Sentencia Civil Nº 300/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 274/2010 de 28 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00300/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 274 /2010

Proc. Origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1775 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A. INSTANCIA N. 1 de ALCOBENDAS

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: Amadeo

PROCURADOR: MARIA ARANZAZU LOPEZ OREJAS

APELADO: Eulogio , Manuel , CONSTRUCCIONES INTEGRALES OCCIDENTE, S.L.

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

En MADRID, a veintiocho de junio de dos mil diez.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como apelante demandado DON Amadeo representado por la Procuradora Sra. López Orejas y de otra, como apelado demandante incomparecido DON Manuel y como apelados demandados incomparecidos DON Eulogio y CONSTRUCCIONES INTEGRALES OCCIDENTE, S.L., seguidos por el trámite de juicio verbal.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Alcobendas, en fecha 28 de enero de 2010 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales, DON CARLOS FRANCISCO CAMACHO BASCUÑANA, en nombre y representación de DON Manuel contra CONSTRUCCIONES INTEGRALES S.L., DON Eulogio Y DON Amadeo debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de octubre de 2003 objeto de esta litis y el DESAHUCIO de la demandada CONSTRUCCIONES INTEGRALES, S.L. quien deberá dejar libre el local, sito en San Sebastián de los Reyes, en la avenida de Somosierra nº 12, Oficina letra "D", en planta 2ª del "Edificio Cristal", dentro del plazo legalmente establecido, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de no verificarlo, así como debo condenar a los expresados demandados CONSTRUCCIONES INTEGRALES S.L., don Eulogio y don Amadeo a abonar solidariamente a la parte demandante la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (9.810,99 EUROS), más los intereses de dicha cantidad expresados en el fundamento jurídico sexto de esta resolución, y todo ello con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la parte demandada".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 24 de junio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada en su día por la parte actora la acción de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y acumuladamente la de reclamación de las mismas dirigida tanto contra la sociedad arrendataria como contra los fiadores solidarios de la misma, en relación con el contrato locaticio de fecha 1 de octubre de 2003, para uso distinto del de vivienda, que tenía por objeto el local D sito en el Edificio Cristal de la Avda. de Somosierra nº 12 de San Sebastián de los Reyes (Madrid), se formuló oposición únicamente por el fiador codemandado Sr. Amadeo , siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba en su integridad la demanda e interponiéndose por el citado demandado el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentar en la a su juicio errónea valoración de la prueba en relación con la inexistente vinculación del recurrente con la sociedad arrendataria desde el año 2005, error en la aplicación de los arts. 1565 y 1567 LEC en cuanto a la duración arrendaticia pactada en el contrato y error en la aplicación de los arts 1827 y 1851 C.c . en cuanto al alcance y extinción de la fianza por prórroga del plazo contractual.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzando por el primero de los motivos de apelación es clara su improsperabilidad desde el momento en que el recurrente no ha sido demandado en tanto que administrador, apoderado o socio de la entidad arrendataria sino como fiador solidario de la misma en las obligaciones que se derivaban del contrato locaticio de tal sociedad arrendataria con el demandante arrendador, siendo indiferente a estos efectos el motivo por el cual suscribió el contrato como tal fiador, si lo era por la vinculación societaria existente en ese momento o por otro concepto, sin que tal prestación de fianza se vinculase a la también vinculación del fiador con la sociedad afianzada y ello se aceptase por el arrendador. La cláusula adicional del contrato no contiene limitación o condicionamiento alguno limitándose a afirmar que tanto el recurrente como el codemandado Sr. Eulogio avalan y garantizan cada uno personal y solidariamente el cumplimiento del contrato, siendo así que su actuación como administradores solidarios de la arrendataria se refería a la suscripción del contrato como representantes legales de la misma actuando al contrario como personas físicas en su suscripción como fiadores.

TERCERO.- Las alegaciones segunda y tercera del recurso se fundamentan en la a su juicio errónea aplicación de los arts. 1566 y 1567 C.c. en cuanto a la duración contractual y 1827 y 1851 C.c. en cuanto al alcance de la fianza, no pudiendo esta Sala sino reiterar la fundamentación de la resolución recurrida.

Efectivamente la resolución de la cuestión ha de venir dada por una serie de precisiones previas que se derivan de la doctrina jurisprudencial citada en la sentencia de instancia; a saber: que si el contrato de arrendamiento de cosas se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de previo requerimiento conforme dispone el artº. 1565 C.c ., pero añadiendo el artº 1566 C.c . que si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción, teniendo declarado la jurisprudencia que ésta da lugar a la extinción del contrato de arrendamiento y al nacimiento de uno nuevo, no siendo mera prórroga del primero; que para que proceda la tácita reconducción es necesaria la aquiescencia del arrendador y que esa presunción que establece el citado artº. 1566, del disfrute durante quince días, es "iuris tantum" y admite prueba en contrario y que como consecuencia de lo anterior el artº 1567 C.c . concreta que en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, pero en cada caso concreto debe examinarse si ha existido verdadera tácita reconducción o si, por el contrario, se trata de simples prórrogas tácitas previstas en el contrato de arrendamiento y que por tanto afectan y comprenden también a los fiadores o avalistas, al no estar entonces ante un nuevo contrato sino ante una simple prórroga.

Por otra parte, por el contrato de fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo éste y si el fiador se obliga solidariamente con el deudor, hemos de estar a lo dispuesto para las obligaciones solidarias, artº. 1822 C.c ., pudiéndose prestar la fianza por deudas futuras, artº 1825 C.c ., siendo así que la fianza no se presume y debe ser expresa, artº. 1827 C.c . no admitiéndose ni presunta ni tácita y debiéndose interpretar restrictivamente, en base a las reglas de interpretación de los contratos, arts. 1281 y ss C.c . de manera que la prórroga concedida al deudor "sin el consentimiento del fiador" extingue la fianza, artº. 1851 C.c . teniendo declarado la jurisprudencia que para que se extinga la fianza se requiere la prórroga voluntaria del acreedor de forma expresa y que el fiador no haya prestado su consentimiento.

CUARTO.- En el caso enjuiciado consta que con fecha 1 de octubre de 2003 por el propietario demandante Don Manuel y la demandada Construcciones Integrales Occidente S.L representada por D. Eulogio y D. Amadeo suscribieron contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda por el cual el primero como propietario arrendaba a la segunda la Oficina letra D sita en la segunda planta del inmueble denominado Edificio Cristal de la Avda. De Somosierra nº 12 de San Sebastián de los Reyes con una duración de un año, avalando personal y solidariamente a la Sociedad arrendataria "el cumplimiento de este contrato así como el pago de las cantidades estipuladas en el mismo en la fechas establecidas" los codemandados personas físicas antes citadas.

En tal contrato, estipulación octava, se establece que si llega la conclusión del presente arrendamiento por expiración del plazo pactado, se produjese la tácita reconducción del mismo conforme al artº. 1566 C.c ., el arrendamiento se entenderá prorrogado, que no reconducido, por plazos anuales por así pactarlo las partes en aplicación del artº. 1581 C.c ., rigiéndose el contrato así prorrogado (sic.) y por el tiempo que subsista por los pactos contenidos en el contrato y en su defecto por la Ley 29/1994 considerándose incluido en el contenido de ese pacto la actualización de la renta que se verificará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional de Sistema de Índices de Precios al Consumo en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. Con tal sistema el contrato se fue prorrogando anualmente con las correspondientes actualizaciones hasta la interposición de la presente demanda en octubre de 2009 por la que se insta la resolución contractual por falta de pago de la renta y acumuladamente la de reclamación de las cantidades adeudadas tanto a la arrendataria como a sus fiadores solidarios.

Ante ello y dado el contenido de la sentencia recurrida y del escrito de interposición del recurso la primera cuestión a examinar ahora debe centrarse en determinar si aquí existe un verdadero y real contrato de arrendamiento por tiempo determinado, que concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento y si permanece el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador, se produce la tácita reconducción con su consiguiente efecto de extinguirse el contrato antiguo y nacer uno nuevo, cesando respecto de él las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato original o si por el contrario en el originario contrato están previstas prórrogas tácitas conocidas y consentidas por los fiadores, en cuyo caso se mantiene las garantía prestada por éstos hasta la terminación o extinción real del contrato inicial. Pues bien, interpretándose el citado contrato y específicamente esa estipulación octava, si bien anteriormente se establece que la duración del mismo será de un año, se prevé la revisión anual de la renta en el caso de que el contrato se prorrogue y durante el tiempo en que subsista esa situación de prórroga de forma sucesiva lo cual hace ver que la verdadera intención de los contratantes era de común acuerdo la de seguir prorrogando tácitamente por años el contrato, salvo incumplimientos y previo aviso, como es de ver por la consideración de que la previsión de actualización se dará mientras subsista la situación de prórroga, no de nuevo contrato por tácita reconducción, y como se deriva del hecho claro y evidente de que el contrato se ha ido prorrogando anualmente con sucesivas actualizaciones de renta y no meramente reconducido a modo de sucesivos y distintos nuevos contratos por lo que puede afirmarse que no estamos aquí en la previsión del artículo 1.565 C.c .. ni de la tácita reconducción legal, sino de prórrogas tácitas convenidas, siempre que las partes cumplan sus obligaciones contractuales y debiendo mediar previo requerimiento para su extinción y, en consecuencia, al no estar aquí ante un contrato por tiempo determinado sino con prórrogas tácitas convenida y no operar la tácita reconducción propiamente dicha, no puede haber extinción del contrato anterior y el nacimiento de uno nuevo, sino el mantenimiento del primero y único, por tanto, a los fiadores codemandados no resulta de aplicación lo prevenido en el los arts. 1.567 y 1.851, C.c ., y al no haberse extinguido la fianza vienen obligados a pagar las rentas reclamadas.

Y siendo ello lo resuelto en la instancia en ninguna errónea interpretación o valoración incurrió la sentencia, que por ello procede ser confirmada desestimándose el recurso formulado con imposición al recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Amadeo representado por el Procurador de los Tribunales Sra. López Orejas contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 1 de Alcobendas de fecha 28 de enero de 2010 en autos de juicio verbal nº 1775/09 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición al recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia solo cabe interponer recurso de casación y en su caso por infracción procesal, si concurriera interés casacional conforme al artº. 477 2 3º y 3 LEC.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.