa plaza en la finca NUM018 , en los términos de hasta la resolución del procedimiento del Juzgado número 23, producida esta resolución, con absoluta independencia de su contenido, pues de éste únicamente se daba noticias y no se hacía depender nada, ese uso, llámese cesión temporal, de ninguna manera servidumbre, dejar de ser susceptible de constituirse como obligación para el vendedor y por tanto su prestación dejara de ser susceptible de ser exigida. De esta manera, debe entenderse la condición expuesta en la totalidad de las escrituras de venta, que deviene en todas a su vez de la, también escritura de fecha 14/4/2003, otorgada por el administrador único de la demandada al respecto de la utilización de las plazas de garaje de la finca NUM018 que después acabará vendiendo a su mujer.

Esta determinación de los conceptos que han de ser utilizados, revierte en la necesidad de entender que lo expuesto con respecto a la utilización de las plazas en su día cedidas en la finca NUM018 , hoy ya no es susceptible de exigirse, y debe considerarse resuelta, esta determinación requiere la revocación de la sentencia al menos en el aspecto hasta ahora expuesto de estimación de la demanda, pero además conlleva también la falta de necesidad de entrar en el análisis de las distintas oposiciones verificadas por la entidad mercantil JS MOREIRA e incluso de las expuestas por la codemandada doña María Teresa , en este segundo caso por un motivo muy concreto, desestimada la primera parte de la reclamación verificada en la demanda principal y de la acumulada, resta únicamente por estudiar el concepto de indemnización con respecto al argumento expuesto en ambas demandas, de haber vendido algo distinto a lo que se refleja en las distintas escrituras. La no necesidad del planteamiento de la condición de tercero de buena fe de doña María Teresa , proviene de que no se puede atacar la escritura de venta de la finca NUM018 , por la existencia de una supuesta servidumbre, que no es tal, sino que era la cesión de la utilidad de una plaza vinculada no al resultado positivo del Juzgado 23 sino a la producción de una sentencia.

Queda por último y este sentido es de observar, en primer lugar que la sentencia de instancia no debió otorgar la indemnización conjunta con el reconocimiento de una servidumbre, que como ya se ha expuesto responde a la naturaleza de una condición de carácter positivo, esto simplemente acogiendo en este concreto extremo la argumentación de la mercantil demandada en el sentido de que se está produciendo un enriquecimiento injusto, al conceder la utilización de una plaza y además una indemnización por su ausencia; y es de observar que esta Sala ha tenido ya pronunciamientos con respecto a temas no similares sino exactamente iguales, y tiene declarado que lo correspondiente a la imposibilidad de utilización de una plaza de garaje, vendida dentro de una vivienda, es la indemnización, si no hay posibilidad de reparación y así Sentencia de 24/11/2009 Rollo 457/2009 :"....Estableciéndose que la indemnización, debía partir de ser un vehículo el único que es susceptible de ser aparcado, y la Sala considera apropiado el razonamiento, entre otras cosas porque los peritos se muestran en este aspecto, de las cabidas, con una importante coincidencia, por lo que quiere darse lugar a cuantificar la indemnización por no ser apta para aparcar vehículos, al carecer por tanto de la plaza aparcamiento, se cuantifica conforme a la documental presentada como documento nº 10 a la contestación de la Promotora que es la valoración de un agente de la propiedad inmobiliaria, la cantidad de 18.108,4€ que es lo que vale una plaza de garaje similar en la misma población, con IVA e intereses legales, considerando que deben ser condenados el Promotor de la obra y solidariamente con él, el Arquitecto proyectista pero este último sólo en el 75% sin condena solidaria de la dirección facultativa, entre otras cosas porque tampoco se solicitaba su condena. Y resulta absolutante lógica la resolución establecida, no siendo admisibles los razonamientos de la apelación en trono a más de 100.000€ de indemnización, pues lo bien cierto es que el daño infringido se repara con esta indemnización, que permite reponer la vivienda, en torno a la plaza, con todos los aditamentos de adquisición, no siendo asumible los razonamientos de valor general de la vivienda, pues, insistimos en que la valoración que se hace, no solo es más real, sino que sustituye lo que no vale, no lo que no se tiene, es decir, cierto que no es valida para aparcar (solo una), pero el espacio, trastero o con destino que sea, está, y por tanto lo que se pretende es sustituir el uso, garaje, no el espacio...."y en este sentido debe subrayarse que se está de acuerdo con los razonamientos expuestos en la sentencia apelada en el momento de la cuantificación, rechazándose en concreto los referentes a la valoración de terraza que pretende los demandados, es de tal que se considera la cuantía de 22.000€ correcta como indemnización por haber vendido en todos los casos una vivienda con una plaza de garaje, llamada zona de aparcamiento descubierto inutilizables como tales.

De todo lo expuesto resulta de estimar parcialmente la demanda principal y acumulada absolviendo a la demandada Dª María Teresa de los pedimentos de la mismas, y a la demandada JS MOREYRA sl, si bien a esta última se le condena a una indemnización individual de 22.000€ a todos los accionantes por cada plaza.

TERCERO.-

La Sala a la vista de los innumerables aspectos específicos que se incardinan en este procedimiento y las serias dudas de hecho y como consecuencia, la extrema complejidad del asunto y su aplicación legal, considera correcto no hacer especial imposición de costas en primer y en segunda instancia. ( art. 394 y 398 de L.E.C ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA en parte el recurso de apelación interpuesto por JS MOREYRA sl contra la sentencia dictada el 15/9/2008 por el Juzgado de 1ª Instancia numero 16 de Valencia en juicio Ordinario 529/2005 y al acumulado 907/2005.

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por DOÑA María Teresa contra la sentencia dictada el 15/9/2008 por el Juzgado de 1ª Instancia numero 16 de Valencia en juicio Ordinario 529/2005 y al acumulado 907/2005.

SEGUNDO.-

SE REVOCA la citada resolución y en su lugar :

A) SE ESTIMA en parte la demanda formulada por D. Secundino , DÑA. Elisabeth , DÑA. Mariola , D. Juan Miguel , DÑA. Marí Juana , D. Blas , DÑA. Coro , D. Francisco , DÑA. María , D. Luis y DÑA. Yolanda contra JS MOREYRA sl y DOÑA María Teresa .

B) SE ABSUELVE a dichos demandados de los pedimentos contenidos en los ordinales 1, 2, 3 de los distintos suplicos de las demanda principal y la acumulada.

C) SE CONDENA A JSMOREYRA SL al abono a los actores y para cada una de las vivienda afectadas de la cantidad en importe de veintidós mil (22.000) € más los interese legales ordinarios.

D) NO SE HACE expresa condena de las costas causadas en primera instancia. TERCERO.-

NO SE HACE expresa imposición de las costas generadas en esta alzada

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 3 de julio de 2007, 8 de septiembre de 2008, 14 de julio de 2009, 8 de septiembre de 2009 y 27 de octubre de 2009.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.