Sentencia Civil Nº 308/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 570/2011 de 22 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 570/2011 - 5ª

JUICIO VERBAL NÚM. 1636/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 42 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 308

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de mayo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 1636/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 42 Barcelona, a instancia de J. BALAGUÉ, ARQUITECTURA E INGENIERÍA, S.A. , contra Dª. Africa , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de marzo de 2011 por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por el procurador D. Miquel Puig-Serra Santacana, en nombre y representación de J. BALAGUE ARQUITECTURA E INGENIERIA, SA contra Dª: Africa , absolviéndola de todos los pedimentos realizados, con expresa condena en costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de mayo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Africa (como "avalista comercial con garantía solidaria") a pagar a la entidad J. BALAGUE ARQUITECTURA E INGENIERIA SA la suma de 2.978'64 €, más los intereses. A dicha pretensión se opuso la demandada en el sentido de que procedieron a la resolución del contrato debido al estado ruinoso del edificio colindante que provocaba graves riesgos a la seguridad de la arrendada, interesando la desestimación de la demanda o subsidiariamente la moderación de la suma reclamada.

La sentencia de instancia desestima la demanda con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza la actora (aunque en el suplico de la "preparación" - f. 98 vuelto - se alude a que quien pretende recurrir es "CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA",.....) por errónea valoración de la prueba, cuando, de la misma deriva que (a) al formalizarse el contrato, el arrendatario ya había comunicado a la propiedad su intención de no permanecer en la vivienda la totalidad del plazo, a pesar de lo cual pactaron las consecuencias de la resolución unilateral antes del transcurso del plazo pactado, (b) al proceder a la resolución unilateral no existía causa para la misma (no consta en absoluto que la vivienda arrendada no estuviese en condiciones de habitabilidad, ni que la arrendadora debiese realizar obras de conservación necesarias ni que fuera requerido para ello), (c) no consta afectación a la vivienda arrendada, de la pared del edificio colindante que motivó la intervención de los bomberos. Con ello, el debate queda prácticamente planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 15 y 16), de 9.7.2009 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , entresuelo NUM001 de Barcelona, concertado entre como arrendadora y D. Hermenegildo , como arrendatario, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) se pacta una renta de 7813'44 € anuales, 651'12 mensuales, acomodables conforme al IPC, asumiendo el IBI (21'72 €) y servicios y suministros (17'16 €); b) por una duración de 72 meses ( 6 años), y en caso de desistimiento por el arrendatario, antes de la finalización del plazo estipulado, "deberá preavisar al arrendador con una antelación mínima de 2 meses y le indemnizará con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir" (condición 2ª); c) convivirá con el arrendatario Dª Africa ; d) se constituye una fianza de 651'12 €; e) conforme a la condición 14, "el arrendatario ha visto y examinado la vivienda, aceptando y dando conformidad a sus características y estado actual". 2) En la misma fecha se suscribió aval con garantía solidaria, con Dª Africa que garantizaba solidariamente con el arrendatario, las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento antedicho, durante el tiempo pactado en el contrato y su posible reconducción o cualquiera de sus posibles prórrogas, con renuncia expresa a los beneficios de excusión, orden y división (f. 17, admitido por la demandada). 3) En 23.4.2010 el arrendatario comunicó a la actora vía fax, su intención de dejar la vivienda a finales de dicho mes, con entrega de llaves (f. 18); efectivamente en 14.5.2010, la Sra. Africa , entregó las llaves (f. 19). 4) Por la actora se requirió a la avalista, vía burofax, a fin de que le abonara la suma de 2.978'64 €, correspondiente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedare por cumplir, y por la parte inferior a una anualidad, la parte proporcional (f. 20 y ss. 5) Se da la circunstancia de que el día 20.3.2010, el "Servei de Prevenció, Extinció d'Incendis i Salvament", requerido por un particular para reconocimiento de construcciones, constataron entre las 13'25 y las 14'20 horas, que (1) "parte de una pared de cerramiento de una casa abandonada y semiderruida, perteneciente a ptge. Galla, 2, cae dentro del patio de bajos 1ª de la finca perteneciente a c. DIRECCION000 , NUM000 , con grave peligro para la integridad de los ocupantes de dicha vivienda", procediendo al saneamiento de las partes que causan grave peligro de caida, y (2) se habían producido daños en jardín y plantas de dicha vivienda, sin aludir a una posible afectación a la vivienda arrendada (sita en el entresuelo NUM001 del núm. NUM000 de la C/ DIRECCION000 ).

TERCERO .- La sentencia de instancia se basa en el antedicho informe del "Servei de Prevenció, Extinció d'Incendis i Salvament", en el interrogatorio de la demandada (avalista del contrato de arrendamiento), en la testifical del arrendatario, para considerar probado que (1) el día 20.3.2010 cayeron unos cascotes del edificio colindante al patio del inmueble sito en los bajos y también quedó afectado el propio inmueble en donde ambos residían, en concreto, la pared de la habitación principal y el balcón de la vivienda arrendada, (2) que ésta ya tenía ciertos desperfectos en el momento que entraron a vivir (algunas grietas y defectos), que fueron aumentando con el tiempo y se vieron más agravados con el anterior incidente, (3) que ello demuestra la falta de conservación de la parte arrendadora, ex art. 21, respecto de la vivienda "en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", que no lo estaba "tras el suceso acaecido", (4) que la actora no ha aportado ninguna prueba al respecto, (5) que en ese contexto el arrendatario, al amparo del art. 27.3.a LAU 94, estaba legitimado para resolver el contrato.

La Sala no puede compartir dicha inferencia, ni la valoración efectuada en la instancia; ciertamente el sistema de valoración establecido en la LEC es "mixto, compatibilizando el de valoración "libre" y el "legal" o tasado, atenuándose el alcance del legal (atribuido tradicionalmente a la confesión y a la documental) y optando como regla general por el primero (testifical, pericial, reconocimiento judicial); en definitiva, prueba de libre valoración con concesiones al principio de valoración legal.Recordemos que: a) El libre o judicial, supone valoración por el juez según su convicción psicológica, de forma que la ley le deja en libertad para utilizar las máximas de experiencia que crea conveniente, lo cual no supone sistema "discrecional o arbitrario", sino razonado, con examen lógico de todos los elementos probatorios (método de la razón y de la lógica). Es clara la tendencia del T.S. a implantar la valoración libre, al considerar la prueba de "confesión" (ahora interrogatorio) como una prueba más ( SSTS 25.2.1984 ; 24.11.1984 o 8.11.1986 ) o consagrar la valoración o apreciación conjunta de la prueba, singularmente tras la reforma operada en la L.E.C. por la Ley 10/1992, con la que desapareció el antiguo motivo 4º del art. 1692; el sistema de valoración conjunta supone, en términos generales, llegar al resultado probatorio, sin especificar las razones concretas del juez, para aceptar o no la veracidad de las afirmaciones de hechos alegados, eludiendo la motivación del juicio de hecho (en contra del art. 120.3 C.E . y 208.2 y 209 L.E.C .), sin embargo, podrá acudirse a tal sistema solo cuando varios medios de prueba se complementen entre sí o cuando las prueba s (apreciables por uno u otro sistema, pero el mismo) son contradictorias , pero no cuando la contradicción se produce entre medios de prueba que se aprecian por los dos sistemas (las reglas legales deben prevalecer sobre las de libre apreciación), dado que, lo que no puede hacerse es una valoración conjunta para evitar los efectos de una prueba "legal" ( STS 5.6.1998 ); en tal sentido, el TS ha declarado que "en cuanto a la prueba, la jurisprudencia nunca ha exigido la valoración conjunta, sino, en todo caso le ha permitido, en el bien entendido, que es más correcto analizar y valorar cada uno de los medios de prueba practicados para llegar así al resultado de los hechos que se consideran probados y constituyen la base de los fundamentos de Derecho" ( STS 30.1.1997 ). b) Legal o tasada, supone que el valor de la prueba viene determinado en la Ley, imponiéndose al juzgador determinado criterio valorativo, aún en contra de su propia convicción (aquí, la utilización de máximas de experiencia viene impuesta por la Ley, y el juez está vinculado por ellas debiendo aplicarlas al caso concreto); en realidad, se trata de reglas de inferencia "jurídica", cuya obligatoriedad viene dada por el Derecho, con independencia de que sean o no empíricamente válidas e históricamente respondía al criterio de limitar las facultades del juez; actualmente, su justificación quiere encontrarse en la seguridad jurídica.

CUARTO .- Pues bien, de un lado, el informe de los servicios de prevención, extinción de incendios y salvamentos del Ayuntamiento de Barcelona, intervinieron en la C/ Galla, 2 de Barcelona, constatando su actuación en los bajos 2ª, pero no en la vivienda arrendada (no consta intervención ni actuación ni inspección, ni constatan daños en la pared de la habitación principal y el balcón de la vivienda arrendada ) y para nada se alude a la misma; y tampoco puede inferirse ni siquiera que la pared de cerramiento que provocó la intervención fuese colindante con la vivienda arrendada, es decir, no consta mínimamente objetivada, una situación de peligro real ni siquiera afectación en la vivienda arrendada; y, de otro lado, no se trata de hechos (los relatados por la demandada en su interrogatorio) que fuesen "perjudiciales" a la demandada (a efectos de dar valor a su interrogatorio, en el sentido de que su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial por tratarse de hechos desfavorables) y la credibilidad del testigo está manifiestamente comprometida (los intereses son los mismos que la demandada). Y en todo caso, no consta ningún dato mínimamente objetivo sobre que la vivienda arrendada ya tuviese ciertos desperfectos en el momento que entraron a vivir (algunas grietas y defectos), que fueron aumentando con el tiempo y se vieron más agravados con el anterior incidente ; pero es que, además, el actor no tiene la carga de la prueba de que tales desperfectos no existían o de que realizó las obras de conservación, máxime cuando se parte de que "el arrendatario ha visto y examinado la vivienda, aceptando y dando conformidad a sus características y estado actual", conforme a la condición 14 del contrato, precisamente escrita a máquina, no impresa.

Recordemos que, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b)Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO .- En el presente caso, desalojaron la vivienda el 14.5.2010, casi dos meses después, al "incidente", pudiendo habitar la vivienda e incluso demandada y arrendatario admiten que se les dijo verbalmente que no se les reclamaría la "indemnización" prevista, si presentaban nuevo arrendatario, sin solución de continuidad, lo que avala la corrección del estado de la vivienda y la intención de reclamar, en base al contrato, por parte del arrendador; se acepta la vivienda en las condiciones en que estaba al contratar, de forma que el deterioro inicial es solo una manifestación, lógicamente interesada y parcial, de arrendatario y avalista (en la que parece basarse la sentencia recurrida); en todo caso, no consta requerimiento al arrendador a fin de que procediese a la reparación o realizase obras de conservación, en ningún momento de la vigencia de la relación arrendaticia, ni siquiera con posterioridad al referido incidente; y, en fín, nada se dice en el documento de anuncio previo ni en el de entrega de llaves sobre la causa de la resolución, derivando de sus términos, un claro desistimiento unilateral, previsto expresamente por las partes en la cláusula segunda (conforme a la previsión del art. 11 LAU ) para el supuesto de desistimiento unilateral antes de la finalización del plazo.

Por lo demás, la fianza pertenece al ámbito de la liquidación de la relación arrendaticia, sin que haya sido objeto de reclamación (y sin perjuicio de que pueda serlo) ni de alegación de compensación, vía reconvención en el presente caso.

Consecuentemente con estimación del recurso procede la revocación de la resolución recurrida y, en su lugar, la íntegra estimación de la demanda, con expresa imposición a la demandada de las costas de 1ª instancia, sin declaración sobre las causadas en esta alzada.

Fallo

FALLAMOS QUE ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la entidad J. BALAGUE ARQUITECTURA E INGENIERIA SA contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución, y, en su lugar, estimando la demanda formulada por dicha apelante, condenamos a Dª Africa a pagar a aquella la suma de la suma de 2.978'64 euros más los intereses desde la interpelación judicial, con expresa imposición de las costas de 1ª instancia a la demandada apelada, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.