Sentencia Civil Nº 303/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 3/2003 de 28 de Febrero de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:303/2004
Número de Recurso:3/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 3/2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

Dª TERESA PUENTE VILLEGAS JIMENEZ DE ANDRADE

En MADRID, a veintiocho de febrero de dos mil cuatro.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 116/2002 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID seguido entre partes, de una como apelantes Juan Antonio , Susana , Francisco , Inés , Jose Luis , representados por el Procurador Sr. Melchor de Oruña y de otra, como apelado INMOBILIARIA HISPANA, S.A., sobre actualización de rentas.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Por D. Juan Antonio , D. Francisco , D. Jose Luis y Dña. Inés , como arrendatarios de viviendas situadas en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid, se formula recurso de apelación frente a la resolución de instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta por los ahora apelantes contra la Entidad Inmobiliaria Hispana S.A., propietaria y arrendadora del citado edificio, sobre solicitud sustancialmente de declaración de ilegítima la repercusión realizada por la demandada a cada uno de los actores por la supuesta realización de obras de conservación del inmueble, I.B.I., y aumento del coste de los servicios y suministros, y condena a que se devuelvan a los demandantes las cantidades que consideran indebidamente cobradas en los recibos del mes de Septiembre de 2001 y las que se devenguen sucesivamente.

SEGUNDO.- Pasando a contestar los motivos objeto de recurso esgrimidos por los actores, el Juzgador de instancia desestima la demanda, por declarar caducada la acción ejercitada, al considerar que los arrendatarios no han pedido en el plazo de tres meses la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, teniendo en cuenta como "dies a quo" los recibos correspondientes a la mensualidad de Septiembre de 2001, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria de la vigente LAU (por ser los contratos de arrendamiento de las viviendas litigiosas anteriores a la fecha de 9 de Mayo de 1985), apartado c), regla 10.3, y los artículos 101, 107 y 108 y siguientes de la LAU de 1964.

Entendiendo según criterio mantenido por esta Sala en sus Sentencias, entre otras, de fecha 20 de Julio de 1.999, en la que resultó Ponente la Ilma. Sra. Ruiz de Gordejuela López, que a la hora de resolver, debe acudirse supletoriamente a la norma aplicable en este punto, que no es otra que la que desarrolla el precitado art. 101 LAU 1964, para otras, por el contrario, no es posible aplicar el tantas veces citado art. 101 LAU 1964 a la actualización de la renta que prevé la LAU 1994, pues ésta establece un nuevo procedimiento revisorio que no guarda ninguna relación con el contemplado en los artículos 98 y siguientes de la Ley antigua, único al que le son de aplicación los artículos 101 y 106 LAU 1964, pero además, el art. 101,2.5ª de la Ley antigua prevé la posibilidad de que cuando el inquilino o arrendatario rehace la evaluación propuesta y ésta fuere legítima, pueda el arrendador optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuere temeraria la oposición de aquel. Pues bien, la oposición del arrendatario no dará lugar a la resolución del contrato al no reconocerse tal acción resolutoria al arrendador en la Disposición Transitoria Segunda de la nueva Ley arrendataria, pudiendo en tal caso el mismo acudir al procedimiento del art. 39.4 instando se declare bien hecha la actualización, sin que sea de aplicación el plazo de caducidad de tres meses que establece la citada regla 5ª del art. 101, pues no parece haber sido ésta la voluntad del legislador cuando no lo ha dispuesto en la forma expresa necesaria tratándose de una limitación al ejercicio de un derecho. Este Tribunal cuando tuvo que decidir sobre esta cuestión lo hizo en el sentido de considerar inaplicable a las actualizaciones de la renta previstas en la D.T. Segunda, letra D) apartado 11 LAU 1994, el artículo 101 LAU 1964 y, por ende, el plazo de caducidad de tres meses que prevé la regla 5ª de su apartado segundo. Debe, por tanto desestimarse este motivo de impugnación.

TERCERO.- Dicho lo anterior, es procedente entrar a contestar el resto de las alegaciones realizadas por los actores y arrendatarios de las viviendas litigiosas.

En lo referente a la referida caducidad de la acción de la demandada como arrendadora Inmobiliaria Hispana, S.A., para acudir al correspondiente Juicio declarativo a fin de determinar la legitimidad de las repercusiones por obras.

Resulta cierto que la citada arrendadora no pudo probar en la instancia la notificación a los arrendatarios que manifestó fue realizada con fecha 24 de Julio de 2001, ya que ésta se ha negado por los arrendatarios, y no existe prueba documental o de otro tipo que lo acredite. Pero se considera correcto el criterio mantenido por el Juzgador "a quo", de considerar como "dies a quo" para establecer el plazo de caducidad, en el mes de Septiembre de 2001, cuando se giran los recibos correspondientes con los incrementos objeto de la presente demanda y tienen conocimiento de su contenido y de la existencia de las repercusiones objeto de la presente demanda.

Una vez establecido en anterior fundamento jurídico la inaplicación al caso del Art. 101.5 de la LAU de 1.964, es claro que la arrendadora puede ejercitar la presente acción en el plazo de 15 años. Tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de Marzo de 1.965, cuando dice que el arrendador es muy dueño de ejercitar su derecho de exigir del arrendatario la compensación parcial del importe de las obras a que se refieren los artículos 107 y 108 de la LAU, mientras no prescriba la acción oportuna, prescripción que será la de 15 años de todas las acciones de tipo personal.

Con respecto a la ilegitimidad de la repercusión por las obras y aumento de la renta sin requerimiento ni justificación, se estudiará de manera pormenorizada a continuación por resultar la cuestión de fondo del presente procedimiento.

CUARTO.- En cuanto a la alegada improcedencia de remisión a la sede social que hace la arrendadora Inmobiliaria Hispana, S.A., para la revisión por los arrendatarios de la documentación justificativa de las repercusiones por obras. Ha quedado acreditado en el presente procedimiento, que los arrendatarios manifestaron su disconformidad por la ausencia de requerimientos legales, se entiende fehacientes, y las justificaciones correspondientes, documentos 23 a 26, contestándose por la arrendadora con los telegramas o documentos 27 a 30 de fecha 19-11-2001 (folios 83 a 86), y posteriormente con los Documentos nº 48 a 51, con remisión de las copias de los documentos que manifestaron fueron enviados, y no se acreditan hasta ese momento (folios 112 a 158), con fecha de remisión de burofaxes de 15 de Diciembre de 2001, adjuntando únicamente una lista de las obras de reparación realizadas, sin base documental probatoria alguna, e indicándoles que podían acudir a sus oficinas situadas en la Calle Príncipe de Vergara nº 38 de Madrid, donde les facilitarían la información que les solicitaron (folio 148 y 149). Lo que fue contestado por los actores, negando una anterior recepción de las comunicaciones y alegando el carácter incompleto de la justificación y oponiéndose a los gastos de mejoras y que no eran obras de conservación (folios 159 a 161).

Esta Sala considera que existe infracción de lo establecido en los artículos 107, 108 y 109 de la LAU de 1964, ya que el arrendador puede exigir del inquilino o arrendatario el importe de las obras de reparación, en los supuestos legales, mediante el porcentaje que se distribuirá entre los arrendatarios si son comunes, o entre los afectados si se limitan a la vivienda que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan; notificándolo por escrito, su naturaleza y alcance, importe y porcentaje.

Ya que la arrendadora engloba en el listado enviado a los arrendatarios sin individualizar, tanto gastos realizados en elementos comunes y en elementos privativos de la vivienda y obras de conservación. No cumpliéndose con ello los requisitos para la aplicación de la repercusión, sin que se trate de reparaciones necesarias según preceptúa el artículo 107 o de las ordenadas por cualquier otro organismo o autoridad competente, pero englobadas en aquel concepto de elementos comunes, que son los únicos que pueden repercutir. Reflejándose obras realizadas en elementos privativos o de otras viviendas y edificios, y dentro del concepto de conservación o mejora, dentro de la abundante y extensa prueba documental aportada, que se refiere a los periodos temporales de las anualidades correspondientes de 1.988, 1.999, 2000 y 2001 (folios 200 a 638), ejemplos que resultan claros y evidentes por su improcedencia, concretamente:

1.- Descubrir y pintar tuberías de retorno de agua de los pisos NUM001 , NUM002 y NUM003 , etc. (folio 206), por 22.033 pts. y 724.127 pts.

2.- Pintura de la NUM004 planta, por 20.880 pts. (folio 208).

3.- Sanear la luz en el piso NUM005 , 7.105 pts. (folio 209), arreglando el punto de luz de la terraza y el salón.

4.- En el piso NUM005 , 63.700 pts. más IVA, por acuchillado y barnizado del suelo (folio 210).

5.- Cambio de lavabo, etc., en el piso NUM004 NUM006 , por 57.595 pts. (folio 219).

6.- Colocaciòn de ácido en tuberías del piso NUM003 NUM007 , por 17.400 pts. (folio 224).

7.- Bajada de las cocinas de los pisos NUM001 y NUM005 , etc., por 50.131 pts. (folio 226).

8.- Instalación de parquet en piso NUM008 , por 25.000 pts. más IVA (folio 229).

9.- Bajadas generales de cocinas y pilas (folio 291), en los pisos NUM005 a NUM004 etc., ascendente a 278.777 pts.

10.- Tuberías generales de agua fría, bajadas (folio 334), desde el garaje hasta el piso NUM004 letras NUM009 etc., por 516.078 pts.

11.- Tuberías de agua fría (folios 355, 356, 360, 361 y 362), en varios tramos de pisos y accesorios etc., por 545.745 pts., 488.348 pts., 485.352 pts., 57.879 pts. y 40.193 pts.

12.- Instalación de árboles frutales y eliminación de tocones de diversas especies, en la CALLE000 NUM000 , NUM010 , NUM011 y NUM012 (folio 363), realizado por la Entidad Little Garden.

13.- Señal de presupuesto por 346.898 pts. (folio 376).

14.- Instalación de riego automático por 500.590 pts. (folio 379).

15.- Grifos de bajantes de agua (folios 391 y 392), de los pisos NUM014 derechas e izquierdas, por 19.080 pts. y 396.406 pts.

16.- Compra de Acuarela por 29.058 pts. (folio 394), puesto a lápiz CALLE000 NUM000 .

17.- Cuadro automático en cuatro viviendas (folio 404), ascendente a 173.105 pts.

18.- Compra de Acuarela por 56.840 pts. (folio 408), de la CALLE000 .

19.- Riego automático del jardín y otros extremos correspondientes a las viviendas nº NUM000 , NUM010 , NUM011 y NUM012 de la CALLE000 por 394.410 pts. (folios 409 y 410).

20.- Barnizado de Mesas de la finca, recogido a lápiz el nº NUM000 , por 89.900 pts. (folio 422).

21.- Praderas, Camino y trepadoras (folio 423) de la Entidad Little Garden, ascendente a 145.000 pts., así como preinstalación de riego.

22.- Placas instaladas en pisos y puertas por la Entidad Printer con fecha 13-10-99, por 70.000 pts. (folio 425).

23.- Mesa y Sillón del portero (folio 427), por 193.000 pts., de muebles de estilo clásico.

24.- Cuatro mesas y tres sofás, por 204.477 pts., (folio 429), de la Entidad Cruces para Inmobiliaria Hispana, S.A.

25.- Publicesta (folio 431, por 6.695 pts., para la Inmobiliaria Hispana.

26.- Cuadros, 58, para Inmobiliaria Hispana, por 450.103 pts. (folio 432).

27.- Compra de Hidrojardineras y flores y plantas como geranios, prímulas, ficus sepens, begonias, etc., por la cantidad de 230.457 pts., según factura emitida por la Entidad Little Garden, S.L., por la cantidad de 230.457 pts., recogiéndose en la factura CALLE000 , portal NUM000 (folio 445).

28.- Placas de los pisos, por 54.233 pts., de fecha 22-11-1999 (folio 446), de la CALLE000 NUM000 .

29.- Señalización de pisos y puertas en la CALLE000 nº NUM000 , por 29.000 pts. (folio 447).

30.- Vaciar y poner varios purgadores de radiadores de la calefacción de los pisos NUM004 , NUM013 , NUM014 y NUM009 , por 40.569 pts. (folio 453).

31.- Suministro y colocación de plantas a petición de D. Jose Enrique para la CALLE000 , consistentes en Hiedras, Pensamientos, Prímulas, etc., por 8.352 pts.

32.- Instalación de Directorio con sus Abecedarios por 46.980 pts. (folio 463).

33.- Sacar bolsa de aire del radiador del dormitorio NUM004 NUM007 , vaciar instalación de la calefacción de la casa y desmontar radiador del salón para ponerlo nuevo etc. del piso NUM008 NUM007 , por 14.964 pts. (folio 465).

34.- Arreglo de calefacción del piso NUM015 NUM014 NUM006 , por 72.480 pts. etc. (folio 468).

35.- Sustitución de tres purgadores automáticos de botella y válvula antiretorno, por 30.902 pts. (folio 469).

36.- Factura de Begonias de la Entidad Little Garden, por 2.900 pts., escrito a bolígrafo NUM014 - NUM014 1 4folio 470).

37.- Plantas de la CALLE000 NUM000 , por 8.932 pts. (folio 477).

38.- Plantas consistentes en geranios gitanilla, sacos de mantillo, 12 grs. de semilla, prolongación de riego y partes, por 110.896 pts. (folio 481).

39.- Plantas portal NUM000 , consistentes en Crotton y Difenbaquia, por 3.768 pts. (folio 482).

40.- Reparación del bloque nº NUM000 , por 43.750 pts. más IVA (folio 487), correspondiente al riego automático.

41.- Factura por la reparación de obra de jardinería en la CALLE000 nº NUM000 , por 716.923 pts. (folio 501).

42.- Cobro de Acuarela del edificio de la CALLE000 , sin especificar el número, por 29.560 pts. (folio 511).

Ya que el concepto de reparaciones necesarias en el campo doctrinal, según lo establecido en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, serán de cargo del arrendador, salvo pacto en contrario.

Y se entiende que este término incluye aquellas sin las cuales la finca se destruiría o resultaría inservible para el uso a que está destinada, quedando, pues, incluidas las que procedan del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, del uso ordinario de la misma por el arrendatario, del caso fortuito y de la fuerza mayor; sin que pueda comprender ni la reconstrucción total de la cosa arrendada, ya que supone la pérdida de la misma y es causa de resolución del contrato, ni las que no tengan por objeto la reparación de la cosa, por oposición a la conveniencia, a la comodidad o al lujo, y esta conservación en lo necesario tiene límites cuya fijación interesa para mayor seguridad jurídica, no debiendo ser consideradas como tales las reparaciones locativas, que no llegan a impedir o a obstaculizar gravemente el uso del edificio, aquellas cuyo valor supere el cincuenta por cien del valor real del inmueble, por incluirlas la Ley entre las obras de reconstrucción, y las que no afectan al edificio, como por ejemplo reparaciones del mobiliario.

Encontrándose en el listado recogido anteriormente expresamente en las Carpetas 1ª a 4ª, reparaciones y cambios en el mobiliario y mejoras suntuarias como son la compra de cuadros consistentes varios en acuarelas, que son de alto precio, así como los sofás, mesa y sillones de la Portería y del portal que son de estilo clásico, instalación de riego automático en el jardín, siembra de árboles y plantas, instalación de placas en los pisos, que no se pueden incluir en el concepto de obras de reparación necesarias de la vivienda, y serían en su caso referentes a costa de servicios.

Según la jurisprudencia emanada por el Tribunal Supremo en este sentido, ya que el cálculo de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en condiciones aptas para su uso y habitabilidad sólo ha de comprender el costo de aquellas imprescindibles o precisas para conservar el inmueble en las condiciones de seguridad exigibles que permitan su adecuada utilización conforme a lo convenido, excluyendo las que no tengan tal finalidad y sean de puro ornato, superfluas o irrelevantes a estos efectos, y en el presente caso las que se realicen sobre elementos privativos o no se encuentran individualizadas (S.T.S. 22-11-74, 20-02-75 y 19-02-91).

En consecunecia, los arrendadores tienen que realizar una nueva repercusión, adaptándose a los presupuestos legalmente establecidos, recogidos anteriormente, repercutiendo únicamente los gastos de las obras realizadas en elementos comunes y no suntuarios de mejora individualizados para cada vivienda, y exclusivamente de la CALLE000 nº NUM000 , y en el porcentaje establecido para cada uno de los arrendatarios apelantes, con la acreditación documental correspondiente.

QUINTO.- Con respecto a la cantidad reclamada en concepto de IBI, el arrendador tiene derecho a repercutirlo en el caso de contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1.985, según la Disposición transitoria 2ª de la actual LAU, apartado C), para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de la citada Ley, el día 1 de Enero de 1.995, pudiendo exigir al arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado, y en el caso de que la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

Habiéndose aportado por la parte demandada junto con el escrito de contestación a la demanda el recibo del período del año 2.000 emitido por el Ayuntamiento de Madrid, referente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de la CALLE000 nº NUM000 , por un total de 1.952.086,00 pts. equivalente a 11.732,27 euros, así como el listado, no desvirtuado de contrario, correspondiente de los arrendatarios del inmueble, aplicándoles el coeficiente correspondiente según la superficie de cada una de sus viviendas (folios 633 a 636), por lo que, procede admitir su pago, desestimando en este punto la demanda y el recurso.

SEXTO.- En lo referente finalmente a las cantidades reclamadas por el coste de los servicios y suministros. En aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU, por resultar contratos celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1.985 (son de 1970, 1972, 1977, 1979 y 1980, folios 32 a 49), apartado C), 10.5 que recoge que podrá repercutir el arrendador en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley, salvo que por pacto expreso entre las partes estos gastos sean por cuenta del arrendador.

Habiendo aportado la demandada Inmobiliaria Hispana S.A., la documentación correspondiente a los mismos (folios 505 a 631), que se han acreditado normales para el mantenimiento del edificio y su jardín, al resultar gastos de limpieza, jardinería, gas natural, suministro eléctrico, mantenimiento del mobiliario y derivados de la portería, sueldo y otros elementos, y el garaje, que a su vez se encuentra diferenciada según el porcentaje correspondiente en el Documento nº 8 del escrito de demanda, mediante el porcentaje correspondiente al coeficiente de cada uno de los actores (folio 50) y referente al mes de Septiembre de 2001, así como en los recibos de renta correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre de 2001 de cada uno de los actores, igualmente aportados junto el escrito de demanda (folios 51 a 64),procede conceder dichas cantidades, desestimando en este punto la demanda y el recurso.

SEPTIMO.- Por todo ello, debemos concluir, estimando parcialmente el recurso de apelación, estimando parcialmente la demanda y revocando la resolución impugnada, desestimando el pronunciamiento de caducidad de la acción, condenando únicamente a la arrendadora a que abone o devuelva a los actores, por encontrarse indebidamente repercutidas las cantidades correspondientes al concepto de obras, y desestimando la demanda en los puntos referentes al pago de IBI y de servicios y suministros. Por lo que Inmobiliaria Hispana, S.A., deberá abonar las siguientes cantidades:

-a) A Don Juan Antonio , la cantidad de 14.241 pts de Septiembre de 2001, más las cantidades que por obras se vayan abonando mensualmente con carácter cautelar.

-b) A Don Francisco , la cantidad de 12.588 pts. del recibo de renta del mes de Septiembre de 2001, más las cantidades que por dichos conceptos se hayan devengado mensualmente.

-c) A D. Jose Luis , la cantidad de 12.588 pts., y las devengadas posteriormente conforme lo anterior.

-d) A Dña. Inés , la cantidad de 13.463 pts., del mes de Septiembre de 2001, y las que se devenguen conforme lo anterior.

Sin que proceda conceder cantidad alguna a Dña. Susana , al no haber formalizado recurso de apelación, y haber desistido en el acto de la Audiencia Previa (folio 684).

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OCTAVO.- Con respecto a las costas de ambas instancias, no cabe hacer expresa imposición, al haberse estimado parcialmente tanto la demanda como el recurso de apelación, en aplicación de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 7 de octubre de 2002, cuya parte dispositiva dice: Que DESESTIMANDO la demanda deducida por el Procurador D. IGNACIO MELCHOR DE ORUÑA, en nombre y representación de D. Juan Antonio , D. Jose Luis , D. Francisco y Dª Inés , contra INMOBILIARIA HISPANA S.A., debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la citada parte demandada, de las pretensiones deducidas en la demanda por la parte actora. Condenando al pago de las costas procesales causadas a la parte demandante. Notificada dicha resolución a las partes, por Juan Antonio , Susana , Francisco , Inés , Jose Luis se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 21 de enero de 2004, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. TERESA PUENTE VILLEGAS JIMENEZ DE ANDRADE.

FALLO

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Antonio , D. Jose Luis , D. Francisco y Dña. Inés , estimando parcialmente la demanda y revocando la resolución de instancia, condenando a la demandada a que devuelva a los actores las cantidades abonadas en concepto de Obras de reparación del inmueble correspondientes al mes de Septiembre de 2001 y las que se vayan abonando mensualmente por este concepto, concretamente a D. Juan Antonio 14.241 pts, a D. Francisco 12.588 pts., a D. Jose Luis 12.588 pts. y a Dña. Inés 13.463 pts. Todo ello sin hacer condena en costas en ambas instancias.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.