Sentencia Civil Nº 305/2014, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 254/2014 de 18 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00305/2014

Rollo de apelación civil 254/2014-J.A.

Autos: Juicio verbal 1.078/2012.

Juzgado de Primera Instancia número uno de Puertollano.

S E N T E N C I A Nº 305/14

En Ciudad Real a dieciocho de diciembre de dos mil catorce.

El Magistrado de la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, d. Fulgencio V. Velázquez de Castro Puerta,constituido como órgano unipersonal, conforme a lo dispuesto por el artículo 82.1-1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , ha visto en grado de apelación ante esta Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, los autos de Juicio verbal 1.078/2012, procedente del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Puertollano, a los que ha correspondido el rollo de apelación civil 254/2014-J.A., en los que aparece como parte apelante D. Primitivo , representado por la Procuradora Sra. María Paz Medina Carpintero y asistido por el Letrado D. Antonio Jesús González Gómez, y como parte apelada el Banco de Santander, representado por la Procuradora Sra. Concepción Lozano Adame y asistido por el Letrado D. Manuel Fermín Aguado Serrano.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Puertollano, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 29 de marzo de 2014 cuya parte dispositiva dice:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por D. Primitivo frente al Banco Santander S.A. con imposición de las costas procesales a la parte actora.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la parte apelante D. Primitivo se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Son hechos relevantes para la resolución de la litis, según resultan de la actividad probatoria desplegada en autos (fundamentalmente documental y testifical), los siguientes: 1.- Con fecha 30 de mayo de 2.011, los hoy litigantes, Primitivo y Banco de Santander S.A., suscribieron el contrato que obra a los folios 30 y siguientes de las actuaciones. En dicho contrato denominado de reserva se acordaba, a cambio de haber recibido el segundo la cantidad de cinco mil euros, conceder un plazo de reserva de dos meses para verificar en las condiciones indicadas la compraventa de la finca que describe. Indicándose como estipulaciones relevantes, en lo que aquí concierne, que las partes le atribuyen el carácter de arras penitenciales (cláusula primera), que el plazo era de dos meses. Pasado el cual sin formalizarse la escritura de compraventa, dependiendo de a quién fueran imputables las causas, si lo es al actor perderá el importe entregado y la propiedad recupera la plena y libre disposición del inmueble, y si es por causas imputables a la propiedad, ésta última se compromete a devolver al cliente el importe entregado así como una cantidad igual a dicho importe en concepto de indemnización de daños y perjuicios (cláusula segunda); y reseñándose en las condiciones (cláusula tercera c) que el local estaba arrendado a la Tesorería General de la Seguridad Social (en adelante TGSS), según contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1.992, prorrogado hasta el 31 de agosto de 2.011, estableciéndose que la propiedad comunica al cliente que con fecha 23 de mayo de 2.011 se ha comunicado por burofax a la TGSS las condiciones de venta con el fin de que ejerza si es de su interés el derecho de tanteo. En este supuesto se entendería resuelto el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta y renunciando a cualquier indemnización que esta resolución pudiera ocasionar. 2.- Á partir de ahí se producen diversas comunicaciones de la TGSS con Banco demandado en la que manifiesta que está interesada en la compraventa con esas condiciones, el 27 de junio de 2.011 (f. 118), o especificando las condiciones en que habría de verificarse, el 18 de julio de 2.011 (f. 124), a las que responde éste señalando que no es una oferta el día 29 de julio de 2.011 (f 56), hasta que el 29 de septiembre de 2.011 (f. 60) contesta la TGSS que inician los trámites para la compra, si bien el 18 de octubre de 2.011, la entidad bancaria (f. 55) le comunica que habiendo transcurrido con creces el plazo para el ejercicio del derecho de adquisición preferente va a vender el local en el precio y condiciones del burofax de 23 de mayo de 2.011, lo que es contestado al día siguiente por la TGSS (f. 59) en el sentido de que desde junio de 2.011 estaba interesada en la compra si bien mediante escrito de 3 de octubre manifestaron su conformidad con las condiciones de adquisición del local. 3.- Con fecha 16 de noviembre de 2.011, el actor requiere a la mercantil demandada para el otorgamiento de la referida escritura pública de venta del local (f. 61), compareciendo ambas partes en la Notaria para firmar, no verificándose ni formalizándose la misma al haber caducado la comunicación efectuada al arrendatario y procediéndose por la entidad bancaria a la devolución de la cantidad recibida en concepto de reserva mediante su abono en cuenta; 4.- El día 26 de diciembre de 2.011 (f. 62) el apelante vuelve a requerir a los demandados para volver a comunicar a la arrendataria su derecho de adquisición preferente; 5.- El día 30 de diciembre de 2.011, Banco de Santander y la TGSS otorgan escritura pública de compraventa del citado local (f. 129 y siguientes).

SEGUNDO.-Sentado lo anterior, lo que pretende el actor con su demanda es que se condene a la demandada a abonarle una cantidad igual a la entregada en concepto de indemnización por los daños y perjuicios al no haberse formalizado la escritura de compraventa dentro del plazo, por causas exclusivamente imputables a la propiedad, tal y como convinieron en la cláusula segunda b del citado contrato.

Cierto es que conforme al contrato esta reserva tenía un plazo de validez de dos meses, pasado el cuál entraban en juego la cláusulas penales estipuladas en la referida condición segunda y ello por mucho que se aluda literalmente en el contrato a su carácter de arras penitenciales toda vez que funcionan como garantías del cumplimiento al encontrarse vinculadas a quién sea imputable la no satisfacción de la obligación mas no a la posibilidad de desistir del contrato, máxime si tenemos en cuenta que las arras penitenciales son excepcionales y deben ser objeto de interpretación restrictiva.

Pues bien, en el contrato no se especifica desde cuando se inicia el cómputo del mismo. Pero necesariamente no puede serlo desde la fecha de celebración de celebración toda vez que, al igual que acontecía con el anteriormente celebrado entre las partes, en el mismo se indicaba que el local estaba arrendado, tal y como consta en la cláusula tercera c y que se había comunicado al arrendatario (TGSS), con fecha de 23 de mayo de 2.011, para que ejerciese si a su derecho le convenía el derecho de tanteo, así como las consecuencias que ello comportaba (resolución del contrato y devolución de cantidades entregadas sin indemnización). Por consiguiente, el inicio del plazo debía entenderse en lógica congruencia con lo estipulado en base a una interpretación lógica, conjunta y sistemática de lo convenido que no podía comenzar sino hasta que transcurriese aquel, esto es 60 día naturales después de aquella comunicación al ser ese el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo conforme a lo previsto en el artículo 47 de la legislación aplicable al contrato de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, dada la fecha de celebración del mismo. En consecuencia, el plazo se iniciaba el 24 de julio y finalizaba el 24 de septiembre de 2.014.

Sin embargo, transcurrido ese periodo de tiempo ninguna de las dos partes, hoy litigantes, instó a la contraria para que otorgase escritura pública ni achacó a la contraria un incumplimiento del mismo ni de sus obligaciones que legitimará la aplicación de las cláusulas penales antes reseñadas. Así, el Banco estaba negociando con la arrendataria llegando a comunicarle el 18 de octubre de 2.011 (f. 55) que habiendo transcurrido con creces el plazo para el ejercicio del derecho de adquisición preferente iba a vender el local en el precio y condiciones del burofax de 23 de mayo de 2.011, es decir, no teniendo en cuenta la vigencia del plazo y presumimos al hoy actor. Ni éste llegó a su vez llegó a requerir a la entidad financiera en tal sentido hasta el 16 de noviembre de 2.011, o sea, una vez rebasado ampliamente el mismo. Por ello, no puede admitirse que el incumplimiento de ese presupuesto se convierta en determinante para vetar a la parte actora el ejercicio de la acción planteada cuando ni siquiera ese dato fue empleado por la entidad bancaria para una vez verificado el requerimiento (el 16 de noviembre) no comparecer en la notaría o esgrimirlo como motivo para solicitar la pérdida de la cantidad entregada lo que es por sí solo exponente de que aceptó, tal y como se deriva de su modo de proceder, que rebasado el mismo seguía teniendo validez y eficacia lo convenido al optar por conservar los efectos de dicho negocio jurídico.

TERCERO.-Llegados a este punto, lo cierto es que ambos contratantes comparecen en la notaria el 21 de diciembre de 2.011 para otorgar escritura pública y la misma no se formaliza por haber caducado la notificación practicada a la arrendataria para el ejercicio del derecho de tanteo. Es decir, habían transcurrido más de ciento ochenta días naturales desde la realización de la misma ( art. 49 de la L.A.U .), y que vencían aproximadamente el 20 de noviembre. Ese hecho que determinó la imposibilidad de formalizar la compraventa, dado que el requerimiento se verificó el 16 de noviembre de 2.011, -o sea, antes de que transcurriese ese plazo-, es exclusivamente imputablemente al banco. En efecto, el deber de notificar la venta al arrendatario compete, única y exclusivamente, al arrendador, en este caso el Banco de Santander, a mayor abundamiento obsérvese que había hecho constar en el contrato el cumplimiento del mismo. Por ello, siendo esa la única causa que imposibilitó la formalización de la escritura pública, el propietario debe asumir las consecuencias que su incumplimiento genera, en este caso la obligación de devolver una cantidad equivalente a la entregada máxime cuando la demandada, -quién hasta entonces no solo no había respetado el plazo sino que gozaba de la posición preferente al poder materializar la venta tanto al actor-apelante como a la entidad arrendataria, pese a que ejercitó su derecho fuera de plazo-, ante las dificultades a ella achacables de no poder formalizar la venta, entonces optó unilateralmente por resolver el contrato, devolver la cantidad percibida, y enajenar el local a la entidad arrendataria bajo la excusa de que iba a ejercitar su derecho de adquirir la finca; derecho que, de haber actuado correctamente la apelada habría caducado, al haberse ejercitado fuera de plazo.

CUARTO.-En base a lo expuesto procede estimar el recurso y la demanda lo que comporta por aplicación de los artículos 394.1 y 398.2 de la LEC que no se efectúe especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada y que se impongan las generadas en primera instancia a la parte demandada.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación

Fallo

Estimo íntegramente el recurso de apelación formulado por la representación legal de Primitivo contra la sentencia dictada con fecha 29 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Puertollano en los autos 1.078/2012 de los que dimana el presente rollo y revoco la misma, estimo íntegramente la demanda y condeno a Banco Santander S.A. a que abone al actor la cantidad de cinco mil euros (5.000 €), más intereses legales y costas de primera instancia, y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las causadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, la pronuncio, mando y firmo.