Sentencia Civil Nº 304/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 300/2009 de 07 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00304/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7004578 /2009

RECURSO DE APELACION 300 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 249 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de MOSTOLES

De: Leocadia

Procurador: ESTER GÓMEZ GARCÍA

Contra: Maribel

Procurador: MÁXIMO LUCENA FERNÁNDEZ-REINOSO

Ponente: ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº 304

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª. VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a siete de julio de dos mil nueve.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 249/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.3 de Móstoles, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante Doña Leocadia , representada por la Procuradora Sra. Ester Gómez García, y de otra, como demandada-apelada Doña Maribel , representada por el Procurador Sr. Máximo Lucena Fernández-Reinoso.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Móstoles, en fecha veintiocho de octubre de dos mil ocho, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando, íntegramente, la demanda formulada por la Procuradora Doña Ana Belén Izquierdo Manso, en nombre y representación de DOÑA Leocadia , contra DOÑA Maribel , debo absolver a la demandada de la pretensión contra ella deducida e imponiendo a la actora las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día dos de julio de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se admiten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio ordinario nº 249/2008, tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Móstoles seguidos a instancias de Dª Leocadia contra Dª Maribel , sobre resolución de contrato de arrendamiento por causa de necesidad, con apoyo legal en el art. 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pretensión a la que se opuso la demandada en base a que la cláusula XV del contrato es contraria a lo dispuesto en la LAU y a la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales y por tanto nula de pleno derecho ex art. 6 de dicha ley , así como en que no se ha acreditado la necesidad respecto de la situación que se daba a la fecha de celebración del contrato ni se acreditan circunstancias sobrevenidas, debiendo hacer constar de forma expresa la necesidad de ocupación de la vivienda en el contrato, estando fuera de la protección del art. 9.3 de la LAU las necesidades futuras o sobrevenidas.

La sentencia desestima la demanda al entender que la necesidad ahora alegada por la arrendadora no se concretó al tiempo de la celebración del contrato, pues ni se reflejó en el mismo ni era previsible la ruptura de la relación sentimental ni el nacimiento del hijo.

Contra dicha resolución se interpone por la parte actora recurso de apelación, alegando, de forma resumida, que se cumple el presupuesto del art. 9.3 de la LAU de 1994 , sin que sea necesaria la determinación concreta de la causa de necesidad en el contrato, bastando con que se anuncie al arrendatario, así como que su pareja no es el padre del menor, no siendo necesario demostrar la ruptura de la relación sentimental, ni que en la actualidad viva en el domicilio de su madre.

Recurso al que se opone la demandada que solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Son hechos probados los siguientes:

1.-Con fecha 1-10-2004 suscriben las partes contrato de arrendamiento en relación con la vivienda propiedad de Dª Leocadia sita en Avenida DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 , de Móstoles, por plazo de un año, finalizando el 30-9-2005, en cuya cláusula XV se dice "La renovación del contrato no tendrá lugar en el caso de que la parte arrendadora lo necesite para uso propio". Contrato prorrogado por los suscritos en fechas: 1-10-2005 y 1-10-2006, por tanto hasta el 30-9-2007, según documentos a los folios 15 a 26, en los que se incluye la misma cláusula XV, ya referida.

2.- Con fecha 4-1-2006 nace el hijo de la demandante, Jesús Carlos , matriculado durante el curso 2007/2008 en la escuela de educación infantil "Fábulas y Leyendas" en Móstoles.

3.-Consta empadronada la Sra. Leocadia en la vivienda arrendada, junto con su hijo Jesús Carlos , según certificado del padrón de 19-2-2008 y que trabaja en la localidad de Móstoles, hecho este que es admitido en la contestación a la demanda.

4.- Con fecha 31-8-2007 la demandante deniega la prórroga del contrato por necesidad de la arrendadora de ocupar la vivienda alquilada, debiendo dejarla libre el 1-10-2007, contestado por Dª Maribel por carta de 13-9-2007 en la se opone a la rescisión del contrato, al prever la LAU un plazo mínimo de 5 años, obligatorio para el arrendador.

5.- Con fecha 5-2-2008 se dictó sentencia por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Móstoles, en el juicio verbal nº 1026/07, seguido entre las mismas partes, desestimando la pretendida resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

6.- Mediante carta de 25-2-2008 la demandante notifica a la demandada la revisión de la renta, a partir de octubre de 2007.

Establece el art. 9. de la LAU lo siguiente: Plazo mínimo. 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

(...).

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

TERCERO.- Efectivamente discrepa la doctrina sobre la interpretación del nº 3 de la norma precitada. Como bien recoge la sentencia de esta Audiencia Provincial, Sección 14ª, de fecha 4-9-2006, rec. 95/2006, (EDJ 2006/355796 ): "La doctrina y la jurisprudencia han dudado a la hora de establecer los requisitos de determinación de la cláusula contractual que "de forma expresa" excluya tal prórroga por causa de necesidad, existiendo opiniones discrepantes a la hora de determinar si lo expreso ha de ser la causa de necesidad o la previsión de la cláusula contractual en cuestión, es decir, a la hora de determinar si es suficiente la mención genérica en el contrato de la necesidad del arrendador como una declaración puramente formal y abstracta -mera previsión contractual expresa de la necesidad- o si la misma debe causalizarse. Un sector se inclina a considerar que dicha cláusula ha de determinar exactamente la causa de necesidad conocida antes del arrendamiento, así como el acaecimiento de la misma o razón concreta que justifique la necesidad en un momento determinado dentro del período de cinco años; el argumento fundamental es, que con la nueva redacción de esta causa de denegación de la prórroga, el legislador de 1.994 ha querido evitar que la cláusula en cuestión se convierta en fuente de litigios y cláusula de estilo que anule la efectividad real de la prórroga, ahora limitada más equitativamente a cinco años y que esta es la tesis más respetuosa con la literalidad de la norma; y, además, porque no son posibles las causas de necesidad sobrevenida, pues hay que entender que si la finalidad del legislador es dotar de una cierta estabilidad al contrato de arrendamiento, parece que repugna a la lógica que con la mera inclusión de la cláusula de estilo, aunque en la mente del arrendador no haya una necesidad futura, sí surge la misma en la vida del contrato, pueda tener tal derecho contraviniendo el tenor legal, aunque realmente así pudiera darse protección a las situaciones de verdadera necesidad que surgen de modo imprevisto, mas ello no es el sentido que el legislador pretendía dar a esta excepción; la consecuencia sería que para eludir el fraude no bastaría la mera alegación para entender que la necesidad existe, sino que sería necesario acreditar si el hecho en que se funda la misma era o no previsible al tiempo del contrato y si es motivo bastante para tal; la tesis encuentra también su apoyo en la circunstancia de que siendo una excepción a un derecho que reconoce la ley al arrendatario, que debe existir o preverse al tiempo del contrato, se hace precisa una interpretación restrictiva, frente a la falta de concreción de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL 1994/18384 de 1964 , por otro lado razonable al ser contratos sometidos a la prórroga forzosa, siendo lógico que entonces se amparasen las situaciones sobrevenidas, mientras aquí estamos ante contratos de cinco años, y que encuentra su propio apoyo en el texto legal, que nada dice al respecto a diferencia del anterior artículo 63 en el que el arrendador debía justificar la necesidad de la ocupación; la consecuencia de aceptar esta tesis sería que acreditada la causa de necesidad especificada en el contrato, en cuanto a su producción, lo que no podría negarse por el arrendatario es que se trata de verdadera necesidad, porque la aceptó contractualmente como tal (Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4 EDJ 2000/75746 , de 18 de octubre de 200 , Navarra, sección 1ª, de 23 de marzo de 2004 EDJ 2004/20727 y Vizcaya, sección 5ª, de 17 de febrero de 2003 ). Otro sector considera que basta que la cláusula prevea la necesidad de forma inconcreta o abierta a situaciones futuras siempre que la causa de necesidad real llegue a producirse y acreditarse, esto es, considera que la mera previsión contractual expresa de la necesidad es suficiente para evitar la prórroga; el argumento que se da para justificar esta postura es, que la necesidad, cuando es tal, suele surgir de forma imprevista, impidiendo al arrendador ocupar la vivienda que hasta entonces venía ocupando, y que si la finalidad de la nueva legislación arrendaticia es impulsar el mercado de alquileres de vivienda, sería contraproducente a tal finalidad privar al arrendador de la posibilidad de recuperar su vivienda una vez surgida la causa de necesidad, siempre y cuando dicha posibilidad, aunque sea en abstracto, haya sido advertida al arrendatario (Audiencia Provincial de Álava, sección 1ª, de 17 de mayo de 2004 EDJ 2004/147986 y Albacete, sección 2ª, de 14 de enero de 2004 EDJ 2004/5438 y las que cita el actor apelante)".

Y añade que : "Esta Sala estima que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la primera, esto es, la que postula la exigencia de causalizar la necesidad en el contrato y, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para si, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no solo la previsible y genérica necesidad, admitiéndose únicamente la necesidad propia del arrendador, y es preciso, además, que la necesidad futura se conozca en el momento del otorgamiento del contrato, ya que, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, sección 2ª, de 9 de junio de 1998 EDJ 1998/13026 , "el régimen del 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 pretende excluir las necesidades sobrevenidas para evitar inseguridades jurídicas (9.3 C.E.) que desvirtúen el régimen locaticio y ello por cuanto la filosofía de la nueva ley arrendaticia ha sido eliminar las causas de necesidad del 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la cláusula de prórroga forzosa del 56 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos. Por contra crea un sistema de libertad contractual sobre la duración del contrato (artículo 9º ) pero sin olvidar que es una materia con gran intervención estatal y por ello señala una prórroga no indefinida de tiempo pero si obligatoria para el arrendador de 5 años y facultativa para el arrendatario. No obstante, consciente de las situaciones anteriormente creadas, se introduce el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 , para salvar dicha necesidad para el arrendador; sin embargo para evitar abusos injustificados limita la posibilidad de acceso a las mismas debiendo ser motivos que se van a producir y no por causas sobrevenidas"; es más, el contenido del preámbulo de la Ley conduce a esta misma conclusión, al hacer referencia a la necesidad "conocida al tiempo de la celebración del contrato".

En la misma línea se pronuncia la sentencia de la sección 18ª de esta misma AP, de fecha 9-9-2004, nº 552/2004 , rec. 735/2003 (EDJ 2004/138586), cuando afirma que "el sentido literal de la norma es establecer una única excepción a la prórroga forzosa de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos cual es que se haga constar en el contrato la necesidad expresa del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años, lo que supone que debe ser en ese momento en el que aunque no exista la necesidad se prevea que esa necesidad si existirá en el futuro; pero fuera de este supuesto no cabe la denegación de la prórroga porque el legislador lo ha establecido así y no ha querido establecer que la prórroga de los 5 años establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos pueda denegarse por necesidad sobrevenida, ya que no podemos olvidar que el legislador pretende mantener una situación de equilibrio entre arrendador y arrendatario y entre los derechos de uno y de otro y al ser el plazo simplemente de 5 años, parece lógico que el arrendatario tenga una situación de permanencia por ese mínimo periodo de tiempo frente a la que el arrendador no pueda oponer nada si no lo ha hecho constar expresamente a la hora de suscripción del contrato, se alega igualmente que existe un vacío legal, no existe tal vacío legal el legislador simplemente ha establecido un supuesto único de excepción a la prórroga obligatoria de 5 años, y el hecho de que no haya establecido otros supuestos no supone la existencia de ese vacío legal, pero aunque entendiéramos que existe ese vacío no podría completarse la norma con las establecidas en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 , puesto que se refieren a unas situaciones de prórroga forzosa indefinida que no tienen nada que ver con la situación legal vigente...".

En el presente caso comparte este tribunal la interpretación que se da en la sentencia de primera instancia, en el sentido de considerar insuficiente la cláusula XV, que como se ha dicho dice "La renovación del contrato no tendrá lugar en el caso de que la parte arrendadora lo necesite para uso propio", es decir no cumple con la previsión del art. 9.3 de la LAU vigente, siendo una previsión meramente genérica, que contempla una posible necesidad sobrevenida, al no fijar la causa de la misma, por lo que no es eficaz para denegar la prórroga por los cinco años fijados en la norma citada, y a que fecha de esta sentencia aún no han transcurrido.

Pero además y como razona correctamente el Juzgador "a quo", de los datos obrantes en los autos no se acredita la necesidad esgrimida, esto es, y según su escrito de demanda, que la actora "ha mantenido una relación de convivencia sentimental, fijando su residencia en Madrid calle DIRECCION001 NUM002 piso NUM003 , propiedad de la otra persona conviviente y que se inició en el año 2001, finalizando en el mes de diciembre de 2006, durante la cual ha tenido un hijo llamado Jesús Carlos ...que al término de la relación citada tuvo que fijar su domicilio en la casa de su madre sita en Móstoles calle DIRECCION002 nº NUM004 NUM005 ...". Salvo el nacimiento de su hijo, que se dice no es fruto de dicha relación afectiva, ningún dato se prueba que permita concluir que estamos ante una situación de necesidad, ni su residencia anterior con su pareja sentimental, ni la actual con su madre (pues está empadronada en la vivienda alquilada) tras la ruptura de dicha relación.

Por todo ello procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia por sus propios y acertados fundamentos.

CUARTO.- A pesar de la desestimación del recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, a la vista de las dudas de derecho que propicia la nueva redacción del art. 9.3 de la LAU 27/1994 , como se constata por la doctrina contradictoria creada sobre la aplicación de dicha norma, en relación al requisito de que la mención expresa lo sea de la concreta causa de necesidad cuya concurrencia ya ha de preverse en el momento de celebración del contrato o a que únicamente sea necesaria la mención de tal posibilidad. Todo ello en aplicación de los arts. 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Leocadia contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Móstoles, de fecha 28 de octubre de 2008 , debemos confirmar y confirmamos la misma, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ésta alzada a ninguna de las partes.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a