Sentencia Civil Nº 301/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 372/2011 de 26 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA: 00301/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0002884 /2011

RECURSO DE APELACION 372 /2011

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 975 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de COLLADO VILLALBA

De: SOCIEDAD URBANISTICA MUNICIPAL DE TORRELODONES

Procurador: ELENA LÓPEZ MACIAS

Contra: Benita

Procurador: JOSE MARÍA RODRIGUEZ JIMENEZ

Ponente : ILMA. SRA. Dª PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

SENTENCIA Nº 301/2012

Magistradas:

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

ILMA. SRA. Dª. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a veintiséis de marzo de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal núm. 975/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Collado Villalba, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante la mercantil SOCIEDAD URBANÍSTICA MUNICIPAL DE TORRELODONES, representada por la Procuradora Dña. Elena López Macias, y de otra, como demandada-apelada DÑA. Benita , representada por el Procurador D. José María Rodríguez Jiménez.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª PILAR GONZÁLVEZ VICENTE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Collado Villalba, en fecha 2 de febrero de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Doña Begoña Puebla Gil, en nombre y representación de SOCIEDAD URBANÍSTICA MUNICIPAL DE TORRELODONES SA, Debo absolver y absuelvo A DOÑA Benita de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 19 de enero 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia.

PRIMERO.- Antecedentes procesales del recurso.-

1.- La demanda planteada por la representación procesal de la SOCIEDAD URBANÍSTICA MUNICIPAL DE TORRELODONES, S.A., (SUMTOSA), contra Dª. Benita , tiene por objeto el desahucio por extinción del contrato de arrendamiento, solicitando se acuerde: 1) declarar resuelto el contrato por expiración del plazo, 2) la condena de la demandada a que dentro del plazo legal deje libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la vivienda sita en c/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Torrelodones, por haberse extinguido el plazo contractual, sin derecho a la renovación, apercibiéndole de lanzamiento si no lo verifica, con expresa imposición de las costas causadas. La demandada se opuso, por entender que no procede la resolución del contrato de arrendamiento, en el acto del juicio verbal.

2.- La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda, y absuelve a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante.

La sentencia, a modo de síntesis, entiende que en el presente caso, estando SUMTOSA sometida a la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, prima la finalidad de satisfacción de una necesidad pública sobre la simple incidencia del mercado, ya que es a través de la entidad como el Ayuntamiento de Torrelodones gestiona su política de vivienda pública, y por tanto no se circunscribe a la normativa de la LAU, ya que en la estipulación primera se hace constar que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de "viviendas de Protección Oficial", y en la estipulación tercera que el contrato se regirá por las disposiciones de la LAU y las que se deriven de su condición de vivienda de protección oficial. Considera que desde la comunicación de la no renovación del contrato hasta la presentación de la demanda ha transcurrido más de un año, y que existían negociaciones por la posibilidad de vender las viviendas y ofrecérselas con carácter preferente a los inquilinos, ante este acuerdo, y no habiéndose formalizado a través de un concurso público con todos los requisitos, procede desestimar la demanda, aun cuando formalmente se notificara al arrendatario la no renovación.

3º.- El recurso planteado por la representación procesal de la Demandante, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos: primero, la vulneración del principio de seguridad jurídica recogido en el art. 9.3 CE , en sus expresiones de principio de legalidad e interdicción de la arbitrariedad, considerando que es de aplicación la normativa de la LAU; en segundo lugar por la notificación de no renovación, y la errónea inaplicación de la legislación aplicable, sin que se pueda apreciar que se ha producido una tácita reconducción, por los requerimientos efectuados; tercero, por la infracción de las normas o garantías procesales, y el error en la apreciación de la prueba, con falta de motivación e Infracción del principio de congruencia; y el cuarto motivo alegado es una errónea aplicación del abuso del derecho y del artículo 7 del CC .

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas devengadas en esta alzada a la parte recurrida.

De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Fundamentos de derecho y respuesta al caso concreto.

1º.- Los artículos 1.566 y 1.567 del C civil regulan el régimen de la tácita reconducción, la cual supone la aparición de un nuevo contrato de arrendamiento con las mismas condiciones, salvo el plazo de duración. Se trata de una excepción al régimen general previsto en el artículo 1.565 del mismo texto legal , en virtud del cual se extinguen los contratos de arrendamiento sometidos al Código civil por la llegada de su plazo de vencimiento, y con ella nos encontramos con un nuevo contrato, y no con una prórroga del contrato anterior.

Para que pueda darse la tácita reconducción es preciso que concurran los siguientes requisitos: 1) que el contrato este sometido al CC, 2) que se haya extinguido por el transcurso legal el plazo marcado, 3) que no exista pacto expreso en el contrato que lo excluya, 4) permanencia del arrendatario durante quince días en la posición de la cosa arrendada, 5) consentimiento tácito del arrendado a tal uso durante dicho plazo, y 6) que no haya precedido previo requerimiento del arrendador al arrendatario para que desaloje la cosa arrendada.

2º.- Del examen de la prueba practicada se llega a las siguientes consideraciones:

El contrato de arrendamiento es suscrito por las partes el 6 de octubre de 2003, habiendo resultado adjudicataria en el proceso de adjudicación, de 10 VPO en alquiler la demandada, del inmueble sito en la c/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Torrelodones.

Dicha vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de "VPO", del Real Decreto Ley 31/1978, y demás disposiciones que lo desarrollen y modifiquen.

El presente contrato se ha de regir por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y aquellas otras que se deriven de su calificación como VPO.

El contrato tenía una duración de un año, que se prorrogará por plazos anuales hasta que alcance los cinco años, con un mes de anterioridad al 6 de octubre de 2008, se notificará por el arrendador la no renovación del contrato y el arrendatario tendrá un plazo de 15 días para dejar libre la vivienda, y existirá una penalización de 24 € por días si no lo hiciera.

Con fecha de 1 de abril, de 12 de septiembre, y 17 de noviembre de 2008, se le notificó a la arrendataria LA NO RENOVACIÓN del contrato. En la última notificación se le requiere a su cumplimiento, y consta la penalización existente por la demora en el desalojo.

En el Acta de 26 de marzo de 2009, del Consejo de Administración, en el Análisis de futuro que realiza consta: "Dada la precaria situación financiera de la Sociedad se decide, por unanimidad de todos los presentes proceder a su liquidación previa venta de todos sus inmuebles, otorgando preferencias a los actuales inquilinos, a decidir en su día".

3º.- Motivos del recurso:

1º).- Respecto del Primero de los motivos alegados, referente a la vulneración del principio de seguridad jurídica recogido en el art. 9.3 CE , en sus expresiones de principio de legalidad e interdicción de la arbitrariedad, se insiste por el apelante, que la sentencia infringe los principios de seguridad jurídica, e interdicción de la arbitrariedad y el principio de tutela judicial efectiva, toda vez que en la sentencia se ha afirmado la relación arrendaticia objeto de los autos no se circunscribe a la LAU, sin especificar cuál sería el marco regulador en el que se circunscribe.

Este motivo ha de ser desestimado, ya que la sentencia en el fundamento jurídico segundo hace una referencia clara al marco legal, al referirse a la estipulación tercera del contrato de 6 de octubre de 2003, que concreta que se regirá por las disposiciones de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y aquellas que se deriven de su calificación como Vivienda de Protección Oficial, régimen especial, o por aquella otra disposición que sobre esta materia pueda entrar en vigor derogando la actual, salvo las excepciones especialmente previstas. Cualquier otra interpretación de la sentencia, no es adecuada a lo expuesto en la misma, ni conforme a las reglas de la sana critica.

2º).- El Segundo motivo del recurso, relativo a la notificación de no renovación, y de la errónea aplicación de la legislación aplicable, considera que no se ha producido una supuesta tácita reconducción por los requerimientos efectuados.

La sentencia no pone en duda que se ha producido la notificación por parte del arrendador de la no renovación del contrato, con más de un mes de antelación a la fecha del vencimiento del contrato, el 6 de octubre de 2008, ya que la primera notificación es de 1 de abril de 2008, ni considera que se haya producido una tácita reconducción, son otros los motivos por los que desestima la demanda, expresos en el último párrafo del fundamento segundo, por lo que el motivo ha de ser desestimado. Como hemos expuesto anteriormente, la tácita reconducción solo opera en los contratos sometidos al Código Civil, no estando prevista la misma en las leyes especiales de Arrendamiento Urbanos, pues en estas, tanto en la LAU artículo 10, como en la LAR , artículo 12.3 se regula la prorroga legal del primitivo contrato de arrendamiento por los plazos marcados en las leyes, pero en ningún caso se produce la tácita reconducción, sino que se produce insistimos la prórroga del ya existente entre las partes. Por lo expuesto el motivo debe de ser desestimado.

3º).- Se denuncia una infracción de las normas o garantías procesales, error en la apreciación de la prueba, Falta de motivación e Infracción del principio de congruencia.

Considera el apelante, que en ningún momento se ha reconocido ni acreditado que la demandada estuviera al corriente del pago de las rentas, hecho que en la sentencia se reconoce acreditado, extremo en el que se ha de estimar la apelación ya que no figura acreditado, aunque tampoco fue tema en debate en el procedimiento.

El carecer la sentencia de hechos probados, dificulta su comprensión, pero el hecho de que no se haga referencia a temas, que obran en autos, y no han sido objeto de impugnación o debate no significa, que no se les pueda reconocer como ciertos, ni que la Juzgadora en su valoración del conjunto de la prueba, de más importancia a unos hechos que a otros.

Respecto del resto de las manifestaciones del apelante, no son estimadas, ya que las valoraciones realizadas se encuentran dentro de las reglas de la sana crítica, la lógica y la razón, con la excepción señalada, relativa al hecho de no estar al corriente de pago, y de no acreditarse que se hubiera permitido a la demandada a permanecer en la vivienda. No olvidemos, no obstante, que la Juez da credibilidad a que hayan existido conversaciones entre las partes, no solo por la declaración de la testifical, sino por el conjunto de la prueba con la documental obrante en autos, para vender las viviendas con preferencia a los inquilinos, sin perjuicio de constar expresamente " a decidir en su día"

4º).- Cuarto, errónea aplicación del abuso del derecho y del artículo 7 del CC .

La sentencia desestima la demanda, considerando que ha existido un abuso de derecho y ejercicio antisocial, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del CC .

Como el abuso de derecho es un concepto jurídico indeterminado que ha de quedar claramente manifestado, que ha de cumplir los requisitos que la Jurisprudencia exige para su apreciación, y que son: a) el uso de un derecho objetivo y legal, b) el daño a un interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica, c) la inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada de forma subjetiva, o en la forma objetiva, por tanto ha de quedar plenamente puesto de manifiesto por la concurrencia de las circunstancias subjetivas y objetivas de causar un daño, extremo que esta Sala entiende que no concurre en el caso de autos, y no comparte con la sentencia de instancia, que proceda desestimar la demanda por el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo.

La cuestión en debate se centra, en si se ha de dar toda su vigencia a las normas contenidas en la LAU, en cuyo caso realizada la notificación para la no renovación del contrato, la arrendataria, debe de dejar libre la vivienda, siendo indiferente, otras circunstancias como si está o no al día en el pago de las rentas, o si se tardó más de un año en presentar la demanda por la parte actora, debiéndose estar a las notificaciones realizadas para poner de manifiesto de forma explícita la no renovación del contrato, sin perjuicio de que la propia empresa que gestiona las viviendas de protección oficial en Torrelodones, se haya planteado como figura en el Acta de 26 de marzo de 2009, del Consejo de Administración, en el Análisis de futuro que realiza: " Dada la precaria situación financiera de la Sociedad se decide, por unanimidad de todos los presentes proceder a su liquidación previa venta de todos sus inmuebles, otorgando preferencias a los actuales inquilinos, a decidir en su día".

La estimación del recurso se impone al constar realizada por la arrendadora la notificación a la arrendataria, de la no renovación de la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Torrelodones, Madrid, con más de un mes de antelación a la fecha de vencimiento del contrato el 6 de octubre de 2008, así consta que por documento obrante al folio34 de las actuaciones, que se le comunicó la no renovación del citado contrato, con la firma del recibí sin que la misma haya sido impugnada, conforme a lo dispuesto en los artículos 2 y 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, todo con imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte demandada.

TERCERO.- Costas de esta alzada.-

Estimándose el recurso no se hace pronunciamiento en costas, al amparo del artículo 398.2 en relación con el 394.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso interpuesto por la SOCIEDAD URBANISTICA MUNICIPAL DE TORRELODONES S.A. frente a D.ª Benita , contra la sentencia de fecha 2 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Collado Villalba , dictada en los autos nº 975/09, declarando resuelto el contrato por expiración del plazo, condenando al demandado a que dentro del plazo legal, deje libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la vivienda referida, por haberse extinguido el plazo contractual, con imposición de las costas causadas en primera instancia, sin hacer expresa imposición de costas en esta alzada.

Contra esta resolución no cabe recurso ordinario ni extraordinario alguno, en virtud del artículo 477 de la L.E.C .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a