Sentencia Civil Nº 307/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 717/2011 de 11 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00307/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 717/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a once de mayo de dos mil doce.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 541/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 3 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANALISIS, S.L. representada por el Procurador D. José Manuel Fernández Castro, y de otra, como apelado AZABACHE INMUEBLES S.L. representada por el Procurador D. José Manuel Merino Bravo, sobre resarcimiento de daños y perjuicios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 3 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 1 de abril de 2011 , cuya parte dispositiva dice: "Estimando en parte la demanda formulada por el procurador José Manuel Fernández Castro, en nombre y representación de Estudios y Rentabilidad de Proyectos y Análisis S.L. , contra Azabache Inmuebles S.L., y en parte también la demanda reconvencional deducida por el procurador José Manuel Merino Bravo, en nombre y representación de Azabache Inmuebles S.L. , contra Estudios y Rentabilidad de Proyectos y Análisis S.L., y, previa compensación judicial de las diferentes responsabilidades, condeno a Estudios y Rentabilidad de Proyectos y Análisis S.L. a pagar a Azabache Inmuebles S.L. la cantidad de MIL EUROS Y CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS, (1.000,46 €) más sus intereses legales y sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANÁLISIS S.L., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 26 de abril de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA .

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto no se opongan a los que se recogen a continuación.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del juicio ordinario tramitado con el número 541/2010 en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Madrid, promovido por ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANÁLISIS S.L. contra AZABACHE INMUEBLES S.L. sobre reclamación de 25.307,69 € en concepto de rentas indebidamente cobradas y daños y perjuicios producidos con ocasión de las obras de rehabilitación general del inmueble realizadas por la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION000 número NUM000 de Madrid y que han repercutido negativamente en el uso y disfrute del piso bajo derecha de dicho edificio, del que la actora era arrendataria. Solicitaba asimismo la condena a la demandada a emitir los recibos o facturas de las rentas de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y los de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, conforme con las reducciones que se establezcan en sentencia, y a entregárselos a la actora para su archivo contable.

La demandada por su parte se opone y formula demanda reconvencional en reclamación de 14.476,78 €. Cantidad que resulta de la suma de 26.785,28 € (por las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre diciembre de 2008 y mayo del 2009, inclusive), más 7.704,74 € (por daños causados al piso en la tarima, bañera y por la falta de mecanismos eléctricos, imputables a la arrendataria), lo que hace un total de 34.490,02 €. Cifra a la que hay que descontar 20.013,24 €, por la fianza prestada (6.671, 08 €) y el depósito constituido por la arrendataria (13.342,16 €).

La sentencia estima parcialmente la demanda y la reconvención, aplica la compensación judicial y condena a la demandante principal-reconvenida a que pague a AZABACHE INMUEBLES S.L. la cantidad de 1.000,46 €.

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANÁLISIS S.L., alegando como motivo principal error en la valoración de la prueba y en la normativa de aplicación, falta de motivación suficiente e incongruencia omisiva de la sentencia, en torno a las siguientes cuestiones:

1ª.-Respecto de las obras de rehabilitación de todo el edificio generando importantes perjuicios a la recurrente, cuya indemnización solicita en base a los artículos 1554 y 1556 del Código Civil (CC ). Considera que las obras exteriores disminuyeron la habitabilidad o utilidad de la finca en torno al 30%, y que en este porcentaje debió ser reducida la renta durante los meses comprendidos entre septiembre de 2008 y mayo de 2009, esto es en 11.514, 62 €.

2ª.-Respecto de la renta del mes de mayo de 2009 , entiende que sólo se debe abonar hasta el 18 mayo, fecha de entrega de llaves, ya que existió rescisión unilateral por incumplimiento de la arrendadora de sus obligaciones contractuales.

3ª.- En cuanto a las calas y actuaciones en el piso arrendado , como agujeros en vigas y paredes de gran tamaño, que nunca fueron reparadas por la arrendadora, soportando la demandante el deterioro de las oficinas durante 18 meses, lo que originó un perjuicio a la demandante, que debió haber sido valorado en sentencia, daños que estima esta parte en la cantidad de 300 € mensuales durante los 18 meses (hasta finales de abril de 2009).

4ª.- Gastos necesarios , ya que como consecuencia directa de la obra, la demandante tuvo que desplazar equipos (fotocopiadoras, escáner, fax, ordenadores...) así como habilitar nuevos puntos informáticos y telefónicos, lo que le supuso el desembolso de 2989,32 €, que se acredita con el conjunto documental número 22 de la demanda.

5ª.- Incongruencia omisiva de la sentencia , al no pronunciarse sobre la petición expresa de la demanda relativa a que se condenara a la demandada a emitir los recibos o facturas de la rentas de los meses de septiembre de 2008 a mayo de 2009, ambos inclusive, conforme con las reducciones que se establecieran en sentencia, y hacer entrega de los mismos al apelante para su archivo contable; omisión que ha creado indefensión.

6ª.- Sobre las costas de la demanda reconvencional, que considera deben ser impuestas a la demandada- reconviniente, AZABACHE INMUEBLES S.L., dado que esta reconvención sólo se ha estimado en la cantidad a la que se allana esta apelante (522 €).

Concluye el recurso aclarando que la cantidad que se reclama a la contraria asciende a 20.285,69 €, tras compensar las rentas que debe más los daños en la bañera con: la fianza, el depósito, desperfectos, gastos y rentas abonadas de más.

Recurso al que se opone AZABACHE INMUEBLES S.L., que solicita su desestimación.

SEGUNDO.- Con carácter previo conviene poner de manifiesto lo siguiente:

--con fecha 3 mayo de 1999 las partes suscriben contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, sobre el piso bajo derecha sito en el edificio de la DIRECCION000 número NUM000 de Madrid, con la finalidad de destinarlo a despacho de abogados y procuradores, actuando doña María Luisa como arrendadora en nombre de la entidad demandada, por un plazo de duración de cinco años desde el 1 de enero del 99.

-- El documento 27 expedido por el Ayuntamiento de Madrid el 19 de julio de 2002 y relativo a la Inspección Técnica de Edificios (ITE), requiere a la propiedad del edificio situado en DIRECCION000 número NUM000 , por plazo de seis meses, para que comience las obras de reparación de los daños recogidos en el correspondiente informe.

-- El 1 de febrero del 2004 se firma nuevo contrato entre las partes, con una renta de 3.335,54 € al mes más IVA, asimismo por cinco años y cuatro meses, hasta el 31 mayo 2009. En la estipulación 14 se dice que en junio del 2004 la arrendataria deberá entregar en concepto de depósito a la arrendadora la cantidad correspondiente a cuatro meses de renta (esto es 13.342,16 €), que sumado a la fianza de 6.671,08 €, hace un total de 20.013,24 €. El 21 enero 2008 los derechos inherentes al arrendador fueron aportados a la sociedad AZABACHE INMUEBLES S.L.

--Por acta notarial de 15 diciembre 2008 a instancias de la demandante, a la que se acompañan fotografías, se constata que la totalidad de la fachada y el portal se ven afectados por la realización de obras en el edificio, estando la fachada totalmente cubierta por andamios, y el portal se encuentra todo cubierto de polvo, en él existen depositados materiales de construcción y transitan operarios con cascos, la acera está ocupada por los andamios y también se encuentran depositados contenedores de escombros. El interior del despacho está igualmente afectado por las obras, las dependencias con aberturas a la fachada principal carecen de luz natural por hallarse tapadas las ventanas por los andamios, la parte del local situado en la parte trasera derecha mirando desde la calle se encuentra totalmente inhabilitada para ser utilizada dado que está ocupada por las obras.

--El documento 18 de la demanda es la carta remitida por la actora el 3 marzo 2009 a la arrendadora, doña María María Luisa , en la que se especifica las cantidades en que deben ser resarcidos por las obras, mal funcionamiento de la calefacción etc.; y añade que ha tomado la decisión de resolver el contrato de alquiler "tan pronto sea posible encontrar una ubicación adecuada a las necesidades de nuestra empresa", así mismo dice no tener inconveniente en permitir el acceso a la finca a todos aquellos potenciales arrendatarios.

--El documento 19 es el burofax remitido el 13 de mayo de 2009 se convoca a la demandada para el lunes 18 de mayo con objeto de hacerle entrega de las llaves del inmueble.

--El documento 22 de la demanda comprende dos facturas a nombre de la actora de noviembre y diciembre de 2008, emitidas por dos empresas, cuyos conceptos son desinstalación e instalación de red de ordenadores por cambio de ubicación por 2.600,72 € de un lado más otra por 388,60 € relativa a comunicaciones de Telefónica. Lo que hace un total de 2.989,32 €.

--Se aportan los recibos correspondientes a septiembre, octubre y noviembre 2008, por importe de 4.460,09 euros los dos primeros y 4.483,89 € la de noviembre, al incluir consumo de agua.

TERCERO.- En el recurso se alega error en la valoración de la prueba y en la normativa de aplicación, falta de motivación suficiente e incongruencia omisiva de la sentencia. Pues bien, como es sabido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido exigiendo, a fin de acoger el error en la apreciación de las pruebas, que exista en la narración descriptiva supuestos inexactos, que el error sea evidente, notorio y de importancia ( STS 11 de febrero de 1994 ), que haya existido en la prueba un error de significación suficiente para modificar el sentido del fallo ( STS 5 de febrero de 1994 ). En el presente caso discrepa esta sala de algunas de las conclusiones realizadas por el Juzgador a quo, tal y como se argumenta en esta sentencia.

En cuanto a la motivación de la sentencia , razona la Sala 1ª del TS, (S 14-3-2008, nº 217/2008 , EDJ 2008/56452, y las que en ella se mencionan) que constituye una exigencia constitucional ( artículo 120.3 de la Constitución Española ) y de la legalidad ordinaria ( artículos 248.2 y 3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 371 y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sin que, no obstante, se haya mencionado la transgresión de ninguno de estos preceptos por la parte recurrente. Continúa diciendo que "el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la solución judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate, y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ; por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide.

Esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa, y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva, o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo".

Desde las posiciones jurisprudenciales recién expuestas, se considera que la sentencia de primera instancia tiene una motivación suficiente, pues argumenta de manera clara sobre el objeto del proceso, las partes implicadas en la relación contractual, obligaciones de la arrendadora y las pretensiones contenidas en la demanda. Además, para que pueda hablarse de incongruencia omisiva, la STS de 4 de marzo de 2000 , exige la falta de respuesta sobre algún punto esencial o cuestión sustancial del pleito, lo que aquí no consta.

Por su parte la sentencia de la AP Sevilla, sec. 2ª, de fecha 24-10-2011 , (EDJ 2011/339952) indica que "para apreciar la existencia de una incongruencia omisiva ha de comprobarse si la cuestión fue suscitada en el momento procesal oportuno ( STC 56/1996, de 4 de abril ), debiendo valorarse, a estos efectos, si razonablemente puede interpretarse el silencio judicial como una desestimación tácita ( SSTC 30/1998, de 11 de febrero , y 101/1998, de 18 de mayo ). En el mismo sentido la sentencia de 13 noviembre 2000 , declara que no toda ausencia de pronunciamiento expreso a las cuestiones planteadas, o todo defecto procesal por el que se hubiese dejado incontestado algún extremo del debate procesal suscitado entre las partes, produce una automática vulneración del derecho reconocido en el artículo. 24.1 de la Constitución , pues sólo han de estimarse constitucionalmente relevantes, a estos efectos, aquellas incongruencias omisivas que hayan colocado a la parte en una verdadera situación material de indefensión y por otra parte, la consecuencia de nulidad que se deriva de una sentencia incongruente o falta de motivación podría verse paliada si estimamos posible la subsanación del defecto (...)".

En el presente caso, se solicitó en el punto 3º del suplico de la demanda que se condenase a la demandada a emitir los recibos o facturas de las rentas de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y los de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2009, conforme con las reducciones que se establezcan en sentencia, y a entregárselos a la actora para su archivo contable. Pues bien, la sentencia no acoge tal petición, y el silencio sobre este punto puede entenderse razonablemente como una desestimación tácita. Pero es que en el suplico del escrito del recurso nada se dice al respecto (solicita la condena a la demandada al pago de 20.285,69 euros), por lo que no ha lugar a resolver en esta alzada sobre ésta cuestión.

CUARTO.- Frente a la reclamación efectuada en la demanda por los distintos conceptos que señala, la sentencia de primera instancia acoge solamente lo relativo al resarcimiento por la privación de uso de parte del local, que tiene unos 350 m2, que cuantifica en un 20% de la superficie del mismo, ocasionada por las obras realizadas en su interior desde noviembre de 2008 y hasta el final del arrendamiento en mayo del 2009. Así de la renta pagada en noviembre de 2008 por 4.460,09 € (3.844,91 + 16% de IVA), entiende legítima la reducción del 20%, con lo que la demandante sería acreedora de 916,76 €. Ahora bien, puesto que están impagadas las rentas de diciembre del 2008 a mayo de 2009, la demandante es deudora a su vez de 21.408,46 € [seis mensualidades a razón de 3.568,08 € (3.075,93 € +16% de IVA)]. Restando de la deuda el crédito se obtiene la cantidad de 20.491,70 €, IVA incluido, que debe la demandante-arrendataria. En cuanto a la reconvención formulada por la arrendadora estima el Juzgador a quo exclusivamente la cantidad a la que se allana la arrendataria, que asciende a 522 € por desperfectos causados en la bañera del piso alquilado. Si se descuenta la suma de la fianza más el depósito realizados por la demandante- arrendataria, ya referidos, esto es 20.013,24 €, a 21.013,70 € (20.491,70 € por rentas adeudadas + 522 € por los daños en bañera), se obtiene un saldo de 1000,46 € que debe pagar la actora-arrendataria. Resultado con el que se ha conformado la parte demandada-reconviniente.

Se considera por este tribunal acreditados los perjuicios que las obras de rehabilitación del inmueble, en virtud de la ITE ordenada por la autoridad administrativa, se ocasionaron a la arrendataria. Obras que afectaron a toda la fachada y portal del edificio, habiéndose realizado calas en paredes y techos de la vivienda por personal técnico de las obras con objeto de comprobar el estado del inmueble, si bien tales obras eran necesarias al haber sido ordenadas por el Ayuntamiento de Madrid, se considera aplicable el 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 (aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda en virtud del art. 30 de dicha Ley), a tenor del cual el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido...2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de 20 días habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. Por su parte el artículo 22 de la LAU contempla las repercusiones en el arrendatario cuando son obras de mejora, esto es la reducción de renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado así como la indemnización de gastos que las obras le obliguen a efectuar. En términos similares se expresan los artículos 1554 y 1558 del CC .

Y aquí, atendiendo a los factores concurrentes puestos de manifiesto a través de la prueba practicada en la primera instancia, se considera en esta alzada que procede disminuir en un 20% el importe de la renta a pagar durante el tiempo comprendido entre noviembre de 2008 y mayo del 2009, es decir siete mensualidades, pues efectivamente las obras de rehabilitación general del inmueble afectaron al piso alquilado, privando a la arrendataria del uso que venía realizando del mismo, privación que puede cuantificarse en el referido porcentaje. No ha lugar al resto de los conceptos tal y como se solicitan en el recurso, por entender que quedan ya englobados en el 20% indicado.

Esto es la renta de noviembre del 2008 queda fijada en 3.568,08 €, y las seis restantes en 17.126,78 € (a razón de 2.854,46 € cada una), en todos los casos con el 16% de IVA incluido. Por tanto las rentas a pagar ascienden a 20.694,86 €, de los que hay que descontar 4.460,09 € pagados por la demandante por la renta de noviembre 2008. La cifra resultante es 16.234,77 € que se adeuda por rentas, a lo que hay que añadir 522 € por los daños en la bañera. Todo ello suma 16.756,77 € que debe pagar la arrendataria ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANÁLISIS S.L.

En cuanto a la renta de mayo de 2009, se computará en su totalidad, y no hasta el día 18, como pretende la apelante. Si bien las llaves se entregaron cuando la arrendataria dispuso, el día 18, lo cierto es que esta llevaba 6 meses sin pagar la renta, con lo que no parece de recibo que su conducta de hechos consumados (por cuanto cesó en el pago de forma unilateral) le reporte además la rebaja que solicita en la renta de este mes. Por otro lado, y aunque en marzo de 2009 se anunció la intención de resolver el contrato, añade que se llevará a efecto "tan pronto sea posible encontrar una ubicación adecuada a las necesidades de nuestra empresa". Y no precisando fecha para el abandono del piso sino hasta el burofax de 13 de mayo de 2009, se confirma por procedente la consideración del Juzgador "a quo" de que debe pagarse el mes completo, al no haber dispuesto la arrendadora de tiempo de antelación suficiente para encontrar un nuevo arrendatario, sin quebranto económico.

Sí se acoge la petición de reembolso de los gastos asumidos por la arrendataria en concepto de desinstalación e instalación de red de ordenadores por cambio de ubicación. Y ello por estar acreditados a la vista de las facturas aportadas con la demanda (documento 22) por un total de 2.989,32 €. Facturas ratificadas mediante sendos oficios de las empresas que las emitieron, que certifican su autenticidad así como que fueron abonadas por la arrendadora- actora (a los folios 342 y 347 y ss.). Se cumple por tanto por la ahora apelante la carga de la prueba que le correspondía a tenor del art. 217.2 de la LEC .

Por otro lado, hay que tener en cuenta a favor de la apelante la fianza y el depósito, ya referidos por 20.013,24 €, y 2.989,32 € por los gastos originados en el desplazamiento de equipos informáticos y puntos telefónicos, lo que hace un total de 23.002,56 €.

Procediendo a compensar ambas cantidades tenemos que existe un saldo a favor de la arrendataria-apelante de 6.245,79 €, que debe ser abonado por la demandada AZABACHE INMUEBLES S.L., de lo que se infiere que el recurso de apelación se estima parcialmente.

QUINTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, discute la recurrente las de la demanda reconvencional, que entiende deben ser impuestas a la demandada-reconviniente AZABACHE INMUEBLES S.L. dado que esta reconvención sólo se ha estimado en la cantidad a la que se allana esta apelante (522 €), no en el resto, luego se ha producido una "desestimación sustancial" de la reconvención.

No ha lugar a lo solicitado. Frente a la original propuesta del apelante de la desestimación sustancial de la reconvención, debe imponerse el criterio más autorizado del Juzgador "a quo", que en una interpretación correcta del artículo 395 de la LEC , no impone las costas de la reconvención, que se acoge en parte, a ninguna de las partes, sin que conste mala fe en la reconviniente, que por otro lado tampoco se alega en el recurso.

Al estimarse en parte el recurso no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes, en aplicación del art. 398.2 de la LEC .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Manuel Hernández Castro, en nombre y representación de ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANÁLISIS S.L., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Madrid, de fecha 1 de abril de 2011 , debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en sentido de condenar a la demandada-reconviniente AZABACHE INMUEBLES S.L. a que pague a la demandante-reconvenida ESTUDIOS Y RENTABILIDAD DE PROYECTOS Y ANÁLISIS S.L. la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO EUROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (6.245,79 €), más los intereses fijados en la sentencia y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.