Sentencia Civil Nº 303/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 768/2012 de 11 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00303/2013

Rollo de Apelación nº 768/2012

SENTENCIA Nº 303

ILTMOS. SRES:

PRESIDENTE:

DON MATEO RAMON HOMAR

MAGISTRADOS:

DON SANTIAGO RAMON HOMAR

DOÑA ARANTZAZU ORTIZ GONZALEZ

En Palma a, 11 de julio de 2013.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 57/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 17 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 768/2012, en los que aparece como parte apelante, D. Alvaro , y Dª Ana María , representados por el Procurador de los Tribunales, Sr. BARTOLOME COMPANY CHACOPINO, y asistidos por la Letrado Dª. Ana María , y como parte apelada, 'BLANCANIEVES MARINA, S.L.', representada por el Procurador de los Tribunales, Sr. LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS, asistida por el Letrado D. JUAN ROMAGUERA GONZALEZ.

Es Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. Dª DÑA. ARANTZAZU ORTIZ GONZALEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 17 de PALMA DE MALLORCA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 24 de septiembre de 2012 , cuyo fallo dice: 'En virtud de la potestad jurisdiccional conferida par la Constitución Española de 27 de diciembre de 1.978, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad mercantil BLANCANIEVES MARINA, S.L., representada por el Procurador Don Luis Enriquez de Navarra Muriedas, frente a DON Alvaro y a DOÑA Ana María , representados por el Procurador Don Antonio Sebastián Company Chacopino, condeno a dichos demandados a abonar a la actora la cantidad de 9.943,31 €, mas los intereses correspondientes desde la fecha de esta sentencia'.

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 3 de julio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente Rollo de Sala se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda instauradora de la presente litis trae causa de un contrato de arrendamiento de vivienda, se reclamaba su resolución por incumplimiento así como condena al pago de cantidades debidas. Consta acreditada en las actuaciones la relación jurídica arrendaticia que ha vinculado a los contendientes, que recae sobre la vivienda situada en la CALLE000 n° NUM000 , escalera DIRECCION000 , planta NUM001 de Palma de Mallorca, según contrato suscrito entre aquellos el día 8 de abril de 2.011, habiéndose pactado una renta mensual actualizable de 1.900 €. Así resulta del propio contrato arrendaticio incorporado junto a la demanda.

No es hecho controvertido que el contrato ha quedado resuelto y han sido entregadas las llaves de la vivienda a la propiedad el día 8 de abril de 2.012, de manera que la sentencia no hubo de pronunciarse sobre la resolución del contrato y el desahucio, al no ser ya necesario, quedando el pleito reducido a la reclamación de cantidades por la actora y la oposición a ello de los demandados.

Los arrendatarios afirman haber abonado la renta correspondiente al mes de octubre de 2.011 reclamada, entre otras, por la propietaria.

El documento que como n° 1 presentan junto a su oposición, unido a las circunstancias que se consideraron llevan a la conclusión de que, efectivamente, dicha mensualidad ha sido satisfecha.

Los demandados combaten los hechos constitutivos y se oponen solicitando la compensación por los importes por ellos abonados; la sentencia de instancia estima parcialmente la reclamación y condena al pago de 9.943 ,32 euros. La sentencia razona que subsisten impagadas las rentas desde noviembre y rechaza la pretendida compensación.

Contra ella se alzan los demandados reclamando la revocación de la sentencia y consideran que la cantidad que quedaría pendiente de pago a la demandante sería el importe de 1305,3 euros.

Son objeto de la apelación la desestimación en cuanto al crédito compensable por la fianza así como por las reparaciones.

La parte actora se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución del objeto de la presente alzada se estima oportuno comenzar diciendo que, como reiteradamente tiene declarado esta Sala, la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

Sobre éste último extremo debemos señalar que para determinar si un hecho tiene una u otra consideración ha de examinarse la situación concreta, pues un hecho puede variar según la perspectiva que se invoque, es decir, adaptándose a cada caso concreto, teniendo en cuenta los hechos afirmados o negados. Por ello la regla de la carga de la prueba ha de interpretarse teniendo en cuenta la doctrina de la flexibilidad, en el sentido que no puede realizarse una interpretación rigurosa y rígida de dicha regla, como dice la STS de 20 de marzo de 1.987 , y la doctrina de la facilidad, desplazando la carga de una a otra parte según la facilidad y disponibilidad que expresamente contempla el apartado sexto del artículo 217 LEC .

Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con la doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: 'según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte'.

TERCERO.- Asimismo, es necesario dejar claro que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 1-3-94 , 20-7-95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos.

Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1-93 ), en valoración conjunta (STS 30-3- 88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ). Los preceptos de la LEC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido y para destruir una conclusión presuntiva, debe demostrarse que el Juez ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que hay que respetar, en cuanto no se acredite que es irrazonable.

CUARTO.- En virtud de las consideraciones expuestas, este Tribunal, revisado el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juez de instancia en la sentencia recurrida que descansa en un valoración lógica de las pruebas practicadas en el procedimiento, llegando a una conclusión que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indica resolución serían suficientes para desestimar, en todas sus vertientes, el recurso que se examina.

Incidir, no obstante, en el hecho de que una vez reconocido por ambas partes litigantes la realidad de la relación locativa que les vinculaba, es evidente que correspondía a la parte demandada acreditar el pago de las rentas que son objeto de reclamación con la demanda y asumiendo la Sala la valoración probatoria sobre las rentas impagadas procede destacar que el pretendido crédito compensable no es tal tanto porque no se ha acreditado la comunicación previa a la reparación como porque en el caso de las averías en el suministro de agua caliente el burofax se envió después de haber sido emplazados en el presente procedimiento (cfr al folio 55 y ss) sin que conste, como se ha dicho, ninguna otra prueba de avisos anteriores sobre reparaciones urgentes para la habitabilidad en la vivienda arrendada.

Es por ello que ,en cuanto al objeto de apelación descrito, relativo a la compensación de los gastos por las reparaciones realizadas unilateralmente procede confirmar la resolución de instancia.

QUINTO.- En cuanto a la fianza el auto de aclaración que integra la sentencia razona que la fianza no fue invocada oportunamente por lo que ese crédito compensable fue introducido de manera extemporánea y por ello no se toma en consideración.

Asiste la razón al recurrente cuando reclama la deducción del importe de 1900 euros.

Así al documento nº 10 de los admitidos como prueba en la vista celebrada el 19 de septiembre de 2012 data de abril de 2012 en concreto el día 4, en la sentencia es hecho no controvertido que se entregó la posesión el día 8 de abril: el contrato está validamente resuelto desde entonces.

Tal y como sintetiza la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona SAP, Civil sección 13 del 22 de Mayo del 2013 'En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ). La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas.

Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'.

En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

Regulada en el artículo 36 de la LAU la fianza como obligación civil de prestarla por el arrendatario y de exigirla por el arrendador, su finalidad primordial como señaló la STS de 12 de noviembre de 1998 , en cuanto institución eminentemente cautelar o de garantía, no es otra que asegurar el cumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendatario y que pasan no tan sólo por el pago de la rentas sino igualmente por la obligación de mantener la cosa arrendada en perfecto estado de mantenimiento, garantizando, de este modo, la posible reparación del local o vivienda para restaurar los desperfectos que haya podido sufrir el mismo.

En este caso no consta que hubiera desperfectos ni hay reclamación alguna al respecto, la ausencia de requisitos de la compensación que procesalmente exige la sentencia no es tal pues resuelto el contrato en las condiciones expuestas procede la devolución por parte del arrendador.

Como corolario de lo anterior la reciente sentencia de la Audiencia de Baleares (sección Tercera) dictada el 23 de mayo de 2013 , sobre el concepto y/o aspectos procesales de la fianza en sede de arrendamiento urbano, razona:

'.- Por razones sistemáticas se analizará a continuación la posibilidad de apreciar la compensación judicial por vía de excepción, sin necesidad de interponer reconvención.

Existen al respecto dos criterios, a favor y en contra de su admisión, todos ellos con fundamento en lo dispuesto en el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que señala: 'Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar'.

La compensación, según el Tribunal Supremo (S. de 30 de abril de 2.008 ), 'puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra'.

Tres son las clases que conoce nuestro Ordenamiento jurídico:

1) la compensación legal es la regulada en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil y opera 'ipso iure' cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1.196 del mismo cuerpo legal ;

2) la compensación judicial, que se produce en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos exigidos por dicho precepto -singularmente la liquidez-, siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos a tenor de lo actuado durante el proceso;

3) compensación voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido.

Tradicionalmente, bajo la vigencia de la LEC de 1.881, la jurisprudencia admitía la operatividad de la compensación legal por vía de excepción pero exigía la reconvención cuando de la compensación judicial se trataba, por requerir un previo pronunciamiento ( STS de 11 de octubre de 1988 , 2 de febrero de 1989 , 12 de junio y 16 de noviembre de 1993 , 24 de marzo y 9 de abril de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 7 de diciembre de 2007 o la ya citada de 30 de abril de 2008 ).

Sin embargo, a partir de la vigencia del art. 408 de la Ley Enjuiciamiento Civil de 2000 la situación ha cambiado. En el apartado primero de este precepto, tal y como se ha transcrito, se establece el tratamiento procesal de la alegación de crédito compensable sin que exista razón alguna para excluir la denominada compensación judicial.

Debe tenerse en cuenta que en el presente supuesto se ha cumplido el trámite establecido en el artículo 408 y la parte actora ha podido hacer las alegaciones en oposición a la misma 'en la forma prevenida para la contestación a la reconvención', por lo que se han podido exponer todos los motivos que se han estimado necesarios para oponerse a su estimación y practicar la prueba precisa al respecto.

Este es el criterio que se ha seguido en las resoluciones de la Audiencia Provincial de Murcia de 22 de marzo de 2012, de Madrid, sección 21 bis, de 15 de marzo de 2012, o de Madrid, Sección 11, de 30 de marzo de 2012.

Debe recordarse que es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional la que establece que las normas de procedimiento han de interpretarse de tal forma que el proceso sirva de mecanismo para alcanzar una resolución definitiva de la controversia que enfrenta a las partes sin que se produzca indefensión para ninguna de ellas, huyendo de interpretaciones formalistas y rigoristas que no conseguirían más que dilatar la solución del conflicto. Procede reiterar que, conforme ya se ha señalado más arriba, se ha cumplido la previsión del artículo 408 y el actor pudo contestar a la alegación de compensación y proponer los medios de prueba que estimó pertinentes al efecto, sin que de los argumentos de su recurso resulte que se le haya causado ningún tipo de indefensión al analizar la concurrencia de la compensación.

SEXTO.- En atención a lo expuesto procede estimar parcialmente el recurso de apelación, y con revocación de la resolución recurrida en cuanto a la minoración en 1.900Ž00.- euros de la deuda al deberse compensar lo reclamado con lo debido por el arrendador -en los términos que hemos expuesto-sin hacer expresa imposición sobre las costas procesales devengadas en esta instancia conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEPTIMO.- Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DON ANTONIO COMPANY CHACOPI NO , en representación de DON Alvaro Y JDOÑA Ana María , contra la Sentencia de fecha 24 de septiembre de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma de Mallorca , en los autos de Juicio Verbal número 57/12, de que dimana el presente Rollo de Sala, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y en su lugar ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador D. LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA, en nombre y representación de 'BLANCANIEVES MARINA, SL', contra DON Alvaro Y DOÑA Ana María , Se condena a los demandados al pago de 8.043,31.- euros, más los intereses legales desde la resolución de primera instancia, sin imposición de costas y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.