Sentencia CIVIL Nº 304/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 250/2020 de 29 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00304/2020
Modelo: N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
Teléfono: 981 182082/ 182083 Fax: 981 182081
Equipo/usuario: IS
N.I.G. 15059 41 1 2019 0000546
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000250 /2020
Juzgado de procedencia: XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de ORDES
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000266 /2019
Recurrentes: Dª. Delfina y D. Pedro
Procuradora: Dª. EVA MARÍA TOME SIEIRA
Abogado: D. JOSÉ MANUEL SEÑARIS VEIRAS
Recurrido: INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA, S.L.U.
Procurador: D. JOSÉ PAZ MONTERO
Abogado: D. JOSÉ MANUEL GARIJO TEIJEIRO
S E N T E N C I A
Ilmos. Sres. Magistrados:
Doña María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta
Doña María-José Pérez Pena
Don Rafael-Jesús Fernández-Porto García
En A Coruña, a 29 de septiembre de 2020.
Ante esta Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, constituida por los Ilmos. señores
magistrados que anteriormente se relacionan, se tramita bajo el número 250-2020 el recurso de apelación
interpuesto contra la sentencia dictada el 26 de febrero de 2020 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado

de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Ordes , en los autos de procedimiento verbal registrado bajo
el número 266-2019, siendo parte:
Como apelantes, los demandados DOÑA Delfina y DON Pedro , mayores de edad, vecinos de Ordes, con
domicilio en la parroquia de DIRECCION000 , lugar de DIRECCION001 , NUM000 , provistos de los documentos
nacionales de identidad números NUM001 y NUM002 respectivamente, representados por la procuradora
de los tribunales doña Eva- María Tome Sieira, bajo la dirección del abogado don José-Manuel Señarís Veiras.
Como apelado, el demandante 'INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMERA, S.L.U.', con domicilio social en
Madrid, calle Ortega y Gasset, 29, con número de identificación fiscal La Tarjeta Profesional Europea (TPE) se pone en marcha. 703 260, representado por el
procurador don José Paz Montero, bajo la dirección del abogado don José-Manuel Garijo Teijeiro.
Versa la apelación sobre desahucio de vivienda arrendada por expiración del término contractual.

Antecedentes

PRIMERO.- Sentencia de primera instancia .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 26 de febrero de 2020, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Ordes, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que estimando íntegramente la demanda presentada en nombre y representación de Inversiones Inmobiliarias Limara S.L. contra doña Delfina y don Pedro : 1. Debo declarar y declaro extinguido por vencimiento del plazo contractual el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 27 de abril de 2016 entre Inversiones Inmobiliarias Limara S.L. y doña Delfina y don Pedro sobre la vivienda sita en Ordes, A Coruña, en lugar de DIRECCION001 número NUM003 , finca registral NUM004 del registro de la propiedad de Ordes.

2. Debo condenar y condeno a doña Delfina y don Pedro a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de Inversiones Inmobiliarias Limara S.L., con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuaran en el plazo legal.

3. Debo condenar y condeno a doña Delfina y don Pedro a que abonen a Inversiones Inmobiliarias Limara S.L.

el importe equivalente a las rentas -actualizadas- de los meses que transcurran desde la fecha de extinción del contrato hasta el efectivo desalojo de la finca y entrega de su posesión a la arrendadora.

Se imponen las costas procesales a las partes demandadas.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con indicación de que la misma no es firme, y que contra ella podrá interponerse, por escrito, ante este Juzgado, dentro de los veinte días siguientes a su notificación, recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial de A Coruña.

(No se admitirá al demandado el recurso de apelación si, al prepararlo, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. 449.1 LEC) Todo el que pretenda interponer recurso contra sentencias o autos que pongan fin al proceso o impidan su continuación, consignará como depósito 50 euros, si se trata de recurso de apelación.

La admisión del recurso precisará que, al prepararse el mismo se haya consignado en la oportuna entidad de crédito y en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' abierta a nombre del Juzgado o del Tribunal, la cantidad objeto de depósito, lo que deberá ser acreditado.

No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido.

Si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o confirme la resolución recurrida, el recurrente perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo».



SEGUNDO.- Recurso de apelación .- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por doña Delfina y don Pedro , dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.' escrito de oposición al recurso.

Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre. Igualmente se consignaron las rentas a efectos del artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 30 de junio de 2020, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Admisión del recurso .- Se recibieron en esta Audiencia Provincial el 6 de julio de 2020, siendo turnadas a esta Sección Tercera el mismo día, registrándose con el número 250- 2020. Por el letrado de la Administración de Justicia se dictó el 14 de julio de 2020 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.



CUARTO.- Personamientos .- Se personó ante esta Audiencia Provincial la procuradora de los tribunales doña Eva-María Tome Sieira en nombre y representación de doña Delfina y don Pedro , en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como el procurador de los tribunales don José Paz Montero, en nombre y representación de 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.', en calidad de apelado.



QUINTO.- Señalamiento .- Por providencia se señaló para votación y fallo el día de hoy, en que tuvo lugar.



SEXTO.- Ponencia .- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, quien expresa el parecer de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada .- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos: 1º.- El 27 de abril de 2016 'Banco Popular Español, S.A.' arrendó a doña Delfina y a don Pedro una vivienda unifamiliar de 90 metros cuadrados rodeada de finca de 2000 metros, por la renta mensual de 200 euros, por el plazo de un año, prorrogable a su finalización hasta un máximo de tres, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

2º.- El 22 de febrero de 2018 'Banco Popular Español, S.A.' cedió este inmueble, junto con otros varios, a 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.'.

3º.- El 12 de marzo de 2018 'Banco Popular Español, S.A.' e 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.' suscribieron conjuntamente una carta remitida por burofax a doña Delfina y a don Pedro , que la recibieron al 15 de marzo siguiente, exponiendo que habían llevado a cabo la transmisión del inmueble, que la adquirente se subrogaba como arrendadora, y que «desde el día de hoy todas las relaciones dimanantes del contrato habrán de ser tratadas con dicha sociedad, que a los efectos de gestión del inmueble y el contrato ha designado como servicer a Anticipa Real Estate S.L.U., que administrará dicho alquiler».

4º.- El 15 de enero de 2019 doña Delfina y a don Pedro recibieron una carta, con membrete de 'Alquilovers' en la que se indica que «por la presente le/s notificamos la intención de la arrendadora, Inversiones Inmobiliarias, S.L., de no prorrogar el contrato de arrendamientos que nos vincula», indicándoles que «para coordinar la entrega de llaves» se pongan en contacto con 'Tecnotramit', en Barcelona, firmando «Equipo de Gestión Alquilovers».

5º.- El 20 de septiembre de 2019 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.' formuló demanda en procedimiento verbal por razón de la materia contra doña Delfina y a don Pedro , ejercitando una acción de desahucio por expiración del término.

Los demandados se opusieron alegando que el requerimiento de preaviso no se había llevado a cabo por el arrendador, sino que habían recibido un escrito no firmado por nadie, cuyo autor se identifica como «Equipo de Gestión Alquilovers», cuando el arrendador les había comunicado que la gestión del arrendamiento la encomendaba a 'Anticipa Real Estate S.L.U.' «que administrará dicho alquiler», desconociendo quién es 'Alquilovers'.

6º.- Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia rechazando la excepción de falta de legitimación activa, porque le habían notificado en su momento el cambio de titularidad y la intención de no prorrogar el contrato, por lo que estimó íntegramente la demanda, declarando la extinción del contrato, condenando al desalojo de los demandados y al pago de las mensualidades que transcurriesen hasta el mismo; con costas.

Pronunciamientos que son recurridos en apelación por los arrendatarios.



TERCERO.- Incongruencia de la sentencia .- En lo que vendría a ser el primer motivo del recurso de apelación, aunque se anuncia como error en la valoración de la prueba, lo que plantean los apelantes es que la sentencia se pronuncia sobre una supuesta alegación de falta de legitimación activa de 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.', cuando en la contestación a la demanda nunca se planteó que esta fuese la arrendadora, sino todo lo contrario. Y en cambio no se da respuesta al verdadero alegato opositor, que es si la carta remitida por 'Alquilovers' el 15 de enero de 2019 puede considerarse como notificación de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato.

El motivo debe ser estimado.

1º.- El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo el título «Exhaustividad y congruencia de las sentencias. Motivación», preceptúa, en lo que aquí interesa, que «Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito... El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes...». El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia, de tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (infra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito [ SSTS 267/2020, de 9 de junio (Roj: STS 1583/2020, recurso 3442/2017), 165/2020, de 11 de marzo (Roj: STS 780/2020, recurso 4513/2017)].

2º.- Lo alegado por los demandados en su oposición no fue la falta de legitimación activa de 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.'. Nunca han manifestado que no fuese la actual arrendadora, como subrogada en la posición del inicial arrendador 'Banco Popular Español, S.A.'. Es más, en la demanda no se plantea que se le haya desconocido esa condición, o que no se le venga abonando la renta en tal concepto. La legitimación activa está reconocida dentro y fuera de la esfera judicial.

Lo que se planteó es que la notificación remitida por 'Alquilovers' no podía considerarse como una manifestación de 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.' oponiéndose a la prórroga del contrato, por lo que ningún efecto legal podía surtir, al desconocerse quién es la remitente.

En ese sentido, la sentencia es incongruente, en cuanto responde a algo distinto a lo planteado por las partes y discutido en el acto de la audiencia previa, en trámite de conclusiones.



CUARTO.- La autoría de la notificación de la voluntad de no renovar el contrato arrendaticio urbano .- En el segundo motivo se vuelve a plantear la misma cuestión que en primera instancia: Que el preaviso de no renovación lo remite una entidad que no figuraba como autorizada en las relaciones entre arrendador y arrendatarios, pues aquel solamente había designado a 'Anticipa Real Estate S.L.U.'.

El motivo debe ser estimado.

1º.- El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la prórroga del arrendamiento y, conforme al texto aplicable al contrato analizado, prevé que si «ninguna de las partes (del contrato) hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más». Es decir, debe notificar es quien sea parte en el contrato (arrendador o arrendatario) a la otra parte. Lo anterior no puede conducir a una interpretación restrictiva y exigir que solamente puedan hacerlo ellos personalmente. Nada obsta a que la comunicación la remita el representante legal o voluntario de una de las partes, como pueden ser los administradores, gestores o abogados que actúen como mandatarios ( artículos 1709 y siguientes del Código Civil).

2º.- En el presente caso, en la comunicación remitida en su día conjuntamente por 'Banco Popular Español, S.A.' (primitivo arrendador) e 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.' (subrogado como arrendador) claramente se indica -salvado el uso del vocablo sajón servicer, incomprensible para la mayoría de los ciudadanos- que «a los efectos de gestión del inmueble y el contrato ha designado como servicer a Anticipa Real Estate S.L.U., que administrará dicho alquiler». Es decir, que su administrador, el interlocutor del nuevo arrendador, como 'gestor' y 'administrador' es 'Anticipa Real Estate S.L.U.'. Ninguna referencia se contiene a la posible actuación de terceros en esa gestión y administración.

3º.- La carta remitida por 'Alquilovers' no ofrece el mínimo de información exigible. No indica quiénes son.

No se presentan. En ningún momento dicen que sean gestores, administradores o abogados de 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.', que actúen en su nombre o representación, o su mero carácter de mandatarios verbales. Directamente manifiestan comunicar una intención de la arrendadora 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.', sin indicar en virtud de qué título lo hacen. Y acto seguido conminan a entregar las llaves a un tercero distinto en Barcelona. Todo ello firmado por «Equipo de Gestión Alquilovers», sin facilitar una dirección, teléfono o persona de contacto a la que poder pedir aclaraciones sobre el contenido de la comunicación. En estos términos no puede aceptarse que se trate de una comunicación realizada por el arrendador o persona que habitualmente viniese gestionando el arrendamiento en su nombre.

Las explicaciones dadas en la audiencia previa, o ahora en la oposición al recurso, sobre que 'Alquilovers' «es una sociedad gestora de arrendamientos de inmuebles que trabaja para mi mandante» son tardías. No es el momento de explicar quién es 'Alquilovers', sino que comprobar si la carta remitida el 15 de enero de 2019 reunía los requisitos para considerar que es el arrendador quien se opone a la prórroga. Y es en esa carta donde debían de figurar las explicaciones que ahora se facilitan, incluso por una elemental cortesía. Impresiona que se incurre en un exceso de despersonalización.

En conclusión, debe estimarse el recurso, y considerar que la carta remitida el 15 de enero de 2019 no puede considerarse como una oposición del arrendador a que los arrendatarios continúen en el arrendamiento un año más, a los efectos del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.



QUINTO.- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser revocada, desestimándose íntegramente la demanda formulada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas ocasionadas en la primera instancia al demandante ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Al prosperar el recurso no procede imponer las costas devengadas por su tramitación ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).



SEXTO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.

Fallo

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha decidido: 1º.- Estimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de los demandados doña Delfina y don Pedro , contra la sentencia dictada el 26 de febrero de 2020 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Ordes, en los autos del procedimiento verbal seguidos con el número 266-2019, y en el que es demandante 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.'.

2º.- Revocar la sentencia apelada; y en su lugar, se acuerda: (a) Desestimar la demanda formulada por 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.'.

(b) Absolver a doña Delfina y don Pedro de las pretensiones contra ellos formuladas.

(c) Imponer a 'Inversiones Inmobiliarias Limera, S.L.U.' las costas ocasionadas en la primera instancia.

3º.- No imponer las costas devengadas por la tramitación del recurso de apelación.

4º.- Acordar la devolución del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a expedir mandamiento de devolución a favor de la procuradora de los tribunales doña Eva-María Tome Sieira por el importe del depósito constituido.

5º.- Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el «acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal» adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en el Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, así como los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos contenidos en los autos de dicha Sala, que pueden consultarse en la página «www.poderjudicial.es».

Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación. Es preceptivo que el recurrente comparezca representado por procurador de los tribunales y defendido por abogado en ejercicio.

Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.

Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0250 20 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0250 20 para el recurso extraordinario por infracción procesal.

Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.

6º.- Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Ordes, con devolución de los autos.

Así se acuerda y firma.- PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, letrado de la Administración de Justicia, certifico.-