Sentencia Civil Nº 30/2012, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 272/2011 de 27 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00030/2012

S E N T E N C I A Nº 30

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE: ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO

LUGAR: BURGOS

FECHA: VEINTISIETE DE ENERO DE DOS MIL DOCE

En el Rollo de Apelación nº 272 de 2011, dimanante de Juicio Ordinario nº 1457/2009, del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 3 de Noviembre de 2010 , siendo parte, como demandante-apelante-reconvenida INMOBILIARIA SAN MEDEL, S.A., representada en este Tribunal por el Procurador D. Miguel Ángel Esteban Ruiz y defendida por el Letrado D. Alberto González Ferreras y como demandados-apelados CONSTRUCCIONES T & J, BARCENILLA S.L. (Reconvincente), D. Jose Ramón y D. Jesús Carlos , representados en este Tribunal por la Procuradora Dª. Mª. Victoria Llorente Celorrio y defendida por el Letrado D. Ciro de la Peña Gutiérrez.

Antecedentes

PRIMERO. - Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Debo de desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador Sr.Esteban Ruiz, en nombre y representación de INMOBILIARIA SAN MEDEL S.A. , contra CONSTRUCCIONES T&J BARCENILLA S.L. y contra DON Jesús Carlos Y DON Jose Ramón y en consecuencia debo de absolver y absuelvo a los expresados demandados de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora.- Debo de estimar y estimo la demanda reconvencional presentada por la procuradora Sra. Llorente Celorrio, en nombre y representación de CONSTRUCCIONES T&J BARCENILLA S.L. y contra DON Jesús Carlos Y DON Jose Ramón , contra INMOBILIARIA SAN MEDEL S.A. y en consecuencia debo declarar y declaro que la porción de la nave constituida por las naves nº 2 y 3 y su terreno anejo, que constituye parte de la finca registral nº 825, Folio 173, Tomo, 3.646, Libro 15 de Castrillo del Val ( Burgos) ,pertenece a la reconveniente Construcciones T&J Barcenilla, por haberla adquirido por prescripción ordinaria , condenando a Inmobiliaria San Medel s.a a estar y a pasar por esa declaración y con imposición de las costas a la parte reconvenida". Con fecha 8 de Marzo de 2011 se dictó Auto aclaratorio de la anterior resolución cuya PARTE DISPOSITIVA es del tenor literal siguiente: "SE ACLARA en el sentido siguiente: Que el fallo de la presente resolución queda del tenor literal siguiente: Debo de desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador Sr Esteban Ruiz, en nombre y representación de INMOBILIARIA SAN MEDEL, S.A., contra CONSTRUCCIONES T&J BARCENILLA S.L. y contra DON Jesús Carlos Y DON Jose Ramón y en consecuencia debo de absolver y absuelvo a los expresados demandados de las pretensiones deducidas en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora.- Debo de estimar y estimo la demanda reconvencional presentada por la procuradora Sra. Llorente Celorrio, en nombre y representación de CONSTRUCCIONES T&J BARCENILLA S.L. contra INMOBILIARIA SAN MEDEL, S.A. y en consecuencia debo declarar y declaro que la porción de la nave perfectamente separada, con numeración interna de naves nºs 2 y 3, de unos 240 m2 de la nave señalada con la letra "A", descrita en los hechos Primero y Segundo de la demanda, con su terreno anejo paralelo a las líneas de fachada delantera, de 21 mts de longitud x 6 mts de anchura, y de fachada trasera correspondiente a jardín de 21 mts de longitud x 8 mts de anchura, que constituyen parte de la Finca Registral n1 825, obrante al folio nº 173, del Tomo 3.646, Libro 15 (de Castrillo del Val), del Registro de la Propiedad nº Dos de Burgos, pertenece a la reconvincente Construcciones T&J Barcenilla S.l., por haberla adquirido por prescripción ordinaria, condenado a Inmobiliaria San Medel S.A. a estar y pasar por esa declaración y con imposición de las costas a la parte reconvenida".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de INMOBILIARIA SAN MEDEL, S.A., se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 24 de Enero de 2011.

Fundamentos

PRIMERO.- Examinada la primera de las alegaciones de la parte apelante procede indicar que, en efecto, la nave a que se refiere el hecho primero de la demanda es una nave de 1.500 m2 de superficie, exactamente 1.494,76 m2, y que se corresponde con la nave A de la escritura de Segregación y Constitución de Propiedad Horizontal de 7.05.1993; y esa nave en principio es de titularidad de la entidad demandante, como consta en su título de dominio y en los asientos registrales. Ahora bien, ni la demanda reconvencional, ni la sentencia apelada atribuyen la propiedad de esa edificación (nave o local, nave, letra A, f. 37v) a la parte demandada sino que únicamente se declara que una "porción" de esa nave constituida específicamente por las naves 2 y 3 y su terreno anejo que constituye parte de la finca registral 825 folio 173, Tomo 3.646, libro 15 de Castrillo del Val, es propiedad de la parte demanda.

Esta declaración no solo es congruente con la demanda reconvencional y con su suplico (f. 147), sino que también es congruente con los hechos de la demanda y en particular con el hecho tercero, donde se determina que la inquietación del dominio del actor sobre la nave o local-nave A se limita a una porción y se dice: "Los demandados vienen ocupando materialmente una porción de la finca de mi representada que hemos dejado descrita antecedentemente, de alrededor de 240 metros cuadrados de extensión, correspondientes a la subdivisiones de la nave principal (ya que aunque se trate de una sola finca registral, la misma está compuesta de 13 naves), conocidas o denominadas como naves 2 y 3 (sin tabique que las delimite o separe), sin ostentar título o derecho alguno que legitime tal posesión" .

Es decir, no se debate, ni se plantea en la demanda, ni se solicita en la reconvención, que la nave-local A no sea propiedad de la demandada, sin que lo debatido es que una porción de 240 m correspondientes a dos de la subdivisiones de la totalidad de la nave, corresponde a la parte demandada por prescripción adquisitiva ordinaria; la cual, es también concorde con los planos del denominado "complejo turístico deportivo, Los Tomillares" (f. 172), donde se subdivide la nave-local A en distintas porciones de 120 m y con el documento referente a la denominada: "Estatutos Comunidad Naves de Tomillares", donde en su documentación adjunta (f. 169) se atribuye a la parte demandada el número de orden 4/2 con una extensión de 250 m2 y en tal proporción se calculan los recibos al mes de "fondo común" (f. 168).

En definitiva, la contradicción y el debate solo se contrae a una parte de la finca descrita en la demanda y, además, únicamente tiene un alcance declarativo sobre la propiedad de una parte de la nave poseída por los demandados y en orden a establecer si esa porción es susceptible de una adquisición del dominio por prescripción adquisitiva (art. 609 CCv y art. 1957 CCv); y sin que se haya planteado: ni en la demanda, ni en la reconvención, pretensiones de orden ejecutivo, ni de condena, sino que el alcance de las pretensiones de las partes es meramente declarativo y en orden a determinar si toda la nave (nave-local A, finca registral nº 1872) es de "exclusivo dominio" de la parte actora, como se solicita en la demanda, o si una parte de ella, y de unos 240 m2 (nave subdividida nº 2 y 3), pertenece a la parte demanda por título de usucapión ordinario.

Todo ello, bien entendido, como más adelante se expondrá, que en este proceso no se reclama por la parte actora, ni de forma principal, ni subsidiaria, ni alternativa, el pago del precio pendiente hasta la cantidad de 10.000.000 de pesetas de la época (1995) en las que la parte demandada-reconviniente establece, con reiteración en sus escritos, como precio de la compraventa. Tampoco en ningún momento en el tiempo transcurrido entre 1995 y 2009, ni en la actualidad, el demandante ni ha planteado la resolución del contrato, ni ha reclamado el precio pendiente, con lo que el único debate suscitado en esta causa es de alcance declarativo.

SEGUNDO.- La esencial cuestión debatida se centra en la titularidad exclusiva de la finca urbana descrita en el hecho primero de la demanda. La parte actora considera que es de su propiedad y así suplica que se declare tal titularidad en "exclusivo dominio" y del asiento registral correspondiente a la finca registral 187. Por el contrario, la parte demandada niega esa titularidad completa y reconviene solicitando que se declare su dominio sobre parte de la nave letra A de la escritura de 1993 (f. 38 v) y en concreto sobre las naves con numeración interna 2 y 3 de unos 240 m2 que resulta de las subdivisiones de la nave. Esa pretensión se fundamenta en virtud de prescripción ordinaria del art. 1957 CCv, y por entender que desde el 4-02-1999 es poseída de buena fe ejercitando tal posesión de forma quieta, pública y pacífica (art. 1941 CCv) y que el título fue una venta verbal no documentada fijándose el precio en las cantidades de 10.000.000 de ptas, de las que el actor había cobrado 4.944.324 € por trabajos realizados por los demandados (29.715,99 €) y sin que el actor haya realizado acto de contradicción de la posesión de la demandada hasta la presente demanda articulada con fecha 14-09-2009.

Planteado el debate procesal y sustantivo en estos términos, y analizada la prueba obrante en la causa y los distintos alegatos de la parte apelante, procede realizar las siguientes consideraciones (art. 218 LECv), en orden a su desestimación:

1ª.- Empezando por el tiempo de posesión, éste habría transcurrido a los efectos del art. 1957 CCv, pues el último acto de contradicción fue un proceso del art. 41 LH planteado por el demandante en el año 1998 y que concluyó con sentencia desestimatoria de fecha 4-02-1999 (f. 48 y ss) y sin que conste acto obstativo relevante hasta pasados 10 años, pues la demanda rectora del presente procedimiento se planteó el 14-09-2009 (f.2).

2ª.- El dato objetivo del tiempo de posesión debe de ir acompañado por algunas características de esa posesión en orden a que tenga virtualidad como posesión lícita para usucapir o para ser medio de adquirir el dominio por prescripción adquisitiva (art. 609 CCv).

Está acreditado que los demandados ya eran los poseedores del objeto litigioso cuando se planteó el proceso del art. 41 LH en el año 1998 y está acreditado que la parte demandada realizó trabajos para la parte actora en distintas naves propiedad en aquel momento de la sociedad actora, como acredita la prueba documental. Ello supone que es convincente la tesis de la parte demandada-reconviniente de que se generó a su favor por esos trabajos que obran documentados en la causa (f. 149) un crédito, que la parte actora-reconvenida (Inmobiliaria San Medel S.A.) saldó entregando la posesión de terreno y de parte de la nave (Nave A) con entrega efectiva de las llaves y con posesión efectiva por la demandada, aunque no se formalizara documento alguno, ni alteración catastral, ni registral. Asimismo, esa posesión ha continuado en el mismo concepto en la que se produjo su adquisición cuando la nave se entregó (art. 436 CCv) y que se materializó con la entrega de las llaves cuando se constató el impago por la actora de la obra realizada en las naves.

3ª.- Sostiene la parte demandante-reconvenida-apelante como argumento esencial y que reitera desde distintos puntos de vista, que no hubo una venta efectiva, ni "acuerdo de voluntades" en la venta, sino únicamente unos tratos previos y un "simple borrador de trabajo" en referencia a los estatutos del complejo de los Tomillares, pero no fructificaron en un acuerdo, ni hubo ninguna firma (f. 352); por lo que nunca se trasmitió la nave, ni en venta, ni en pago y que solo hubo una negociación, pero sin venta perfeccionada, ni consensuada y que, por lo tanto, no concurre el requisito del "justo título".

En relación con este motivo esencial de debate, procede significar, como punto de partida, que si hubiera habido una escritura pública o privada de venta o dación en pago es manifiesto que no estaríamos debatiendo si concurre prescripción adquisitiva por posesión continuada y en virtud de un título que reúne los requisitos para ser un título para adquirir por usucapión aunque serán susceptibles de resolución por impago del parte del precio. Al respecto, procede realizar las siguientes consideraciones:

a).- Ya en la sentencia referida del año 1998 se dice: "Lo único que procede estudiar es si el demandado posee contrato u otra relación jurídica con el titular registral y del estudio conjunto de lo actuado resulta como la actora, a través de su Representante Legal y Administrador Roque solicitó licencia municipal que le fue denegada ya en 1.993 (f. 174) para realizar dentro de la finca registral nº 1872 y de la nave construida obras divisorias para segregar naves más pequeñas, este trabajo ya determinado se lo encomendó a Jose Ángel sobre el año 1.995 si bien siempre bajo la dirección, vigilancia y con pleno conocimiento y consentimiento de Roque . Cuando las obras finalizaron y como ni el encargado por la actora Jose Ángel , ni la propia actora satisfacen el precio de las mismas; se acuerda entre las partes (probablemente forzada la demandante de contradicción ante el temor de impago por la insolvencia o al menos falta de liquidez de la actora) la venta de una nave que pasa a ser ocupada por la demandada acordándose tener a cuanta del pago de la mitad del precio de la nave las obras realizadas en la gran nave matriz y mientras se matizan los detalles llega a conocimiento de los contradictores los graves problemas respecto a obras contra licencia y limitaciones de destino que llega a motivar el recurso contencioso administrativo en nº 492/97 existente en la Sala de los Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional; existiendo en estos momento la suspensión y limitaciones que obran al f. 166 y 167 y hallándose pendiente de sentencia según f. 236. Ello hace que ante un posible vicio del objeto comprado no se complete el pago del precio sin embargo ello no significa que no existe una relación jurídica entre las partes, podrá ser un contrato perfeccionado o no pero si es una relación protegible a los efectos del procedimiento ejercitado. En la propuesta de resolución que obra a los folios 178 y ss; concretamente al f. 179 penúltimo párrafo se hace referencia a la situación de los demandados.

El demandado de contradicción "Entidad Mercantil Inmobiliaria San Medel S.A." no puede pretender desvincularse de las importantes obras realizadas en la nave de la finca registral 1.872 e incluso solicitud de licencia municipal para distribuir la nave con salidas a la propia finca con una referencia tan genérica a su contrato con Jose Ángel cuando ni aporta contrato escrito alguno con él, ni alega las condiciones verbales mínimas del contrato ni dice de que le viene su relación para darle tantas facultades, ni acredite mínimamente haberle satisfecho cantidad alguna, e incluso reconoce que no pagó cantidad alguna por las obras que teóricamente le beneficiaban y tal en su propósito con el recurso Contencioso-Administrativo y que de prosperar le siguen beneficiando; y si no prosperaba el perjuicio solo es a él imputable al actuar contera licencia f. 179.

Se estima, por tanto, que el actor tenía perfectamente conocimiento y asentimiento de lo que acaecía con los hermanos Barcenilla y se dio la solución ya expuesta ante la falta de liquidez o de patrimonio de la sociedad actora que quedó pendiente hasta la determinación de los problemas, gravámenes del bien; vista la doctrina expuesta en el párrafo 2º del fundamento jurídico segundo se estima la existencia de título posesorio legitimo y vigente y suficiente por los demandados a los efectos del procedimiento entablado por lo que procede estimar la demanda de contradicción" (f. 52). Aún cuando esa sentencia no tiene valor de "cosa juzgada", es lo cierto que ya pone de manifiesto que la parte demandada era legítima poseedora del inmueble frente al titular inscrito y por eso no prosperó la acción del art. 41 LH que tiene su fundamento en el art. 38 LH .

b).- Analizando con más detalle los datos y pruebas que ponen de manifiesto una transmisión efectiva del dominio de la parte actora a la demandada sobre la finca litigiosa, y constatados los trabajos y la correspondiente deuda impagada, procede significar que también concurre prueba documental que pone de manifiesto la entrega efectiva de la posesión en concepto de dueño y que excede de meros tratos previos o preliminares y que son las siguientes:

- Así, al folio 172 y 173 obra un "plano" donde se subdivide la nave A en distintas subdivisiones y se cifra cada una de ellas en 120 m2, lo que supone que si se entregan dos porciones: la extensión entregada coincide con la que se reclama por usucapión; lo que también se constata con algunas respuestas al interrogatorio en confesión judicial del Sr. Roque en el Juicio del año 1998 (f. 174 y ss) y en particular las respuestas a las posiciones 9ª y 21ª, donde se admite un precio y la ocupación por los demandados.

- Asimismo, al folio 167 y ss se aporta un fax remitido por el demandante donde se constituye una comunidad privada formada por los propietarios de las "naves Tomillares" y en orden a la gestión de los elementos comunes: camino de acceso, transformadores; pozo de agua; viales y farolas y donde se concreta la contribución de cada comunero a los gastos de la comunidad. Pues bien, uno de esos propietarios reconocido como integrante de la comunidad que se constituía es precisamente: DIRECCION000 y con una superficie de 250 m2.

- Es cierto que ese documento no está firmado, ni documentado notarialmente, pero debe de tenerse en cuenta que si se hubieren documentado adecuadamente las operaciones jurídicas de las partes (escritura notarial, segregación, estatutos, etc...) no hubiera existido el debate sobre el "justo título" por usucapión que es el objeto esencial de esta causa.

- Precisamente, lo que se acredita es la entrega del inmueble y el documento analizado prueba esa entrega por la parte actora a la parte demandada y la adquisición por ésta del dominio a título de dueño, como medio para que con el paso del tiempo esa entrega de la posesión, que ni era precaria, ni forzada, se convierta en una posesión apta y bastante para adquirir el pleno dominio (art. 609 CCv).

- Al respecto, no puede obviarse que en ese documento se reconoce a Barcenilla como propietario y se recogen gastos de luz que se distribuyen entre los reconocidos como propietarios.

- No se trata de valorar los estatutos, ni sus efectos posibles, ni su eficacia entre los propietarios de las naves, sino de poner de manifiesto que el propietario anterior de las naves reconoce, examinando los estatutos, que de parte de la nave litigiosa es propietaria DIRECCION000 ; y eso es lo que afecta a esta causa, donde no se debate la eficacia de los estatutos, sino la consideración de los demandados como dueños; y ello sin olvidar que el documento es de agosto de 1996 que coincide con la finalización de las obras impagadas.

- Esa posesión ha sido continuada en el tiempo, lo que se deriva tanto del hecho de haber construido los demandados una pequeña oficina, como de la posesión de las llaves de la nave, incluso después de ser valladas, y del hecho de que no haya habido acto alguno de contradicción desde febrero del año 1999.

- Igualmente, esa posesión ha sido pública y pacífica y reconocida por terceros. Así, en un expediente sancionador incoado al demandante por el Ministerio de Defensa al haberse realizado obras en una zona de seguridad y próxima a la base militar de "Castrillo del Val", y que dio lugar a un proceso ante la Audiencia Nacional, en la Propuesta de Resolución, que incluye una propuesta de sanción de 3.000.000 de pts (f. 81 ss), ya se indica y se clarifica que la sanción se impone al Sr. Roque que realizó las obras: "esta sanción únicamente se dirige contra DON Roque y la Entidad a cuyo cargo realizó las obras, pero no contra las adquirente de los departamentos, que sin embargo, han sido traídos al Expediente como interesados, para no generarles indefensión en cuanto que son afectados por la resolución que se dicta" .

Es decir, de manera clara e indubitada ya en el año 1997 se tenía al demandado como titular del espacio litigioso y como interesado en un expediente sancionador contra el que se consideraba anterior propietario (Sr. Roque ); aunque se sancionaba al referido Sr. Roque por ser la parte que había encargado las obras afectantes a la zona de seguridad con la base militar y que determinó que surgieran discrepancias entre las partes en orden a la definitiva documentación de la transmisión de la nave litigiosa. Así, pese a haber entregado las llaves y pese a haber entrado la parte demandada en posesión de la nave y solo haber abonado parte del precio, podía concurrir un vicio de la venta de la nave (porción 2ª y 3ª), derivada del proceso administrativo y que determinó que no se pagará en ese momento el precio restante.

- En definitiva, el litigio ante la Audiencia Nacional no es que rompiese las negociaciones, pues la posesión ya se había entregado y ya se había reconocido a los demandados como dueños en 1996 y 1997 e incluso en el año 1999 se desestimó la acción del art. 41 LH , sin que el demandante realizase acto contradictorio alguno hasta la demanda de esta causa pasados diez años, sino que cualquiera que fuera la fecha exacta de entrega de las llaves (1995 o 1996), es lo cierto que el cómputo del "dies a quo", se hace desde el último acto obstativo que fue la sentencia de 1999 dictada en el proceso del art. 41 LH .

c).- Como complemento a la motivación referida, procede añadir en relación con el concepto de "justo título" derivado del art. 1952 CCv y art. 1953 CCv. La STS de 28-12-2001 dice: "Es doctrina reiterada de esta Sala la de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles ( sentencias de 25 de junio de 1966 , 5 de marzo de 1991 , 22 de julio de 1997 y 17 de julio de 1999 ), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inicial".

El "justo título" de dominio requiere simplemente la aptitud en abstracto para haber producido la adquisición del derecho de propiedad ( STS de 29-10-2007 ). Ello supone que, en nuestro caso, la parte demandante tendría el concepto de inicial poseedor a título de comprador (possesor pro emptore).

En definitiva, los documentos obrantes en la causa, y en particular los documentos 4 y ss de la contestación, no eran meros documentos de trabajo reveladores de unas meras negociaciones previas, pues ello no se deriva, ni de su contenido, ni de su valoración conjunta con otras pruebas de la causa. Así, podía admitirse que fueran documentos previos, si no se hubiera entregado la posesión o sino hubieran existido deudas impagas, pero lo cierto es que los documentos analizados, y no meras presunciones del art. 386 LECv, corroboran, junto con la prueba restante, que se entregaron las naves o subnaves en pago de deudas y que se entregaron las llaves y, además, que se reconoció a los nuevos poseedores como dueños; lo cual, suponía una posesión en concepto de dueño (art. 433 CCv), pues ninguna prueba concurre a una posible posesión como precarista o arrendatario o con violencia o con fuerza.

d) Se realizan en el recurso analizado distintas consideraciones sobre la valoración de la prueba testifical (f. 363 ss) y sobre la aplicación del art. 1271 CCv:

1ª.- El análisis de la prueba testifical articulada en la instancia (m. 23; m. 26; m. 34; m. 37 y ss), pone de manifiesto el modo de proceder del actor. Así, son uniformes los testigos en manifestar que la entidad actora no pagaban los trabajos que se encargaban a las empresas que trabajaban en las naves, en su acristalamiento, división, paramentos, etc y que como pago se acordaba entregar la nave o parte de ella y que había de 5 millones y de 10 millones y que la demandada hizo un contrato verbal de dos porciones de unos 125 m. cada una y el precio fue de 10.000.000.- ptas.

El actor no pagaba las obras y adjudicaba todo o parte de las naves como precio y en las naves litigiosas los actores hicieron una oficina y baño lo que demuestra su posesión. El actor pagaba por trabajos con las naves y se trabajaba a cuenta de lo entregado y se indicaba que no había ningún problema por ser "libre de todo", "libre de cargas" y que el problema con el Ministerio de Defensa surgió después, pues había un "contrato verbal" (m. 32).Es decir, el actor encargaba obras, no abonaba su precio y como pago vendía naves o parte de ellas y parte del precio eran las obras debidas.

2ª.- De lo indicado se deriva que no se vendía ninguna "res extracomercium", ni se actuaba en contra del art. 1271 CCv, pues a cambio de los trabajos de los demandados (y otros contratantes) se entregaba o bien una nave o bien alguna de las subdivisiones de la nave A de 1.500 m2 que se había subdividido, como demuestra el plano obrante en la causa, en varias porciones de unos 120 m (f. 172) y que, en nuestro caso, se identifican como naves 2 y 3 de la Nave A. Al respecto, procede añadir y reiterar que el objeto de la pretensión de la parte actora es meramente declarativa y que no se pide: ni modificación registral alguna, ni segregación, ni entrega ejecutiva de posesión, ni pago del precio restante que pudiera deberse, sino que el objeto del proceso es considerar que dos subdivisiones de la nave A (naves 2 y 3) son ocupadas por los demandados y que son dueños de las mismas por prescripción adquisitiva.

e).- Asimismo, procede añadir en lo referente a la cuestión de la diferencia sobre el precio y su correlato con el importe de las obras realizadas por la parte demandada en orden a no impedir la usucapión ordinaria, que la STS de 17-07-1999 directamente aplicable en este caso dice: "es evidente que la buena fe así entendida igualmente concurre en los demandado-reconvinientes (aquí recurrentes), pues su título adquisitivo (contrato de compraventa de fecha 30 de noviembre de 1979) no adolece de ningún vicio invalidante del mismo, careciendo de dicha condición el hecho de o haber pagado los compradores el precio total de la compraventa, pues dicha falta de pago (que afectaría, más que a la buena fe en los sentidos antes expuestos, al requisito del justo título), si bien hubiera podido dar lugar a una resolución del contrato (si la misma hubiera sido ejercitada oportunamente), no impide que se pueda consumar la usucapión ordinaria a favor del comprador, ya que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles ( Sentencias de esta Sala de 25 de Junio de 1966 y 5 de marzo de 1991 ), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión, que de otro modo vendría a ser una institución inútil ( Sentencia de 25 de febrero de 1991 ), ello sin perjuicio, como es obvio, de que el vendedor pueda ejercitar su acción contra el comprador usucapiente en reclamación del pago del precio de la venta, en tanto dicha acción se mantenga subsistente (extremo que aquí no nos corresponde examinar, por no haber sido objeto del litigio), pero que, por sí solo, no puede impedir, volvemos a decir , que se produzca la usucapión en favor del comprador, siempre que concurran todos los demás requisitos exigidos para la misma, como ocurre en el presente supuesto litigioso".

Esta doctrina es de directa aplicación en nuestro caso, pues existiendo un precio y solo pagado en parte, el actor habría tenido acción para o bien reclamar el precio restante o bien haber obtenido la resolución del contrato ( art. 1124 CCv), pero desde el año 1995 en que se hizo la venta no ha ejercitado ninguna de esas acciones, pues la acción del art. 41 LH es meramente posesoria, por lo que no puede evitarse (..."no impide"...) que pueda operar la prescripción adquisitiva ordinaria.

SEGUNDO.- La desestimación del Recurso de Apelación determina la imposición de costas a la parte apelante (art. 398 LECv).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Desestimar el Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador D. Miguel Angel Esteban Ruiz, en nombre y representación de Inmobiliaria San Medel, S.A. contra la Sentencia de fecha 3 de Noviembre de 2010 dictada por el Ilmo. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Burgos , en los autos de Juicio Ordinario nº 1457/2009. Todo ello con imposición de costas a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.