Sentencia Civil Nº 301/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 24/2003 de 14 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00301/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 24/2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

TERESA PUENTE VILLEGAS JIMÉNEZ DE ANDRADE

En MADRID, a catorce de mayo de dos mil cuatro.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 222/2001, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 43 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 24/2003, en los que aparece como parte apelante Eva en representación de Blas y Rosa , y como apelado Ariadna , sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid, en fecha 8 de abril de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la representación de Dª Ariadna debo condenar y condeno a los herederos de D. Miguel (D. Blas y Dª Rosa ) a pagar a la actora la cantidad de 7.924'19 euros (1.318.474 pesetas), incrementada con el interés legal devengado desde la interpelación judicial, imponiendo asimismo las costas de este juicio a la mencionada demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Frente a la sentencia de instancia que estima la demanda promovida por DOÑA Ariadna contra DOÑA Eva , DON Blas y DOÑA Rosa , se alza la representación de los demandados que articula su recurso en dos motivos: error en la valoración de la prueba, e infracción del artículo 218 de la LEC en relación con las excepciones planteadas.

SEGUNDO: En cuanto al primero de los motivos, alega la parte apelante que el Juzgador no ha tenido en cuenta la documental y la testifical practicadas que acreditan a su juicio que el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes quedó extinguido en fecha 1 de marzo de 1998.

Este Tribunal, reexaminando la prueba obrante en autos, no puede compartir la tesis de la parte apelante. El Juez "a quo" ha valorado la prueba practicada para llegar a la conclusión de que no existió tal extinción del contrato en dicha fecha, criterio que este Tribunal no puede menos que compartir. La documental aportada (telegrama y copia de atestado policial) es fragmentaria y no concluyente, y lo mismo puede predicarse de testifical practicada en el acto del juicio a instancia de la parte hoy recurrente; ambas pruebas lo único que indican es que el inquilino, D. Miguel , causante de los demandados, intentó resolver de forma unilateral el contrato. Sin embargo no existe prueba alguna de que dicha resolución hubiera sido aceptada por la parte arrendadora. La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1256 del Código Civil). El inquilino no puede resolver a su propio arbitrio el contrato de arrendamiento en contra de la voluntad del arrendador.

En el contrato de fecha 1 de enero de 1997, se pactó un plazo de duración concreto, veinticinco años, que ambas partes se obligaron a cumplir. Conforme al artículo 9 de Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. El artículo 11 de la misma dispone que en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

En el presente caso tal derecho no existía pues en la fecha indicada por la parte apelante, 1 de marzo de 1998, ni siquiera al tiempo de promoverse la presente demanda, había transcurrido el plazo mínimo de cinco años, ni la facultad de desistir aparece reconocida en el contrato.

Por otra parte no existe prueba de que se produjera una efectiva entrega de la posesión del local arrendado a la parte arrendadora necesaria en todo caso para considerar el contrato extinguido, pues el elemento esencial del contrato de arrendamiento no es otro que la posesión del inmueble, y mal puede considerarse que el contrato se ha extinguido por una simple manifestación unilateral de voluntad no aceptada y no seguida de la entrega de la posesión del inmueble arrendado.

Como consecuencia de lo expuesto, es carga de la parte demandada probar la extinción del contrato de arrendamiento por mutuo disenso en la fecha señalada, cosa que no ha probado.

Por otra parte, la alegación de que la actora no ha probado el impago de la renta carece de todo fundamento. La obligación del pago de la renta queda probada por la mera existencia del contrato, al ser la obligación esencial del arrendatario. No se puede exigir a la arrendadora que aporte recibos impagados, ya que la prueba del pago corresponde a quien afirma haberlo hecho (artículo 1900 del Código Civil). Por otra parte, como acertadamente señala la sentencia apelada, el pago de la renta se pactó mediante ingresos efectuados en una cuenta corriente (estipulación quinta).

Por lo expuesto y como se ha dicho, ningún error cabe apreciar en la apreciación de la prueba por el Juzgador de instancia, por lo que el motivo debe ser desestimado.

TERCERO: En cuanto al segundo motivo de recurso, imputa la parte recurrente que la sentencia apelada ha incurrido en vicio de incongruencia omisiva al no resolver sobre las excepciones de falta de legitimación activa, y falta de legitimación pasiva, opuestas por la parte demandada. Tal vicio procesal no concurre ya que, ambas excepciones se fundan en la premisa, que se ha relevado incierta, de que el contrato de arrendamiento se extinguió el día 1 de marzo de 1998. No siendo así, es evidente la legitimación activa de la actora puesto que figura en el contrato de 1 de febrero de 1997 como coarrendadora, y la pasiva de los demandados, causahabientes "mortis causa" del finado, al haber aceptado su herencia, cosa que no han discutido.

Por tanto, la sentencia apelada al concluir que el contrato no se había extinguido, de forma implícita rechaza las excepciones formuladas, por lo que no es de apreciar la incongruencia omisiva denunciada, pues la pretendida falta de legitimación, activa y pasiva, de las partes en litigio, sólo puede sostenerse si se considera que el contrato se extinguió definitivamente el día 1 de marzo de 1998, lo que, como se ha dicho anteriormente, no ha tenido lugar.

CUARTO: En atención a lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por DOÑA Eva , DON Blas y DOÑA Rosa , con imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Eva , DON Blas y DOÑA Rosa contra la sentencia de fecha ocho de abril de dos mil dos, recaída en los autos de juicio ordinario seguidos con el nº 222/2001 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid, confirmando dicha resolución en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte recurrente de las costas originadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.