Sentencia CIVIL Nº 305/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 649/2021 de 06 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035

Tfno.: 914933886,914933815-16-87

37007740

N.I.G.:28.047.00.2-2017/0003636

Recurso de Apelación 649/2021

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 08 de Collado Villalba

Autos de Procedimiento Ordinario 378/2017

APELANTE:Dª. Emilia y D. Ignacio

PROCURADOR: D. MARCELINO BARTOLOME GARRETAS

APELADO:Dª. Estrella, D. Jaime y D. Jeronimo

PROCURADOR: D. JOSÉ ANDRÉS CAYUELA CASTILLEJO

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. RAMÓN BADIOLA DÍEZ

Dª. PILAR PALÁ CASTÁN

D. LORENZO VALERO BAQUEDANO

En Madrid, seis de octubre de dos mil veintidós.

La Sección Decimonovena de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 378/2017 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Collado Villalba, seguidos entre partes, de una, como demandantes reconvenidos apelantes D. Ignacio y Dª Emilia, representados por el Procurador D. MARCELINO BARTOLOMÉ GARRETAS, y defendidos por Letrado, y de otra, como demandados reconvinientes apelados Dª Estrella, D. Jaime y D. Jeronimo, representados por el Procurador D. JOSÉ ANDRÉS CAYUELA CASTILLEJO y defendidos por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18 de enero de 2021 , completada por Auto de fecha 8 de abril de 2021.

VISTO, siendo Magistrado Ponente D. LORENZO VALERO BAQUEDANO

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 08 de Collado Villalba se dictó Sentencia de fecha 18 de enero de 2021, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Desestimar la demanda presentada por Angel María Morales Menguibar, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de Ignacio y Emilia contra Jaime, Estrella y Jeronimo absolviendo a los demandados de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición a la demandante de las costas causadas.

Estimar la demanda reconvencional presentada por el Procurador José Andrés Cayuela Castillejo en nombre y representación de Jaime, Estrella y Jeronimo contra Ignacio y Emilia declarando extinguido por caducidad el derecho de opción de comprar por no haber sido ejercido en tiempo y forma por sus titulares, declarando y ordenando la cancelación de la inscripción del derecho de opción de compra sobre la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Guadarrama, obrante al folio 28 del tomo 435 de Guadarrama, inscripción 7ª de fecha 27 de junio de 2012, librando al efecto el mandamiento oportuno para su práctica, con expresa imposición a los demandantes, demandados-reconvenidos de las costas de la reconvención. '

Por Auto de fecha 8 de abril de 2021 se procedió a completar la referida Sentencia, en los términos recogidos en el Fundamento de Derecho 2º de la Resolución.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante reconvenida, que fue admitido, dándose traslado a la adversa que se opuso al mismo y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones en turno de deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 4 de octubre de 2022.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto de la demanda inicial. La Sentencia de instancia.

Se reseña dentro del fundamento de derecho primero de la Sentencia de Instancia como solicitud de la demanda inicial del procedimiento la declaración de resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes en fecha 7 de junio de 2012 y su posterior modificación de fecha 8 de junio de 2015, con extensión de sus efectos a 7 de junio de 2017, fecha límite en que la arrendadora demandada debió otorgar la correspondiente escritura de compra, y que se condenara a otorgar en el plazo de un mes a contar desde la firmeza de la Sentencia junto con los demandantes-compradores escritura pública de compraventa libre de cargas de la vivienda unifamiliar situada en Guadarrama, finca registral NUM000, mediante pago simultáneo del precio aplazado de 316.600 euros, descontando las consignaciones judiciales que al efecto hubieran realizado los compradores-demandantes hasta la Sentencia judicial firme.

Describe de forma resumida el fundamento jurídico segundo de la Resolución apelada el contenido de la escritura de arrendamiento -que se transcribe seguidamente a efectos del presente recurso- señalando que ' El plazo de duración del arrendamiento con arreglo al artículo 9 de la LAU, libremente pactado por las partes es de tres años a contar desde el día de otorgamiento de la presente escritura. Dado que este plazo es inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La renta será de 1200 euros mensuales. Los arrendadores conceden a los arrendatarios que aceptan un derecho real de opción de compra sobre la finca descrita por el precio de 30.000 euros. Dicha cantidad es abonada a la parte arrendadora en este acto mediante cheque bancario procedente de cuenta bancaria que la parte arrendataria mantiene abierta en Cajamar. El precio de la compraventa futura de la finca se establece en 370.000 euros. Es voluntad de las partes que llegado el momento de formalización de la compraventa de la finca objeto de esa escritura del precio de compraventa antes dicho, esto es la suma de 370.000 euros, la parte arrendataria descontará la cantidad de 30.000 euros y en cuanto a los restantes 340.000 euros serán satisfechos por la arrendataria de la siguiente forma. De la renta pactada para los tres años de 1200 euros mensuales se imputará durante todo el periodo el porcentaje del 50% como parte del precio de compraventa. En el momento de realizarse la correspondiente escritura de opción de compra el importe entregado como prima pasará a ser una cantidad a cuenta del citado precio de compraventa. En el mismo acto la parte arrendataria descontará la diferencia resultante hasta completar el total precio de compraventa de la vivienda a la parte arrendadora. El ejercicio de la opción de compra podrá ejercitarse por la parte arrendataria en cualquier momento dentro del plazo establecido de tres años a contar desde el día de hoy, siempre que se encuentre al corriente de pago de la renta. El incumplimiento en el pago de la renta de al menos dos meses consecutivos o tres alternos, dejará sin efecto el derecho de opción. Su derecho de ejercitarlo debe ser comunicado a la parte arrendadora de forma fehaciente o por telegrama o por burofax. Para hacer efectiva la opción de compra será suficiente la notificación eficiente por parte del arrendatario para que ambas partes consideren perfeccionada la compraventa, siempre dentro del periodo de vigencia del contrato de arrendamiento, a partir de ese momento y en el plazo máximo de un mes debe realizarse la escritura pública de compraventa. El incumplimiento por alguna de las partes que suscriben este documento penalizará de la siguiente manera : si la parte arrendataria desistiese expresamente del ejercicio de la opción de compra concedida, o se extinguiera el contrato de arrendamiento de forma pactada, o por resolución judicial o por cualquier causa que establezca la ley, o dejaran transcurrir el plazo pactado sin ejercitar la opción de compra quedando esta caducada, perderán a favor de la parte arrendadora la cantidad recibida como prima de la opción de compra, sin que proceda devolución alguna de las cantidades entregadas como renta mensual en compensación a la parte arrendadora por los daños y perjuicios producidos con motivo de la potencial compraventa que ha sido frustrada, estableciéndose dicha consecuencia como cláusula penal liquidatoria. Por el contrario, si ejercitada en plazo y forma por la parte arrendataria el ejercicio de la opción de compra, la parte arrendadora por causas imputable a éstos, no otorgasen la escritura pública de compraventa en el plazo establecido y con el percibo del resto del precio de la compraventa, la parte arrendadora estará obligada a entregar a la parte arrendataria el duplo de la cantidad recibida como prima de la opción de compra, sin que proceda devolución de las cantidades entregadas como renta mensual.'

Y añade la Sentencia que ' El ocho de junio de 2015 las partes firman documento en el que exponen que en escritura se fijó el plazo para ejercitar la opción de compra en tres años a contar desde la fecha de la escritura... Que habiendo vencido el citado plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra sin que el mismo haya sido llevado a cabo por los arrendatarios, en las condiciones que se pactaron, las partes acuerdan modificar la escritura en los siguientes términos, 1) los arrendadores prorrogan el plazo para el ejercicio del derecho de opción de compra hasta el fin del contrato de arrendamiento, es decir, hasta el día 7 de junio de 2017. 2) Considerar como parte del precio de compra la cantidad de 30.000 euros entregada en concepto de prima en la fecha de la escritura incrementada en la cantidad de 22.000 euros resultado de aplicar el 50% del arrendamiento como parte del precio de compra, 600 euros mensuales, desde el mes de junio de 2012 hasta el mes de junio de 2015 ambos inclusive, 37 meses por 600 euros al mes. 3) Como consecuencia de lo acordado en el punto número dos anterior el importe de 52.200 euros pasa a ser una cantidad fija a cuenta del precio de la compraventa acordado, 370.000 euros, no procediéndose a imputar durante el resto del contrato de arrendamiento cantidad alguna al precio de compraventa. 4) El precio de la renta no sufre variación hasta su vencimiento el 7 de junio de 2017, 1200 euros mensuales, si bien como se indica en el punto anterior, su concepto es íntegramente arrendamiento. 5 ) En el caso de incumplimiento del ejercicio del derecho de opción de compra por la parte arrendataria al vencimiento del contrato, perderá a favor de la parte arrendadora la cantidad a la que se hace mención en el punto 3. Por el contrario, si la parte arrendataria ejercitase en plazo y forma el ejercicio de la opción de compra, a la firma de la escritura de 7 de junio de 30.000 euros, sin que proceda devolución de las cantidades entregadas como renta mensual de 1200 euros. El resto de las condiciones acordadas en la escritura de arrendamiento con derecho a opción de compra de fecha 7 de junio de 2012 permanecen invariables. '

La Sentencia impugnada concluye, en atención al expresado contenido contractual, a la declaración en juicio de la parte demandada reconviniente, y a la comunicación de extinción por caducidad del derecho de opción de compra por burofax de fecha 8 de junio de 2017, así como de la remitida por la arrendataria Dª Emilia a D. Jeronimo y Dª Estrella en dicha fecha - que fue recibida por los demandados el 9 de junio, que la opción de compra no fue ejercitada en plazo ni puesta en conocimiento de los interpelados en dicho plazo, y desestima la pretensión de la parte actora relativa al cumplimiento, otorgando escritura pública de compraventa. Rechaza la Resolución de instancia igualmente la solicitud de nulidad realizada por la parte actora reconvenida, de nulidad de la cláusula de penalización del contrato de fecha 7 de junio de 2012, que disponía en el caso de incumplimiento por el arrendador literalmente ' sin que proceda devolución alguna de las cantidades entregadas. ' Estima a su vez la Sentencia la demanda reconvencional dirigida a la declaración de extinción por caducidad del derecho de opción de compra sobre la indicada finca registral.

SEGUNDO.- Objeto del recurso de apelación.

Frente a la Resolución de instancia se alza la parte actora reconvenida, invocando los siguientes motivos del recurso:

1.- Infracción por la Sentencia recurrida de las normas procesales que regulan la Sentencia, de conformidad con los artículos 217 y 218 LEC, con vulneración del derecho fundamental consagrado en el artículo 24.1 CE y la jurisprudencia que los interpreta sobre Sentencias arbitrarias e ilógicas.

Dicho motivo se relaciona por los apelantes con el análisis de los hechos que expone en su escrito de recurso relativos a la incontrovertida existencia del contrato, de las conversaciones sobre la solvencia, ofertas y precios, y sobre el interés de la parte actora en comprar, pese a lo que la Sentencia concluye que no se ejerció la opción de compra, cuando la evidencia directa y la derivada de presunciones, no puede ser otra que la existencia de la oferta.

2.- Infracción de la Sentencia recurrida del artículo 217 LEC al invertir la carga probatoria, valiéndose únicamente del testimonio del demandado a pesar de la abundante documental aportada, especialmente burofaxes durante la substanciación de la dilatada litis por los recurrentes en orden al cumplimiento del contrato.

Reitera la parte apelante la falta de lógica e irracionalidad en la aplicación de las consecuencias de la prueba practicada, ya que quita toda relevancia o peso a las pruebas aportadas por los impugnantes, y las contradicciones e incoherencias de las declaraciones de los demandados en juicio, negando que la parte apelante hiciera ningún esfuerzo en comunicar la opción de compra.

3.- Vulneración del artículo 217 LEC, al omitir la Sentencia de desahucio en proceso de cuestión conexa que consideró compleja ( Juzgado nº 6 de Collado Villalba ), y en el que la demandada, con evidente mala fe, contradijo lo manifestado en éste ( la demandada niega la tácita reconducción y en el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Collado Villalba lo considera para reclamar un desahucio por falta de pago ). Error en la valoración de la prueba. Mala fe procesal de la demandada.

4.- Infracción por la Sentencia recurrida de las normas procesales que regulan la Sentencia, de conformidad con los artículos 217 y 218 LEC, con vulneración del derecho fundamental consagrado en el artículo 24.1 CE y la jurisprudencia que los interpreta, sobre Sentencias arbitrarias e ilógicas en relación a la omisión de toda responsabilidad del vendedor por las cargas registrales de la finca.

5.- Infracción del artículo 386 en relación con el artículo 433.2 LEC. Solo se puede concluir que el actor comunicó y discutió con la demandada los términos de la opción de compra.

Los motivos que se enuncian en el recurso aparecen relacionados con las cuestiones de fondo que enumera seguidamente la parte recurrente, en los siguiente términos:

1.- Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la mora del acreedor o ' mora accipiendi '.

El vendedor no estaba en condiciones de vender la finca conforme se había obligado, libre de cargas y gravámenes, superando éstos el precio pactado. En este caso, para el ejercicio de la opción de compra se exigía la colaboración del vendedor, aclarando las cantidades de las cargas registrales pendientes, y a quien y como se deberían pagar.

2.- Infracción de la excepción contractual exceptio non adimpleti contractus, con infracción del artículo 1124 CCivil.

La vendedora no cumplió, pues llegado el momento del ejercicio de la opción de compra de fecha 1 de julio de 2012, la finca tenía cargas registrales vedadas según el contrato.

3.- Infracción del artículo 1154 Ccivil y del criterio jurisprudencial de moderación de la cláusula penal.

Las dificultades o nueva realidad registral no podía ser atribuida a la parte recurrente, sino a los demandados, resultando excesivamente gravoso verse privado del derecho a ejercer la opción de compra en tanto que las cargas que pesaban sobre la finca excedían en mucho el valor pendiente de pago, sin posibilidad de recuperar el duplo de las cantidades invertidas o cuando menos las invertidas en la opción.

4.-Infracción del artículo 10.9 CCivil y 24 CE por el enriquecimiento injusto de la demandada.

Entienden los impugnantes que la percepción por el arrendador de la totalidad de la indemnización pactada, cuando el incumplimiento no ha ido total, implica enriquecimiento injusto.

5.- Infracción del artículo 7 y 1269 Ccivil.

Se aduce el dolo o mala fe en la celebración del negocio jurídico, por la estrategia de demorar el cierre de las negociaciones, y permitiendo la existencia de cargas registrales para impedir el ejercicio de la opción de compra.

6.- Costas.

Se solicita la imposición de costas a la contraparte, sobre la base de la mala fe, atendido el señalado comportamiento malicioso de injustificada negativa a la pretensión.

TERCERO.- Resolución de la Sala.

Infracción de los artículos 217 y 218 LEC , con vulneración del derecho fundamental del artículo 24 CE y la jurisprudencia que los interpreta.

Infracción del artículo 386 LEC en relación con el artículo 433.2 de la Ley Procesal .

Reiterada dentro de los motivos previos del recurso, primero a quinto del escrito de apelación, la existencia de práctica y valoración errónea de prueba llevada a cabo por la Juzgadora de instancia para establecer la conclusión sobre falta de ejercicio de la opción de compra, esta Sala, tras revisar las actuaciones, considera que, en relación a dicho juicio probatorio, no se ha producido en este caso la infracción de los artículos 216 y siguientes LEC, ni de los artículos 316, 326 y 386 LEC en relación al 24CE y articulo 218 de la Ley Procesal, por valoración errónea, arbitraria e ilógica de la prueba, determinante de la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y las normas que rigen los actos y garantías del proceso.

En este sentido, aunque el artículo 456 de la Ley de Procedimiento, en su apartado primero, permite la revisión íntegra del juicio de hecho y del juicio de derecho y cuestionar a través del recurso de apelación las valoraciones probatorias efectuadas por el Juzgador de instancia, no puede invocarse con éxito que concurre omisión valorativa de elementos probatorios practicados o la insuficiente motivación de la Resolución por vulneración del artículo 209 LEC, o del principio de tutela judicial efectiva que contempla el artículo 24 CE ya que la Sentencia de instancia responde a la conocida jurisprudencia que refleja la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de octubre de 2013, que establece que 'La parte no puede pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994 , 16 de mayo de 1995 , 31 de mayo de 1994 , 22 de julio de 2003 , 25 de noviembre de 20 ). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración. '

La valoración judicial del conjunto de las pruebas practicadas, no transgrede el artículo 24 de la Constitución, ni el principio de tutela judicial efectiva, porque conforme al criterio consolidado de las SSTS 9 de mayo y 6 de septiembre de 2011, y de las SSAP de Madrid de esta Sec. 19ª, de 29 de marzo de 2012, nº 194/2012, recurso nº 166/2012 y 29-03-2012 ( rec. 166/2012), y 23 de noviembre de 2016, nº 419/2016, recurso: 709/2016, así como de 23-11-2016 ( rec. 709/2016), las infracciones relativas a la apreciación conjunta de la prueba sólo se producen en supuestos en los cuales esta forma de acreditación en la instancia ha sido utilizada por el órgano judicial, omitiendo de forma ilógica la relación existente entre los hechos base que declara probados y las consecuencias obtenidas, pero no en aquellos otros, en que se ha limitado a obtener las conclusiones que ha estimado más adecuadas, con arreglo a los elementos probatorios ofrecidos en el proceso, sin incurrir en una manifiesta incoherencia lógica, siendo posible la revisión de la valoración conjunta de las pruebas periciales practicadas que hubiere realizado la juzgadora de primera instancia, si bien sólo cuando la parte apelante llegue a objetivar alguna razón que ponga en evidencia que dicha juzgadora haya incurrido en algún tipo de error, bien por no haber tenido en cuenta ciertos medios probatorios, o por no haberlos interpretado adecuadamente, o bien porque, sobre su base, llegue a consecuencias arbitrarias, irracionales o absurdas, contrarias a la lógica y al sentido común.

En el supuesto que se enjuicia, la Sentencia impugnada parte de la existencia incontrovertida de los términos contractuales relativos al arrendamiento con derecho de opción de compra y valora la oferta que el demandante traslada a la propiedad el 5 de junio de 2017 - el plazo de la opción expiraba el día 7 de junio siguiente - por 80.000 euros al objeto de posibilitar un acuerdo para la adquisición del inmueble, oferta que según manifiesta en prueba de interrogatorio del demandado D. Jaime lo fue con el propósito de obtener una prórroga para el ejercicio del derecho, ante los problemas de solvencia de la parte arrendataria. Dicho declarante corrobora en el curso de su declaración que ni en la llamada telefónica del día 5 de junio efectuada por el demandante, ni en la que realizó el interrogado el día 7 siguiente, en respuesta al ofrecimiento de los demandados reconvenidos, se trató del ejercicio de la opción de compra, y que no era propósito de la propiedad el establecer un nuevo plazo, sino vender por el precio estipulado, y que los arrendatarios carecían del dinero, razón por la que durante esta conversación del día 7 el declarante expuso que iban a respetar la opción, lo que implicaba, ante la imposibilidad de la contraparte de obtención del importe a abonar como precio y vencido el plazo, el desalojo de los inquilinos de la finca. Continúa indicando el demandado que ello motivó que se remitiera el día 8 de junio de 2017 burofax por el que los interpelados comunicaban la finalización del contrato de arrendamiento, y la expiración del derecho de opción concedido, sin que procediera devolución de cantidad alguna correspondiente a la prima de opción entregada en su día, según establecía la cláusula 5ª del acuerdo de prórroga firmado el 8 de junio de 2015 ( minutos 9 a 14 de la grabación de vista ). Estima la Sala que la Sentencia apelada considera de forma acertada tanto la falta de fehaciencia de las mencionadas conversaciones telefónicas que evidencian la ausencia de ejercicio de opción con arreglo a lo convenido, como la insuficiencia de la nota manuscrita que se remite por Dª Emilia a los demandados por medio de burofax el día 8 de junio de 2017, a las 10.31 horas, con el siguiente contenido ' en relación a la escritura 734, ejerzo la opción de compra ', comunicación entregada a D. Jeronimo el 9 de junio, a las 18.01 horas. Esta comunicación, que corresponde al documento nº 12 de la demanda, fue respondido en esta última fecha por la parte arrendadora en el sentido de no estar el documento firmado ni datado, careciendo de validez, documento nº 14 de la demanda, que integra asimismo el burofax de 8 de junio.

En su consecuencia, no puede sostenerse que haya tenido lugar en el caso el ejercicio en plazo del derecho de opción como declaración unilateral recepticia a que se refiere la STS 552/2010 de 17 de septiembre de 2010, citada en la Sentencia de instancia. Es cierto que además el Alto Tribunal añade en su Resolución que dado que la cognición requiere la colaboración de la contraparte, se entenderá cumplida no obstante la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento, en solución próxima al artículo 1119 Ccivil. Sin embargo, a juicio de esta Sección, el examen de lo actuado impide apreciar que el concedente tuviera razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el recurrente. Por el contrario, no solo no consta la notificación al concedente durante la vigencia del plazo de la opción, sino principalmente, que la aceptación se emitiera en plazo, tal y como recoge la Resolución impugnada. Esta conclusión responde además a la falta de propósito de los optantes de consumación de la compraventa en los términos estipulados que manifiesta la parte arrendadora, a la vista del contenido de las conversaciones previas a la expiración del plazo de ejercicio del derecho, conversaciones en las que se puso de manifiesto que los arrendatarios carecían de liquidez para formalizar la escritura mediante pago simultáneo del precio en el plazo de un mes a contar desde el ejercicio del derecho de opción. La falta de conocimiento por el concedente de la referida comunicación remitida fuera de plazo es consecuencia de la ausencia de ejercicio temporánea del derecho de opción, pese a reiterar la parte demandada reconviniente en las fechas inmediatamente anteriores a la expiración de la facultad de optar, en concreto, el día 5 de junio de 2017, su rechazo a una rebaja del precio, que es la solución que se reitera a los demandantes reconvenidos con ocasión de la conversación telefónica el día 7 de junio. La caducidad del derecho de opción que declara la Sentencia aparece relacionada directamente con la falta de diligencia de los recurrentes a fin de asegurar la perfección de la compraventa mediante emisión de su declaración de voluntad dentro del plazo concedido, ya que el agotamiento de las posibilidades de negociación en orden a conseguir un mayor plazo o una modificación del precio, no permite imputar al destinatario de aquella declaración de voluntad mala fe por el hecho de exigir el ejercicio del derecho con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de acuerdo a lo prevenido en el artículo 1255 Ccivil, sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción ( en expresión de la STS 15/2019 de 15 de enero ).

No es tampoco deducible la pretendida mala fe de los arrendadores derivada de la interposición de juicio de desahucio por falta de pago 602/2018 seguido ante el Juzgado de1ª Instancia e Instrucción nº 6 de Collado Villalba, desde el momento en que la tácita reconducción del arrendamiento planteada no afecta a la resolución sobre el ejercicio de la opción de compra concedida a los apelantes. Cabe citar, entre otras, la SAP Madrid Sección 11ª de fecha 18 de noviembre de 2019, que remite a la SAP Madrid Sección 12ª de fecha de 28 de julio de 2011, estableciendo respecto a la inadecuación procedimental del juicio de desahucio por falta de pago en estos casos que 'La opción de compra en los contratos de arrendamiento, obviamente, determina la posibilidad por parte del arrendatario de acceder a la propiedad del inmueble mediante el ejercicio de tal opción, y por ello, si existe controversia fundada en torno a si el arrendatario ejercitó dicha opción para acceder al derecho de propiedad, no cabrá decretar el desalojo del inmueble que se pretende por el actor, ya que en la hipótesis de que la opción de compra se hubiese ejercitado oportunamente, el demandado estaría amparado en la posesión de la que se le pretende privar, en virtud del título dominical que habrá adquirido por medio del ejercicio de la opción de compra, e igualmente no cabría decretar la extinción del contrato por expiración del término al haberse extinguido por confusión en la condición de propietario y arrendatario, o bien cuando menos, y si la opción de compra debidamente ejercitada no se hubiese llegado a materializar en la adquisición efectiva del derecho de propiedad por haberse opuesto a ello el arrendador, resultaría igualmente contrario a derecho privar de posesión a quien si no es propietario, lo es por consecuencia de la voluntad obstativa de quien con arreglo a la opción de compra debería haber transmitido el derecho de propiedad, ya que ello sería tanto como dejar a la voluntad exclusiva del arrendador ( artículo 1256 del Código civil ) la efectividad de la opción de compra, la cual claramente implica la facultad de acceder a un título, como es el dominical, que claramente habilita ( artículo 348 del Código civil ) para la ocupación del inmueble. No se quiere con ello significar, en modo alguno, que efectivamente el arrendatario haya ejercitado o no con arreglo a derecho la opción de compra, sino simplemente que al existir tal opción de compra ello determina la posibilidad de que el arrendatario pueda acceder al derecho de propiedad, en términos que inciden en la resolución del presente litigio y lo hacen inadecuado por lo indicado a tal efecto para resolver la controversia objeto del mismo, si bien determinar si la opción de compra se ha ejercitado o no en debida forma es cuestión que debe ser sustanciada en el procedimiento correspondiente, y es precisamente por ello por lo que el procedimiento presente es inadecuado. '

Aunque los apelantes sostienen que la interpretación literal y formalista del contrato de opción supone infracción de la prueba de presunciones judiciales del artículo 386 LEC, según refiere la propia parte impugnante, tal carácter presuntivo resultaría de las gestiones efectuadas en relación a la oferta no aceptada por precio de 80.000 euros, que es lo que provoca a instancia de los demandantes la respuesta calificada por éstos como tardía de la propiedad. Sin embargo, ya se ha razonado en los apartados precedentes que no se vulnera el derecho el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE o el expresado artículo 386 LEC - cuya indebida inaplicación afirma la parte recurrente- mediante las reglas de la lógica en función de los hechos acreditados en el proceso, una vez considerados los fundamentos que anteceden y los que se exponen a continuación, no estimando la Sala la existencia de error en la valoración probatoria.

Con independencia del juicio probatorio ya tratado relativo a la falta de ejercicio en plazo del derecho de opción, aducen los apelantes dentro de las cuestiones de fondo los siguientes motivos :

Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la mora del acreedor o ' mora accipiens '.

El argumento del motivo aparece relacionado en el escrito de recurso con la previsión contractual sobre entrega de la vivienda libre de cargas y gravámenes, que habría originado, según refieren los recurrentes, que se plantearan dudas sobre tales cargas registrales pendientes, requiriendo la necesaria colaboración del vendedor.

Tal y como reseña la SAP Madrid Sección 18ª de 5 de diciembre de 2016, en relación a la definición como prPues bien en el presente caso si tenemos en cuenta que lo realmente pactado entre las partes en un contrato arrendamiento y por otra parte un contrato de opción de compra, parece evidente que no pueden aplicarse pura y simplemente la norma de resolución de los contratos de compraventa para resolver un supuesto contrato de opción de compra que es lo que se pretende hacer, y ello por la poderosa razón de que el contrato de opción de compra como se ha puesto de manifiesto por la jurisprudencia anotada es un contrato unilateral que solamente genera obligaciones para en la optatario, quedando a la libre voluntad del optante el ejercicio la opción de compra o no, por lo que resulta inocuo hablar de incumplimiento resolutorio del contrato.

econtrato, en principio unilateral, de la opción, la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 (La Ley 9084-R/1987), 24 de octubre de 1990 (La Ley 21343-JF/0000), 13 de noviembre de 1992 (La Ley 248-5/1993) y 16 de octubre de 1997 (La Ley 10116/1997).

Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del 'pactum de contrahendo' ( STS de 11 de abril de 2000 (LA LEY. 102245/2000). '

Y continúa señalando la mencionada Sentencia de la Audiencia Provincial que ' en el presente caso si tenemos en cuenta que lo realmente pactado entre las partes en un contrato arrendamiento y por otra parte un contrato de opción de compra, parece evidente que no pueden aplicarse pura y simplemente la norma de resolución de los contratos de compraventa para resolver un supuesto contrato de opción de compra que es lo que se pretende hacer, y ello por la poderosa razón de que el contrato de opción de compra como se ha puesto de manifiesto por la jurisprudencia anotada es un contrato unilateral que solamente genera obligaciones para en la optatario, quedando a la libre voluntad del optante el ejercicio la opción de compra o no, por lo que resulta inocuo hablar de incumplimiento resolutorio del contrato. '

De acuerdo a este criterio, que comparte plenamente esta Sala, se desprende que la falta de ejercicio de la opción de compra impide el ejercicio de acción resolutoria de una opción, fundada en el artículo 1124 Ccivil, que presupone obligaciones recíprocas para ambas partes. De esta forma, la jurisprudencia ( así, STS 55/2014 de 7 de febrero ), ha basado la infracción del artículo 1124 Ccivil por incumplimiento de la vendedora de la finca y concedente de la opción, bajo el presupuesto de la perfección de la compraventa, cuando subsistían cargas hipotecarias inscritas en el Registro de la Propiedad al tiempo de otorgamiento de escritura pública de compraventa. No es este el supuesto contemplado, en que el optante tenía concedida a su favor de manera libre el ejercicio del derecho, pudiendo no hacer efectivo el mismo. Es plausible la explicación que ofrece la parte concedente al referir la existencia de cargas registrales previas a la constitución del derecho de opción de compra y de los pagos producidos en cumplimiento de las obligaciones garantizadas. En este contexto, la demanda inicial no contiene referencia a las hipotecas precedentemente constituidas, ni consta que tales cargas, al igual que la anotación de embargo ejecutivo que se aporta como documento nº 19, posterior a la opción de compra - que sí se cita en el escrito inicial-, y que por tanto no gozaba de prioridad registral, constituyera objeto de debate con ocasión de las conversaciones telefónicas mantenidas por los litigantes. Queda pues fuera del ámbito del procedimiento, según recuerda la parte apelada, la cancelación simultánea a la escrituración de compraventa de los créditos garantizados con hipoteca, o una eventual subrogación en la obligación de los optantes.

Infracción por la Sentencia recurrida de la excepción contractual exceptio non adimpleti contractuscon infracción del artículo 1124 Ccivil.

Infracción del artículo 1154 Ccivil y del criterio jurisprudencial de moderación de la cláusula penal.

Establecida la inaplicabilidad al caso de la facultad resolutoria de las obligaciones, implícita en las recíprocas, que dispone el artículo 1124 Ccivil, tampoco resulta factible atender la petición que articulan los recurrentes respecto a la consecuencia de pérdida de las cantidades entregadas por razón de la concesión de la opción.

Se ha resuelto en el apartado relativo a la existencia del estado de cargas y gravámenes, que no es estimable el razonamiento del recurso al establecer que tales cargas registrales podían exceder las cantidades pendientes de pago en concepto de precio de la compraventa.

La cuestión sobre la improcedencia de reintegro de las cantidades satisfechas a cuenta del precio de la compraventa, ha sido tratada, a título de ejemplo, en la SAP Barcelona Sección 16ª de 4 de diciembre de 2020, al indicar que el daño que invoca la parte recurrente constituye mera consecuencia de los pactos que libremente convinieron los litigantes y que, dependiendo la perfección de la compraventa exclusivamente de la voluntad del optante, la falta de ejercicio de la opción provoca su extinción. Dispone esta Sentencia que' Como, en un supuesto similar, razonaba la STS de 9 de febrero de 2009 , 'las cantidades satisfechas por el optante, con independencia de su cuantía, estaban justificadas y amparadas en la propia causa que da origen al contrato de opción en cuanto éste vincula al vendedor durante determinado plazo en virtud del compromiso contraído y atribuye a la sola voluntad del comprador la decisión acerca de la perfección del contrato, sin que pueda reconocerse al optante la facultad de solicitar la repetición de aquello en lo que efectivamente se habrá enriquecido el concedente, pues tal atribución patrimonial aparece claramente dotada de causa'.

Es más, en el caso examinado, ni siquiera podemos afirmar obtenga la concedente beneficio de la retención de la prima puesto que el precio por el que finalmente vendió la vivienda fue inferior en 160.000 euros al convenido con SRyP.

2º/ La pérdida de las cantidades satisfechas por la recurrente en concepto de prima no es consecuencia de la aplicación de cláusula penal alguna sino, sencillamente, el precio o contraprestación de la obligación asumida por la concedente de mantener la disponibilidad de la vivienda durante el plazo y en las condiciones convenidas. Carece, pues, de sentido la moderación pretendida al amparo del artículo 1154 del CC , no aplicable al caso. '

Quiere ello decir que la consecuencia sobre falta de reintegro de importes abonados por la concesión de opción -que como tal no se plantea en demanda, una vez descartado el incumplimiento de la contraparte, artículo 456 LEC -se da incluso en el supuesto de inaplicación de la penalidad convenida por transcurso del plazo pactado sin ejercitar la opción de compra, quedando esta caducada, ya que la pérdida a favor de la arrendadora de la cantidad recibida como prima de la opción, sin que proceda devolución alguna de las cantidades entregadas como renta mensual, en compensación por los daños y perjuicios producidos con motivo de la potencial compraventa frustrada, lo es a modo de cláusula penal liquidatoria, y constituye una previsión del incumplimiento que tiene lugar, el no otorgamiento de la escritura en el plazo pactado o incumplimiento futuro de las cantidades pendientes. De acuerdo a esta previsión, según STS 317/2020 de 17 de junio, 'El art. 1154 CC no permite moderar la cuantía de una pena que las partes ya conocían y que valoraron como ajustada a las circunstancias en una suerte de evaluación anticipada de las consecuencias derivadas del no otorgamiento de la escritura y pago del resto del precio. '

Infracción del artículo 10.9 Ccivil y 24 CE por enriquecimiento injusto de la demandada.

El motivo atinente al enriquecimiento injusto para el supuesto de no ejercicio de opción de compra, ni de devolución de la prima de dicha opción, que genera, según refieren los recurrentes, desequilibrio económico que justificaría la moderación judicial de la cláusula penal cuando el incumplimiento no ha sido total, se resuelve por la Sala en sentido desestimatorio, con arreglo a lo expuesto en el apartado precedente, por constituir la prima de opción contraprestación de la obligación asumida por el concedente, como importe amparado en la propia causa que da origen al contrato de opción.

Infracción del artículo 7 y 1269 Ccivil.

Según recuerda la parte apelada al oponerse al recurso, la existencia de vicio del consentimiento por inducción a la celebración de contrato, no se corresponde a la existencia de conversaciones relativas al posible ejercicio del derecho de opción que confería el contrato, y ello al margen de que la situación de libertad de cargas no se acredita que fuera objeto de tales gestiones encaminadas a perfeccionar la compraventa, prevaleciendo la necesidad de observar el pacto suscrito sobre el ejercicio de la opción, conforme al artículo 1255 Ccivil.

En definitiva, no existe desarrollo argumental que permita concluir que mediara engaño al tiempo de concertación del contrato debatido, habiéndose rechazado por la Sala las antes referidas alegaciones sobre utilización de diferentes estrategias por parte de los apelados en el actual procedimiento y el juicio de desahucio por falta de pago de rentas, y sobre demora y falta de colaboración en el cierre de las negociaciones previas al ejercicio del derecho de opción, invocadas en el recurso.

Costas.

En relación a las costas procesales, el recurso refiere como pronunciamiento expresamente impugnado la imposición de costas a la parte demandada reconvenida por estimación de la demanda reconvencional.

Examinada la fundamentación de este motivo del recurso, se advierte la improcedente cita de los artículos 395 y 396 LEC previstos para el allanamiento de la parte demandada y el desistimiento de la parte actora, respectivamente.

En lo que atañe propiamente al artículo 394 de la Ley Procesal, reseñado asimismo por los recurrentes, la estimación de las pretensiones de la reconvención, con declaración de extinción por caducidad del derecho de opción por falta de su ejercicio en tiempo y forma de sus titulares, no implica la existencia de dudas de hecho o de derecho, sobre la base de un contrato no sujeto a la normativa de consumidores - tal y como reseña la Sentencia de instancia - y regulado por estipulaciones libremente pactadas, excluyentes de la mala fe de la propiedad.

Se desestiman, en su consecuencia, la totalidad de los motivos del recurso de apelación, con confirmación de los pronunciamientos de la Sentencia de instancia.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de D. Ignacio y Dª Emilia contra la Sentencia dictada en fecha 18 de enero de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 08 de Collado Villalba, en los autos de Juicio Ordinario nº 378/2017 seguidos frente a Dª Estrella, D. Jaime y D. Jeronimo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2837-0000-00-0649-21, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.