Sentencia Civil Nº 301/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 192/2008 de 08 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

S E N T E N C I A NÚM.301/08

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

PRESIDENTE ILTMO. SR.

D. MANUEL DE LA HERA OCA

MAGISTRADOS ILTMOS. SRES.

D. ÁNGEL SANABRIA PAREJO

Dª. MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ.

REFERENCIA :

JUZGADO DE PROCEDENCIA: J. de Primera Instancia Nº. Uno de Rota.

AUTOS : Juicio Ordinario Nº. 210/07

ROLLO DE APELACIÓN Nº. 192/08.

En la Ciudad de Cádiz a ocho de septiembre de dos mil ocho.

Visto por la Sección Segunda de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en juicio ordinario nº. 210/07 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recursola entidad Andalucía Premier Estates S.L., representada por la Procuradora Doña María Isabel Gómez Coronil y defendida por el Letrado Don Antonio de la Herrán Matorras, en la instancia parte demandada, siendo parte apelada D. Jon y Don Rodrigo , representados por la Procuradora Doña maría Vicenta Guerrero Moreno y defendidos por el Letrado Don José María Múgica Heras, en la instancia parte actora.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia referenciado dictó Sentencia el día 31 de enero de 2008 en el procedimiento del margen, cuyo Fallo es como sigue:

" Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Mª Teresa Sánchez Solano en representación de D. Jon y asistido del Letrado Sr. José María Múgica, contra la entidad Andalucía Premier Estates S.L., representada por la Procurador Dª. Mª José Marín Carrión y asistida del Letrado Sr. Antonio de la Herrán:

-Declaro resuelto el contrato de cesión de opción de compra de fecha 20 de febrero de 2006 otorgado por los litigantes.

-Condeno a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 225.000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

- Impongo las costas a la parte demandada".

SEGUNDO .- Preparado recurso de apelación contra la Sentencia recaída por la representación procesal de Andalucía Premier Estates S.L., fue emplazada para que lo interpusiera en plazo de veinte días, lo que así hizo, dándose traslado a la parte actora, quien se opuso. Fueron emplazadas las partes por treinta días para ante esta Audiencia Provincial, a donde fueron remitidos los autos. Llegados los mismos, fueron repartidos, correspondiendo su conocimiento a esta Sección, donde se formó Rollo y fue designada Ponente, Providencia notificada a las partes, personándose ambas en la alzada. Se consideró necesaria la celebración de vista llevándose a cabo finalmente el 8 de septiembre de 2008, compareciendo ambas partes que expusieron por sus respectivos Letrados lo que estimaron atinente a sus derechos, quedando los autos vistos para Sentencia, produciéndose, seguidamente, la deliberación y votación conforme a Ley.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª MARGARITA ÁLVAREZ OSSORIO BENÍTEZ , quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la Sentencia de instancia la representación procesal de la demandada, Andalucía Premier Estates S.L., solicitando su revocación y el dictado de otra por la que se desestime la demanda, con expresa condena en costas a la parte apelada, actora del procedimiento, como solicitó en su escrito de contestación a la demanda.

Los actores por su parte instaron la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas de la alzada a la contraparte.

SEGUNDO.- Para abordar el recurso debemos dejar sentados los siguientes hechos: en primer lugar, que la demandada, actuando en su nombre y derechos Don Agustín y los hermanos Doña Carina , Doña Flor y Don Francisco , suscribieron el 20 de febrero de 2006 contrato de opción de compra de las fincas rústicas existentes en el término de Rota que se relacionan en el Exponendo I del documento nº. 2 de la demanda y que consistían, como reconoce el Sr. Agustín , en 150.000 m2, siendo su precio el de 1.525,678 euros, siendo valorado el m2 a 9 euros, precio que quedaba pendiente de confirmación y aprobación hasta tanto se produjera la medición oficial de las fincas relacionadas; se fijaba como precio de la opción el de 180.303 euros, habiendo de plazo para el ejercicio de la opción de compra el de 12 meses desde su fecha, percibiéndose por los hermanos Carina Francisco Flor la suma expresada en el contrato de parte de la opción, autorizándosele a la optante a ceder el derecho de opción.

En segundo lugar, valiéndose de esa facultad última de cesión de la opción, el Sr. Agustín , como administrador solidario de la entidad demandada y los actores, Don Rodrigo y Don Jon , suscribieron en la misma fecha, 20 de febrero de 2006, contrato de cesión de opción de compra de 50.000 m2 aproximadamente, que se segregarían de parte de las fincas antes descritas ( Exponendo I del primer contrato ) y que se correspondían con los sectores 5, 6 y parte del 4 del plano que se adjuntaba a dicho contrato, por el precio de 225.000 euros, siendo el valor del m2 el de 15 euros, por lo que el precio de la compraventa ascendía a 750.000 euros, de los que 600.000 se destinarían al precio pactado, 30.000 euros en concepto de gastos de intermediación ( 5%) y 120.000 euros en concepto de gestión administrativa ante el Ayuntamiento de Rota, como se hacía constar en las Estipulaciones Primera y Segunda de dicho contrato; el precio de la opción de compra, según su Estipulación Tercera, era el de 225.000 euros que la parte cedente recibió, en dicho acto 90.000 € y el resto el 9 de marzo de 2006, según "Recibí" que aparece al último folio de dicho contrato, como se reconoce. Se desglosaba y aplicaba el importe de la siguiente forma: 180.000 euros como parte del precio de la opción de compra pactada a razón de 12 euros por m2, 9.000 euros en concepto de pago a cuenta ( 30% ) de los gastos de intermediación que había de recibir la parte cedente o vendedora y 36.000 euros en concepto de pago a cuenta ( 30%) de los gastos de gestión.

En tercer lugar, en la Estipulación Octava del contrato se hace constar: "la entidad cedente se obliga a la tramitación de la documentación necesaria ante la Administración local y/o Autonómica con objeto de solicitar y obtener la aprobación de interés social".

En cuarto lugar, la finalidad perseguida por los actores, no agricultores de profesión, era la de instalar áreas recreativas de educación vial y pistas de karts, para lo que habían constituido el 13 de marzo de 2006 la sociedad "Racing Club Costa de la Luz S.L.", cuyo objeto social era la de explotación de circuitos de karts de alquiler, minimotos y quads y la explotación de bares, cafeterías y restaurantes en el interior de dichos circuitos donde se desarrollaran las pruebas.

En cuarto lugar, la aprobación de interés social constituía requisito imprescindible para el buen fin del contrato, conforme a Ley, pues el terreno estaba catalogado de rústico con protección agropecuaria. Tras la presentación del proyecto al Ayuntamiento de Rota, redactado por el ingeniero Don Clemente , le fue denegado por Decreto de 20 de noviembre de 2005 ( hay que entender 2006 por tratarse de error material, como se desprende del contexto del documento), inadmitiéndose a trámite al ser rechazado por el informe jurídico de la Sección de Urbanismo que atendió el informe desfavorable técnico del Arquitecto Municipal porque, además de otros aspectos, no quedaban inequívocamente definidos los terrenos sobre los que se actuaban ni física ni jurídicamente ( Documento nº. 8 de la demanda). Dicha copia de la Resolución administrativa, que no fue recurrida, fue remitida a los actores por la demandada el 19 de diciembre de 2006, como consta de dicho documento.

En quinto lugar, los actores remitieron carta por burofax a la demandada de fecha 12 de febrero de 2007, recogida el día 19 de igual mes ( Documento 10 de la demanda, 10 bis y 10 ter ), dándoles cuenta de que no habiéndoles presentado el informe favorable de interés social de la Administración local, habían incumplido, por lo que resolvían el contrato y les requerían para la devolución de los 225.000 euros entregados, considerando la apelante que no había incumplido obligación contractual alguna, acusando recibo que recibieron los demandantes el 21 de febrero ( Documentos nº. 11 y 12 de la demanda rectora ), reiterando los apelados su petición y resaltando que había transcurrido el año de vigencia sin presentarles la cedente de la opción el informe favorable de interés social.

Y, en sexto lugar, la demanda fue presentada el 4 de junio de 2007, haciéndose constar en el escrito de contestación de 23 de julio siguiente que se había vuelto a impulsar la tramitación del proyecto, presentado en el Ayuntamiento el 20 de enero de 2008.

Finalmente, la Juez de instancia, en el Fundamento Jurídico Segundo de su Sentencia, hace relación detallada de los hechos antes enunciados, con valoración de la prueba para, en los siguientes FJ abordar la naturaleza atípica del contrato de opción de compra, de cuyo reconocimiento a efectos registrales se ocupa el Reglamento Hipotecario ( artículo 14 ), siendo figura de elaboración jurisprudencial creada con fundamento en el artículo 1255 del Código Civil , del principio de autonomía de la voluntad, como es sabido.

TERCERO.- Sostiene la parte recurrente como motivo del recurso que la cedente y apelante solo se comprometió a gestionar ante el Ayuntamiento, no a conseguir la aprobación de interés social del proyecto, posibilidad que sigue subsistiendo, constando en el contrato suscrito, en concreto en su Estipulación Undécima, dos únicas causas resolutorias del contrato por incumplimiento de obligaciones de las partes: falta de pago por la parte compradora u optante y por la cedente o vendedora no cumplir con su obligación de otorgar escritura pública y entrega de la finca a la optante o compradora, perdiendo, en el primer caso la optante la cantidad entregada y devolviendo en la segunda la cedente o vendedora las cantidades entregadas como parte del precio.

Son elementos esenciales del contrato, como es sabido, el consentimiento, el objeto y la causa. Están claros los dos primeros en el contrato objeto de la litis ( la Sentencia de instancia abunda sobre la posibilidad del objeto, factible al parecer por existir defectos subsanables), y, respecto del tercero , la causa, debemos resaltar, como destaca la STS de 21 de julio de 2003 , que a la vista de la precisa definición legal contenida en el artículo 1274 del Código Civil , que en nuestro ordenamiento positivo dicho elemento se halla constituido en los contratos silalagmáticos por el dato objetivo del intercambio de prestaciones ( SSTS de 8 de julio de 1974 y 8 de julio de 1983 , entre otras) , fin inmediato al que la atribución se dirige y, en consecuencia, cifrada la causa en la finalidad genérica prevista por la norma, salvo los supuestos excepcionales en que el designio concreto ha sido incorporado al negocio como declaración de la inefectividad de la prestación prometida, en cuanto evento posterior a la formación del contrato, no opera en la reglamentación del Código Civil como falta sobrevenida de dicho requisito, a manera de causa fallida ( "causa non secuta"), sino que tal posibilidad está relacionada con la posibilidad de instar la resolución del vínculo con arreglo al artículo 1124 del Cuerpo legal dada la interdependencia de las obligaciones, o, si se trata de imposibilidad sobrevenida y, por lo tanto, de una situación que impide alcanzar el fin perseguido con el concierto contractual, se liga con la teoría los efectos de tal frustración que, precisamente, parte de un negocio válidamente celebrado, como tal, sin falta de ninguno de sus elementos a tenor del artículo 1261 ( STS d La causa, sigue diciendo la primera de las Sentencias citadas, no puede ser confundida con el fin individual ( mero interés o motivo ) que anima a cada contratante en su proceder y, en consecuencia, para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva ( STS de 27 de diciembre de 1996 ). La causa, como elemento esencial del negocio jurídico y, por ende, del contrato, es un concepto objetivo. El móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición.

Que los actores llevaban como finalidad al celebrar el contrato la instalación del circuito de karts, como se ha dicho, y no la explotación agrícola de la finca, está ampliamente reconocido y demostrado: así en su interrogatorio el representante legal de la demandada Sr. Agustín lo admite; Don Jose Ignacio , que actuó de mediador en la operación con los hermanos Carina Francisco Flor , igualmente lo reconoce, avalado todo ello con el proyecto aportado y realizado por el ingeniero Don Clemente e igualmente confirmado con la Sociedad constituida por los actores destinada a tal objeto.

En cuanto a que la entidad demandada se obligó no solo a la tramitación de la documentación necesaria ante el Ayuntamiento sino también, como expresa la Estipulación Octava del contrato, a "obtener la aprobación de interés social", es evidente. Hasta tal punto es así, que se pactan remuneraciones importantes por el encargo, la mediación e intermediación ( así las cantidades percibidas por la entidad demandada a que se ha hecho mención : a Don Alexander , colaborador de la demandada, al Abogado especialista en urbanismo, Don Eduardo Muriel , como reconoce la demandada, e incluso a don Jose Ignacio , al percibir 6.000 euros del Sr. Francisco perteneciente de la suma que el mismo recibió de la optante). Las cantidades eran elevadas, signo demostrativo de que iban más allá de la mera tramitación o presentación del documento. Es por eso que sean las personas presentadas y buscadas por la recurrente quienes lleven a cabo las gestiones ante el Ayuntamiento, destacándose al efecto el reconocimiento que sobre lo dicho realizó el Sr. Alexander .

La Juez de instancia, con fundamento en las normas sobre interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , hace una interpretación de las cláusulas contractuales desde sus diferentes aspectos, con criterios que se comparten, y llega a la conclusión de que, aunque fueran dos las causas expresas de resolución previstas, quedaba patente que el contrato se condicionaba al cumplimiento de la obtención de interés social y que, si no se obtenía, el contrato quedaba resuelto. Al hablar de la causa ya hemos expuesto el alcance que cabe darle a la subjetiva cuando expresamente se incorpore al clausulado de la misma, como cabe desprenderse de repetida Estipulación Octava ( contrato que, además, fue redactado por la parte demandada, como se admite ), y las consecuencias que acarrea de no alcanzarse, de aplicación del artículo 1124 del Código Civil .

Se afirma que al Ayuntamiento podía no interesarle el proyecto, o que no fuera el momento político oportuno en el que se pidió. Sin embargo, la obligación asumida era clara, la de obtención de la declaración de interés social, requisito sine qua non para poder obtener el destino pretendido. Se hizo hincapié en la instancia sobre el valor del terreno, entendiéndose que la prueba pericial judicial nada nuevo arrojó en cuanto que valora unas expectativas futuras, reconociendo válida la peritación de parte, siendo lo relevante que los actores no eran profesionales de la agricultura, ni tenían intención de dedicarse a ello, sino al negocio para el que pretendían la finca, como quedó demostrado.

Se alega que a la parte actora ya no le interesara el negocio. Sin embargo, la demandada apelante no probó que le participara que cesara en sus gestiones, resultando que cuando la Resolución de inadmisión a trámite del expediente le fue notificada, dentro del año siguiente al contrato, no se molestó en recurrirla, reconociéndose en la vista de la alzada una cierta negligencia por su parte. Pero es que, además, existía el dato de que el contrato de opción principal que comprendía más fincas que la de autos, vendiéndose en un todo, ya se había extinguido por cumplimiento del plazo, febrero de 2007, cuando el 15 de mayo posterior la entidad demandada le comunicó a los demandantes que entre el 22 al 25 de dicho mes podía llevarse a cabo la firma de la escritura pública, pues, por un lado, Don Francisco manifestó estar ya desvinculado de la opción, de modo que si le ofrecían operación interesante la aceptaría viniera de quien viniera y, por otro lado, la demandada no ha probado que tuviera a una tercera persona dispuesta a comprar toda la finca o la parte que no comprendía la pretendida por los actores, por lo que difícilmente podía llevarse a cabo el otorgamiento de la escritura.

Que la demandada viera pasar el dinero por sus manos sin beneficio propio como se afirma, no responde a la realidad porque lo cierto era que la operación que pretendió era de más alcance a la que aplicó el dinero de la cesión de la opción, siendo inferior la cabida de la finca pretendida por los demandantes.

Respecto de la aplicación del artículo 1124 del Código Civil , cumplidas sus obligaciones por los actores, como se ha dicho y así se recoge en la instancia, que la demandada venga obligada a la devolución de lo entregado ya que el inicio nuevamente de la declaración de interés social, por una lado, es tardío ( luego de la contestación a la demanda ) y, por otro lado, estando subordinada la operación a la opción principal, caducada, podría ocurrir que a los hermanos Francisco Flor Carina ya no les interesara, no pudiendo ser compelidos a su cumplimiento.

Por ello, que proceda la desestimación del recurso y la confirmación de la Sentencia de instancia.

CUARTO.- Se imponen a la recurrente las costas, de la alzada, en aplicación del artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de Andalucía Premier Estates S.L. contra la Sentencia dictada el 31 de enero de 2008 por la Sra. Juez de Primera Instancia e Instrucción Nº. Uno de Rota, en el procedimiento ordinario nº.210/07, CONFIRMANDO la misma e imponiendo a la parte recurrente las costas de la alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma, haciéndole saber en materia de recursos lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la Ley 1/2000 de 7 de enero .

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.