Sentencia Civil Nº 301/2015, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 306/2015 de 20 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00301/2015

ROLLO DE APELACIÓN Nº 306/15

S E N T E N C I A nº301

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ

En Valladolid, a veintiuno de diciembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000429/2013, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000306/2015, en los que aparece como parte apelante, COM. PROP. DIRECCION000 , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA DEL MAR TERESA ABRIL VEGA, asistido por el Letrado D. LINO FERNANDEZ PUERTOLAS, y como parte apelada, CHUPISINAS S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. CRISTINA MARIA GOMEZ GARZARAN, asistido por el Letrado D. SERGIO BECERRA CORRALES, sobre indemnización daños y perjuicios, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 15 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 7 de mayo de 2015 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO Nº 429/15 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: ' Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la mercantil 'CHUPISINAS, S.L.',representada por la Procuradora Sra. Gómez Garzarán, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL ' DIRECCION000 ', representada por la Procuradora Sra. Abril Vega, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 59.097,88 €,la cual devengará el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, absolviéndola de las demás pretensiones deducidas contra ella, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad en lo referente a la demanda.

Que, por otra parte, estimando íntegramente la demanda reconvencionalinterpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL ' DIRECCION000 ', contra 'CHUPISINAS, S.L.',debo condenar y condeno a la reconvenida a abonar a la reconviniente la cantidad de 31.085 €, cantidad que devengará el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, condenándole igualmente al abono de las costas procesales causadas con la reconvención.'

Que ha sido recurrido por la parte demandada COM. PROP. DIRECCION000 , habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 17 de diciembre de 2015, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la litis: motivos del recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 El recurso de apelación se interpone en base a los siguientes argumentos:

- Por un lado se esgrime nuevamente la falta de legitimación pasiva de la apelante, argumentando que la Comunidad de Propietarios no contrató las obras, sino que fue un tercero (UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U, en lo sucesivo 'UNIBAIL'), la que suscribió el contrato de ejecución de obra, y a la que correspondía contratar el correspondiente seguro de responsabilidad civil por daños causando en el ejercicio de la construcción. También se alude a la circunstancia de que UNIBAIL ni era administradora de la Comunidad, ni tampoco la representaba en el momento del contrato, sin que en ningún momento tuviese el control/dirección de las obras desde el punto de vista contractual, pues tal función le correspondía a la citada UNIBAIL, que ostentaba la condición de 'LA PROPIEDAD' a estos efectos, y era la facultada para designar a la dirección facultativa.

- En segundo lugar, se incide en el recurso en la ausencia de responsabilidad contractual imputable a VALLSUR por estimar que el siniestro acaecido se produjo por causas ajenas a las obligaciones contractualmente exigibles a la arrendadora. Se discute, en este caso, que pueda exigírsele responsabilidad contractual alguna a la recurrente, cuando el hecho dañoso se hubiere producido fuera de la órbita de lo pactado. Se dice que, habiéndose acreditado que el incendio fue provocado por los operarios de las empresas contratadas por UNIBAIL, no puede aseverarse que los daños padecidos por la actora se encuentren en el ámbito de lo pactado, sin que resulte aplicable la obligación genérica del art. 1554 cc (mantenimiento en el goce pacífico del arrendamiento). También se incide en que en un supuesto de daños a tercero en la ejecución de una obra, la responsabilidad recae directamente sobre el profesional contratado, y no en el que lo contrató (UNIBAIL).

- Se plantea como motivo de recurso la aplicación de la cláusula de exoneración de responsabilidad contractual introducida en la estipulación 8ª del contrato de arrendamiento y, en concreto, la obligación de la parte actora de suscribir una póliza de seguro multirriesgo que cubriera el riesgo de incendio y por una cobertura adecuada. Considera la recurrente que se incumplió tal obligación al contratar la actora un seguro cuyo riesgo asegurado era muy inferior al valor real.

- Finalmente, se defiende la improcedencia de resarcir a la demandante, por el concepto de daño emergente, los 4.000 € correspondientes a los importes de facturas de arrendamiento que no se han abonado, como tampoco se estima procedente la cantidad de 8.771,6 € correspondientes al lucro cesante, pues incumbía a la parte actora la carga de acreditar los ingresos netos previsibles, sin que pueda sustituirse por un porcentaje del 'arqueo de caja' del año anterior al siniestro.

SEGUNDO.- Sobre la excepción de falta de legitimación pasiva

- La primera cuestión que esgrime la parte demandante e impugnante del recurso de apelación en relación a la excepción procesal es el carácter extemporáneo de su alegación. Sin embargo, la lectura conjunta del apartado B) de la fundamentación jurídica ('Legitimación')y del apartado C.V ('Fondo del asunto')se observa que la parte demandada excepción la falta de legitimación pasiva, tanto en relación con la acción de responsabilidad extracontractual inicialmente mencionada por la actora (que sería un supuesto de falta de legitimación pasiva ad causam), como respecto al argumento que ahora se reitera en sede de apelación relativo a que la comunidad de propietarios no contrató obra alguna, y no tiene relación alguna con las empresas que las llevaron a cabo, pues tales obras fueron contratadas por UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U.

- Pues bien, con carácter previo hemos de precisar la extensión o efectos que la estimación de la excepción procesal tiene en el presente supuesto, lo cual nos obliga a anticipar un análisis, si quiera someramente, de la acción ejercitada por la sociedad demandante.

Efectivamente la lectura de la demanda inicialmente interpuesta genera importantes dudas sobre la acción realmente ejercitada por la sociedad CHUPISINAS, S.L., pues la fundamentación jurídica incluida exclusivamente refiere normas de responsabilidad contractual por incumplimiento de tales obligaciones, mientras que el hecho 7º expresamente refiere que la acción ejercitada es aquella de responsabilidad extracontractual. Esta contradicción fue subsanada en el acto de la audiencia previa al juicio (min. 1:00 a 1:18) por el letrado de la actora al señalar que la referencia que en el hecho 7º se hace a la responsabilidad extracontractual es un error, reafirmándose en que la única acción ejercitada es la derivada de la responsabilidad contractual, esto es, la responsabilidad que asume la comunidad de propietarios por su condición de arrendadora y el contrato de arrendamiento (doc. 1 demanda).

Esta afirmación permite extraer una decisiva conclusión: si la acción ejercitada es la propia del incumplimiento por el arrendador de la obligación prevista en el art. 1.554.3º CC , no parece dudoso que la demandada no podrá ser declarada responsable civilmente por los daños causados por una incorrecta ejecución del contrato de obras (con independencia de quien hubiera contratado con la contratista), pues nos hallamos en el ámbito de la responsabilidad extracontractual respecto de un tercero ajeno perjudicado como es la actora. En consecuencia, la discusión relativa a la posible confusión de personalidades jurídicas entre UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. y VALLSUR a la hora de firmar el contrato de ejecución de obras de fecha 5.9.2012, resulta irrelevante a los efectos de la acción verdaderamente ejercitada (responsabilidad por incumplimiento del contrato de arrendamiento), pues es un hecho admitido por las partes que el contrato de arrendamiento de 15.2.2011 (doc. 1 demanda) fue suscrito por la mercantil UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.A.U., como administradora de la Comunidad, esto es, en su representación.

Sin perjuicio de lo anterior, y con ánimo de aclarar y resolver definitivamente la cuestión procesal planteada, conviene hacer las siguientes precisiones respecto a la sentencia dictada en primera instancia:

1)Ausencia de confusión de personalidad jurídica entre VALLSUR y UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U.

Discrepamos, en primer lugar, de la afirmación sostenida tanto en la sentencia de instancia, como en el escrito de oposición al recurso, de que existe una 'confusión casi total de la personalidad'de VALLSUR y UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. pues, siendo cierto que ésta última ostenta el 98,38% del coeficiente de participación de VALLSUR, también lo es que copropietaria junto con la sociedad RENTUR RENTA URBANA, S.L. (doc. 2 contestación), por lo que no se puede hablar de identidad de personalidad jurídica.

No está demás advertir que no se aprecia en el caso de autos, ni tampoco ha sido alegado por la parte actora, una especial situación confusión patrimonial que justificara medidas excepcionales como el levantamiento del velo, esto es, que VALLSUR hubiera pretendido aprovecharse de la personalidad jurídica diferencia de UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. para obtener consecuencias antijurídicas o fraudulentas de esa separación formal, y que tal diferenciación de personalidades jurídicas no responda a una justificación lícita. Sin embargo, nada de esto se plantea en el supuesto que nos ocupa, pues no hay constancia de que el propósito de suscribir el contrato de ejecución de obras por parte de UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. fueran una maniobra urdida por VALLSUR para eludir eventuales responsabilidades derivadas de la ejecución del contrato.

2) El contrato de ejecución de obra no atribuye a VALLSUR la condición de interviniente o parte contratante

Al margen de lo anteriormente apuntado en relación a la intervención de UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. en su propio nombre, y no como administrador o representante de VALLSUR, se discrepa igualmente de la pretendida identidad entre 'PROPIEDAD' y Comunidad de Propietarios, siendo más que evidente que la figura de 'LA PROPIEDAD' en el contrato de ejecución de obras se corresponde con el comitente (el que encarga las obras), y no tanto el que ostenta la propiedad del objeto sobre el que recaen las obras.

3) UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. no ejerció explícitamente de representante legal de VALLSUR en la firma del contrato de ejecución de obra

No es cierto que UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. representase a VALLSUR en el contrato de ejecución de obras suscrito con CONSTRUCTORA SAN JOSE, S.A. en fecha 5.9.2012 (doc. 1 contestación), y ello porque, en primer lugar, UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. no era administradora social de VALLSUR en la fecha en la que se firmó el citado contrato. Nuevamente la parte recurrente pretende dar por cierta una confusión de personalidad jurídica entre la citada sociedad UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U., y la cuasi homónima UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.A.U., cuando lo cierto que es que se trata de dos sociedades mercantiles distintas, una de ellas -UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.A.U.- administradora social de VALLSUR (véase doc. 1 de la demanda), y la otra -UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U.- copropietaria en VALLSUR.

En el escrito de oposición al recurso se introduce un nuevo argumento al señalar que, por medio de la modificación estructural consistente en la fusión por absorción, efectiva a partir del 27.11.2013, por la que UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.A.U. pasó a formar parte de UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U., la segunda pasó a sustituir a la primera en la posición jurídica que ostentara en sus diversas relaciones jurídicas, entre las que estaría la de administradora social de VALLSUR. Sin embargo, es obvio que tales consecuencias jurídicas no pueden ser contempladas de forma retroactiva, por lo que difícilmente se le puede extender a UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. la condición de administrador de VALLSUR para negocios jurídicos anteriores a la fecha de la fusión, como fue el perfeccionado el 5.9.2012, en el que UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. intervino en su propio nombre y representación sin ningún género de duda.

Sin embargo, asiste razón al juzgador de instancia al contemplar la irrazonabilidad del comportamiento seguido por parte de UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U., pues no resulta lógico que un copropietario asuma una contratación que no le corresponde, y acometa actuaciones sobre elementos comunes ajenos a su directo interés, si no es porque goza del beneplácito o autorización tácita del afectado titular de los elementos comunes. Por ello, a pesar de no apreciarse la confusión de personalidades jurídicas que predica la sentencia, ni del contrato se infiera una representación que no se menciona, podría llegar a admitirse que la intervención de UNIBAIL RODAMCO INVERSIONES, S.L.U. se realiza bajo la condición de mandatario tácito, pues el art. 1.710 CC establece al regular el contrato de mandato que 'la aceptación puede ser también expresa o tácita, deducida esta última de los actos del mandatario'. No obstante, y sin perjuicio de la nula relevancia que esta cuestión provoca en el caso de autos por encontrarnos en el ámbito de la acción de responsabilidad contractual del art. 1.554.3º CC como anteriormente expusimos, nada de esto se alega por la parte actora, ni es objeto de discusión por las partes.

TERCERO.- Sobre la inexistencia de responsabilidad contractual de la arrendadora VALLSUR

La sentencia recurrida y la actora residencian el incumplimiento contractual del arrendador en la vulneración del compromiso de ' mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato'( art. 1.554.3º CC ), que se puso de manifiesto como consecuencia de las obras llevadas a cabo por VALLSUR produciendo un incendio que impidió el normal transcurso del arrendamiento pactado.

Pues bien, primeramente, y asumiendo los argumentos desarrollados en el anterior fundamento jurídico, hay que descartar cualquier tipo de responsabilidad de la demandada vinculada a la ejecución de las obras y el incendio provocado a consecuencia de éstas, que estaría en el ámbito propio de la responsabilidad extracontractual y que no es objeto de discusión en el presente procedimiento.

De lo anterior se desprende que únicamente podrá derivarse la responsabilidad contractual que se reclama, si se considerase que la imposibilidad de uso del local arrendado por el incendio sufrido, cuya responsabilidad, como decimos, es ajena al arrendador, debe calificarse como un incumplimiento contractual de VALLSUR encuadrable en el art. 1554.3º CC .

Pues bien, este precepto debe ser interpretado a luz de la doctrina jurisprudencial reiterada del Tribunal Supremo en un supuesto de hecho que, si bien es cierto que no es idéntico, sí que comparte rasgos semejantes al aquí planteado. En concreto, el Alto Tribunal en sentencia de 29.2.2012 ha declarado que:

'A) El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ].

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado». ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes'.

El supuesto objeto del presente recurso de apelación es muy parecido al resuelto por el Tribunal Supremo, de tal manera que los daños causados por un tercero en el local arrendado, por más que determinen una perturbación en el pacífico goce del arrendamiento, no obligan al arrendador, por aplicación del art. 1.554.3º CC , a reparar tales daños provocados por el incendio, pues no cabe duda que el menoscabo en las instalaciones y componentes propios del local arrendado tiene su origen en un acto ajenoal arrendador.

La estimación del recurso en cuanto a la acción principal ejercitada (responsabilidad por incumplimiento contractual), hace innecesario pronunciarse sobre los otros dos motivos de recurso planteados a la Sala (cláusula de exoneración y alcance de la indemnización).

CUARTO.- Costas

En cuanto a las costas, al ser desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art.394.1 LEC , procede imponer a la parte recurrente las costas procesales causadas en primera instancia, puesto que la revocación de la sentencia determina la íntegra desestimación de la demanda y, por tanto, la condena en costas a la demandante por aplicación del art. 394.1 LEC . No procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia al ser estimado el recurso de apelación.

Fallo

ESTIMARel recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Valladolid en fecha 7 de mayo de 2015 , la cual REVOCAMOS, debiendo estarse, en cuanto a las costas procesales, a lo dispuesto en el FJ 4º de la presente resolución.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.