Sentencia Civil Nº 303/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 190/2016 de 16 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00303/2016

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN (LECN) -RPL Nº 190/2016

SENTENCIA

AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN TERCERA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DÑA. MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR, presidente.

DÑA. MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA.

DÑA. MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ, ponente.

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En A CORUÑA, a dieciséis de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTOS en grado de apelación ante estaSección 3ªde la Audiencia Provincial deA CORUÑA, los autos de VERBAL DESAHUCIO Nº 911/2015, procedentes delJDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de FERROL, a los que ha correspondido elRollo RPL Nº 190/2016, en los que aparece como parteAPELANTE/DDO: -'JOSÉ RAMÓN FARIÑAS ÁLVAREZ Y OTRA S.C.'-,con CIF J-70362686 , y domicilio en c/Padrín Nº 10-Miño, representada por el Procurador Sr. PAINCEIRA CORTIZO y bajo la dirección de la Letrada Sra. FRADE BESTEIRO; y como APELADA/DTE: -Dª Erica -, con DNI Nº NUM000 , y domicilio en c/ DIRECCION000 Nº NUM001 - NUM002 Ferrol, representada por la Procuradora Sra. PITA URGOITI y bajo la dirección de la Letrada Sra. VÁZQUEZ PEDREIRA, sobre Resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Y siendo Magistrada Ponente laIlma. Sra. Dª MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ.

Antecedentes

ACEPTANDOlos de la sentencia de fecha 28-Enero-2016, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Ferrol , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Se estima la demanda presentada por la Procuradora Sra. Pita Urgoiti, en representación de doña Erica , contra J. Ramón Fariñas Álvarez y Otra SC, con los siguientes pronunciamientos:

-Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 19/09/2913 sobre el local sito en la calle Castro Nº 66, bajo, de Ferrol.

-Se condena a la demandada al pago de 7.508,09 euros más los intereses legales desde la presentación de la demanda (09/10/2015) hasta la sentencia, y, desde ésta, los intereses procesales.

-Se condena a la demandada al pago de las costas'.

PRIMERO.-Interpuesta la apelación por 'José Ramón Fariñas Álvarez y Otra SC', y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso el Procurador Sr. Painceira Cortizo.

SEGUNDO.-Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de fecha 22-Abril-2016, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente Rollo, designando Ponente y acordando esperar el término del emplazamiento. Se tiene por parte al Procurador designado de oficio Sr. Painceira Cortizo, en nombre y representación de 'José Ramón Fariñas Álvarez y Otra SC.'-, en calidad de apelante y se tiene por parte a la Procuradora Sra. Pita Urgoiti, en nombre y representación de Dña. Erica , en calidad de apelada. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba ni celebración de vista, quedan los autos pendientes de señalamiento para votación y fallo cuando por turno corresponda.

TERCERO.-Por providencia de fecha 28-Julio-2016 se señaló para votación y fallo el pasado día 13-Septiembre-2016, en que tuvo lugar, asumiendo la ponencia la Magistrada suplente Dª MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ por vacación de verano del titular el Ilmo. Sr. Rafael-Jesús Fernández-Porto García.

CUARTO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. MagistradaDña. MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia - que estima la demanda planteada por la representación de doña Erica contra J. Ramón Fariñas Álvarez y otra S.C., declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 19 de septiembre de 2013 sobre el local sito en la calle Castro nº 66, bajo, de Ferrol, y condena a la demandada al pago de 7.508,09 euros más los intereses legales desde la presentación de la demanda (9/10/2015) hasta la sentencia y, desde ésta, los intereses procesales, con imposición de costas a la demandada - plantea recurso de apelación la representación de J. Ramón Fariñas Álvarez y otra S.C., interesando su estimación con revocación de la sentencia de instancia. Fundamenta su recurso en las siguientes alegaciones : Que actora y demandada firmaron el contrato de arrendamiento del local de negocio destinado a bar el 19 de septiembre de 2013 , con una renta pactada de 600 euros, renta que fue pagada debidamente hasta que en el local aparecieron filtraciones de agua. Que a la vista de la prueba practicada el inmueble estaba en pésimas condiciones con anterioridad a la celebración del contrato. Que el informe pericial reconoce que el local sufría de filtraciones de agua que impedía el uso de la cocina, situación que refleja también el informe de sanidad. Que de todo esto la parte demandada no fue indemnizada, que abandonó el local ya que sanidad ordenó que el local fuese cerrado debido al mal estado en que se encontraba el día 5 de marzo de 2015, lo que se puso en conocimiento de la dueña mediante burofax enviado en fecha 31 de marzo de 2015 y en fecha 10 de abril de 2015. Que la demandante incumplió lo estipulado en los artículos 1554 y 1556 del Código Civil . Que el arrendatario puede rescindir unilateralmente el contrato en virtud del artículo 1556 CC y artículo 11 LAU . Que el local arrendado es inhábil para el destino pactado. Que el arrendatario debe quedar exonerado de pagar las rentas por no poder dedicar el local de negocio al destino fijado en el contrato por una imposibilidad que le es ajena a su voluntad y que depende del arrendador, siendo improcedente la reclamación de rentas y sí procede indemnizar por lucro cesante a la parte demandada en una cuantía de 4.000 euros por el tiempo que estuvo cerrado el local, con imposición de costas a la actora.

La representación de doña Erica se opuso al recurso planteado interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Centrado, conforme a lo expuesto, el objeto de debate en la alzada, para la adecuada resolución del recurso es preciso recordar que, en el caso que nos ocupa, nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas desde el mes de marzo de 2015 con reclamación de las adeudadas,siendo el contrato de arrendamiento del local de negocio destinado a bar de fecha 19 de septiembre de 2013,habiéndose interpuesto la demanda en octubre de 2015, respecto de lo que la arrendataria invoca,como fundamento de la falta de abono de la renta pactada que en diciembre de 2013 aparecen filtraciones en la zona de la cocina,que debido a las filtraciones tuvieron que cerrar la cocina y algunas veces el bar,que no fue indemnizado por los daños y perjuicios causados por las filtraciones y que como el local seguía en las mismas condiciones Sanidad procedió al cierre del local el 5 de marzo de 2015, comunicando la demandada/recurrente a la Jefatura Territorial de Sanidad que en el mes de abril de 2015 abandonaba la actividad del local (oposición a la demanda de desahucio, folio 80),por lo que el cierre del local se produce por el mal estado en el que se encontraba,dado que las filtraciones se produjeron a los dos meses de firmar el contrato el 19 de septiembre de 2013, siendo la propietaria conocedora de la situación, por lo que no procede ni el desahucio dado que el local está vacío desde abril de 2015 ni proceden las rentas que reclama la demandante desde abril de 2015 hasta diciembre de 2015 puesto que desde abril de 2015 el arrendatario no estaba en el local, había cesado la actividad y el local estaba cerrado (folio 81).

Pues bien, del examen de lo actuado resulta acreditado:

Que el contrato de arrendamiento que nos ocupa data de 19 de septiembre de 2013 y que el local arrendado tenía como destino bar.

Que efectivamente se produjo un siniestro - daños por agua - en diciembre de 2013, en la zona de la cocina (folio 134), pero también lo es quela demandada desde el inicio ha venido haciendo uso pacífico del local arrendado dedicándolo a la actividad contemplada en el mismo(bar) y ello, al menos,hasta el mes de marzo de 2015 en que por resolución de la Jefatura Territorial de Sanidad de A Coruña(folio 86)se acuerda la suspensión provisional de funcionamiento de actividad de dicho establecimiento'ya que las deficiencias detectadas pueden suponer un riesgo grave e inmediato para la salud pública' (folio 87),con fundamento en lo reflejado en el acta de control levantada al efecto en el establecimiento en cuestión,en la que se ponen de manifiesto varias deficiencias'techos en malas condiciones de mantenimiento, falta parte del mismo, y con gran cantidad de grasa por deficiente extracción de humos; suelo y paredes en malas condiciones de mantenimiento e higiene; armarios en condiciones higiénicas muy deficientes; arcón de congelación en malas condiciones de higiene; cámara de refrigeración en malas condiciones de higiene y mantenimiento, productos elaborados (ensaladilla) sin ningún tipo de protección; signos de que se fuma en la cocina, cenicero lleno de colillas....'(folios 86 a 89),de modo queel cese en la actividad se debe a las deficiencias constatadas para su ejercicio, constando que hasta el cese de la misma vino desarrollando la actividad en el local litigioso.

Que a la vista del resultado de la referida inspección, la arrendataria comunica a la Jefatura Territorial de Sanidad, que en el mes de abril de 2015 abandona la actividad del local (folio 90) y deja de pagar la renta.

Pues bien, partiendo de que la obligación primordial del arrendatario ( art. 1.544 del Código Civil ), es la de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, y de que una de las obligaciones primordiales del arrendador ( art. 1.554 del Código Civil ), es hacer en la cosa objeto del contrato y durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y teniendo en cuenta que la demanda de desahucio por falta de pago de rentas se interpuso en octubre de 2015 reclamándose, además, rentas de dicho año, sin que la parte ahora apelante haya manifestado en momento alguno a la parte actora/arrendadora deterioro alguno en su local para el ejercicio de su actividad, y sin desconocer que la obligación de pago de las rentas es exigible al arrendatario que disfruta la posesión del objeto arrendado por más que eventualmente el arrendador hubiera incumplido su obligación 'legal' de conservación y no ejecutara las obras necesarias de reparación precisas para servir al uso al que se destina, pues, en este caso la ley ( art. 1.556 CC ) permite solicitar la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente, más lo que la ley no permite es mantenerse en la posesión del objeto arrendado sin pagar renta.

A tenor de lo expuesto, es evidente que ninguna de las alegaciones vertidas por la recurrente pueden prosperar (incumplimiento por la demandante de lo estipulado en los artículos 1554 y 1556 CC ; que el local arrendado es inhábil para el destino pactado, pudiendo rescindir unilateralmente el contrato en virtud del artículo 1556 CC y artículo 11 LAU , quedando exonerado de pagar las rentas por no poder dedicar el local de negocio al destino fijado en el contrato por una imposibilidad que le es ajena a su voluntad y que depende del arrendador, por lo que es improcedente la reclamación de rentas y lo sí procedería sería indemnizar por lucro cesante a la parte demandada en una cuantía de 4.000 euros por el tiempo que estuvo cerrado el local, con imposición de costas a la actora),la demandada acudió a vías de hecho,dejó de pagar la renta,tras el resultado de la inspección de sanidad en marzo de 2015,fecha muy alejada en el tiempo del siniestro de diciembre de 2013, incurriendo en incumplimiento propio y, en consecuencia, en causa resolutoria del contrato en cuestión,sin que pueda apreciarse que exista en este caso un incumplimiento previo de la parte demandante por razón de unos daños por agua de diciembre de 2013 y sin que pueda imputarse a la arrendadora el cese en la actividad que se venía desarrollando en el local arrendado, por cuanto, según resulta de la prueba practicada,el problema surge a raíz de la inspección de Sanidad,levantándose acta de las deficiencias observadas que a tenor de la descripción de las mismas, responde a la falta de observancia de la normativa vigente en materia de sanidad para establecimientos como el de autos, esto es, alincumplimiento de unas prácticas correctas de higiene que entrañan un riesgo sanitario(resolución de la Jefatura Territorial de Sanidad de A Coruña)más que a cualquier otro riesgo,sin que, por lo demás,con anterioridad a la fecha en que se practicó la inspección(marzo de 2015),ningún requerimiento existe a la arrendadora de obras de ningún tipo ni durante el año 2014 ni en el 2015(antes de marzo de 2015), constando, en cuanto a la reparación de los daños causados por agua en el local arrendado, que el intento de reparación por parte de la demandante fue reiterado en varias ocasiones, así resulta de la documental aportada por la actora, respecto de lo que consta que Asitur, el 22 de octubre de 2014, tras haber ido varios días y distintas horas, no encontraron a nadie en el local; el 5 de noviembre de 2014 se realizan molduras y están secando; el 29 de enero de 2015 no les dejan realizar trabajos(folios 124 a 126), asimismo, del informe pericial de la aseguradora de la demandada, obrante a los folios 133 y siguientes, de fecha 7 de febrero de 2014, resulta que por razón del siniestro de 8 de diciembre de 2013 la paralización de la cocina lo fue por dos días laborables por filtraciones alternas de agua procedentes de zona de patio interior comunitario y que la Comunidad de Propietarios había enviado reparadores,sin que de lo actuado resulte que durante el año 2014 se hayan producido más filtraciones,sin que el cese en la actividad desarrollada en el local arrendado viniese provocada por la existencia de humedades provocadas por filtraciones y sin que ningún requerimiento se haya practicado por la arrendataria en ese sentido, desconociendo el recurrente, en sus alegaciones, que las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta, por lo que, a tenor de lo expuesto, no cabe apreciar ni un incumplimiento previo de la parte demandante ni cabe imputar a la arrendadora el cese en la actividad que se venía desarrollando en el local arrendado, constatándose que el arrendatario deja de abonar la renta pactada, comunicando su decisión a la arrendadora, sin entrega de las llaves a ésta, lo que no puede ser calificado más que de incumplimiento contractual de la demandada, lo que determina, al estar en presencia de un contrato válido, eficaz, perfeccionado y consumado entre las partes que reúne todos y cada uno de los requisitos esenciales de los arts. 1.261 y 1.554 , 1.556 del Código Civil , y dado que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo,devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil ,entrega que tuvo lugar en el juzgado el 24 de noviembre de 2015(folio 108),entendiéndose por entregada la posesión del mismo(diligencia de ordenación de fecha 24 de noviembre de 2015),por lo que al tiempo de presentación de la demanda(octubre de 2015)la relación arrendaticia no había terminadoy, en consecuencia, subsistía la obligación de cumplir las obligaciones derivadas del contrato, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes ( art. 1091 del CC ) y los mismos no pueden quedar al arbitrio de una de las partes ( art. 1256 del CC ), por lo que, desde esta perspectiva, se está en el caso de rechazar los argumentos esgrimidos por la parte demandada/recurrente y confirmar la sentencia apelada, todo ello, sin perjuicio, como ya se razona en la sentencia apelada, de los daños y perjuicios que hubiera sufrido la arrendataria como consecuencia de las filtraciones de agua producidas en el local, cuestión ajena a este procedimiento, que debe ser objeto del correspondiente declarativo.

TERCERO.-La desestimación del recurso de apelación planteado determina la imposición a la recurrente de las costas causadas en la alzada por su recurso ( artículos 394 y 398 LEC ).

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación planteado por la representación de J. Ramón Fariñas Álvarez y otra S.C. contra la sentencia dictada, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ferrol en fecha 28 de enero de 2016 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición a la apelante de las costas causadas en la alzada por su recurso.

Esta sentencia es firme y contra ella no cabe recurso alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, que se interpondrán ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña, dentro del plazo de veinte días contados a partir del día siguiente a la notificación de la misma.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá certificación al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, secretario, certifico.-