Sentencia Civil Nº 304/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 533/2011 de 22 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 533/2011 3ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 109/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 304/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de mayo de dos mil doce .

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago) número 109/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Manresa, a instancia de D/Dª. Balbino contra D/Dª. Africa los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Africa contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de marzo de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por Balbino , representado por el Procurador Lluís Prat Scaletti, contra Africa , representada por la Procuradora Lourdes Rodríguez Cuadra, debo condenar y condeno a la demandada a pagar al actor la cantidad de 2.000 euros. Se imponen las costas a la demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de mayo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO .- Apela la demandada Sra. Africa el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago al demandante Sr. Balbino de la cantidad de 2.000 €, en concepto de rentas de noviembre de 2010 a marzo de 2011, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 1 de junio de 2010, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , de Manresa, alegando la negativa del propietario a aceptar la entrega de las llaves en noviembre de 2010.

Centrada así la primera cuestión discutida, es lo cierto que, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso resulta de lo actuado que la demandada no devolvió las llaves de la vivienda arrendada al arrendador hasta su comparecencia en el Juzgado el 21 de marzo de 2011 (f.21), no habiendo clara constancia de ningún intento de devolución anterior.

Por el contrario de las propias alegaciones de la apelante en su escrito de interposición del recurso de apelación, resulta:

1º.- que, en septiembre de 2010, la arrendataria decidió no abandonar la finca, por no haber admitido el arrendador el desistimiento unilateral y anticipado por la arrendataria del contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2010, pactado por un año, según lo acordado en su cláusula 4ª (doc 1 de la demanda), y que por lo tanto vencía el 1 de junio de 2011, y

2º.- que, en noviembre de 2010, la arrendataria decidió abandonar el piso, pero sin manifestar que devolviera las llaves al propietario.

Por lo tanto, no ha probado la demandada, a quien correspondía hacerlo, como hecho positivo y extintivo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que devolviera la posesión de la vivienda al actor en cualquier momento anterior a la comparecencia de 21 de marzo de 2011

En consecuencia, no pudiendo entenderse producido el cese de la demandada en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda arrendada, con anterioridad al 21 de marzo de 2011, subsiste, según lo expuesto, hasta la misma fecha, la obligación de pagar la renta, procediendo en consecuencia la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011.

Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes.

Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia.

Por el contrario, en la cláusula 4ª, párrafo tercero, de pactó el abono de la renta anual como penalización si la parte arrendataria rescindiera el contrato antes de finalizar el período de los doce meses de duración pactada, no habiéndose reclamado por el arrendador, en cualquier caso, en los presentes autos, la pena pactada.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación.

TERCERO. - Apela también la demandada solicitando la compensación de las rentas adeudadas por importe de 2.000 €, con la fianza por importe de 800 €.

En relación con la compensación del importe de la fianza, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza no devuelta es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia no se ha producido sino desde la devolución de las llaves por la arrendataria en la comparecencia de 21 de marzo de 2011, en cualquier caso después de la presentación de la demanda, con fecha 3 de febrero de 2011, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la demandada contra el actor para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos por haberse producido la terminación del arrendamiento después de la presentación de la demanda.

En consecuencia procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

CUARTO .- Apela, por último, la demandada el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, solicitando su no imposición, por haberse iniciado el pleito en el ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago de las rentas, y de reclamación de las rentas adeudadas, habiendo continuado el juicio sólo por la segunda.

En relación con las costas, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988 , 26 de junio de 1990 , y 4 de julio de 1997 ; RJA 1559/1988 , 4896/1990 , y 5845/1997 ), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aún solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, representado por Procurador y asistido de Abogado, para ejercitar su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en definitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.

Este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones de la parte demandada en la oposición a la acción de reclamación de rentas.

Y en cuanto a la acción de desahucio, se produjo el allanamiento de la demandada mediante la devolución de las llaves en la comparecencia de 21 de marzo de 2011, posterior a la presentación de la demanda, el 3 de febrero de 2011.

Por lo que sería aplicable la excepción al principio de vencimiento objetivo prevista en el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para el supuesto de que el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, si no fuera porque la exclusión de la condena en costas en caso de allanamiento del demandado anterior a la contestación a la demanda, presenta a su vez la excepción, prevista en el mismo artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de que el Tribunal aprecie mala fe en el demandado.

Centrada la cuestión jurídica discutida en el concepto de la mala fe que se entiende imputada a la demandada en justificación de la imposición de costas de la sentencia de primera instancia, es lo cierto que, a partir de normas dispersas del ordenamiento jurídico, como son el artículo 1950 del Código Civil que, en sentido contrario, define la mala fe como el conocimiento del poseedor de que la persona de quien recibió la cosa no era dueño de ella y no podía transmitir su dominio; el artículo 433 del Código Civil , que reputa poseedor de mala fe al que no ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida; o el artículo 364 del Código Civil que entiende que es de mala fe propietario que permite la edificación en su terreno a su vista, ciencia, y paciencia, sin oponerse, es posible entender que el concepto de la mala fe se define por el conocimiento y consentimiento de una situación antijurídica por parte de aquél a quien se imputa.

En consecuencia, tratándose de la reclamación judicial del cumplimiento de una obligación contractual existe la mala fe cuado el demandado conoce, antes de la presentación de la demanda, la situación de incumplimiento de la obligación a su cargo, precisamente por su voluntad obstativa al pago, obligando a su acreedor a solicitar el auxilio judicial para hacer efectivo su derecho. Y por el contrario sería de buena fe el demandado que se ve sorprendido por la demanda en reclamación de una deuda de la que no tenía conocimiento anterior, no procediendo en este caso la imposición de costas si el demandado se allana a la demanda antes de su contestación.

En este sentido, proclive a la vinculación de la mala fe con el conocimiento anterior a la demanda del demandado, el artículo 395,párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aclara que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o se hubiera dirigido contra el mismo demanda de conciliación, ya que es evidente que, en ninguno de ambos casos, puede oponer el demandado el desconocimiento, anterior al proceso, de la existencia de la deuda.

En este caso, en el que se ejercita una acción de desahucio por falta de pago de las rentas contra la demandada arrendataria, es posible entender, ante la ausencia de alegación o prueba en contrario, que la demandada, en su condición de arrendataria, tenía perfecto conocimiento al tiempo de la presentación de la demanda el 3 de febrero de 2011, del impago de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la acción de desahucio, lo cual justifica la apreciación de la existencia de mala fe, y la imposición de costas a la demandada, procediendo en definitiva la desestimación de la apelación.

QUINTO .- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación de la demandada Dña. Africa , se CONFIRMA la Sentencia de 31 de marzo de 2011, dictada en los autos nº 109/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manresa , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.