Sentencia Civil Nº 307/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 50/2011 de 01 de Junio de 2011

Encabezamiento

Rollo nº 000050/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 0 7

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a uno de junio de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio de desahucio - 000543/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE PATERNA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s Luis Pablo , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ROCIO VALERO CANTERO y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA PAZ GOMEZ SANCHEZ, y de otra como demandante/s - apelado/s Baldomero , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARIA MOLINER GASO y representado por el/la Procurador/a D/Dª ELVIRA CANET CASTELLA.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE PATERNA, con fecha veinticuatro de septiembre de dos mil diez, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: " FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por D. Baldomero , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Elvira Canet Castella, contra D. Luis Pablo , representado por la Procuradora Dª Mª Paz Gómez Sánchez; debo declarar y declaro la resolución, por necesidad del arrendador, del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y recayente sobre el inmueble objeto de la presente litis, condenando a la parte demandada al desalojo del inmueble y a que lo deje a disposición de la parte actora apercibiéndole de lanzamiento a su costa si no lo verificare; todo ello con imposición a la parte demandada de las costas del presente procedimiento ".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, señalándose para Vista el día once de mayo de dos mil once, con asistencia de los Procuradores y Letrados antes relacionados, solicitando el Letrado apelante que se revoque la sentencia dictada en primera instancia y se desestime la demanda inicial con expresa condena en costas y el Letrado apelado solicita que se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación confirmando la dictada en primera instancia con expresa condena en las costas de esta segunda instancia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que estimó la demanda formulada por el Sr. Baldomero frente al Sr. Luis Pablo sobre resolución de contrato de arrendamient o por concurrir la causa de denegación de la prórroga forzosa prevista en el art. 62.1º del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, recurre el demandado que insiste en la no concurrencia de la causa de necesidad invocada, considerando que ha existido error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho, alegando que no ha sido tenida en cuenta la circunstancia de haber adquirido el demandante dos viviendas en fecha 16-1-2007, una de las cuales vendió para posteriormente instar la resolución de la otra ocupada por el arrendatario, vivienda que era de las mismas características, motivo por el que a su parecer concurre la presunción de no necesidad prevista en el art. 63.3. A ello se opuso el demandante que defendió la tesis de la sentencia.

Con carácter previo manifestar que este Tribunal no entra a considerar el primer motivo del recurso formulado por el demandado apelante, y que se basaba en la infracción procesal cometida al no haberse practicado la prueba documental que interesó (Oficio a la Delegación de Hacienda para informe sobre IRPF del demandante en los años 2007 a 2009) toda vez que al solicitarse dicha prueba en esta segunda instancia, se procedió a acordarla y practicarla con el resultado que obra en las actuaciones y las alegaciones que al respecto formularon las partes en la vista oral.

SEGUNDO.- Tras un nuevo examen de toda la prueba practicada este Tribunal considera que no ha existido error en la valoración de la prueba ni en la aplicación del derecho por parte de la juzgadora de instancia, compartiendo íntegramente sus conclusiones de hecho y de derecho.

El art. 62.1º del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales. El art. 63 exige que si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por causa de necesidad, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación; presumiéndose la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda estuviese domiciliada en el lugar en que se hallare la finca y por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare. Añadiéndose que, salvo prueba en contrario, se considerará no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame.

En el presente caso, estamos en presencia de un arrendamiento concertado en el año 1973, por madre del actor, que falleció en fecha 22-12-2006. El actor se adjudicó por título de herencia dos viviendas, la nº NUM000 y la nº NUM001 del edificio sito en Burjasot, CALLE000 nº NUM002 en fecha 16-1-2007. En fecha 17-4-2008 vendió la vivienda señalada con la puerta nº NUM000 . Y en fecha 14-5-2008 instó acto de conciliación comunicando la denegación de prórroga al demandado sobre la vivienda arrendada, señalada con el nº NUM001 , por causa de necesidad, ya que no tenía otra vivienda. El acto de conciliación se celebró sin comparecencia del demandado en fecha 29-5-2008, presentándose la demanda en fecha 23-4-2010. El actor nació en fecha 7-9- 1948, y constaba empadronado hasta 21-5-2010 en la CALLE001 , NUM003 , NUM004 de Burjasot, cambiando a partir de dicha fecha a la CALLE002 NUM005 - NUM006 - NUM007 ; no presentó declaración por el IRPF en los años 2007 y 2009, aunque sí lo hizo en el ejercicio 2008. En este ejercicio su domicilio lo era el de la CALLE003 nº NUM008 - NUM009 ocupándolo en calidad de arrendatario y sus ingresos por rendimientos del trabajo ascendieron a 1.654,08 euros, careciendo de rentas por capital mobiliario, y declarando los correspondientes ingresos por la venta de la vivienda que había llevado a cabo (77.500 euros). De otro lado consta que el demandado nacido en fecha 12-3-1944 está empadronado en la vivienda arrendada desde al menos 1991, percibiendo como ingreso una pensión cuya cantidad exacta y motivo se desconoce.

En este contexto, aunque es cierto que el demandante tuvo a su disposición seis meses antes de instar el acto de conciliación, en fecha 14-5-2008 , una vivienda similar a la arrendada, también lo es que en el momento de interponerse la demanda casi dos años después carece de ella. Además resulta que en su declaración explicó que estuvo viviendo con su tío, pero al fallecer el mismo, la mujer de su tío ya no quería que siguiese allí y que por tal motivo cambió de domicilio y se alquiló una vivienda por la que paga 225 euros de alquiler, cuando solo percibe una pensión de 426 euros al mes.

En esta situación, no puede sino admitirse que el actor se encontraba en una situación de necesidad, sin que pueda obligársele a respetar el arrendamiento y no vender una de las dos viviendas que heredó para obtener cierta cantidad con la que atender a sus necesidades, máxime su precaria situación económica no desvirtuada por prueba alguna propuesta por la parte demandada.

No puede aceptarse que se trate de un ardid buscado de propósito por el actor para resolver el contrato, dado que existe un hecho básico, cual es que de la resultancia probatoria descrita resulta que el actor en la actualidad ocupa vivienda arrendada por la que incluso satisface una renta superior a la que por su parte recibe de 80 euros mensuales, a lo que se une que según la documentación aportada no consta que tenga más propiedades que la vivienda objeto de litigio. Lo que determina que realmente exista una situación de necesidad que ampara la petición hoy deducida, y que de forma especial afectaría, no a un tercero, sino al propio titular de la vivienda, que desea ocuparla personalmente.

Esta petición podría excluirse si se hubiese acreditado que esa situación de necesidad ha sido generada de propósito con el fin de burlar la ley, en definitiva de conculcar un derecho que el demandado tiene reconocido por esta, pero ello no ha sucedido.

Pero además con carácter general debe presumir la existencia de buena fe, siendo lo contrario, el fraude, la excepción, que como tal debe ser objeto de una cumplida prueba, precisamente por quien, como hecho obstativo a la reclamación contra el deducida, afirma su existencia. A lo que debemos añadir que por el hecho de existir un contrato de arrendamiento, por muy antiguo que pueda ser este, ello nunca podrá suponer que la parte pierde su derecho de disposición sobre sus bienes, y de forma especial sobre aquellos no afectados ni tan siquiera por el contrato, por lo que en definitiva la decisión del actor de vender la vivienda que heredó de su madre, que además no era una vivienda lujosa, desde el momento que nadie cuestiona su realidad, ni que por consecuencia de la misma esa vivienda haya salido efectivamente del patrimonio del actor, en modo alguno podrá quedar condicionada a que se someta a debate, con objeto de decidir si su decisión fue oportuna y estuvo plenamente justificada, no ya por razones de mera oportunidad económica, sino por venir obligado a ello por su situación patrimonial.

Por lo que en definitiva , resultando que el actor únicamente dispone de una vivienda para satisfacer sus necesidades, debemos entender que concurre el presupuesto fáctico contemplado por el precepto, debiendo calificarla como una situación de autentica necesidad, en sentido legal, y no de mera conveniencia, por la sencilla razón de verse actualmente obligado ocupar un bien ajeno, por virtud de un contrato de arrendamiento mucho más gravoso que el que pese sobre su propiedad, y no solo por el importe de la renta que se ve obligado a satisfacer, como ya se dijo. Por lo que resultara procedente su petición, pese a que haya podido vender una propiedad con anterioridad, desde el momento que no existe razón que nos haga dudar de que dicho bien ha salido de su patrimonio por virtud de un negocio jurídico oneroso, valido y eficaz, en una fecha que en nada afectaría a la presente reclamación.

De este modo consideramos que el actor sí ha justificado su necesidad tal como exigía el art. 63 y que la presunción en contra que establecía el mimo artículo sí fue desvirtuada , por lo que la denegación de prórroga era pertinente.

Por todo lo anterior se rechazan todas las alegaciones del recurso siendo la sentencia confirmada.

TERCERO.- Procede, por lo tanto en orden las costas de este recurso, de acuerdo con el Art. 398. 1 en relación con el art. 394.1 de la Lec imponerlas a la parte demandada apelante.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el demandado D. Luis Pablo , contra la sentencia nº 107 de fecha veinticuatro de septiembre de dos mil diez, .dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Paterna , en el juicio de desahucio nº 543/10, confirmando la mismo e imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a uno de junio de dos mil once.