Sentencia CIVIL Nº 300/2022, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1325/2019 de 30 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECIOCHO DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE VALIDEZ DE CONTRATO.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1325/2019.

SENTENCIA NÚM. 300/2022.

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª María Teresa Sáez Martínez

Dª María del Pilar Ramírez Balboteo

En Málaga, a 30 de junio de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga, sobre validez de contrato de opción de compra de inmueble, seguidos a instancia de Don Faustino contra Don Feliciano; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de Málaga dictó sentencia de fecha 18 de julio de 2019 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que desestimando la demanda formulada por don Faustino, representado por el Procurador don Alejandro Ignacio Salvador Torres, contra don Feliciano, representado por la Procuradora doña Lourdes Cano Valenzuela, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al expresado demandado de los pedimentos contenidos en aquella demanda. Ello con expresa condena del demandante al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 1 de marzo de 2022.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada estimatoria del recurso de apelación y de la demanda inicial, con expresa imposición de costas a la parte demandada y ahora recurrida. Alegó que es acertado el análisis que hace la sentencia de la jurisprudencia sobre el contrato de opción, pero no se corresponde con las conclusiones a las que luego llega. Como bien dice la sentencia, el plazo para ejercitar la opción acababa el 1 de septiembre de 2017 y, como se verá, esta parte ha probado que antes de esa fecha la parte actora optante manifestó su voluntad de ejercer el derecho de opción, y por ello, utilizando textualmente los mismos términos que la jurisprudencia del TS citada por el juzgador, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente. O, dicho de otra forma por la propia jurisprudencia citada, 'dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante, que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción'. En relación con la carga de la prueba y la actividad llevada a cabo por cada una de las partes señalar que la parte arrendataria optante, a diferencia de lo manifestado en la sentencia en este punto, sí ejercita su opción de compra. Aquí encontramos una de las evidentes contradicciones de la sentencia, ya que una vez que el juzgador establece que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en cuanto a la opción de compra, establece que es suficiente por la parte optante con manifestar su voluntad de ejercitar la opción para que ésta sea efectiva, no considera suficiente para considerarla ejercitada con que la parte optante haya enviado a la parte optataria un burofax citándola en la Notaría, el 30 de agosto, dos días antes de que termine el plazo. Además de ese burofax, en el interrogatorio de la parte demandada-optataria se reconoce que el Sr. Faustino le manifestó su intención de ejercitar la opción de compra. Una prueba más de esa manifestación de voluntad que menciona la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En lo que respecta a la cita en la Notaría el día 2 de octubre para formalizar la escritura de compraventa, no sabemos de dónde obtiene el juzgador el dato, y no cierto que la cita era a las 11 de la mañana, pues no se ha presentado ninguna prueba, ni siquiera el citado burofax de la cita confirma ese dato. En cuanto a la comparecencia de cada parte el día 2 de octubre: No es cierto como dice el juzgador que el abogado de la demandada-optataria, D. Sergio, compareciera con poder de su mandante. El Notario, en acta de 2 de octubre (Doc. Nº 2 de la contestación de la demanda), en su página 2, dice textualmente: 'Yo, el Notario, advierto que no me acredita documentalmente la representación alegada, insistiéndome en el otorgamiento, alegando razones de urgencia'. Lo primero es no entender a que se debía la 'urgencia' del Sr. Sergio, y si llevaba el poder consigo, lo que sería lo lógico si su verdadera intención era otorgar escritura de compraventa representando al demandado-optante, bien poco hubiera tardado en mostrarlo al Sr. Notario. Todo ello nos lleva a pensar que el Sr. Sergio no tenía poder del demandado, o al menos no lo llevaba en su poder, puesto que no pretendía ese día otorgar la escritura de compraventa. Es más, para probar que ese poder existía hubiese sido muy fácil para la parte demandada aportarlo junto con la contestación a la demanda, y si no lo hizo fue porque ese poder nunca existió. Ello también explica la oportuna incomparecencia del abogado del demandado al acto del juicio a pesar de estar citado como testigo de la parte actora optante. Seguramente no habría sabido explicar la ausencia del poder. En el interrogatorio de la parte demandada-optataria también se manifestó que desconocía las razones de urgencia que menciona el abogado en el acta para no poder presentar el poder, y que no sabe explicar por qué el abogado no llevaba el poder y cómo pensaba vender sin el poder. En lo que respecta a la posterior comparecencia, que no tardía, puesto que como ha quedado probado no se había fijado una hora, fue por una intervención médica de su padre suficientemente acreditada en el acta notarial. En lo que respecta al plazo adicional de 9 días que al parecer le concede el demandado-optatario al actor-optante diremos que este burofax nunca fue recibido por la parte actora. No sabemos por qué deduce la juzgadora que la persona que recibió ese burofax, D. Cornelio, debe ser hijo del actor (como manifiesta la sentencia). La esposa del actor se llama Adolfina y sus hijos Edmundo y Amalia , luego esa persona, si es que existe, no tiene ningún parentesco con el actor. Otra prueba más de la intención del actor-optante de ejercitar la opción es que, después del malentendido o desencuentro de la cita del 2 de octubre, el optante, después de consultar con un abogado, envía un burofax al demandado el 18 de diciembre en el que se ofrecía a que los letrados de ambas partes hablasen a fin de llegar a un acuerdo sobre el ejercicio de la opción de compra. El testimonio de la Sra. Azucena es muy significativo, ya que es la persona, como ha quedado acreditado en Autos, que hizo de intermediaria entre las partes, tanto en el contrato de alquiler y opción de compra, como posteriormente en las conversaciones para ejercitar la opción. A diferencia de lo manifestado en la sentencia en el sentido de que el arrendador-optatario se ha ajustado en todo momento a las previsiones contractuales, esta parte mantiene que no es así: el día de la primera cita en la Notaría (el 2 de octubre de 2017), el demandado-optatario no compareció personalmente, sino representado verbalmente por el Abogado Sr. Sergio, que no tenía poder y de ello da fe el Sr. Notario en el acta firmada. Con esto se demuestra que ese día la intención del demandado no era vender, ya que su apoderado no tenía poder para ello. Otra prueba de la poca intención del demandado de respetar el ejercicio de la opción por parte del optante sin poner trabas a la misma es la sucesión de hechos acaecidos cuando se le cita de nuevo para acudir a la Notaría el día 31 de agosto de 2018: el demandado acepta acudir a la Notaría sin poner ninguna pega hasta que está allí el día 31 de agosto y dice que no firma porque entiende que el contrato de opción esta vencido. Y es la misma actitud que tuvo en la primera cita, el 2 de octubre de 2017, cuando envió a su abogado como mandatario verbal sin poder y con urgencia. En conclusión, en el caso que nos ocupa, el juzgador parte de unos fundamentados de derecho basados en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en lo que respecta al contrato de opción, pero luego al estudiar las pruebas y ponerlas en conexión con los fundamentos, las conclusiones que la llevan al fallo no son coherentes con esa jurisprudencia.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, dando a los autos los trámites legales oportunos, con expresa imposición de las costas a la parte apelante, añadiendo que, como ya se ha puesto de manifiesto por esta parte, la acción que el recurrente pretende ejercitar por medio de este procedimiento judicial ha caducado al no haber sido ejercitada en el plazo estipulado por ambas partes y que finalizó el 1/09/2017. En este caso, el periodo de tiempo concreto para decidir ejercitar la opción de compra quedó fijado en el contrato de fecha 5/08/2015 en la estipulación decimosegunda, fijando expresamente la fecha: 1/09/2017. Si el ejercicio de la opción no se realiza en el periodo concreto de tiempo fijado de común acuerdo, no es válido realizarlo con posterioridad al mismo. La redacción de la estipulación aludida es clara por lo que es de aplicación el criterio de literalidad del art. 1281.1 del CC que es el que aplica correctamente el juzgador de primera instancia. Considera la parte apelante que ha quedado probado que antes de la fecha de finalización del plazo para ejercitar la opción de compra del contrato de arrendamiento, es decir, antes del 1/09/2017, la parte actora-optante (aquí apelante) manifestó su voluntad de ejercer el derecho de opción. No obstante, no ha quedado acreditado mediante prueba documental ni la manifestación de dicha voluntad, ni que se le hubiera notificado a esta parte la voluntad de ejercitar la opción de compra dentro del plazo establecido. Por el contrario, sí ha quedado suficientemente probado por esta parte que el plazo de ejercicio de opción a compra estaba sujeto a un plazo estipulado por ambas partes en el contrato de 5/08/2015, en este caso hasta el día 1 de septiembre de 2017, tal y como expresa la estipulación decimosegunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y así lo constata efectivamente el juzgador. La parte apelante no ejerció su derecho en el tiempo y forma pactado, no pudiendo entenderse perfeccionado el contrato de compraventa objeto de la opción. La parte apelante únicamente ha hecho alusión a la citación el 2/10/2017 para formalizar la escritura de compraventa, pero no aporta documento alguno que permita a esta parte, ni al Juzgado, dar por cierto que el ejercicio de la opción de compra se ha realizado en el plazo estipulado en el contrato. Y ha quedado acreditado que, aun dando por válido el ejercicio de la opción en fecha 2/10/2017, la compraventa no se hubiera podido formalizar: por la falta de comparecencia del apelante (sin justificación legítima alguna como quedó acreditado en la vista) que pese a que cita a esta parte en la Notaría, no comunica hasta el mismo día a la hora señalada para la firma su imposibilidad de acudir por una intervención quirúrgica cuyo carácter urgente no queda acreditado; por falta de medios económicos para formalizar la compraventa pues en la fecha señalada no se había citado a la entidad financiera que le iba a facilitar la financiación para formalizar la compraventa. Si este primer intento de ejercicio de la opción no puede ser considerado como correcto, cualquier intención de ejercicio de la opción con posterioridad a la fecha establecida (1/09/2017) carece de validez por lo dispuesto con anterioridad, por lo que no es necesario un análisis detallado de las circunstancias en las que se han producido los posteriores intentos de ejercicio de la opción por ser totalmente extemporáneos. Respecto a que el abogado de esta parte, en aquel entonces D. Sergio, acudiera a la Notaría sin el poder necesario para otorgar escritura pública, únicamente cabe decir que éste era un mandatario verbal del Sr. Feliciano que podría haber formalizado la escritura de compraventa de igual forma siendo posteriormente ratificada por el mandante y hubiese sido igualmente válida, por lo que la interpretación que realiza el apelante nuevamente es una interpretación subjetiva que carece de validez ya que la comparecencia de D. Sergio era válida para formalizar la compraventa. Por lo tanto, la falta de aportación de un poder notarial como alude la parte contraría en su recurso de apelación es totalmente irrelevante para este procedimiento. Aun no habiéndose ejercitado el derecho de opción de compra en tiempo y forma establecidos, esta parte concedió a la parte apelante un plazo adicional de 9 días mediante burofax de fecha 7/11/2017, advirtiéndole que, de pasar dicho tiempo sin formalizar la compraventa, el ejercicio de la opción quedaría rescindido a todos los efectos. La parte apelante alega no haber recibido el citado burofax, cuando lo cierto es que fue su hijo D. Cornelio quien lo recibió, pues no ha quedado acreditado lo contrario. El plazo de 9 días finalizó sin que, nuevamente, el Sr. Cornelio ejercitase el derecho de opción de compra, por lo que el mismo queda definitivamente rescindido. Como ha quedado acreditado, la intención del Sr. Cornelio no fue formalizar la compraventa hasta un año después, cuando de forma totalmente extemporánea pretendió ejercitar un derecho extinguido por todo lo expuesto. En lo que respecta a la supuesta ampliación verbal del plazo para ejercitar la opción hasta la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, este argumento de la parte actora no ha quedado acreditado pues la única prueba aportada al respecto ha sido la declaración de Doña Azucena, que entiende esta parte que no ha sido concluyente. No hubo consentimiento por esta parte para la realización de las obras a las que la Sra. Azucena hace alusión; lo cual lleva a concluir que esas obras nunca se realizaron al no haber sido acreditadas mediante prueba documental, ni tampoco son un hecho relevante en el procedimiento. En conclusión, el demandado se personó en la fecha y lugar indicados aun cuando no otorgó virtualidad alguna a esta citación dados los antecedentes ya expresados, no obstante, y dado que su intención era que se procediese a la entrega de llaves, decidió acudir a la Notaría para poder hablar personalmente con el Sr. Faustino, sin embargo, cuando llegó a la Notaría, de nuevo el demandante no se hallaba presente. Revisado en la oficina del Notario el borrador de la escritura que la parte compradora pretendía formalizar, pudo comprobar que ésta continuaba tratando de ejercitar el derecho de opción que contenía el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 5/08/2015, derecho que había caducado el 1/09/2017 como tantas veces se había notificado al demandante a través de burofaxes dirigidos a él y a su abogado, así como requerimientos notariales. A la vista de lo anterior, esta parte tomó la decisión de solicitar al Notario que realizase un Acta de Notificación y Manifestación reiterando que el fin del contrato, la fecha de la entrega de llaves y la consecuente desocupación de la vivienda debía producirse ese mismo día, 31/08/2018, tal y como se le había notificado al Sr. Faustino previamente. Por último, señalar que la intención del Sr. Faustino con el presente procedimiento no ha sido más que demorar el procedimiento de desahucio iniciado y que conoce, ya que ha quedado suficientemente probado que el derecho de opción a compra no se ejercitó dentro del plazo estipulado, pretendiendo ejercitarlo un año después cuando el mismo ya se había extinguido. En el caso que nos ocupa no puede considerarse que la sentencia recurrida sea incongruente ya que en la misma no existe una falta de correlación entre las pretensiones de las partes y el fallo, siendo ésta totalmente clara y precisa respecto a lo planteado. La sentencia no concede más de lo pedido, que era determinar si el contrato de opción a compra se encontraba o no caducado y si el optante (aquí apelante) ejercitó en la forma y el plazo estipulado su derecho; tampoco se pronuncia sobre extremos que las partes no hayan solicitado en su suplico.

TERCERO.-Considerando que, como bien indica el Juez 'a quo', en este proceso se ejercita por la parte actora, don Faustino, una acción de carácter personal, dirigida frente al demandado, don Feliciano, solicitando se declare la existencia de una válida y eficaz compraventa entre las partes del inmueble sito en CALLE000, NUM000, Vivienda nº NUM001, URBANIZACION000, Rincón de la Victoria, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 7 de Málaga al Tomo NUM002, Libro NUM003, folio NUM004, finca registral n' NUM005 y, por ende, se condene al demandado a elevar escritura pública de compraventa del referido inmueble, en las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento y opción de compra suscrito entre las partes en fecha de 5 de agosto de 2015. Añade el Juez que el demandado reconoce la existencia del contrato de arrendamiento y opción de compra, si bien mantiene que el demandante no ejercitó la opción de compra dentro del plazo conferido (antes del 1 de septiembre de 2017); razón por la cual la opción de compra ha caducado. Se refiere luego el juzgador a la naturaleza técnico-jurídica de la relación habida entre las partes litigantes, que califica de contrato de arrendamiento de una nave industrial, que incorpora en su clausulado una promesa unilateral de comprar el inmueble, aceptada, y que es figura jurídica denominada contrato de opción. Se refiere luego a la jurisprudencia sobre dicha figura y añade que, a la vista del documento suscrito el día 5 de agosto de 2015 por las partes litigantes, se constata, efectivamente, que se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra, en virtud del cual la parte concedente, la demandada, atribuía a la parte beneficiaria, la demandante, el derecho a decidir, dentro de un determinado período de tiempo, que expiraba el día 1 de septiembre de 2017, la conclusión del contrato de compraventa sobre la vivienda de litis, por el precio establecido. Los efectos que el contrato de opción generaba para cada una de las partes eran: a) para la parte concedente, la de quedar vinculada por el contrato y no hacer nada que pudiera frustrar su efectividad; y b) para la optante o beneficiaria, el derecho de ejercitar la opción, manifestando, dentro del plazo fijado, su voluntad de dar efectividad al contrato. Y del examen literal del contrato - razona el Juez - no cabe ninguna duda que el plazo de ejercicio de la opción de compra era hasta el día 1 de septiembre de 2017 (así lo dice la Estipulación Decimosegunda del Contrato: 'Duración del derecho de opción: El plazo para el ejercicio de la opción concedida terminará el día 1 de septiembre de 2017 y siempre que esté al corriente en el pago de la renta, una vez cumplida la fecha del contrato, si el optante no llevara a cabo su derecho a ejecutar la presente opción de compra, el arrendador podría disponer del inmueble no teniendo el optante cantidad alguna que reclamar por ningún concepto'). Fijándose como precio de compraventa, en caso de que el arrendatario ejerciera su derecho de opción de compra, la cantidad de 260.100 euros, que se abonaría en el momento de la escritura pública de compraventa, con arreglo a la Estipulación Decimotercera; cantidad de la que se descontaría la Prima entregada en ese acto (29.100 euros), así como la suma de veinticuatro mensualidades de 700 euros, más las adicionales de 1.000 euros en los meses de julio y diciembre (20.800 euros), por lo que, en caso de haberse ejercitado la opción, la cantidad a abonar por el demandante hubiera ascendido a 210.100 euros (Estipulación Decimocuarta). No habiéndose acreditado por la parte demandante que el plazo para el ejercicio de la opción de compra fuera ampliado por otro año más (acreditación que habría de ser fehaciente), esto es, que fuera de tres años, siendo éste el plazo mínimo de duración mínima del contrato de arrendamiento, con arreglo al artículo 9º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual no tiene que coincidir con el plazo de ejercicio de la opción (que, como se reitera, se fijó sin prórroga posible hasta el día 1 de septiembre de 2017); opción de compra que, como se ha dicho, estaba sujeta a un plazo (ello es elemento esencial de esta figura jurídica). Con cita de las normas de reparto de la carga de la prueba, establecidas en el artículo 217 de la LEC, y a la luz de lo expuesto en el Fundamento de Derecho anterior, entiende el juzgador que así es como ha de examinarse el comportamiento de las partes contratantes para concluir sobre si éste se ha acomodado a las previsiones contractuales sobre el ejercicio de la opción de compra. Constata que la parte arrendataria-optante, compradora, no ejercita la opción de compra dentro del plazo estipulado, y ello porque, habiendo requerido el demandante al demandado por burofax de 30 de agosto de 2017 para comparecer en la Notaría el día 2 de octubre de 2017, a las 11:00 horas, a fin de otorgar escritura pública de compraventa, no compareció (si lo hizo el demandante a través de su Abogado, que tenía poder para otorgar la escritura de compraventa). Compareciendo el comprador más tarde de la hora fijada, y tratando de justificar su ausencia por un ingreso de su padre para ser intervenido esa misma mañana en el Hospital Regional de Málaga (circunstancia ésta que no comunicó al demandado ni al Notario), ignorándose con el certificado adjuntado si la intervención estaba programada o había sido de urgencia. No acreditando que compareciera ese día en la Notaría con los medios económicos suficientes para otorgar la escritura pública de compraventa (el testigo don Felipe, empleado de la entidad bancaria que concedió el préstamo hipotecario para el pago, ha manifestado que en el año 2017 no compareció en la Notaría, sino que compareció el 31 de agosto de 2018, que fue cuando la entidad bancaria había autorizado para la compra y llevaba los cheques). Pero, es más, aun admitiendo la causa de fuerza mayor que alega el demandante para justificar su inasistencia en la hora fijada en la Notaría, tal como se desprende del documento nº 3 aportado por el demandado con la contestación a la demanda, el vendedor le concedió un plazo adicional de nueve días a contar desde la recepción de la carta remitida el día 7 de noviembre de 2017 por si deseaba formalizar la compraventa en los términos pactados en el contrato de 5 de agosto de 2017, advirtiéndole que, de pasar este tiempo sin formalizarse la compraventa, el contrato de opción quedaría rescindido a todos los efectos; y habiendo recibido el demandado dicha carta el día 8 de noviembre de 2017 (el burofax fue entregado a quien parece ser su hijo, Cornelio, no acreditándose por el demandante la falsedad de la recepción), no ejercita la opción dentro del plazo de nueve días adicional conferido (esto es, antes del día 17 de noviembre de 2017). Pretendiendo ejercitar la opción de compra el día 31 de agosto de 2018 (un año después de lo pactado, no habiéndose acreditado que dicho plazo fuera ampliado por mutuo acuerdo de las partes hasta la conclusión del plazo de duración mínima del contrato de arrendamiento (al respecto, como única prueba, la testigo doña Azucena no ha sido contundente en su declaración, ignorando si el intento de compraventa transcurrido el plazo de opción se hacía con las condiciones fijadas en dicho contrato de opción o no). Señalando finalmente que, aún en caso de que las partes hubieran convenido que se ampliara la opción un año más (lo que se reitera que no ha sido en modo alguno acreditado), no podría haberse ejercitado la misma toda vez que no se cumplía uno de los requisitos para el ejercicio de la opción establecido en la Estipulación Decimosegunda del contrato, cual estar al corriente en el pago de la renta; y ello porque tal como ha reconocido el demandante en el acto de la audiencia previa, adeuda los meses de diciembre de 2017 y junio y julio de 2018. Por lo que respecta a la parte arrendadora-concedente, vendedora, es patente que su comportamiento se ha ajustado en todo momento a las previsiones contractuales, no obstaculizando el ejercicio de la opción de compra por la optante, en tiempo y forma. Por lo expuesto concluye el Juez que, no habiéndose ejercitado el derecho de opción de compra en el tiempo y forma pactados en el contrato, no puede entenderse perfeccionado el contrato de compraventa objeto de la opción; procediendo, en consecuencia, la desestimación de la demanda. Y ello comporta la condena de la parte demandante al pago de las costas procesales causadas, por determinación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, desestima la demanda formulada y absuelve al demandado de los pedimentos contenidos en ella, con expresa condena del demandante al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.

CUARTO.-Considerando que, como indica reiterada jurisprudencia - por todas, la sentencia de 23 de abril de 2010 de la Sala Primera del Tribunal Supremo - la opción de compra supone un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte (concedente) otorga a la otra (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. En todo caso, vinculada con el arrendamiento, la opción supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta a una u otra parte para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante efectuada claramente dentro del plazo pactado. En consecuencia, estamos ante un contrato esencialmente temporal, señalando la sentencia de 22 de septiembre de 2009 del mismo Alto Tribunal, literalmente, que: '...transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'; y por ello es requisito fundamental del pacto el determinar el plazo de ejercicio de la opción, ya que las partes no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato. Se trata de un plazo de caducidad no susceptible de interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1973 del CC y debe ser acogida de oficio por el tribunal, aunque el concedente no lo hubiera alegado, de forma que de no ejercitarse la opción dentro del plazo convenido perece el derecho del optante (así la sentencia del TS de 15 de junio de 2004). En todo caso, unida la opción a un contrato de arriendo, como es el supuesto ahora enjuiciado, el plazo no podrá desentenderse de la duración del contrato, y no podría ser superior al del arrendamiento, y por ello la caducidad supone la extinción del contrato y del derecho de opción de modo automático, y no se opera - en su caso - la devolución de la prima, aunque se hubiera pactado que la prima se aplicase como parte del precio. El concedente o promitente se obliga a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste dentro del tiempo fijado, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; y es que el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante y en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no, no necesitando ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, es decir, basta la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente y pendiente de su formalización. Ahora bien, la emisión de esa voluntad debe ser clara, expresa y recepticia, pues la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente - vendedor - la declaración unilateral por la que el optante - comprador - exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido. En el contrato firmado en fecha 5 de agosto de 2015 se fijó un plazo concreto para que el optante - demandante y apelante - decidiese ejercitar la opción de compra. Así consta en la estipulación decimosegunda del arrendamiento, en la que se estableció expresamente la fecha del 1 de septiembre de 2017. Por tanto, conforme a la jurisprudencia señalada, si la opción no se ejercita en ese periodo concreto de tiempo que se fijó de común acuerdo, no puede ya realizarse con posterioridad. Como bien indican el juzgador y el apelado (concedente y demandado) la redacción de la estipulación aludida es clara, por lo que es de aplicación el criterio de literalidad del artículo 1281.1 del CC que aplica acertadamente el juzgador de primera instancia: 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas'. En el recurso se insiste en que ha quedado probado que antes de la indicada fecha de finalización del plazo para ejercitar la opción el optante manifestó su voluntad de ejercer el derecho de opción; pero no ha quedado acreditado en autos que manifestase su voluntad, ni que hiciese llegar - notificase - al cedente dentro del plazo su voluntad de ejercitar la opción y, por tanto, de comprar el inmueble en cuestión. Y entiende este Tribunal de apelación, como el Juez de la instancia, que el demandante no ejercitó la opción de compra dentro del plazo estipulado porque, aun habiendo requerido el demandante al demandado por burofax fechado el 30 de agosto de 2017 para comparecer en la Notaría el día 2 de octubre de 2017, a las 11:00 horas, con el fin de otorgar la escritura pública de compraventa, lo cierto es que no compareció, sino que lo hizo más tarde de la hora fijada, tratando de justificar su ausencia a causa del ingreso de su padre en el Hospital para ser intervenido; ahora bien, como pone de manifiesto el juzgador, no comunicó tal circunstancia ni al demandado ni al Notario, y sin que el certificado que adjuntó revelase si la intervención estaba programada o había sido de urgencia. Tampoco acreditó que compareciera ese día, aunque a deshora, en la Notaría 'con los medios económicos suficientes para otorgar la escritura pública de compraventa', pues el testigo Sr. Felipe, empleado de la entidad bancaria que le concedió el préstamo hipotecario para el pago del precio, manifestó que en el año 2017 no fue llamado por el cliente a la Notaría, sino que compareció el 31 de agosto de 2018 (casi al año siguiente), porque fue cuando la entidad bancaria había autorizado la cantidad para la compra y por eso llevó entonces los cheques. En definitiva, el apelante, si bien procedió a la citación del apelado el día 30 de agosto de 2017 para que compareciese en la Notaría el 2 de octubre de 2017 para formalizar la escritura de compraventa, lo cierto es que no acredita documentalmente que estuviese en disposición de celebrar la compraventa y que ésta se hubiera podido formalizar: compareció el Letrado del demandado, pero no lo hizo el demandante sin justificar su ausencia que atribuyó a una intervención quirúrgica de un familiar cuyo carácter urgente no quedó acreditado, y tampoco justificó que tuviese disponible el precio al tiempo de formalizar la escritura notarial - a lo que se comprometió en el contrato de opción - pues en la fecha señalada no citó a la entidad financiera que le iba a otorgar el préstamo hipotecario, que aún no estaba concedido. Que el demandado concedente le otorgase unos días de gracia no tiene relevancia en tanto el mismo demandante, optante, niega haber recibido la correspondiente notificación; y ello lleva a la Sala a presumir, según la propia versión del actor, que no se hizo tal ampliación del término para formalizar la compraventa, por lo que, con más razón ha de darse por caducada la opción. Y es que, transcurrido el día en que había que formalizar notarialmente la compraventa sin posibilidad de abonar el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a celebrar la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar (así la sentencia del TS de 11 de octubre de 2002), ya que se pactó con claridad el abono del resto del precio en ese acto; y, en definitiva, consta supeditado el ejercicio del derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa. Bajo este prisma carece de relevancia que el día 2 de octubre de 2017 compareciese el Letrado del concedente con o sin poder especial, pues, acreditado el incumplimiento del demandante, no puede éste exigir al otro contratante que cumpla su recíproca obligación. Debe en este punto recordarse que los contratos que crean obligaciones existen 'desde que una o varias personas consienten en obligarse' ( artículo 1254 del CC), y 'se perfeccionan por el mero consentimiento' ( artículo 1258 del CC) que 'se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato' ( artículo 1262, párrafo primero, del mismo texto legal); y, concurriendo pues el objeto y la causa ( artículo 1261 del CC), no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes la validez y cumplimiento de los mismos ( artículo 1256 del CC). El recurso no puede prosperar, pues no consta incumplimiento alguno por parte del demandado, y sí, por el contrario, que el demandante no ejercitó su derecho en plazo, ya que, llegada la fecha de la citación ante Notario, compareció el demandado por su letrado, en principio en disposición de proceder a la venta, mientras que no compareció el demandante, sino que lo hizo de forma tardía, sin avisar ni justificar fehacientemente, y sin poder disponer del precio previsto y acordado en el contrato. Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, manteniendo del mismo modo lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia, al haberse pronunciado el Juez de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC: 'En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho', lo que no ocurre en el caso ahora enjuiciado.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Faustino contra la sentencia dictada en fecha dieciocho de julio de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Dieciocho de los de Málaga en sus autos civiles 1472/2018, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.