Sentencia CIVIL Nº 309/2018, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 115/2018 de 25 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
TOLEDO
SENTENCIA: 00309/2018
Rollo Núm. .............115/2018.-
Juzg. 1ª Inst. Núm. 4 de Toledo.-
J. Verbal Núm.......... 230/2017.-
SENTENCIA
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION SEGUNDA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. RAFAEL CANCER LOMA
D. ALFONSO CARRIÓN MATAMOROS
Dª ISABEL OCHOA VIDAUR
Dª INMACULADA ORTEGA GOÑI
En la Ciudad de Toledo, a veinticinco de octubre dos mil dieciocho.
Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NO MBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 115 de 2018, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, en el juicio declarativo verbal núm. 230/2017,
sobre resolución del contrato por expiración del término contractual y acumuladamente acción en
reclamación de cantidad, en el que han actuado, como apelante D Cosme , representado por el Procurador
de los Tribunales Sr D Fernando Mª Vaquero Delgado y defendido por la Letrado Sra Dª Alba de Castro Adán;
y como apelada la entidad Bankia S.A., representada por el Procurador de los Tribunales Sr D Francisco de
Sales José Abajo Abril y defendido por Letrado.
Es Ponente de la causa la Ilma. Sra. Dª ISABEL OCHOA VIDAUR, que expresa el parecer de la Sección,
y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, con fecha 15 de noviembre de 2017, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr Abajo Abril en nombre y representación de la entidad Bankia S.A. contra D Cosme , debo decretar y decreto la resolución del contrato celebrado entre las partes y debo condenar y condeno a la demandada a desalojar el inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento, dejándolo a disposición de la parte actora, también debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 1225,43 euros más las cantidades repercutibles a cuyo pago viene obligado y que se devenguen desde esta resolución hasta el efectivo desalojo de la vivienda.

Las costas se imponen a la parte demandada....'

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por D Cosme , dentro del término establecido, se interpuso recurso de apelación, y se articularon por escrito los concretos motivos del mismo, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución. - SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: D Cosme interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la pretensión ejercitada por Bankia en la que ejercita de forma acumulada acción de expiración del término contractual y acumulación de cantidad debida en concepto de rentas y cantidades a ella asimiladas.

Argumenta para peticionar la revocación de la sentencia y el dictado de otra que desestime las pretensiones ejercitada por Bankia: -sobre las rentas reclamadas -sobre la pretendida resolución del contrato.

Procederemos a su examen, no sin antes hacer constar: -por Decreto de 16 de septiembre de 2015 se acredita que Bankia resultó adjudicataria de la Finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 3 de Toledo, vivienda sita en DIRECCION000 nº NUM001 ( CASA000 ) -ocupada por 3º D Cosme ejercitó su derecho solicitando se declarare su derecho a permanecer en la vivienda, acordándose, tras el correspondiente incidente, dictar auto el 30 de septiembre de 2016 que declaraba que el arrendatario D Cosme tenía derecho a permanecer en la vivienda que nos ocupa, advirtiendo a los interesados que quedan a salvo sus derechos, que podrán ejercer en el juicio correspondiente -contamos al folio 15 con el contrato de arrendamiento de 7 de enero de 2003 que estipula una duración de 5 años prorrogables por plazos anuales, salvo que cualquiera de las partes manifieste con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de renovar el contrato La renta estipulada es de 200 euros/mes -obran en autos 5 burofax de 17 de noviembre y 7 de diciembre de 2016 de extinción del contrato con efectos el 6 de enero de 2017 con dos intentos de entrega y dejado aviso no se han pasado a recogerlo.

Entramos en el examen de las alegaciones relativas a la expiración del plazo contractual.

Sostiene el apelante falta de comunicación poniendo de manifiesto que dicha falta de comunicación en tiempo y forma de la voluntad de no renovar el contrato equivale a prórroga.

Pues bien, es lo cierto que en la materia que nos ocupa vamos a estar a los arts 9, 10 LAU y 1281 del Código Civil poniendo de manifiesto que la duración del contrato de arrendamiento es un acuerdo que las partes pueden fijar y la resolución del contrato por expiración del plazo contractualmente estipulado, sólo surtirá efecto si se comunica, dentro del plazo de preaviso la intención de no prorrogarlo.

En los presentes autos podemos afirmar, a la vista de los documentos acompañados con la demanda que ha sido intención clara y manifiesta de Bankia no prorrogarlo y ello por cuanto, como ya ha quedado expuesto, el contrato concertado tenía una duración de 5 años habiéndose firmado el 7 de enero de 2003.

Dicho contrato preveía la prórroga por periodos anuales, salvo que cualquiera de las partes manifestara con un mes de antelación a la fecha de terminación su voluntad de no renovar Que el 17 de noviembre de 2016, con antelación suficiente para que el preaviso surta los efectos que le son propios, se remite burofax comunicando la intención de no renovarlo debiendo quedar extinguido el 6 de enero de 2017.

Dicho burofax remitido a nombre del demandado/apelante a la C/ DIRECCION000 nº NUM001 e intentada la entrega el 24 y el 25 de noviembre de 2016, resultó 'Ausente en reparto' 'Dejado aviso' no retirado en lista.

Además, el 7 de diciembre de 2016 se remite nuevo burofax intentando nuevamente la notificación que intentada la entrega los días 12 y 13 de diciembre de 2016 volvió a dar como resultado 'Ausente en reparto/ Dejado aviso' no retirado en lista.

Llegados a este punto conviene poner de manifiesto que ha quedado acreditada la voluntad inequívoca de no prorrogar por parte del arrendador y que la notificación intentada surte efectos de notificación pues para que ésta resulte efectiva se exige una colaboración de la persona a quien va dirigida y su falta de colaboración no puede equivaler a 'no notificación' como amparo legal a la no concurrencia de causa de extinción. El hecho de que la notificación no haya podido llegar de modo efectivo a su destinatario no es óbice para que se tenga por cumplido el requisito legal, puesto que consta en los burofax citados que la comunicación no pudo ser entregada en dos ocasiones por encontrarse ausente del domicilio dejando aviso, sin pasar a recogerlo y con ello ha de entenderse cumplida la obligación citada habiendo actuado el actor/apelado con la diligencia exigible siendo el demandado apelante el que ha de disponer lo necesario para el éxito o eficacia de la notificación que debe practicársele y quien debe asumir las consecuencias de que tal notificación intentada en el domicilio no haya podido practicarse por causa a ellos imputables.

Si esto es así, y claramente el arrendador/actor acredita haber notificado su voluntad de no prorrogar el arriendo, encontrándose en situación de prórroga, es clara la procedencia de estimar la acción confirmando en este punto las alegaciones contenidas en la sentencia de instancia.

Ninguna incidencia tiene el hecho de que en Febrero de 2017 se notificara la actualización de rentas.

La SAP de Madrid Sección 10 el 15 de febrero de 2018 entiende que la notificación de una actualización no impide apreciar la concurrencia de la intención de no prorrogar, sin perjuicio de que hasta que se produzca el efectivo desalojo el arrendador tenga derecho a percibir el importe que como renta, con las correspondientes actualizaciones le pueda corresponder, añadiendo a lo expuesto que normalmente la actuación se verifica de forma automática por la entidad encargada de ello, al margen de la voluntad cierta y conocida del arrendador de no prorrogar.

-Pago de renta La parte actora/apelada reclama el abono de 19,73 euros de incremento el 5 de marzo de 2016, las rentas de abril a septiembre a razón de 200 euros/mes y a raíz de la actualización notificada el 5 de febrero de 2017 5,7 euros, que ascendería a un total de 1225,43.

Motivo de oposición amparando el motivo del recurso: -Interpretación del auto de 30 de septiembre de 2016 resolutorio del incidente de ocupación por tercero del inmueble adjudicado a la entidad actora/apelada.

Dicho auto establece 'El arrendamiento seguirá vigente hasta la fecha acordada en el mismo...debiendo abonar el arrendatario a partir de este momento las rentas correspondientes a la entidad ejecutante.' En base a dicha dicción literal el arrendatario entiende que su obligación de pagar rentas a Bankia nace en octubre de 2016 acreditando haber satisfecho 200 euros/mes a partir de dicho momento y oponiendo estar al corriente de pago Tampoco en este extremo podemos dar la razón a la parte recurrente y ello por cuanto: -el contrato de arrendamiento se caracteriza porque el dueño de la cosa objeto del mismo cede su uso a cambio de un precio que debe satisfacer quien disfruta de ese uso.

-Bankia resultó adjudicataria de la vivienda ocupada por el demandado/apelante en virtud del auto de adjudicación de 16 de septiembre de 2015 y desde dicho instante ocupa la posición de arrendador respecto del inquilino que ocupa dicha vivienda -El inquilino debe como obligación esencial derivada del contrato de arrendamiento satisfacer la renta -el demandado/apelante no acredita haber satisfecho dicho importe de renta ni a Bankia ni al anterior arrendador -que el auto resolutorio del incidente de tercer ocupante señale literalmente 'a partir de este momento' no permite llevar a cabo la interpretación literal que al efecto sostiene la parte apelante por cuanto sería como imponer al arrendador una ocupación por mera liberalidad cuando el uso que el arriendo ha transferido ha venido siendo ininterrumpido desde su adjudicación y en este sentido es claro que el auto resolviendo el incidente que nos ocupa no puede y no tiene dicho alcance.

De nuevo hemos de estar a la interpretación que lleva a cabo el juzgador en la instancia desterrando esa interpretación literal y aislada.

En modo alguno se vulnera el principio de invariabilidad de resoluciones judiciales por el ámbito del Auto que sirve de base a la parte apelante para sostener una interpretación literal. El auto resuelve el incidente de ocupación por tercero y declara que este tercero que ocupa la vivienda ostenta título que le permite estar en ella, y ese es el ámbito de vigencia y extensión de dicho auto que deja al margen los derechos de las partes para ejercitar aquellas pretensiones que a su derecho convenga.

No podemos entender que dicha resolución resuelva el fondo de la relación arrendaticia.



SEGUNDO: En méritos a lo que se acaba de exponer, procede ratificar íntegramente la resolución recurrida, con desestimación del recurso que ha sido interpuesto. -

TERCERO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, por aplicación del art 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D Cosme , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 4 de Toledo, con fecha 15 de noviembre de 2017, en el procedimiento núm. 230/2017, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del depósito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves: 00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros) Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firma mos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por la Ilma. Sra.

Magistrada Ponente Dª ISABEL OCHOA VIDAUR, en audiencia pública. Doy fe.-