Sentencia CIVIL Nº 303/2017, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 778/2016 de 27 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00303/2017

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZARAGOZA, SECCION SEGUNDA

N10250

C/ GALO PONTE, 1, PLANTA 3

Tfno.: 976.208035-031-034 Fax: 976.208032

N.I.G.50025 41 1 2016 0001566

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000778 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de LA ALMUNIA DE DOÑA GODINA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000101 /2016

Recurrente: Elias

Procurador: MARIA GLORIA GARCIA PASTOR

Abogado: DIEGO SANCHO-ARROYO CORNO

Recurrido: Eloisa

Procurador: JORGE FARLETE BORAO

Abogado: OMAR WENCESLAO GOMEZ BIEL

SENTENCIA NUMERO: 303/2017

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

Ilmos. Señores:

Presidente

D. JULIAN CARLOS ARQUE BESCOS

Magistrados

D. FRANCISCO ACIN GAROS

D. MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO

En Zaragoza, a veintisiete de abril de dos mil diecisiete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Segunda, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 101/2016, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N.2 de LA ALMUNIA DE DOÑA GODINA, a los que ha correspondido elRECURSO DE APELACION (LECN) NUMERO 778/2016, en los que aparece como parte apelante D. Elias , representado por la Procuradora de los tribunales Dª MARIA GLORIA GARCIA PASTOR y asistido por el Abogado D. DIEGO SANCHO-ARROYO CORNO, y como parte apelada Dª Eloisa , representada por el Procurador de los tribunales D. JORGE FARLETE BORAO y asistido por el Abogado D. OMAR WENCESLAO GOMEZ BIEL; en cuyos autos, con fecha 20 de octubre de 2016, recayó Sentencia.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los que figuran en la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por doña Eloisa contra don Elias , y en su consecuencia, lo condeno al abono de 2.600 euros de renta no satisfecha de los cuales se compensan los 800 euros entregados de fianza.- Desestimo la demanda interpuesta por don Elias contra doña Eloisa en reclamación de 800 euros.- No ha lugar a efectuar especial pronunciamiento en costas.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia la parte demandada presentó escrito de interposición del recurso de apelación, del que se dio traslado a la parte actora, presentando dentro del término de emplazamiento escrito de oposición. Seguidamente se remitieron los autos a esta Sala para la resolución de la apelación.

TERCERO.-No habiéndose aportado nuevos documentos, ni propuesto prueba, ni considerándose necesaria la celebración de vista, se señaló para la deliberación y votación el día 5 de abril de 2017.

CUARTO.-Que en la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales.

Ha sido ponente en esta apelación el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL DANIEL DIEGO DIAGO.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución recurrida en lo que se oponen a los de la presente resolución y:

PRIMERO.-Es objeto de recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Elias la sentencia de 18 de octubre de 2016 .

Es motivo de recurso error en la valoración de la prueba que conlleva la condena al pago de la renta de diciembre de 2015 y de la diferencia entre al renta pactada en contrato y la pagada, siendo que existió pacto de reducción de renta.

SEGUNDO.-Los ahora litigantes celebraron el 17/5/2013 contrato de arrendamiento sobre el piso sito en CALLE000 número NUM000 NUM001 puerta NUM002 de La Muela, del que destacamos:

a) la Sra. Eloisa era la arrendadora y el Sr. Elias el arrendatario.

b) la duración contractual era de un año prorrogable anualmente hasta un máximo de cinco, salvo que se manifestara con un mes de antelación la voluntad de no renovación. Caso de no cumplirse el preaviso éste sería sustituido por indemnización equivalente a la cantidad correspondiente al mes de preaviso omitido.

c) la renta de 400 euros al mes a ingresar en la cuenta bancaria que se indicaba.

d) el arrendatario constituía fianza por importe de 800 euros que respondería del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de obligaciones contractuales y daños originados en el inmueble.

Con fecha 21/12/2015 tuvo lugar la entrega de llaves expresando la Sra. Eloisa que ' falta por entregarme la copia del contrato de alquiler para poder tramitar su baja y solicitar la devolución de la correspondiente fianza si en su caso correspondiera, puesto que queda pendiente la revisión de la vivienda al no poder realizarse en este momento, así como la de todos los enseres y la comprobación del inventario, como la de los pagos obligados por el arrendatario que se encuentran incluidos en las cláusulas del citado contrato y que serán en su momento cotejados'.

El arrendatario interesó en juicio verbal la devolución de 800 euros de fianza.

La arrendadora interesó en juicio ordinario: el pago de 3.645,61 euros de rentas impagadas o pagadas en parte; el pago de 5.547,20 euros por daños causados; la compensación de los 800 euros de fianza.

La sentencia apelada: admitió como pagadas rentas no ingresadas en la cuenta pactada y que se afirmó lo habían sido en mano; condenó al pago de la renta de diciembre de 2015 por falta de preaviso de un mes; condenó al pago de 100 euros por cada renta que se ingresó por importe de 300 euros en lugar de los 400 que constaban en el contrato y ello por estimar que no se pactó una minoración de la renta con carácter definitivo, ni una renuncia a requerir la diferencia cuando el arrendatario viniera a mejor fortuna; admitió la existencia de daños diversos respecto de los que nada concedió por falta de acreditación de reparación e importe real del daño y negó otros por , entre otros, el argumento de no haber acudido el Notario que levantó acta Notarial a ratificar su Acta o aclarar algún concepto oscuro; compensó el importe a que se condenaba al arrendatario con el de la fianza .

La que fue arrendadora consintió la sentencia (cuyos pronunciamientos desfavorables para ella resultan intocables) que solo fue apelada por el arrendatario.

TERCERO.-Finalizada la primera anualidad del contrato el 17/5/2014, se prorrogó hasta mayo de 2015 y, por falta de comunicación de voluntad de no renovar, hasta mayo de 2016, plazo que, en puridad, debería haber cumplido estrictamente el arrendatario quien, con amparo a juicio de esta Sala en una interpretación amplia y finalista de los pactos contractuales o en el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , desistió del contrato de arrendamiento, para lo cual es precisa la comunicación al arrendador con una antelación mínima de treinta días. No ha quedado acreditado que tal preaviso se efectuara en septiembre de 2015 y si se confirmó a finales de noviembre de 2015 para el desalojo en enero, vendría obligado al pago de la renta de diciembre de 2015. Lo que no ha quedado acreditado es que fuera la arrendadora (o su apoderado) quien por un lado exigiera un desalojo anterior y al tiempo demorase la recepción de las llaves. Acreditado que la entrega de la posesión tuvo lugar tras el vencimiento de la renta de diciembre, mes que se encuentra dentro del mes de preaviso preceptivo, se confirma la sentencia en este extremo condenatorio al pago de la renta de diciembre de 2015, por el importe que se dirá.

CUARTO.-Respecto a la rebaja de renta de 400 a 300 euros al mes la sentencia apelada no la consideró definitiva, ni impeditiva del derecho de reclamar al arrendatario la diferencia cuanto viniera a mejor fortuna.

El concepto de novación comprende, tanto la tradicional novación extintiva, como la impropia o meramente modificativa, siendo esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1203 del Código Civil , salvo que, como previene el artículo 1204 otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles. Debiendo recordar asimismo la doctrina de los actos propios, la cual tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables. La conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y así la jurisprudencia ha recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada. En este sentido son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado.

A juicio de esta Sala sí está acreditada la existencia de una novación modificativa del contrato consistente en una rebaja definitiva de renta que de los 400 euros al mes pasó a 300 euros al mes y que pacíficamente se pagó por dicho importe menor entre enero de 2014 a noviembre de 2015, es decir casi dos años; derivándose de las manifestaciones de la arrendadora en juicio que la razón de atender a la pretensión del arrendatario en tal sentido (por sus dificultades económicas vinculadas a ausencia de retribuciones laborales) vino motivada por la dificultad de volver a alquilar el piso ubicado en La Muela; careciendo de toda lógica que quien tiene dificultades económicas, en lugar de cambiar a un piso con renta más baja, admita asumir una deuda de 100 euros al mes que se prolongaba y acrecentaba en el tiempo; no existiendo manifestación escrita alguna de la arrendadora acerca de la supuesta provisionalidad de la rebaja o a estar condicionada al mantenimiento del contrato de alquiler por determinado plazo; y no encajando con ello el texto que se redactó, con relación a la posible devolución fianza, al tiempo de la extinción del contrato y entrega de llaves, pues, de seguir el criterio de la arrendadora, por la existencia de deuda por rentas en tal momento, por importe muy superior al de la fianza, ya era evidente que no procedía su devolución, con independencia del estado de la vivienda, de sus enseres o de otros pagos asumidos.

Procede estimar el recurso en este sentido.

QUINTO.-En conclusión, acreditada una deuda del arrendatario de 300 euros (renta de diciembre 2015) a compensar de la fianza de 800 euros, procede: a) la parcial estimación de la demanda interpuesta por D. Elias condenando a Dª Eloisa al pago de 500 euros, con sus intereses desde 22 enero de 2016 (un mes después de la finalización del arriendo - art. 36.4 LAU ); b) la íntegra desestimación de la demanda interpuesta por la Sra. Eloisa contra el Sr. Elias .

SEXTO.-Por la parcial estimación de la demanda interpuesta por el Sr. Elias y por las evidentes dudas de hecho y de derecho , que se desprenden de la lectura de la sentencia apelada y pruebas practicadas, no se imponen costas de primera instancia ( art. 394.2 y 394.1 in fine LEC ).

SEPTIMO.-Por la parcial estimación del recurso no se imponen costas procesales causadas en esta segunda instancia ( art. 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación al supuesto de autos.

Fallo

Que, con parcial estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Elias contra la sentencia de 20 de octubre de 2016 a que el presente recurso se contrae, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar:

a) Desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por Dª Eloisa contra D. Elias , sin imposición de costas procesales causadas.

b) Estimamos parcialmente la demanda interpuesta por D. Elias y condenamos a Dª Eloisa a la devolución de la fianza, por importe de 500 euros, con sus intereses desde 22 enero de 2016, sin imposición de costas procesales causadas.

Sin imposición de costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Se decreta la devolución a D. Elias , del depósito constituido para recurrir.

Contra la anterior Sentencia cabe interponer Recurso de Casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, conforme a lo dispuesto en la Disposición Final 16ª redactada conforme a la Ley 37/11 de 10 de Octubre , que se interpondrá en el plazo de veinte días ante este Tribunal, debiendo el recurrente al presentar el recurso, acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4899) en la Sucursal 8005 del Banco de Santander, en la Calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recurso Concepto en que se realiza: 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no será admitido a trámite.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo acordamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, esta Sala Segunda, en el mismo día de su fecha, doy fe.