Sentencia Civil Nº 303/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 1120/2012 de 28 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. º NUEVE DE MALAGA.

JUICIO ORDINARIO N.º 2.038/10.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 1.120/12

S E N T E N C I A N.º 303/ 1 5

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Antonio Alcalá Navarro

Magistradas:

D. ª Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

D. ª Pilar Ramirez Balboteo

En la Ciudad de Málaga, a veintiocho de Mayo de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincia los autos de Juicio Ordinario N.º 2.038/10 procedentes del Juzgado de Primera Instancia N.º 9 de Málaga sobre reclamación de cantidad y resolución del contrato de opción de compra , seguidos a instancias de las mercantiles URBANIZADORA GRAN SUR SL , PROCESIVAL 01 SL Y TOLOX SIGLO XXI SL representadas en el recurso por la Procuradora D. ª María Pía Torres Chaneta y defendida por el Letrado D. Rafael Pastor López contra la mercantil DUCARAMA BLUE SL, representada en el recurso por el Procurador D. Jesús Manuel Salinas López y defendida por la Letrada Doña Mª del Carmen Zavala Medina, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por las entidades actoras contra la Sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia N.º 9 de Málaga dictó Sentencia de fecha 23 de mayo de 2012 , en el Juicio Ordinario N.º 2038/10 del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así: ' FALLO.- Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta en nombre de URBANIZADORA GRAN SUR SL , PROCESIVAL 01 SL Y TOLOX SIGLO XXI SL ABSUELVO a la mercantil DUCAMARA BLUE SL de las pretensiones dirigidas frente a ella en virtud del presente procedimiento sin expresa condena al pago de costas ' (sic).

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte actora el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 19 de mayo de 2015, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D. ª Pilar Ramirez Balboteo .

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda que dió inicio a la presente litis se interesaba por las mercantiles actoras se condenase a la mercantil demandada a abonarles la cantidad de 1.202.024,00 euros IVA incluido ( un millón doscientos dos mil veinticuatro euros IVA incluido ) importe de la prima entregada a la parte concedente en virtud de la escritura de opción de compra concertada entre las litigantes con fecha 29 de marzo del 2006 y se declare resuelto el citado contrato de opción de compra al no haberse cumplido y resultar imposible el cumplimiento del citado, opción que afirma resulta imposible su ejercicio y en la cual ante la ausencia de plazo fijado para el ejercicio de la misma no podrá este exceder de cuatro años por aplicacion del art 14 RH , reclamándose los intereses desde la fecha de presentación de la demanda hasta el día de cobro efectivo de la cantidad reclamada con expresa condena en costas a la contraparte. La entidad demandada se opuso a la reclamación alegando que la voluntad de las partes configura la naturaleza jurídica de este atípico contrato habiendo acordado estas que la opción fuera sometida a una condición y un plazo; que no se trata de una condición imposiblE; que no es cierto ni verosímil que quisieran limitar el plazo a los cuatro años que recoge el articulo 14 del RH pues este rige los efectos registrales de una inscripción no la vigencia de un derecho contractual libremente pactado y afirmando la no procedencia de la devolución de la prima al no haber incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de reservar la finca. Tramitado el procedimiento, por la juzgadora a quo se dictó Sentencia en 23 de mayo de 2012 , en la que razonándose en esencia, que encontrándonos ante un contrato de opción de compra en el que se ha abonado una prima por las actoras adquiriendo con ello el derecho de reserva de las fincas objeto de opción hasta que se cumplieran los condicionantes pactados, contrato sinalagmático en el que la parte demandada ha cumplido su obligación principal de reservar de la finca y no habiéndose probado la imposibilidad de cumplimiento de las condiciones básicas para el ejercicio del derecho de opción, ni habiéndose fijado en la mismo contrato un plazo máximo para su ejercicio ni evidenciándose que las partes quisieran someter a opción a un determinado plazo temporal, la resolución instada con la correspondiente devolución de la prima no se justifica mediante la concurrencia ni de causa legal como puede ser el incumplimiento obligacional de la otra parte ni contractual , desestima la demandada deducida de contrario todo ello sin efectuar expresa condena en costas. Frente a este Fallo desestimatorio se ha alzado en apelación la parte actora, a través de su representación procesal.

SEGUNDO.- La actora articula frente a la resolución apelada los siguientes motivos, a saber, el primero, al que dedica los folios 1 a 5 referido a la errónea apreciación probatoria en la que habría incurrido la juzgadora a quo, al resolver la litis, tras valorar el informe emitido por el Perito Don Primitivo como mera opinión personal basada en la experiencia sin apoyo en decisión formal del Consistorio, cuando este tiene apoyo en el certificado del Ayuntamiento que como documento nº 10 que se aporta y que no ha sido valorado o valorado erróneamente, no teniendo en cuenta hechos irrefutables o valorados asimismo erróneamente ni las características iniciales del Plan General de Ordenación Urbana de Cártama ni las declaraciones de Don Rodrigo y demás testigos que han depuestos; los siguientes motivos se centran en la alegación de la falta de un elemento esencial como lo es el plazo, obviado por la Juzgadora y puesto de manifiesto por la actora y por tanto en la inexistencia del derecho de opción de compra que nunca han podido ejercitar los actores, opción que entiende debe declarase nula con devolución de la prima abonada; inaplicación de lo establecido en el at 14 del RH en cuanto al plazo máximo de cuatro años para el ejercicio de la opción desde la firma, encontrándose el referido caducado desde el año 2010; falta de determinación del plazo para su ejercicio por analogía pues en caso de no determinase plazo habrá de determinarse este por analogía en base a lo dispuesto en el articulo 1118 del Código Civil manteniendo debe fijarse como máximo un plazo de cuatro años.

Pues bien, adentrándonos en el examen del primero de los motivos, es decir, el relativo al error en que habría incurrido la juzgadora a quo al valorar las pruebas practicadas y fundamentalmente las periciales obrantes en los autos en especial la del Sr. Primitivo , la documental aportada y la testifical, es necesario dejar claro que, como esta Sala tiene reiterado hasta la saciedad, el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la mayor subjetividad de estas por razón de defender sus particulares intereses ( SSTS 01.03.94 , 20.07.95 ) debiendo quedar claro, por tanto, que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, estos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e, incluso, optar entre ellos por el que estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Más en concreto y por lo que se refiere a la prueba pericial, debe ponerse de relieve que su valoración debe abordarse teniendo en cuenta los parámetros jurisprudenciales referentes a la interpretación y apreciación de la prueba pericial, en atención a las siguientes pautas. Existe una consolidada doctrina jurisprudencial sentada en torno a la prueba pericial, derivada tanto de la legislación anterior como de la LEC vigente, de la que son exponentes las SSTS de 20.03.97 , 16.03.99 , 09.10.99 , 21.01.00 , 10.06.00 , 16.10.00 , 17.04.02 , 24.02.03 , 29.04.05 , que viene a establecer que, por principio general, la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el juzgador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, no estando codificadas las reglas de la sana crítica, y han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana. Con el sistema instaurado por la nueva LEC se establece que con los escritos rectores del procedimiento (demanda y contestación) se aporten los dictámenes elaborados por los peritos de que los litigantes dispongan y consideren necesarios para la defensa de sus derechos (art. 336 ) y, siguiendo la tendencia apuntada en algunas Sentencias de nuestro Tribunal Supremo, para acabar con la discusión acerca de la naturaleza y valor probatorio de los dictámenes aportados unilateralmente por las partes ( SSTS 18.05.93 , 03.03.95 ) regula de forma minuciosa tal aportación (art. 335) dándoles valor de verdadera prueba (art. 299.4) con traslado a la parte contraria y manifestación del deseo de que el perito comparezca a la vista del juicio (art. 337.2 y 338), sin que por esa obtención la ley rebaje el valor de su naturaleza probatoria, frente al designado por el tribunal (art. 339.2); y nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción. Y que en la valoración de la prueba pericial el juez o tribunal deberá ponderar, entre otras, las siguientes cuestiones: a) Los razonamientos que contengan los dictámenes, y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( STS 10 de febrero de 1994 ); b) Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten, tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes, como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes ( STS 4 de diciembre de 1989 ; c) Otro factor a ponderar por el tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( STS 28 de enero de 1995 ); d) También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar, en el sistema de la nueva LEC a que se dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes ( STS 31 de marzo de 1997 ) o, a la inversa, que pueda darse mayor eficacia probatoria a un dictamen de parte que al emitido por un perito que haya sido designado judicialmente. Aún más, la jurisprudencia viene entendiendo que, en la valoración de la prueba por medio de dictamen de perito, se vulneran las reglas de la 'sana crítica', cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial ( STS 17 de junio de 1996 ); cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. ( STS 20 de mayo de 1996 ); cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes ( STS 7 de enero de 1991 ); o cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o lleven al absurdo ( STS 11 de abril 1998 , STS 13 de julio de 1995 , STS 15 julio 1988 ). Partiendo de estas consideraciones de carácter doctrinal, este tribunal, tras el renovado análisis de todo lo actuado y en especial de los distintos dictámenes obrantes en el proceso, no advierte ningún error en la valoración que de tales medios probatorios se ha efectuado en la resolución recurrida por el Juez ad quo , siendo que, por el contrario, y pese al encomiable esfuerzo defensivo llevado a cabo por la apelante, compartimos plenamente lo argumentado por la juzgadora de instancia en orden a concluir que el resultado de las pruebas evidencian tal y como se recoge en la resolución que no se ha acreditado la imposibilidad de cumplimiento del ejercicio del derecho de opción .La estipulación tercera del contrato de opción ' Ejercicio del derecho de opción' textualmente recoge ' La parte optante no podrá ejercitar su derecho de opción de compra antes del transcurso de un año y un día a contar desde que la parte concedente haya adquirido en documento público la titularidad de la finca objeto del presente contrato , y todo ello siempre que que se hayan cumplido con carácter previo las siguientes condiciones : 1 .Que haya recaído la aprobación definitiva del PGOU de Cártama , que actualmente se encuentra en fase de redacción . 2. Que la finca objeto de este contrato resulte clasificada como Suelo Urbanizable Sectorizado. Por tanto el término de la opción queda establecido en un plazo mínimo de un año y un día sin que la parte optante pueda ejercitar su derecho antes de dicha fecha .Una vez llegada dicha fecha y se hayan cumplido los dos requisitos establecidos la parte optante dispondrá de un plazo de treinta días para su ejercicio'. No resulta controvertido por las partes que a fecha de suscripción de la escritura pública de opción 29 marzo del 2006 , el PGOU de Cártama se hallaba aprobado inicialmente teniendo en el mismo los terrenos objeto de opción la clasificación de suelo urbanizable sectorizado, encontrándose pendiente de aprobación definitiva; se acredita asimismo tal y como la sentencia impugnada recoge que la situación urbanística de Cártama con posterioridad a la fecha indicada sufre cambios pues ' en fecha 15 de junio del 2006 se emite por la Junta de Andalucía informe sobre incidencia territorial del nuevo Plan General de Cártama, de carácter desfavorable, al considerar excesiva la clasificación de suelo que preveía el PGOU de Cártama en función al nivel de crecimiento de población del municipio; en fecha 28 de noviembre del 2006 mediante Decreto 206/2006 se aprueba por el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía el Plan de Ordenación de Territorio de Andalucía ( POTA), en cuya Norma 45 limita considerablemente el crecimiento del suelo urbanizable y de población, prohibiendo crecimientos de suelo urbanizable y de población superiores al 40 % del suelo urbano ya existente e incrementos de población superiores al 30 % en ocho años. Tras dicha normativa y dada la incidencia y repercusión en el PGOU que Cártama estaba tramitando, el Ayuntamiento opta por suspender la tramitación del PGOU y acogerse a la opción de adaptación parcial de sus Normas Subsidiarias a la LOUA a fin de ofrecer una solución provisional que evitara paralizar el desarrollo urbanístico del municipio'. Combate la apelante el rechazo que efectúa el Juez ad quo en la sentencia dictada en cuanto a su afirmación de que los acontecimientos normativos expuestos, unido al hecho de que se encuentre paralizado el PGOU de Cártama desde el año 2006, han de considerarse como abandono del mismo por parte del Ayuntamiento, deviniendo por ello imposible el cumplimiento de las condiciones pactadas en la estipulación sexta transcrita. El juez ad quo tras detallar y valorar las pruebas practicadas concluye que ' el PGOU de Cártama no ha sido sustituido por el expediente de adaptación del NSS a la LOUA, ni se ha abandonado su tramitación ', conclusión que íntegramente comparte esta Sala, por cuanto el referido expediente aprobado el 13 de mayo del 2009, en perfecta coherencia con el objeto limitado de una adaptación, en modo alguno es un nuevo PGOU ( instrumento de Planeamiento con el que debe contar el Ayuntamiento el cual se encuentra en fase de redacción) tratándose de un instrumento provisional, tal y como ha quedado acreditado de la declaración testifical de del Sr Alcalde del Ayuntamiento, de la prestada por Don Rodrigo quien manifestó que el Ayuntamiento tiene voluntad de proseguir con la tramitación del PGOU y que de hecho ya en la actualidad hay varios técnicos trabajando internamente preparando documentación asi como de las manifestaciones de todos los testigos y del perito de la actora SR Primitivo , quienes reconocen que se trata de una norma transitoria de adaptación de alcance muy limitado ya que no afecta a la ordenación estructural mientras se aprueba el PGOU en tramitación, bastando todo lo expuesto para concluir que la aprobación del PGOU de Cártama no puede considerarse como una condición de imposible cumplimiento . No existe en las actuaciones ningún documento o certificado del Ayuntamiento que ponga fin a la tramitación del PGOU o que declare el desistimiento en la tramitación y así expresamente se hace constar en la sentencia dictada, sin que puede tener tal consideración el certificado aportado por la apelante como documento nº 2, por el carácter transitorio, instrumental y provisional ya referido del documeto al que hace referencia, poniéndose igualmente de manifiesto como el propio perito Sr Primitivo si bien en su informe aportado como documento nº 5 llega a una conclusión distinta, este explica como se trata de una opinión personal sin apoyo en decisión formal del Ayuntamiento. Se alega asimsimo por la impugnante que no se ha tenido en cuenta por la juez de instancia las limitaciones que establece el POTA y el POTAUM que sin duda va a dar lugar a la aprobación de un PGOU, distinto de aquel que indujo a las actores a la firma del contrato, afirmación esta que queda desvirtuada con la lectura de la sentencia por cuanto en esta si se recoge estas circunstancias y se valoran, y expresamente se concluye que la restricciones que el POTA y el POTAUM establecen de crecimiento y clasificación, no impiden que el nuevo y futuro Plan de Ordenación de Cártama efectúe una nueva clasificación de suelo rústico e igualmente se recoge en la citada resolución, tras la acertada valoración de las pruebas practicadas entre ellas de los informes, declaraciones del perito Don Abel y del Alcalde Don Rodrigo y tras efectuar una análisis de las finca en cuestión y de la diversa normativa concurrente que ' dichos terrenos por su situación, colindantes con suelo urbano consolidado, permite su consideración como de las mejores posicionadas para su desarrollo urbanístico por contar con los servicios a pie de parcela y por que su futura urbanización supondrían unos costes en infraestructuras notablemente inferior a otras que se encontrasen mas alejadas del casco urbano ' . Asi pues esta Sala concluye, al igual que lo hace el Juez ad quo, que no queda acreditada de lo actuado la imposibilidad manifiesta de cumplimiento de las condiciones estipuladas para el ejercicio del derecho de opción en cuanto como ya se ha expuesto no consta abandono o desistimiento del PGOU de Cartama, ni existe ningún documento o certificado del Ayuntamiento que ponga fin a la tramitación de dicho PGOU o que declare el desistimiento ni consta probada la imposibilidad de que la fincas objetos de la opción tras los tramites oportunos puedan llegar a ser calificadas como urbanizables. En cuanto a la alegación de la apelante relativa a la imposibilidad de cumplimiento de la condición pactada por cuanto el PGOU de Cártama que en su caso pueda aprobarse en un futuro, seria distinto al existente a la fecha de firma de la opción, carece de virtualidad a los efectos que nos ocupa, pues en el contrato suscrito nada se alegó sobre el particular ni se hizo mención concreta al estipular los condicionantes para el ejercicio de la opción sobre el Plan entonces pendiente de aprobación, reseñándose solo como condición suspensiva esencial la clasificación definitiva de los terrenos en el POGU como suelo urbanizable sectorizado 'Es cierto, y no resulta un hecho controvertido, que desde que las partes suscribieron el contrato de opción ( en Marzo del 2006 ) y pese al tiempo transcurrido, las actoras no han podido optar a la compra del solar, ya que no se han dado las condiciones que se establecieron en el contrato, si bien es de reseñar, tal y como mantiene la parte demandada, que no existe precepto alguno que establezca una limitación de plazo para la tramitación y aprobación de un instrumento tan complejo como el PGOU, dependiendo la tardanza de las circunstancias especiales que concurran en cada caso y de los múltiples informes y fases que requieren; circunstancias a las que ya nos hemos referido en el caso conreto que nos ocupa, cuya tramitación por otra parte suele ser lenta mas aun si como ocurre en el caso que nos ocupa le afectan modificaciones normativas, y sin que esta tardanza en su tramitación hecho reconocido y no negado, conlleve la resolución interesada, la cual queda supedita al incumplimiento de las obligación pactadas máxime cuando no se ha estipulado en el contrato como ocurre en el supuesto una limitación al plazo de cumplimiento de la condición que marca el inicio del computo para el ejercicio de la opción .

Todo lo expuesto nos lleva a concluir que la juzgadora no ha errado en la apreciación de la prueba y que, en consecuencia, su exégesis, exenta de irracionalidad o de conclusiones ilógicas o disparatadas, no puede corregirse en esta alzada, cual pretende la recurrente en un arduo esfuerzo defensivo, sino, todo lo contrario, ha de ser íntegramente mantenida.

TERCERO.- La parte apelante alega como segundo motivo de oposición la ausencia de plazo e inexistencia del derecho de opción de compra, afirmando que al no establecerse plazo para el ejercicio del derecho, elemento esencial del contrato, debe declararse nulo y resolverse el contrato de opción de compra con la devolución de la prima pagada por los actores ya que nunca han podido ejercitar su derecho, efectuando una compleja argumentación para apoyar la inexistencia de fijación de plazo en el contrato. Asiste razón a la parte apelante cuando alega que uno de los elementos esenciales de los contratos de opción es la determinación de plazo para su ejercicio, tal y como se recoge entre otras sentencias las citadas en el escrito de interposición de recurso, ST del Tribunal Supremo de fecha 2 de Junio del 2009 nº 410/ 2006 rec 2544/2004 y en ST Supremo nº 552/2010 de 17 de septiembre ( RJ 10 / 8865 ) resolución esta que en su fundamento de derecho cuarto, punto 2.2 y con referencia a las sentencias numero 988/2005 de Diciembre y la numero 559/2004 de 15 de junio establece' Efectivamente abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias - no muchas por ser obvio - declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( sentencia 15 de octubre de 1993 ) plazo que es de caducidad ( sentencia 30 de junio de 1994 ) siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ....'. Así pues se configura la opción como un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración no de un contrato principal de compraventa que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo ir acompañado del pago de una prima, constituyendo por tanto la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción uno de los elementos principales del contrato. Con cita de este Jurisprudencia y fundada en la misma, afirma la parte apelante, que la sentencia dictada es contraria a la Jurisprudencia referida al no declarar nulo el contrato ni acordar la resolución tras reconocer en el fundamento de derecho segundo, que las partes no fijaron un plazo para el ejercicio de la opción en el contrato suscrito, ni de su tenor ni contenido se evidencia que quisieran someter la opción a un determinado plazo temporal .Esta afirmación queda desvirtuada del tenor literal del propio contrato, en cuya estipulación tercera las partes fijaron un plazo cierto y determinado para el ejercicio de la opción: un plazo mínimo de un año y un dia desde la firma del contrato y un plazo de Treinta días desde que se cumplan las condiciones pactadas : aprobación del PGOU y que se clasifique la parcela como suelo urbanizable sectorizado, quedando por tanto el inicio del plazo sometido a una condición suspensiva positiva y una vez se cumpla , hay fijado un plazo de treinta días para ejercitar la acción , condición suspensiva válida a tenor de lo dispuesto en el art. 1115 CC al no quedar esta sujeta a la exclusiva voluntad del deudor ni al arbitrio de ninguna de las partes dependiendo su concurrencia de terceros. y por tanto surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código Civil, pudiendo las partes pactar las condiciones que libremente convenga en virtud del principio de autonomía de la voluntad recogido en el articulo 1255 del C.Civil . La sentencia apelada es cierto que recoge como las partes,mercantiles experimentadas y profesionales en el sector urbanístico no estipularon posibles consecuencias resolutorias en caso de no cumplirse las condiciones estipulas ni fijaron un plazo máximo, sin que por ello pueda entender como hace la apelante que hay infracción de la jurisprudencia citada, pues dichas afirmaciones contenidas en la sentencia no pueden ser interpretadas ni sacadas de contexto, y de la lectura completa del referido párrafo y de los antecedentes obrantes en autos se ha de concluir que las partes en el contrato suscrito establecen un plazo de treinta días para el ejercicio de la opción a contar desde el momento en que se cumplan estas condiciones, sin que se acuerde una limitación en cuanto al plazo en el que se deban cumplir estas condiciones, condiciones cuyo objeto, y así se recoge textualmente en la sentencia, era permitir a los optantes disponer de tiempo para decidir ( treinta días cumplida la obligación ) si ejercitaban o no el derecho de opción y tener seguridad y certeza acerca de la clasifación defintiva de los terrenos como suelo urbanizable '. Como bien se indica por la apelada el hecho de que no se limite el plazo de cumplimiento de la condición que marca el inicio del cómputo del ejercicio de la opción no significa que no exista plazo, no existiendo precepto legal que impida a las partes fijar el inicio del computo del pazo para el ejercicio del derecho de opción, en referencia al cumplimiento de una condición válidamente establecida y consentida por las partes al amparo del principio de libertad de pactos, pactos que vincula y tiene fuerza de ley y eficacia plena entre las partes contratantes. Por todo ello esta Sala desestima este motivo de impugnación alegado no habiendo lugar a la nulidad instada en base al mismo ni a la resolución del contrato con la devolución de la prima abonada en su día.

CUARTO.La desestimación de los anteriores motivos del recurso conlleva en consonancia a la desestimación asimismo de los motivos cuarto y quinto del recurso deducido que inciden en la inexistencia de plazo conforme a las alegaciones que efectúa. En primer lugar la representación de la apelante en su escrito alega como motivo de oposición la ausencia de plazo en relación con el articulo 14 del Reglamento Hipotecario y el carácter real del derecho de opción de compra ( Claúsula décimo segunda del contrato suscrito ) puesto de manifiesto a lo largo de todo el procedimiento y afirma que las partes no han tenido en ningún momento la intención de otorgar para el ejercicio de la opción un plazo superior de cuatro años siendo la voluntad de estos establecer una opción con el carácter de derecho real y protección registral, y denuncia que la Juez a quo no lo tiene en cuenta en la sentencia dictada, vulnerado el referido precepto legal que establece que no podrá exceder de 4 años el plazo de la opción y concluyendo que la opción ha caducado en el año 2010 , sin haberla podido ejercitarla, debiendo ser resulta y devuelta la prima al no haber servido para el fin que la motivó. La recurrente alega que ante la ausencia del plazo pactado para el cumplimiento de la condición y siendo el mismo un requisito esencial se ha de terminar aplicando por analogía el articulo 1118.2 de Código Civil , estableciendo como plazo máximo el de cuatro años que es el establecido en el art. 14 del RH plazo que considera verosímilmente como el que las partes quisieron establecer para el ejercicio del derecho de opción, sin bien esta afirmación queda desvirtuada del propio contenido del contrato suscrito a tenor de la literalidad de la estipulación pactada donde se fija de forma clara el plazo de 30 días desde que se cumpliera la condición pactada y de la intención de los contratantes al contratar a la que antes hemos hecho referencia . Ninguna prueba se ha practicado en relación con la intención de las partes de estipular dicho plazo ni resulta verosímil que las partes hubieran querido señalar el plazo de cuatro años dadas las dificultades que conlleva la tramitación de un PGOU y su finalización en el referido plazo, extremo este no desconocido para profesionales y expertos en el sector inmobiliario . Esta Sala no puede compartir la argumentación de la apelante respecto a las exigencias del articulo 14 RH y sus consecuencias en cuanto al plazo para el ejercicio de la opción, pues como bien indica la parte demandada , este precepto no regula el derecho en si ni las características del contrato, ni exige un plazo máximo de cuatro años aplicables a todos los contratos de opción de compra para su ejercicio, regulando unicamente la inscripcion registral del contrato de opción de compra y sus efectos frente a terceros. La referida limitación registral, no obsta para que los integrantes del contrato la opción de compra en el plazo civil puedan convenir un plazo superior, ni existe impedimento legal para establecer un plazo mas amplio en virtud del principio de autonomía de la voluntad, como ocurre en el supuesto que nos ocupa donde el plazo se condicionado a la aprobación del PGOU. Así la sentencia citada por la apelante TS nº 988 /05 de 22. 12.05 , advera este criterio cuando afirma que debemos entender por tanto que con eficacia interna las partes pueden pactar un plazo de opción superior a los 4 años que fija el RH, plazo que ha de considerarse a los solos efectos de eficacia frente a terceros, pudiéndose prorrogar y renovar la inscripición registral cuantas veces fuere necesario y asi lo admite la Dirección General de Registros y del Notariado. Ninguna prueba se ha practicado en autos en relación con la intención de las partes de concertar dicho plazo, ni resulta verosimil que los contratantes, profesionales en el sector urbanísticos y con experiencia al respecto hubieran querido señalar el plazo de cuatro año, dada las dificultades que conlleva la tramitación y su finalización en el referido plazo. Y es mas de haber sido esa su intención no concurría motivo alguno para no haberlo hecho constar en el propio contrato, como se estipularon otros plazos que allí se contienen. Como bien se expuso en el fundamento anterior el hecho de que no se limite el plazo de cumplimiento de la condición que marca el inicio del cómputo del ejercicio de la opción no significa que no exista plazo establecido ; y por tanto no procede la determinación interesada a la actora a la juzgadora ad quo y ahora a esta Sala, en el recurso deducido con base en el arti. 1118 del C. Civil al no darse los presupuestos legales para efectuar dicha determinación por analogía o verosimilitud.

QUINTO.-La desestimación de los motivos esgrimidos a los que nos hemos referido en los fundamentos anteriores, conlleva a la desestimación de la pretensión revocatoria instada en el recuso deducido. Tal y como se recoge en la sentencia de instancia ambas partes reconocieron y asi se recoge en la sentencia dictada como hechos no controvertidos que con fecha 29 de marzo del 2006 otorgan ante el Notario de Málaga Don Juan Carlos Martín Romero escritura publica de opción de compra en virtud de la cual la mercantil Ducamara Blues SL se obligada a conceder a favor de las demás entidades intervinientes un derecho de opción de compra de participaciones indivisas sobre terrenos de su propiedad sitos en Cártama PARAJE000 , finca registral nº NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Alora, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 - Que la contraprestación que asumía la parte optante consistía en el pago de una prima de opcion estipulada en la suma de 1.202.024 euros, estableciéndose asimismo que el precio de la compraventa, en el caso de que se ejercitara la opción, sería de 3.206.399,00 euros cantidad que debería ser íntegramente satisfecha por la optante a la coincidente coincidiendo con el otorgamiento de la escritura publica de compraventa. Las actoras efectuaron el abono íntegro de las cantidades estipuladas como precio o prima de la opción, esto es 1.202.024 euros cumpliendo el plazo y forma estipulados en la escritura. En la referida escritura las partes concidionaron el ejercicio de la opción a un plazo mínimo de un año y un día a contar desde que la parte concedente hubiera adquirido en documento publico la titularidad de la finca y se cumplan dos de las siguientes condiciones : 1.- Que haya recaído la aprobación definitiva del PGOU de Cártama, que actualmente se encuentra en fase de redacción. 2.- Que la finca objeto del contrato resultara clasificada como suelo urbanizable una vez llegada dicha fecha y se hayan cumplido los dos requisitos establecidos la parte optante dispondrá de un plazo de treinta días para su ejercicio '. En el contrato no se estipuló, la devolución de la prima en ningún caso, ni que esta formara parte del precio tal y como expresamente se recoge en la estipulación tercera del contrato ' así como en el supuesto de ejercicio de la opción de compra por la parte concedente el importe de la prima de opción no era deducido del precio de la compraventa antes referido', pactándose asimismo que si no se llevaba a cabo la misma, ello conllevaba la perdida de la cantidad entregada en concepto de indemnización de daños y perjuicios. La estipulación y abono de la prima es la contraprestación a cambio de la concesión del derecho de opción y convierte el contrato en sinalagmático o bilateral, pues a cambio de la concesión del derecho de opción la titular de la opción goza de libertad y disposición durante un período de tiempo determinado para la conclusión del negocio previsto con la obligación para la otra parte de tener disponible la cosa que va a ser objeto de la misma abteniéndose de toda negociación con terceros que hagan en su día imposible el ejercicio del derecho de opción concedido y por tanto, conforme al art 1124 CC es necesario para exigir la devolución que exista un incumplimiento por parte del optatario que la ha recibido, gozando el contrato de opción de independencia respecto de la compra - venta. De todo lo actuado, y así se recoge en la sentencia dictada consta que la demandada desde la fecha de suscripción del contrato, ha cumplido la obligación principal adquirida, que no es otra que mantener a disposición de las actoras las parcelas comprometidas y, ha reservado durante todos estos años las referidas fincas ', limitando con ello su derecho de propiedad y posibilidad de especulación con la misma ' y ello pese a la demanda de suelo en la zona para construir en la fecha de suscripción del contrato debido a la situación inmobiliaria. La demandada ha mantenido y mantiene su oferta al optante durante el tiempo previsto sin disponer del mismo. En las actuaciones no se ha acreditado un incumplimiento imputable que haya imposibilitado el ejercicio del derecho de opcion, frustrando el negocio ni se ha probado la imposibilidad de cumplimiento de las condiciones básicas para el ejercicio de derecho de opción, y por tanto la resolución instada por la actora con la consecuente devolución interesada del importe de la prima no se justifica, al no concurrir ni causa legal, como puede ser incumplimiento obligacional, ni contractual que asi lo determine en atención a la libertad de pactos, y procede por tanto su desestimación, tal y como la juez ad quo establece, por cuanto la prima pagada constituye la contraprestación libremente fijada por las partes por tener reservada a favor de la actora y durante los años que dure la tramitación del PGOU, compensando por ello la limitación de su derecho de propiedad y el perjuicio económico que se le cause en el supuesto que finalmente el optante decida no vender, por ello las cantidades satisfechas por el optante, con independencia de su cuantía, estaban justificadas y amparadas en la propia causa que da origen al contrato. Ante la inexistencia constatada de incumplimiento por parte de la demandada que mantienen las fincas a disposición de la actora no procede la devolución de la prima pagada al cedente, sin que estemos ante un enriquecimiento injusto, por cuanto no puede hablarse de un enriquecimiento sin causa, tal y como tiene declarada reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo en quien adquiere una utilidad en virtud de un contrato legal que no ha sido invalidado, teniendo la prima su justificación en lo acordado por las partes en su contrato de opción, contrato que es válido y surte pleno efectos en derecho ; h es más la devolución pretendida, supondría un evidente perjuicio para el demandado quien durante todos estos años ha reservado y sigue reservando la finca, a las mercantiles actoras, en tanto la situación urbanística y los problemas de tramitación se solventan, y puedan estas libremente optar por la adquisición de la mismas de concurrir las condiciones que en la opción de compra se detallan. Todo lo expuesto lleva a esta Sala a la desetimación íntegra del recuso deducido no incurriendo dicha resolución ni en érronea apreciación probatoria ni mucho menos en error en la aplicación del derecho tal y como ha quedado razonado.

SEXTO .-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC , las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Urbanizadora Gran Sur SL, Procesival 01 SL y Tolox Siglo XXI SL., frente a la Sentencia de fecha veintitrés de mayo de dos mil doce, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia N.º Nueve de Málaga en los autos de Juicio Ordinario N.º 2038/10 a que este Rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución e imponemos, a la parte apelante , el pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.