Sentencia CIVIL Nº 309/2021, Juzgado de Primera Instancia - Pamplona/Iruña, Sección 5, Rec 660/2021 de 10 de Noviembre de 2021

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000309/2021

En Pamplona/Iruña, a 10 de noviembre del 2021.

Vistos por Dª Ana Ávila Hierro, Juez de Adscripción Territorial del Tribunal Superior de Justicia de Navarra en funciones de sustitución en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña y su Partido, los presentes autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago nº 660/2021, promovidos por D. Raimundo, representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Izaguirre Oyarbide y asistida por el Letrado Sr. Yerro Larrauri contra Dª Alicia, representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Burguete Mira y asistida por el Letrado Sr. Martínez Moreno, en los que constan los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.-El 10 de junio de 2021 tuvo entrada en este Juzgado, previo turno de reparto, demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades asimiladas a la renta en la que la parte actora, tras alegar en apoyo de sus pretensiones los hechos y los fundamentos de derecho que consideró de aplicación al caso, y que se dan por reproducidos, terminó suplicando al Juzgado que previos los trámites legales oportunos, se dictase sentencia por la que, estimando la demanda:

1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento verbal que une a D. Raimundo y a Dª Alicia.

2.- Se condene a la demandada al pago de las rentas vencidas e impagadas por importe de 394,20 euros y al pago de los gastos asimilados de agua de 394,06 euros más los gastos de basura en 564,11 euros, y las que sucesivamente se vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento, más el interés legal ( art. 1108 del CC) desde las fechas de los respectivos impagos hasta la fecha de la sentencia y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos.

3.- Se declare que la demandada no puede enervar la acción de desahucio que se ejercita y se condene a la demandada a que en el término que se señale, deje la finca objeto del presente procedimiento totalmente libre, vacua y expedita a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento, todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda mediante Decreto de fecha 16 de junio de 2021, se emplazó a la parte demandada, acordándose de oficio comunicar a los Servicios Sociales la existencia del procedimiento, al objeto de que informasen si el hogar afectado se encontraba en situación de vulnerabilidad social y/o económica, para acordar lo procedente.

Comunicada por los Servicios Sociales la situación de vulnerabilidad de la demandada, se acordó la suspensión del procedimiento por el plazo de un mes, al amparo de lo dispuesto en el art. 441.5 de la LEC.

TERCERO.-Formulada por la demandada su oposición al desahucio en tiempo y forma, argumentando los hechos y fundamentos de derecho que consideró oportunos en apoyo de sus pretensiones, se citó a las partes al acto de la vista.

CUARTO.-En el día señalado para la vista comparecieron las partes, debidamente asistidas y representadas, ratificándose en sus respectivos escritos. Recibido el pleito a prueba, ambas partes propusieron la reproducción de la prueba documental ya aportada con anterioridad, y entregaron más documental acreditativa de pagos posteriores. Seguidamente y tras un breve trámite de conclusiones, quedaron los autos vistos para sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Ejercita acumuladamente la parte actora en su demanda una acción de resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas y una acción de reclamación de mensualidades de rentas devengadas y no satisfechas en la cuantía de 394,20 euros y de cantidades asimiladas a la renta, en concreto de los gastos de agua por importe de 394,06 euros y los gastos de basura en la suma de 564,11 euros, tal y como permiten los artículos 250.1.1ª y 437.4.3ª de la LEC.

Afirma el actor la existencia de un contrato de arrendamiento verbal sobre la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 de Alsasua, cuyo origen se remonta al año 1976, suscrito entre el anterior propietario del inmueble (hermano del demandante) y D. Victoriano (padre de la demandada), subrogándose Dª Alicia en el contrato de arrendamiento de sus padres, ya fallecidos, debiendo abonar una renta de 98,55 euros mensuales.

Sostiene el demandante que, en el momento de la interposición de la demanda, la arrendataria adeudaba la renta de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2021 por importe de 98,55 euros al mes, lo que supone la cantidad de 394,20 euros. Reclama también el abono de lo adeudado por el suministro de agua desde el año 2017 exigido por el Ayuntamiento y que asciende a la cantidad de 394,06 euros, recibos que en su día fueron domiciliados en la cuenta de D. Victoriano, hermano de la demandada ya fallecido y que no fueron abonados; así como el abono de los gastos de basura desde 2017, por importe de 564,11 euros.

Invoca igualmente que la arrendataria incurre en retrasos reiterados en el pago de la renta, habiendo abonado en el mes de abril de 2021 las rentas de noviembre y diciembre de 2020, enero y febrero de 2021.

Entiende que no cabe en este caso la enervación al haber existido un anterior procedimiento de desahucio nº 416/2017, seguido en este mismo Juzgado en el que se dictó Decreto teniendo por enervada la acción de desahucio.

SEGUNDO.- La parte demandada se opone a la demanda alegando que en el contrato verbal de arrendamiento se pactó que el abono de la renta se realizaría de manera bimensual alrededor del día 10 del mes siguiente a la finalización de dicho periodo bimensual.

Reconoce que el pago de las mensualidades correspondientes a marzo y abril se hizo el 15 de junio de 2021, antes de serle notificada la demanda, y que las rentas de mayo y junio se abonaron dentro del plazo pactado, el 1 de julio de 2021.

En cuanto al agua y las basuras, acredita que éstas se abonaron el 7 de julio de 2021 y sostiene que desconocía que debía abonar el suministro de agua porque el contrato verbal suscrito no incluía el mismo y el arrendador nunca le había requerido su pago con anterioridad. Por lo que respecta las facturas correspondientes a los pagos de basuras, considera que tampoco estaban incluidos en el contrato verbal y que se abonaron en el anterior procedimiento de desahucio para poder enervar la acción.

TERCERO.-Tal y como sostiene nuestra jurisprudencia, el retraso reiterado en el pago de la renta dentro del plazo establecido en el contrato es asimilable al incumplimiento contractual, pues el pago puntual de la renta conforme a lo pactado es una exigencia derivada del principio de que los contratos son ley entre las partes, proclamado en los artículos 1089, 1091 y 1258 del Código Civil y del de seguridad jurídica, recogido en el artículo 9 de la Constitución Española. Por ello, el pago de la renta verificado fuera del plazo contractualmente fijado y después de presentada la demanda no excluye la aplicación de la causa de resolución prevista en el artículo 27. 2. a) y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y artículo 114. 1º de la LAU de 1964.

En este sentido, el Auto de la Sala Primera, del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2021 (JUR 2021, 125670), Rec. 3095/2018, establece que ' la cuestión planteada sobre la equiparación o no del impago de la renta con el mero retraso, es una cuestión ya resuelta por esta sala, como se establece en la STS 180/2014 de 27 de marzo (RJ 2014, 1530) (recurso 141/2011 ):

'[...] Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :

'A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanosse refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

'B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.'

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas [...] porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada'.

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 (recurso 1507/2004) indica que: 'dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un 'derecho procesal' que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta'.

Por ello, una vez que se ha producido el impago en el plazo estipulado, el arrendatario se halla incurso en incumplimiento, sin que la ley distinga entre el incumplimiento y el mero retraso en el pago de la renta, categoría esta última que no aparece recogida en la legislación especial arrendaticia, ni en el Código Civil en el que, al contrario, conceptualmente se considera el retraso o mora como un supuesto de incumplimiento (artículo 1.101).

El momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento en los que el precio es la contraprestación a la cesión del uso, de manera que cuando no se paga la renta estipulada, el arrendatario está disfrutando de la cosa arrendada sin contraprestación, produciéndose automáticamente una situación de desequilibrio. Al no abonar la renta en el plazo estipulado el arrendatario se halla incurso en incumplimiento y, en cierta manera, impone una situación de hecho al arrendador a quien no se puede privar de su derecho a reaccionar inmediatamente a través de la interposición de la correspondiente demanda resolutoria.

En este caso, la demandada indica que en el contrato de arrendamiento verbal se pactó el pago de la renta de manera bimensual y a meses vencidos, pudiendo realizarse hasta el día 10 del mes siguiente. Pese a que no existe contrato escrito, de la documentación aportada se evidencia que la arrendataria venía abonando la renta de manera bimensual y a meses vencidos. No obstante, también se acreditan numerosos retrasos en el pago del alquiler, más allá del día 10 del mes siguiente al vencimiento bimensual y no solo correspondientes a los años 2020 y 2021, sino también anteriores.

Dichos pagos irregulares de la renta por la arrendataria, tolerados por inacción del arrendador, no suponen un consentimiento del actor respecto a la novación contractual. Así lo establecen diversas Audiencias Provinciales, entre ellas la AP de Las Palmas (Sección 5ª) en su Sentencia nº 348/2010 de 23 julio, que entiende que: ' Tales incumplimientos contractuales, por mucha 'costumbre' que haya cogido el demandado en ellos, no pueden suponer un consentimiento por parte de la entidad actora respecto a la novación (modificativa en lo que respecta a la cláusula tercera) del contrato. El hecho de que se toleren tales pagos retrasados durante largo tiempo, quizás precisamente por evitar procedimientos que culminen como acaeció con el referido verbal antes señalado, no puede suponer un consentimiento en la modificación de la cláusula contractual. Ningún hecho objetivo directamente emanado de la entidad arrendataria así lo hace presumir.'

En el burofax enviado por el actor a la demandada requiriéndole el pago de las mensualidades de marzo y abril de 2021, los gastos de basura y los gastos de agua, enviado el 3 de mayo de 2021 y no recibido por la demandada pese a haber sido debidamente remitido al domicilio arrendado, se requiere a la arrendataria para que realice el pago del alquiler mensual por adelantado y dentro de los 7 primeros días de cada mes en la cuenta del Banco Sabadell que se expone.

Examinada la situación planteada en este caso y aun aceptando la realidad del pacto verbal en el método de pago indicado por la parte demandada, se constata que, al tiempo de interponerse la demanda, el 10 de junio de 2021, la arrendataria se hallaba incursa en incumplimiento contractual, al adeudar 2 mensualidades de renta correspondientes a los meses de marzo y abril de 2021 (sin tener en cuenta las correspondientes a los meses de mayo y junio de 2021, abonadas el 1 de julio de 2021). Por ello, aplicando la jurisprudencia expuesta, procede la estimación de la demanda, no siendo posible la enervación al haber existido una enervación anterior, pese a que el alquiler de marzo y abril de 2021 se abonó el 15 de junio de 2021, antes del emplazamiento a la demandada, pero cuando ya existía un retraso de más de un mes en el pago de la renta.

Por lo tanto, no cabe sino acceder a lo solicitado y declarar resuelto el contrato de arrendamiento verbal vigente entre las partes.

CUARTO.-Por lo que respecta a la reclamación de rentas y cantidades asimiladas, se reconoce por la parte actora que, a fecha de celebración del juicio, la arrendataria había abonado la totalidad del importe reclamado en la demanda tanto por las rentas como por cantidades asimiladas a la misma.

En cuanto a las cantidades devengadas con posterioridad a la demanda, el 7 de octubre de 2021 no se habían abonado las mensualidades de renta correspondientes a septiembre y octubre de 2021, ignorándose si las mismas han sido satisfechas con posterioridad. Por ello, procede condenar a la demandada al abono de las mensualidades de renta devengadas y no satisfechas desde la interposición de la demanda hasta el efectivo desalojo del inmueble.

Por otro lado, pese a que en el acto del juicio se aportó una factura por el suministro de basuras devengada con posterioridad a la interposición de la demanda, no cabe la condena a su pago en este procedimiento, debiendo ser reclamada aparte, no pudiendo acumularse al presente, pues el art. 220.2 de la LEC es una excepción de condena a futuro únicamente para el caso de rentas fijas periódicas, no pudiendo aplicarse al resto de cantidades adeudadas por el arrendatario devengadas con posterioridad a la demanda.

QUINTO.-Por otro lado, la parte demandada sostiene que en encuentra en una precaria situación económica y en situación de vulnerabilidad. Dicha circunstancia no tiene trascendencia a efectos civiles en el sentido de que no impide la declaración de la resolución del contrato por falta de pago. Únicamente supone la posibilidad de acordar una suspensión extraordinaria del lanzamiento si se cumplen los requisitos previstos en la ley.

En este caso, reconocida la situación de vulnerabilidad social y económica de la demandada, se acordó la suspensión del procedimiento por un plazo máximo de 1 meses mediante Diligencia de Ordenación de 1 de julio de 2021, al amparo del art. 441.5 de la LEC.

Por ello y pese a que se invoca por Dª Alicia que únicamente percibe como ingresos una renta garantizada de 632 euros al mes, habiendo cumplido este órgano judicial con el plazo de suspensión marcado en la ley y con los deberes de comunicación y colaboración con los Servicios Sociales, no puede hacer otra cosa que dejar en manos de los organismos competentes la adopción de las medidas que se estimen adecuadas, limitándose a resolver la cuestión jurídica que constituye su función.

SEXTO.-Por aplicación del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estimada sustancialmente la demanda procede imponer a la demanda las costas procesales causadas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Izaguirre Oyarbide, en nombre y representación de D. Raimundo contra Dª Alicia y, en consecuencia:

a) DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento verbal existente entre las partes respecto de la vivienda sita en la PLAZA000 nº NUM000 de Alsasua.

b) CONDENO a Dª Alicia al desalojo de la vivienda, dejando la finca libre y expedita a disposición del demandante, con apercibimiento de lanzamiento a su costa si no lo realizan voluntariamente en la fecha que se indique y no formulan recurso.

c) CONDENO a Dª Alicia a abonar las mensualidades de renta devengadas y no satisfechas desde la interposición de la demanda hasta el efectivo desalojo o entrega del inmueble, a razón de 98,55 euros mensuales, más los correspondientes intereses legales y procesales desde su devengo y hasta su pago.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella cabe formular recurso de apelación ante este Juzgado, en el plazo de veinte días desde el siguiente a la notificación, de conformidad con los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acreditando por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, conforme al artículo 449.1 de la LEC.

La admisión de dicho recurso precisará que, al interponerse el mismo, se haya consignado como depósito 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado en el BANCO SANTANDER nº 3162000022066021 con indicación de 'recurso de apelación', mediante imposición individualizada, y que deberá ser acreditado a la preparación del recurso, de acuerdo a la D. A. decimoquinta de la LOPJ. No se admitirá a trámite ningún recurso cuyo depósito no esté constituido.

Así por esta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

El/la Juez

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda. Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.