Sentencia Civil Nº 306/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 913/2010 de 19 de Mayo de 2011

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2010-0913

SENTENCIA Nº 306

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega LLorca

MAGISTRADOS

Doña María Mestre Ramos

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia a diecinueve de mayo del año dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos.Sres.Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 2 de junio de 2010 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL 433-10 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Uno de los de LLiria .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DOÑA Zulima Y DOÑA Crescencia representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado; como APELADA-DEMANDADA DON Carmelo representada por el Procurador de los Tribunales y asistida por el Letrado

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 2 de junio de 2010 contiene el siguiente Fallo: "DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador NAVAS GONZÁLEZ en nombre y representación de Crescencia y Zulima DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A Carmelo de todos los hechos aducidos en su contra, no habiendo lugar al desahucio instado."

SEGUNDO.- La Sentencia dictada estableció que la parte actora ejercita acumuladamente desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas y acción de reclamación de cantidad por el IBI de los años 2005-2009.

Ante los motivos de oposición de la demandada se desestima la existencia de error en la determinación de las actualizaciones asi como la compensación y se estima la oposición de no haberse efectuado por la parte arrendadora el requerimiento fehaciente en base a la DT2ª y art.10-2 LAU por cuanto si bien consta requerimiento no ha sido fehaciente. Solo consta un burofax de fecha 22-12-2008 y en unas fechas de intenso correo que no acreditan la fehaciencia así como respecto del actualización año 2008-DT2ª y art.11 LAU .

Se desestima la demanda.

TERCERO.- Notificada la Sentencia, DOÑA Zulima Y DOÑA Crescencia previa preparación interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, error en la apreciación y calificación jurídica de los hechos y error en la valoración de las pruebas practicadas.

En cuanto a la acción de desahucio por falta de pago del IBI por importe de 718,52 euros tuvo conocimiento con la demanda. Asi como no se alude al documento 6 demanda. Se intentó la notificación con efectos art.58-4 Ley 30/1992 . La actuación del demandado ha sido obstativa.

En cuanto a la desestimación del desahucio por impago actualización renta de 2008 se ha intentado la notificación.

Procediendo la revocación y estimación de la demanda.

CUARTO.-El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia

QUINTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:Documental.

SEXTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 9 de febrero de 2.011 para deliberación y votación, que se verifico quedando seguidamente para dictar resolución.

SEPTIMO.- Se han observado las prescripciones legales salvo el plazo para dictar sentencia dado el cúmulo de asuntos que pesan sobre el ponente y la especial cuestión litigiosa.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en esta.

PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Zulima Y DOÑA Crescencia virtud del recurso de apelación es si procede declarar el desahucio por falta de pago de las actualizaciones desde septiembre 2008 e impuesto del IBI(2005-2009) y si procede estimar la acción de reclamación de cantidad por el importe de 718,52 euros.

SEGUNDO.- La parte apelante sustenta el motivo de apelación en la cuestión de que con la remisión del burofax remitido con fecha de 22-12-2008-folios 50 y siguientes- la parte arrendadora cumplió con la obligación de notificación.

La cuestión a resolver es determinar si habiéndose remitido un burofax por la parte demandante-arrendadora-apelante-folios 50 y siguientes-y habiéndose hecho constar por Correos " no entregado, dejado aviso" y "sin entregar, no reclamado, caducado en lista" se puede considerar y estimar lo pretendido por la parte arrendadora que cumplió con su obligación.

A partir de la legislación sobre arrendamientos urbanos de vivienda suscritos con anterioridad a la Ley de 1985, la DT2ª de la LAU nos dice en relación con la cuestión debatida que:

"10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda."

"D) Actualización de la renta.

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario."

A partir de ello podemos establecer que la facultad de actualización de la renta se sujeta a determinados requisitos y, en concreto, exige un requerimiento previo fehaciente al arrendatario a instancia del arrendador, según la Disposición Transitoria 2ª, D, 11 de la LAU de 1994 EDL 1994/18384, cuya regla sexta prevé que el arrendatario puede oponerse a la actualización dentro de los 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento por comunicación fehaciente al arrendador, de forma que si no formula oposición se entiende por el art.101 de la LAU de 1964 EDL 1964/1962 que acepta tácitamente la actualización y, a partir de ese momento, la renta queda actualizada y es debida en su cuantía así determinada, siendo el impago de dicha renta en su monto total causa de resolución del contrato de arrendamiento conforme al art.114, 1 de la LAU de 1964 EDL 1964/1962 . El requerimiento previo se establece en garantía de que el arrendatario conozca el propósito del arrendador de actualizar la renta para que pueda oponerse a la misma. Por ello el requerimiento ha de ser fehaciente, es decir, realizarse en forma que demuestre de modo incontrovertible su contenido y su conocimiento por la persona a quien se dirige.

Es decir el apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , -relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985-, faculta al arrendador para actualizar la renta del contrato "previo requerimiento fehaciente al arrendatario "lo que habrá de comportar para que surja la obligación de abono por parte del arrendatario la prueba de haberle comunicado las cantidades invertidas y la concurrencia de las circunstancias legalmente exigidas.

Sin embargo, el precepto legal no impone una forma concreta para la práctica de tal requerimiento, sino que únicamente exige que lo sea en forma fehaciente, por lo que ha de considerarse válido y eficaz el practicado en cualquier modo que permita por sí mismo tomar conocimiento de su contenido, a fin de controlar si cumple las exigencias legales, y que acredite su efectiva recepción por parte del arrendatario. Tampoco exige que el mismo sea practicado de manera personal por el propio arrendador, siendo, pues, igualmente válido el realizado por cualquier persona o entidad expresa o tácitamente autorizada para actuar en su nombre.

TERCERO.- A partir de dichas consideraciones el Tribunal debe resolver aun cuando alguna sentencia como la dictada por la AP Málaga, sec. 4ª, S 7-2-2006, nº 69/2006, rec. 906/2005 . Pte: López Fuentes, José Luis justificarían la pretensión revocatoria de la parte apelante por cuanto establecen:

"CUARTO.- Basa la apelante el último de los motivos de su recurso en la circunstancia de que el burofax de fecha 24 de noviembre de 2.004 (por el que, según la actora-apelada y la sentencia el arrendador manifestó al arrendatario su intención de dar por resuelto el contrato por vencimiento del término) no fue entregado a su destinatario (documento núm. 7 acompañado a la demanda), por lo que no se cumplió con lo establecido en el artículo 10 de la LAU de 1.994 , que exige la notificación a la otra parte, con un mes de antelación, de la voluntad de no renovarlo.

En este sentido, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección Séptima) de 7 de julio de 2.003 "consta en autos burofaxes emitidos por la representación de la actora, comunicando la no voluntad de prorrogar el contrato; el hecho de que se diga no haberlos recibido el demandado no le exonera de responsabilidad alguna, ya que lo realmente importante es la emisión de los burofaxes por la representación de la demandante, con independencia de que, el demandado no haya tenido voluntad de recogerlos en la Oficina de Correos".

En el presente caso resulta acreditado que el actor expidió el burofax (documentos núm. 4, 5 y 6 de los acompañados a la demanda), que por la oficina de correos se tramitó el mismo, y que si bien el destinatario estaba ausente en horario de reparto, se le dejó "aviso postal no reclamado hasta la fecha" (documento núm. 7 de los acompañados a la demanda). "

En el presente caso no comparte las consideraciones jurídicas contenidas en la misma en tanto que conforme establece el artículo 3 del código Civil :

" 1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativo y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.

2. La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita "

Y por ello nos encontramos en el presente caso con la concurrencia de unas circunstancias especiales en que motivan que no podamos conceder al burofax remitido por la actora-arrendadora a la demandada-arrendataria los efectos pretendidos por la parte por cuanto podría valer dicho burofax como cumplimiento del requerimiento fehaciente y por tanto con la posibilidad de estimarse su pretensión de desahucio, y estas circunstancias especiales son que como acertadamente fijo el juzgador de instancia se practico en unas fechas especialmente conflictivas en tema de correos véase que se expide el 22-12-2008 y existe una fecha de salida del 26-12-2008(folio 60 actuaciones);y también por cuanto las circunstancias personales del arrendatario, como es su avanzada edad resulta que "el dejarle un aviso" o bien no se encontraba o bien le paso desapercibido o bien no estaba y cuando además siempre ha cumplido puntualmente con sus obligaciones como arrendatario. En este caso la diligencia exigible al arrendador es mayor y s e considera que con un solo burofax rodeado de una especial circunstancia " con dejado aviso y no recogido "no podamos llegar a la convicción de que el destinatario-arrendatario ha recibido el requerimiento ni aun de que sabiendo su comunicación de correos se haya negado a ir; por ello en el presente caso el arrendador de numerosas formas admitidas en derecho para acreditar ante los tribunales que el arrendatario ha conocido el requerimiento que existe la legislación en materia de arrendamientos. No comparte por tanto el Tribunal en el presente caso que pueda equiparse "requerimiento fehaciente "con remisión de burofax con las circunstancias de "dejado aviso, no recogido".

CUARTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

QUINTO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisidiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en al misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos, demás de general y concordante aplicación al caso de autos y,

en atención a lo expuesto, en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

1º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Crescencia Y DOÑA Zulima .

2º)Confirmar la Sentencia de fecha 2 de junio de 2010 .

3º)Imponer a la parte apelante las costas procesales.

4º)Con perdida del deposito.

Esta sentencia es firme y contra ella no cabe recurso.

Asi por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.