Sentencia CIVIL Nº 302/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 683/2021 de 21 de Junio de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198168462

Recurso de apelación 683/2021 -P

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 652/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012068321

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012068321

Parte recurrente/Solicitante: Eloisa

Procurador/a: Sonia Oria Perez

Abogado/a: Pablo Cueto Faus

Parte recurrida: Ezequiel

Procurador/a: Laura Espada Losada

Abogado/a: Miriam Lluch Zamel

SENTENCIA Nº 302/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle Garcia Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 21 de junio de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 5 de julio de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 652/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sonia Oria Perez, en nombre y representación de Eloisa contra Sentencia - 09/04/2021 y en el que consta como parte apelada el Procuradora Laura Espada Losada, en nombre y representación de Ezequiel.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Doña Eloisa, representada por la Procuradora Sra Oria, contra Don Ezequiel, representado por la Procuradora Sra Espada, absolviendo a la parte demandada e imponiendo a la parte demandante las costas causadas en esta instancia.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 24/03/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la actora, Dª Eloisa, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda que presentó contra D. Ezequiel, en reclamación de la suma de 4.125,00 euros, más los intereses de dicha cantidad desde el día 11 de diciembre de 2018 hasta su completo pago.

Partió la actora en la demanda de que, conjuntamente con su hermana Dª Eloisa, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 23 de marzo de 2015en relación con la vivienda propiedad de este último sita en la CALLE000, nº NUM000, piso NUM001 de Barcelona, con una vigencia de tres años, desde el 15 de abril 2015 hasta el 14 abril de 2018, a cambio del pago de una renta de 550 euros mensuales, y que entregaron 550 euros en concepto de fianza y 550 euros en concepto de depósito adicional, esto es, 1.100 euros en total. Alegó que, en fecha 6 de julio de 2016, la actora y el demandado suscribieron un documento, en virtud del cual el arrendador admitió que la citada hermana de la actora se marchase de la vivienda y que quedase como arrendataria única la actora, para lo cual entregó al arrendador la suma de 6.600 euros en concepto de garantía adicional, de forma que, sumados esos 6.600 euros a la cantidad ya entregada, quedaron depositados en poder del arrendador 7.700 euros. Alegó que, el 30 de octubre de 2017, actora y demandado ratificaron que el contrato quedaría resuelto el 14 de abril de 2018, sin derecho a prórroga de la arrendataria, y se convino que la arrendataria no realizaría el ingreso de las mensualidades de renta comprendidas entre el 15 de octubre de 2017 y el 15 de abril de 2018 (3.575 euros), las cuales se abonarían imputándolas a las cantidades entregadas por la actora en concepto de depósito/garantía adicional por importe total de 7.150 euros, y que la diferencia sería devuelta a la actora en el plazo de un mes, desde la toma de posesión, de la cual habría de descontarse el importe proporcional de los suministros que se pudieran devengar hasta la fecha de la entrega de las llaves el 14 de abril de 2018.

La actora adujo que, posteriormente, el 23 de abril de 2018, el propietario presentó demanda de desahucio por expiración del plazo contractual contra la aquí actora, y solicitó que el contrato fuese declarado extinguido con efectos desde el día 14 de abril de 2018, y que se condenase a la allí demandada a entregar la posesión al actor, con apercibimiento de lanzamiento de no cumplir voluntariamente, sin acumular la acción en reclamación de rentas y cantidades asimiladas; la allí demandada se opuso, y ofreció la posibilidad al allí actor de que las cantidades obrantes en poder de la demandada se imputaran a las rentas de los meses transcurridos desde la finalización del contrato, habida cuenta de que había solicitado su devolución para poder hacer frente a las fianzas que se le solicitaban para acceder a una nueva vivienda, habiéndosele negado el retorno; fue dictada sentencia estimatoria de dicha demanda, donde se recogieron sus alegaciones; finalmente, la allí demandada comunicó el 13 de diciembre de 2018 que el 10 de diciembre de 2018 había hecho entrega de llaves al allí actor, dentro del plazo legal concedido. Alegó que, por diligencia de ordenación de 4 de abril de 2019, se acordó el archivo de las actuaciones, a instancia de la allí demandada, tras lo cual Dª Eloisa envió un burofax al propietario aquí demandado, en reclamación de la devolución de la garantía adicional prestada, al ser acreedora del mismo en la cuantía de 4.125 euros (diferencia entre las cantidades entregadas por la actora en concepto de fianzas y garantías adicionales por un importe total de 7.150euros y las rentas para las que dichas garantías sirvieron de pago de las mensualidades de renta comprendidas entre los meses de octubre de 2017 y abril de 2018, ambos inclusive, por importe de 3.575,00 euros, según lo pactado en fecha 30 de octubre de 2017), más los intereses del art.36.4 LAU.

El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de alegar que la actora omitía mencionar las causas por la que se suscribió en fecha 6 de Julio de 2016 una novación objetiva del contrato de arrendamiento, en relación con una de las condiciones del mismo, cuales eran la ampliación del importe de la garantía adicional entregada en su día (550 euros), además de la fianza entregada en su día (550 euros), en virtud de lo cual la actora entregó la suma de 6.600 euros más, cantidad que también fue entregada en concepto de garantía adicional, para ser retenida en concepto de garantía adicional, siendo las causas el impago de la renta mensual acordada en los plazos pactados, la difícil y precaria situación económica por la que estaba atravesando la actora, y el hecho de que sólo respondiera ya ella en dicha fecha de las obligaciones asumidas en virtud del contrato de arrendamiento; por tanto, fueron entregados en total 7.700 euros (550 euros en concepto de fianza y 7.150 euros en concepto de garantía adicional). Alegó que estaba conforme en lo alegado de contrario acerca de que, en documento de 30 de octubre de 2017, actora y demandado ratificaron que el contrato quedaría resuelto el 14 de abril de 2018, y acerca de que se convino que la arrendataria no realizaría el ingreso de las mensualidades de renta comprendidas entre el 15 de octubre de 2017 y el 15 de abril de 2018, fecha de vencimiento del contrato (3.575 euros), de modo que el demandado se cobraba anticipadamente las rentas de ese período, y el remanente sería devuelto a la fecha de entrega de las llaves, que la actora debía realizar el 14 de abril de 2018, pero no casi ocho meses más tarde, el 10 de diciembre de 2018, y ello tras ser señalado una primera fecha de lanzamiento (14/11/2018). Alegó, asimismo, que, cuando el aquí demandado presentó demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo el 23 de abril de 2018, ejercitó solo esa acción, porque no tenía obligación de acumular la acción en reclamación de rentas, no siendo una obligación, sino una opción, una facultad y el hecho de no haber ejercitado la acción de reclamación de los daños y perjuicios no significa que se haya renunciado a la misma, siempre y cuando no haya prescrito su derecho, lo cual no ha acontecido; acerca de la acción de reclamación de 'rentas' ex art. 437.4.3º) LEC, precisó que, una vez vencido el plazo del arriendo y resuelto el contrato, las 'rentas' se convierten en indemnización de daños y perjuicios, por ocupación, permanencia, uso, no consentidos, desde la fecha de expiración del plazo contractual pactado (14/04/2018) hasta el día en que entrega la posesión de la vivienda, cuyo importe jurisprudencialmente se determina a partir del importe de las rentas que se venían satisfaciendo, esto es, por las rentas que el propietario hubiere tenido derecho a cobrar desde el vencimiento del plazo pactado en el citado contrato de arrendamiento hasta la entrega efectiva de la posesión. Añadió que lo que contestó la aquí actora en ese procedimiento previo entraba en contradicción con su demanda, y que contravenía la teoría de los actos propios, pues allí alegó que ' Ciertamente en octubre de 2017, las partes (...) acordaron que llegada la fecha de extinción natural (abril de 2018 del contrato no se prorrogaría), y que el depósito de 6.600 euros, se aplicaría para el pago de las rentas que vencieran a partir del mes de noviembre hasta abril de 2018, retornándose a mi clienta el sobrante a la fecha de entrega de las llaves a la propiedad', reconociendo que la garantía adicional se imputase al pago de rentas -en el sentido amplio expuesto-, pero que no había sobrante para devolver a la actora, sino que, por el contrario, la actora le adeudaba 550 euros; además, en su contestación en el procedimiento, la aquí actora alegó también que 'si bien es cierto que el contrato quedó resuelto por finalización de plazo en abril del presente año, también es cierto que ningún perjuicio se está causando a la propiedad, por cuanto se están viendo cubiertas las rentas de los meses transcurridos desde la finalización de contrato, mediante el depósito que mi mandante aportó en su día.', de modo que autorizó expresamente al aquí demandado a cobrarse de la fianza entregada (550 euros) y del depósito adicional entregado (7.150 euros), esto es, de los7.700 eurosentregados en total, el importe de las 'rentas' que se hubiesen devengado desde el 14 de abril de 2018 hasta la entrega de la posesión el 10 de diciembre de 2018, ascendentes a 4.675 euros, siendo unas de las finalidades por las que fue suscrito el documento de 30 de octubre de 2017; además, también alegó entonces que 'ofrece poder continuar en la vivienda, hasta tanto no se le facilite La vivienda de protección oficial que tiene solicitada, haciendo suya la propiedad las cantidades que conserva en concepto de depósito, hasta que éste quede agotado.' Adujo que era indudable que el demandado tenía derecho a cobrar la indemnización de daños y perjuicios en el sentido expuesto, pues lo contrario generaría el enriquecimiento injusto de la actora, y pidió que fuese aplicada la compensación de créditos en cuanto a 4.125 euros, partiendo de los 7.700 euros entregados en total por la actora al demandado, y renunciando al exceso de 550 euros, ante la situación económica de la actora. Añadió que, en contra de lo que alegaba la actora, la sentencia dictada en el procedimiento de desahucio por expiración de plazo no tenía efecto de cosa juzgada ex art.447.2 LEC

La actora se opuso a la compensación de créditos formulada de contrario. Tras reiterar que el demandado no acumuló la acción en reclamación de rentas ni tampoco la de indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de que la allí demandada siguiera ocupando la vivienda, y que ofreció al allí actor de continuar en la vivienda una vez finalizado el contrato hasta tanto no encontrara una vivienda, así como también le ofreció las cantidades en su día entregadas en concepto de fianza, alegó que había pasado a tener la condición de precarista, condición reñida con el establecimiento de una renta. Adujo que, en cualquier caso, no existía la fijación del crédito, pues no se estaba solo ante un supuesto de preclusión en cuanto a la reclamación de daños y perjuicios durante el tiempo de permanencia de la actora en la vivienda ( art.400 LEC), sino que los daños y perjuicios solicitados derivarían de un presunto 'lucro cesante' para el propietario, que debía ser probado, y el demandado debería haber formulado la oportuna demanda reconvencional, a través de la cual aportar las pruebas acreditativas de que, efectivamente, de no haber estado ocupada la vivienda, habría estado arrendada en todo o en parte del período (la existencia de un nexo causal entre la ocupación indebida y el lucro dejado de percibir), cuál era la renta de mercado del inmueble en el periodo considerado y cuál hubiera sido el beneficio neto que hubiera obtenido el arrendador. Añadió que tampoco procedía conforme a lo pactado en las cláusulas 11 y 12 del contrato de arrendamiento y en su anexo de 6 de julio de 2016.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que, aplicado que fue de los 7.150 euros de garantías adicionales (550 iniciales en el contrato y 6.600 posteriores) un total de 3.575 euros a rentas impagadas imputables a dichas garantías, por los meses de octubre 2017 al 14 de abril de 2018 inclusive, quedaba un remanente de otros 3.575 euros, que, sumados a los 550 euros de fianza legal en su día entregada, arrojan los 4.125 euros ahora reclamados en demanda. Se señala que, aunque es cierto que no fue devuelto por el demandado dicho saldo en el plazo indicado, tras la recuperación de la posesión, no es menos cierto que la compensación opuesta por el demandado víaexceptioconforme permite el art 437 en relación al 408 ambos LEC debe prosperar, por el tiempo que ha resultado probado que la actora permaneció en el inmueble (entre 14-4-2018 y el 10-12-2018), por los perjuicios padecidos por el propietario por tal continuación indebida de la posesión de la vivienda (de mala fe pues sabe la actora que debía marcharse el 14-4-2018), correspondiendo la compensación por los citados 4.125 euros opuestos. No se aprecia la preclusión de la acción del demandado en cuanto a la posibilidad de reclamar/oponer las cantidades equivalentes a la renta como ahora hace vía exceptio, sin que el art 400 LEC obligue a nadie a instar juntas (sea vía demanda, sea vía reconvención) todas la pretensiones que uno tenga frente a otro, sino que se limita a exigir al que acciona que, en relación a lo que vaya a pedir, invoque todos los hechos y todos los fundamentos o títulos jurídicos conocidos posibles en que se puedan basar dicha acción o acciones ejercitadas, que es cosa distinta, con el perjuicio de la preclusión en caso de no hacerlo. No se aprecia tampoco que pueda invocarse la cosa juzgada, pues la acción de desahucio por extinción de plazo no genera cosa juzgada ( art 447.2 LEC). Y se razona, finalmente, que el propietario no precisa probar el perjuicio sufrido, pues se deriva del hecho de retener indebidamente la posesión el arrendatario tras la extinción del contrato sin pagar por tal posesión, y opera como contraprestación o indemnización por el uso que se infiere como dice la Sentencia antes reseñada del tenor del propio art 220 LEC, conforme la jurisprudencia que se expone.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada su demanda.

El apelado se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la compensación. Cantidad líquida y vencida, pero no exigible.

Parte la apelante de que, en el fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida, se razona que ' Siendo cierto que, no habiendo devuelto el demandado dicho saldo en el plazo indicado, entiéndase, tras la recuperación de la posesión, y que por ello tendría en principio derecho la actora a recuperarlo, no es menos cierto que la compensación opuesta por el demandado via exeptio conforme permite el art. 437 en relación al 408 ambos de la LEC debe prosperar', cuando la apelante aduce que, si bien la cuantía aducida de contrario es líquida y vencida, no podemos aseverar que se trata de una cantidad exigible. En este sentido, en las cláusulas 11 y 12 de contrato, así como en el anexo suscrito en fecha 6 de julio de 2016, en el que la apelante entregó una suma adicional en concepto de 'garantía adicional', se indica que la existencia de la fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario, por lo que no puede pretender el apelado hacer suya a fianza ni las garantías adicionales para aplicarla al pago de indemnización por daños asimilada a renta. Considera que, para que las cantidades que se pretende de contrario puedan ser exigibles y por lo tanto compensables, se tendrían que haber liquidado, o en su caso haber instado un procedimiento judicial para reclamarle a mi representada las cantidades que se entienden que se adeudan. Reitera que, en el procedimiento de desahucio, ofreció al aquí demandado la posibilidad de que las cantidades depositadas en concepto de fianza y garantías adicionales establecidas por contrato y por anexo de fecha 30 de junio de 2016, se imputaran a rentas, posibilidad que la adversa rechazó, y aduce que tampoco se estableció en el contrato ni en citado anexo que, para el caso de ocupación por la actora de la vivienda más allá del plazo contractual, el propietario pudiera hacer uso de dichas cantidades por concepto alguno, y tampoco en el procedimiento de desahucio instado se acumuló la acción para reclamar el pago de cantidades asimiladas. Reitera, asimismo, que el incumplimiento de un contrato no implica por sí solo la existencia de daños y perjuicios, los cuales han de ser alegados y probados, además de ser derivados del incumplimiento, y es necesario demostrar esa existencia real de los daños y perjuicios para que la obligación del resarcimiento nazca y sea exigible, según señala la Jurisprudencia que en cualquier caso no permite el ejercicio de la acción del modo en el que está pretendiendo la adversa. Concluye que no se cumplen los requisitos necesarios exigidos en nuestro ordenamiento jurídico para que las cantidades que fueron depositadas por la actora como fianza y garantía adicional sean compensables en el presente procedimiento.

El apelado reitera los argumentos de su contestación acerca de que puede operar la compensación por el importe reclamado en la demanda -renunciando él al exceso de 550 euros, pues el demandado tendría derecho a cobrar de la adversa en concepto de los daños y perjuicios irrogados

4675 euros-, pues dicho importe (4.125 euros) se ha imputado al cobro de una parte de la indemnización que, por ocupación, permanencia, uso, no consentida/o e indebida/o en la citada vivienda de autos, desde la fecha de expiración del plazo contractual pactado (14 de abril de 2018) hasta el día del efectivo reintegro de la posesión de la misma (10 de diciembre de 2018) hubiere correspondido cobrar al demandado, determinándose jurisprudencialmente el importe de dicha indemnización a partir del importe de las rentas que venía satisfaciendo, en su momento, la arrendataria, esto es, por las rentas que como propietario hubiere tenido derecho a cobrar, siendo la renta mensual de 550 euros. Niega que lo previsto en las cláusulas 11 y 12 del contrato de arrendamiento conduzca a que el demandado no pueda hacer suyas la fianza ni el depósito adicional, porque se saca de contexto su contenido, y porque la fianza es una garantía que responde no sólo de dejar el inmueble arrendado en buen estado, siendo ésta la principal finalidad de dicha garantía, sino, también del cumplimiento de la totalidad de las obligaciones económicas del contrato de arrendamiento. Niega también que, para hacer exigible la suma que pretende compensar, se tendrían que haber liquidado las cantidades a compensar, o, en su caso, haber instado el demandado un procedimiento judicial para reclamar a la actora las cantidades que se entienden adeudadas. Y reitera la aplicación de la doctrina de los actos propios.

TERCERO.- Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir el criterio seguido por el juez 'a quo' en la sentencia recurrida de aplicar la compensación de las cantidades reclamadas por la actora con las cantidades depositadas por su parte en concepto de fianza y de depósito.

En relación con la compensación, la STS, Sala 1ª de 13 de junio de 2013 ( ROJ: STS 3359/2013 - ECLI:ES:TS:2013:3359 ) señala:

'El legislador con la LEC 2000 ha introducido una novedosa redacción en el tratamiento procesal de las excepciones de compensación y nulidad absoluta, para impedir que su alegación vía excepción pudiera provocar indefensión en el actor, que, hasta ahora, carecía de trámite y fija plazo para contestar por escrito a dicha defensa argüida al contestar a la demanda.

Por ello, la doctrina suele hablar de excepciones reconvencionales y la propia exposición de Motivos de la LEC establece que son criterios que la inspiran 'por un lado, la necesidad de seguridad jurídica, y, por otro, la escasa justificación de someter a los mismos justiciables a diferentes procesos y de provocar la correspondiente actividad de los órganos jurisdiccionales, cuando la cuestión o asunto litigioso razonablemente pueden zanjarse en uno solo' . Añade, además, que 'la Ley evita la indebida dualidad de controversias sobre nulidad de los negocios jurídicos -una, por vía de excepción; otra, por vía de demanda o acción-' y 'trata diferencialmente la alegación de compensación ' (Antecedente VIII).

La excepción de compensación, introduce un hecho nuevo que debe ser objeto de pronunciamiento autónomo con fuerza de cosa juzgada.

Con anterioridad a la Nueva LEC, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial se trataba, pues en ésta todo quedaba por determinar, por lo que exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante.

Pese a ello hubo sentencias de esta Sala de 12 de abril , 31 de mayo de 1985 y 16 de noviembre de 1993 , que permitían el planteamiento como excepción, cuando las bases quedaran determinadas de forma clara.

Sin embargo, en la Nueva LEC se puede plantear la existencia de 'crédito compensable', sin discriminar entre compensación legal o judicial, postura razonable, pues el actor podrá oponerse por los trámites de la contestación a la reconvención, gozando la resolución recaída de los efectos de la cosa juzgada ( art. 222.2 LEC ).

En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su 'nomen' de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase, por lo que carece de sentido exigir, como en la sentencia recurrida que se formule reconvención expresa, pues la parte actora supo desde el primer momento que se articuló expresa y destacadamente la ' compensación' y contestó a ella, en virtud del traslado que se le confirió ( STS 26-12-2006. Rec. 468/2000 ).

Por tanto, la compensación judicial puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC , tramitándose como contestación a la reconvención , siendo inaplicable la doctrina jurisprudencial invocada por la parte recurrida, pues se dictó en interpretación de las normas procesales de la anterior LEC.'

Sentado lo anterior, conviene precisar que, como pone de relieve el apelado, la apelante incurre en contradicción de sus propios actos al oponerse a la compensación formulada de contrario, porque, en el procedimiento previo, seguido en su contra a instancia de D. Ezequiel (procedimiento de desahucio expiración del plazo pactado en el contrato de arrendamiento, que finía el 14 de abril de 2018, según la estipulación 2 del contrato de 23 de marzo de 2015, y según también el documento de 30 de octubre de 2017, donde se confirmó que en dicha fecha expiraba la duración del arrendamiento), al contestar a la demanda (contestación fechada el 4 de julio de 2018), alegó lo siguiente:

'CUARTO.- En disconformidad con el correlativo de la demanda, tal y como se redacta, debiendo hacer las siguientes precisiones: Mi mandante a partir del mes de octubre, comenzó la búsqueda de una nueva vivienda a la que trasladarse, si bien , cuando encontraba alguna se le exigía una fianza y un depósito que mi clienta no podía atender por cuanto hasta que no se produjera la devolución de las llaves a su actual arrendador no podia recuperar las cantidades dejadas en depósito. Mi mandante además, en aquél momento, carecía de empleo, si bien hace un par de meses ya se encuentra trabajando.

Mi cliente solicitó también se le otorgara una vivienda de protección oficial, iniciando las gestiones en et mes de febrero del presente año. Entre tanto se puso en contacto directamente con el ahora actor, solicitándole que pudiera permanecer en la vivienda todo el tiempo que te permitiera hasta agotar tas cantidades de las que disponía en concepto de depósito, a lo que éste te manifestó su conformidad. No obstante, trasladada la conformidad del propietario ARRIENDO ALQUILER GARANTIZADO, éstos se negaron.

QUINTO.- En definitiva, de lo hasta aquí expuesto, si bien es cierto que el contrato quedó resuelto por finalización de plazo en abril del presente año, también es cierto que ningún peduicio se está causando a la propiedad, por cuanto se están viendo cubiertas las rentas de los meses transcurridos desde la finalización de contrato, mediante el depósito que mi mandante aportó en su día.

Mi principal se halla en la actualidad trabajando, si bien precisamente por que hace escasos meses que ha empezado, tiene serias dificultades para poder arrendar una vivienda pues se le exige, amén de disponer de un contrato de trabajo en el que lleve al menos un año, un depósito considerable (dos meses de alquiler y dos de depósito), que no puede aportar. Es por ello por lo que ofrece poder continuar en la vivienda, hasta tanto no se le facilite La vivienda de protección oficial que tiene solicitada, haciendo suya la propiedad las cantidades que conserva en concepto de depósito, hasta que éste quede agotado.'

La ahora apelante ofreció ya, en su momento, que el propietario hiciese suyas las cantidades que conservaba en concepto de depósito, y consideró, además, que ningún perjuicio se estaba causando a la propiedad, por cuanto se estaban viendo cubiertas las rentas de los meses transcurridos desde la finalización de contrato, mediante el depósito que aportó en su día. Asumió, pues, la compensación, que ahora niega con base en alegar que los perjuicios deben ser acreditados. Actúa, pues, contra sus propios actos.

En relación con los actos propios, la STS, Sala 1ª, de 21 de junio de 2011 señala lo siguiente:

'la doctrina de los actos propios , con fundamento en la protección de la confianza y la regla de la buena fe, se formula en el sentido de que 'quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real' ( SSTS 12-3-08 y 21-4-06 ), exigiéndose que tales actos sean expresión inequívoca del consentimiento ( SSTS 7-6-10 , 20-10-05 y 22-1-97 ) o que resulten inequívocos, no procediendo su alegación cuando los actos están viciados por error o conocimiento equivocado ( SSTS 8-5-06 y 21-1-95 ), de modo que debe constatarse la incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual ( SSTS 25-3-07 y 30-1-99 ) y no ha de existir ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( SSTS 12-7-97 y 27-1-96 )'. el art.111-8 CCC dispone que 'Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual'.

Sentado también lo anterior, en la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 12 de enero de 2022 ( ROJ: SAP B 458/2022 - ECLI:ES:APB:2022:458 ), se señala que ' De un lado y por de pronto ha de recordarse que, la posibilidad de acumulación permitida en los juicios verbales, se ciñe a la acción de desahucio de, aquí, expiración del termino, con la acción de reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas ( art. 437.4.3ª), sin perjuicio de la reclamación de rentas futuras, al amparo del art. 220 LEC ; pero no cabe la acumulación con otros conceptos como la indemnización de daños y perjuicios (lucro cesante, por no disponer de la vivienda, basado en la renta de mercado o penalizaciones por el mismo concepto).' La indemnización de daños y perjuicios que el demandado pretende compensar con la cantidad reclamada en la demanda, no se corresponde, pues, con una indemnización por lucro cesante, lo que exime de la necesaria prueba, que sería exigible en otro caso.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 5 de mayo de 2020 ( ROJ: SAP B 2485/2020 - ECLI:ES:APB:2020:2485 ), señalamos:

'Efectivamente, la citada ley 19/2009 introdujo un segundo apartado en el artículo 220 de la ley procesal , a cuyo tenor:

' En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

Pues bien, con la introducción del precepto en cuestión, el legislador, lejos de limitarse a establecer una simple norma procesal, ha incorporado una verdadera norma de derecho sustantivo que; primero, extiende o prolonga (si se quiere, a modo de fictio iuris) la vigencia de la obligación contractual de pago de la renta después de la pérdida de vigencia del contrato de arrendamiento y en tanto la parte arrendataria siga ocupando el inmueble arrendado (el precepto es palmario al hablar de ' rentas debidas que se devenguen (...) hasta la entrega de la posesión'); y segundo, determina el importe que el arrendatario puede reclamar por dicho concepto, impidiendo incluso la posibilidad (contractualmente estipulada) de que la renta se vaya 'actualizando' o 'revalorizando' durante la pendencia del procedimiento (el precepto determina que el importe de dichas rentas se determinará ' tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda').

En el sentido de lo expuesto ya se ha pronunciado esta sección en diversas ocasiones, pudiendo citarse nuestra sentencia 679/2016, de 28 de noviembre ( ROJ: SAP B 13352/2016 - ECLI:ES:APB:2016:13352 ), que recuerda que ' La reforma de la Ley 19/2009 convierte en derecho positivo lo que era una doctrina jurisprudencial ya constante y pacífica, y reconoce expresamente' el derecho a percibir ' también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'. O en nuestra sentencia 730/2018, de 2 de noviembre (ROJ: SAP B 10533/2018 - ECLI:ES:APB:2018:10533), a cuyo tenor ' es legítimo que, extinto el contrato de arrendamiento, el arrendador siga cobrando las rentas (del arrendatario o de sus causahabientes) hasta la recuperación de la posesión del inmueble (así se desprende de lo dispuesto en el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil del artículo 16 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable al contrato de autos según su Disposición Transitoria segunda, apartado D, 9.)'.

Y también se ha pronunciado la Secc. 13ª de esta audiencia provincial (especializada junto a ésta en materia de desahucios), pudiendo traerse a colación, a modo de ejemplo, su sentencia 66/2013, de 6 de febrero (ROJ: SAP B 1226/2013 - ECLI:ES:APB:2013:1226), en la que se dispone que ' el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato'. O la sentencia 49/2020, de 27 de enero (ROJ: SAP B 364/2020 - ECLI:ES:APB:2020:364), a cuyo tenor, ' es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación de la arrendataria de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada'.

Partiendo de lo anterior; y dado que la reclamación de la demandante no incluye la indemnización de ningún perjuicio más allá de la no recuperación de la posesión en la fecha en que el contrato perdió su vigencia, esto es, el supuesto de hecho a que se refiere el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; debe concluirse que no asistía a la actora más derecho que el de obtener de la demandada el importe de la renta estipulada multiplicado por el número de meses transcurridos entre la fecha de extinción del contrato y la efectiva recuperación de la vivienda.'

En este caso, es cierto que el aquí demandado no acumuló a la acción de desahucio por expiración del plazo la acción en reclamación de cantidad, según autoriza el art.220.2 LEC. Pero, aparte de que de su tenor no resulta que ello fuese obligatorio para el arrendador, consideramos lógico que así fuera en este caso concreto, por la sencilla razón de que, conforme al contrato de 2015 y a lo pactado en el documento de 30 de octubre de 2017, la arrendataria debía desalojar la vivienda arrendada el 14 de abril de 2018, y el actor presentó ya la demanda ejercitando la acción de desahucio por expiración del plazo a los pocos días, el 23 de abril de 2018, como se reconoce en la propia demanda de este procedimiento, y, excepto la parte proporcional correspondiente a dicho mes -excluida del convenio de 30 de octubre de 2017-, no se había devengado renta alguna más como contraprestación a la ocupación.

Por lo demás, aparte de que consideramos que existe identidad de razón entre uno y otro supuesto, en el sentido de que la cantidad a compensar habrá de ser la correspondiente a las 'rentas' devengadas hasta el efectivo desalojo, que tuvo lugar el 10 de diciembre de 2018, a razón de 550 euros mensuales, las estipulaciones 11 y 12 del contrato de arrendamiento de 2015 no impiden que la compensación tenga lugar en la forma llevada a cabo en la sentencia recurrida, conforme a lo aducido en la contestación a la demanda. Y tampoco lo impide el documento de 6 de julio de 2016.

En concreto, la estipulación 11 del contrato de 23 de marzo de 2015 establece: ' De la FianzaLa arrendataria entrega en este acto en concepto de fianza la suma de quinientos cincuenta Euros (550€) (...) La existencia de esta fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario. La devolución del depósito de la fianza, por parte de la arrendadora a la arrendataria, se realizará a la resolución del contrato de arrendamiento y en el plazo máximo de un mes a partir de la resolución o extinción del contrato de arrendamiento según lo dispuesto en la legislación vigente en la materia'.

La estipulación 12 establece: ' Del Depósito Adicionalla arrendataria entrega en este acto en concepto de depósito adicional en garantía la suma de quinientos cincuenta Euros (550€) (...).La existencia de este depósito no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario. La devolución del depósito de la fianza, por parte del arrendador al arrendatario, se realizará a la resolución del contrato de arrendamiento y en el plazo máximo de un mes a partir de la resolución o extinción del contrato de arrendamiento según lo dispuesto en la legislación vigente en la materia'.

En el documento de 6 de julio de 2016, donde consta la ampliación del depósito adicional en 6.600 euros, consta también que ' La existencia de este depósito no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario.La devolución del depósito de la fianza, por parte del arrendador a la arrendataria, se realizará a la resolución del contrato de arrendamiento y en el plazo máximo de un mes a partir de la resolución o extinción del contrato de arrendamiento según lo dispuesto en la legislación vigente en la materia'.

Se alude, únicamente, pues, a que la arrendataria no podía utilizar el hecho de haber entregado la fianza y el depósito adicional como excusa/pretexto para retrasar el pago de la renta. Pero ello no implica que, como sucede en este caso, en el que ya hemos expuesto que la propia actora asumió expresamente la aplicación de tales conceptos al pago de rentas, no haya de procederse de ese modo, máxime cuando no se ha barajado siquiera la existencia de desperfectos en la vivienda de los que eventualmente tuvieran que responder tales conceptos. En ese sentido, la SAP Málaga, sección 4ª, de 5 de mayo de 2017 ( ROJ: SAP MA 869/2017 - ECLI:ES:APMA:2017:869 ) señala lo siguiente:

'Expuesto lo anterior habrá que analizar ese depósito o garantía adicional, que viene regulada en el articulo 36 de la LAU , y debe tenerse presente que la finalidad de la fianza que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos - tanto la obligatoria o legal prevista en el apartado 1 del precepto, circunscrita a dos mensualidades de renta en los arrendamientos de local, como la adicional o voluntaria a que se refiere el apartado 5 del mismo precepto- es la de garantizar tanto los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, como la de garantizar cualesquiera otras obligaciones que resulten de cargo del arrendatario -entre las que indudablemente se encuentra el pago de las rentas y cantidades asimiladas-. De este modo, la fianza se configura como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de la misma a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. Ahora bien, aun cuando se denomina fianza, es lugar común en la doctrina científica calificar la misma como un supuesto de prenda irregular, lo que significa que se confunde con el patrimonio del arrendador, que adquiere su propiedad y queda obligado a devolver, si finalmente no tuviera que aplicarse a ninguna obligación, otro tanto de la misma especie y calidad. Y a la inversa, si hubiera de aplicarse al pago o cumplimiento de alguna obligación, especialmente de rentas vencidas e impagadas, habrá que estar a la liquidación correspondiente. Por consiguiente, a falta de acuerdo entre las partes, la fianza o la garantía adicional no podrá aplicarse al pago o cumplimiento de la obligación incumplida en tanto no se procede a la extinción del contrato y, normalmente, tras la puesta a disposición o entrega del inmueble al arrendador, para la comprobación de su estado. En consecuencia, hasta la extinción de la relación obligatoria arrendaticia no se puede proceder a la aplicación de la garantía en metálico al pago de obligaciones que aún están por definir y liquidar.'

Cabe añadir que el hecho de que nada se pactara al respecto en el documento de 30 de octubre de 2017 resulta lógico, pues no era esa su finalidad, sino solo la de ratificar la fecha de finalización del contrato y la de convenir que, impagada ya la renta de octubre de 2017, las cantidades imputables a dicha mensualidad y a las sucesivas hasta el 14 de abril de 2018 -fecha final del contrato- fuesen ' descontadas del total que la arrendataria entregó en concepto de depósito adicional en el momento de la firma el contrato de arrendamiento (...) (7.150 €.-)', con un remanente de 3.575 euros.

Por tanto, habiendo cantidades pendientes de pago por parte de la actora en el sentido expuesto, consideramos procedente que opere la compensación solicitada por el demandado, con cargo a ese remanente, tal y como se acuerda en la sentencia recurrida.

Procede, en consecuencia, la desestimación de la demanda y la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª Eloisa contra la sentencia dictada en fecha 9 de abril de 2021 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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