Sentencia Civil Nº 31/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 739/2011 de 17 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 739/2011-4ª

JUICIO VERBAL NÚM. 365/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 37 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 31/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 17 de enero de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 365/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 37 Barcelona, a instancia de INSTITUT CATALÀ DEL SÒL (INCASÒL), contra Dª. Inés , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de mayo de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por INSTITUT CATALÀ DEL SÒL, representada por la Procuradora Eulàlia Rigol Trullols y defendida por la Letrada Marta Tarrida Planas, contra Dña. Inés , con CIF NUM000 , representado por el Procurador José Manuel Luque Toro y defendido por el Letrado César Moreno de Lama, debo ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra con expresa condena en costas a la actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de octubre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Se ejercita con la demanda una acción de desahucio de vivienda por expiración del plazo pactado, ex art. 251.1.1º LEC . Alega el INCASOL que en fecha 18.3.1999 suscribió con la demandada, Inés (unica titular arrendaticia tras el fallecimiento del coarrendatario Sr. Mario ) contrato de arrendamiento de vivienda por un plazo de 5 años prorrogables anualmente si la arrendataria sigue reuniendo los requisitos establecidos en las normas específicas de la promoción; afirma la entidad demandante que en noviembre de 2008 se dirigió comunicación a la arrendataria en la que se le informaba de la proximidad de la fecha de vencimiento y se le requeria para que aportara la documentación necesaria para valorar la continuidad o no del contrato y que, al no haber aportado la arrendataria documentación alguna, le manifestó, de acuerdo con lo establecido en la cláusula 8º del contrato, su voluntad de no prorrogar el contrato, comunicación que se remitió con un mes de antelación a través de burofax, burofax que no fue recogido por la demandada. Alega, asimismo, la actora que en reiteradas ocasiones ha requerido nuevamente a la demandada para que aporte la documentación, con apercibimiento de proceder a la recuperación de la finca por vía judicial, sin que la demandada haya aportado la documentación oportuna. Por todo ello, habiendo expirado el plazo de vigencia del contrato sin que la demandada haya procedido a desalojar la vivienda, se ejercita el desahucio con el fin de recuperar la posesión de la vivienda.

La demandada se opone a tal pretensión alegando, en apretada esencia: (a) que la actora silencia que se trata de una vivienda adjudicada como consecuencia de una expropiación, por lo que, conforme a la legislación aplicable, la demandada no ha de acreditar que reune los requisitos exigidos por la normativa específica. (b) para que el contrato se extinga no basta con el transcurso del plazo sino que es preciso que la arrendataria no reúna estos requisitos, y a este respecto se alega: -1- en la demanda no se hace mención a que la expiración se pida porque la demandada no cumpla los requisitos, por lo que esta cuestión no forma parte del objeto del pleito; -2- si se sostiene que la demandada no reune los requisitos es la demandante quien tiene que alegarlo y probarlo, prueba que no aporta en este pleito; -3- el cumplimiento o no de los requisitos oportunos por parte de la demandada no puede debatirse en el juicio sumario de desahucio sino que ha de acudirse al procedimiento ordinario.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Considera la sentencia que del contenido de la cláusula 3ª se desprende que el contrato deberá prorrogarse forzosamente para el arrendador mientras la arrendataria reúna los requisitos establecidos en las normas específicas de la promoción; en consecuencia no puede la arrendadora pedir la resolución unicamente por expiración del plazo sino que sólo está legitimada para hacerlo si concurren dos requisitos, a saber , haber expirado el plazo y no reunir la demandada los requisitos que exige la normativa, motivo por el que no pueden acogerse las pretensiones de la demanda, sin necesidad de entrar en otras consideraciones, ya que la actora está solicitando la resolución del contrato por un motivo por el que no puede resolverse.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alega que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, al haber probado sobradamente la actora que la demandada se ha negado a aportar la documentación necesaria para valorar su continuidad en la vivienda y manifestando la improcedencia del motivo de oposición articulado por la demandada,

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y de dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.-Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes hechos que se consideran suficientemente probados en autos:

a) La demandada, Dª Inés , era titular arrendataria de la vivienda sita en CALLE000 NUM001 de esta ciudad, según contrato de fecha 1.3.1978 suscrito con el arrendador D. Silvio , de duración indefinida y sujeto al régimen legal de prórroga forzosa.

b) Que habiendo sido dicha finca objeto de expropiación forzosa, la arrendataria Sra. Inés suscribió con la sociedad Promoció de Ciutat Vella S.A. en 18.3.1999 un ¿Conveni d'Extinció de Contracte d'Arrendament per Expropiació Forçosa¿ en virtud del cual la Sra. Inés solicitaba una vivienda alternativa como indemnización por la expropiación del piso que ocupa, ofreciendo PROCIVESA el piso NUM002 . NUM002 de la CALLE001 NUM003 - NUM004 , escalera DIRECCION000 y formalizándose el mismo día el correspondiente contrato de arrendamiento. Con la formalización del contrato y el pago por parte de ésta última de determinados gastos, la Sra Inés se daba por totalmente pagada por cualquier perjuicio ocasionado por la expropiación de la vivienda de la que era arrendataria.

c) En fecha 18.3.1999, ADIGSA, que actuaba en representación del INCASOL suscribió con la demandada Sra. Inés y con el Sr. Mario , como coarrendatarios, contrato de arrendamiento sobre la indicada vivienda (objeto de litigio); de dicho contrato, y a los efectos que nos interesan, han de resaltarse las siguientes cláusulas: (a) 'Tercera- 1. L'arrendament es concerta per 5 anys, d'acord amb el que s'estableix en l'art. 9 de la Llei 29/94 de 24 de novembre d'Arrendaments Urbans.2. La durada de l'arrendament es prorrogarà per períodes anyals d'acord amb el que disposa l'art. 10 de la vigent Llei d'Arrendaments Urbans, en el cas que l'arrendatari segueixi reunint els requisits establerts en les normes específiques d'aquesta promoció aprovades per l' INCASOL i d'acord amb la normativa vigent en matèria d'arrendaments urbans...' .(b) 'Vuitena- Les parts podran donar per finalitzat el present contracte, avisant-se mútuament amb un mes d'antelació, d'acord amb allò que disposa la vigent llei d'Arrendaments Urbans'. En el Expositivo 3º se recoge que ' l'arrendatari... ha esta seleccionat com a adjudicatari de l'esmentat habitatge, al reunir els requisits exigits en les normes específiques d'aquesta promoció aprovades per l'INCASOL i d'acord amb el RD 1186/98 de 18 de juny'.

d) Tras el fallecimiento del Sr. Mario , la demandada devino única titular del arrendamiento, según acordó ADIGSA en 3.3.2009, tras recibir certificado de defunción.

e) En noviembre de 2008, la actora remitió comunicación a la arrendataria informándole de que el contrato estaba proximo a su vencimiento, y requieriéndole a fin de que prepare la documentación necesaria que se le indica con el fin de 'valorar la continuïtat o no a l'habitatge'.

f) En fecha 27 de enero de 2009 ADIGSA dirigió burofax a la demandada recordándole que el próximo 18 de marzo de 2009 finalizaba el término contractual, notificándole que era voluntad del propietario que al vencimiento del contrato antes referido, éste no se prorrogue (folio 40) y comunicándole que si con la documentación aportada, acreditaba reunir los requisitos para continuar como inquilino del parque público de viviendas de alquiler, se establecería una nueva relación contractual. Dicho burofax no fue retirado.

g) ADIGSA remitió nuevas comunicaciones, por correo certificado, requiriendo que se aportara documentación para valorar la permanencia en la vivienda en fechas 27.3.2009, 24.4.2009, 10.9.2009, 16.9.2009 y 28.10.2009, estas dos últimas respondiendo a cartas del letrado de la demandada de fecha 29.7 y 2.10. 2009.

TERCERO.-En primer lugar, antes de entrar a resolver el recurso es preciso efectuar las siguientes puntualizaciones: (a) que a los efectos de la resolución del presente recurso resulta del todo irrelevante la postura del Incasol en relación a la conclusión de un nuevo contrato, y de si ello es o no procedente, por cuanto lo que aquí se discute es precisamente la vigencia (subsistencia) del contrato suscrito por las partes en 18.3.1999. (b) A tenor de lo dispuesto en el artículo 52.1 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa , 'la expropiación forzosa produce la extinción de los arrendamientos y de cualesquiera otros derechos relativos a la posesión y ocupación de los bienes expropiados', y tal extinción se produce en el momento en que lleva a cabo la ocupación administrativa de la cosa expropiada. Es un hecho indiscutido que la Sra. Inés era arrendataria de una finca que fue en su día expropiada, y que ante la expropiación suscribió con PROCIVESA (en su condición de beneficiaria de las expropiaciones) un convenio por el que como indemnización solicitó una vivienda alternativa, en virtud de lo cual suscribió con ADIGSA (en nombre y representación del INCASOL) el contrato de autos; por tanto no se trata de una renuncia a un contrato anterior (contrato que no estaba sometido al régimen de VPO, y que, como se ha dicho se hubiera extinguido por la expropiación), por lo que se trata de una nueva relación contractual que se regula por las disposiciones legales vigentes y por aquéllo que las partes libérrimamente pactaron. (c) El contrato de arrendamiento está sujeto a la LAU 94, cuya D.A. 1ª ap. 8 establece que la duración se regirà por la normativa particular de las VPO (definida en el art. 1.1º RD 3148/1978 de 10 de noviembre , en relación con el Decreto 2114/1968 de 24 de julio y RD 2960/1976 de 12 de noviembre), con preferencia de la normativa de la normativa autonómica (apartado 7),aquí el D. del Dep. de Benestar Social 53/1991 de 4 de marzo,por el cual se regula la cesión de viviendas de protección oficial de promoción pública en régimen de arrendamiento (aún en vigor).

De la resultancia fáctica expuesta se desprende que el contrato litigioso de 1999 suscrito con Adigsa supuso una ruptura sustancial de la relación anterior de 1978, formalizándose ya bajo la vigencia de la nueva LAU de 1994, sin que ningún error esencial del consentimiento del demandado al suscribirlo se haya probado y no cabe presumirlo. Teniéndose, asimismo, dicho con reiteración que cuando las partes, libérrima y voluntariamente, firman un nuevo contrato sometiéndose al régimen de la nueva LAU no persiguen nada prohibido por la Ley y por ello la nueva relación arrendaticia estará regida en cuanto a su plazo por la voluntad de los contratantes, conforme a lo preceptuado en el art. 9 de la vigente LAU , concluyendo, por tanto, cuando llega el día prefijado por las partes, por lo que debe concluirse en la procedencia de la resolución contractual por el transcurso y vencimiento del plazo concertado al haberse extinguido, con creces, al momento del requerimiento de 27 de enero de 2009, dando por concluido el contrato, con efectos de 18 de marzo del mismo año, los cinco años pactados y que, con carácter general, da el artículo 9 de la nueva Ley locativa, la prórroga trianual fijada por el art. 10 de la misma Ley e incluso la tácita reconducción anual del art. 1566 en relación con el art. 1581 CC que fue correctamente interrumpida por el meritado burofax de 27 de enero de 2009 practicado con un mes de antelación, de acuerdo a la clausula 8ª del meritado contrato, por lo que el contrato litigioso ha dejado de existir.

No son óbices para esta conclusión los motivos de oposición articulados por la demandada, respecto de los cuales procede efectuar las siguientes consideraciones:

- Sostiene la arrendataria que no procede la extinción del contrato por cuanto en el mismo se pacta expresamente que el mismo se prorrogará 'en el cas que l'arrendatari segueixireunint els requisits establerts en les normes específiques d'aquesta promoció aprovades per l' INCASOL..', y la demandante no ha alegado que no los reuna, quedando, pues, esta cuestión fuera del ámbito de este procedimiento. Este motivo de oposición no puede ser acogido. Así es, consta en autos que en noviembre de 2008 Adigsa se dirigió a la arrendataria solicitándole que aportara la documentación oportuna a fin de 'valorar la continuidad o no en la vivienda'; no consta que aquel momento la arrendataria cumplimentara dicho requerimiento (tampoco en este procedimiento acredita que lo hiciera), ante la falta de la acreditación solicitada la propiedad consideró que no reunía los requisitos para la prórroga y manifestó su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento, acudiendo a los tribunales para conseguir una declaración en este sentido y un título en el que se condene a la arrendataria al desalojo. Así las cosas, planteado un desahucio por expiración del plazo contractual, corresponde a la demandada la alegación y prueba de los hechos que excluirían la procedencia de la pretensión de la actora ( art. 217.3 LEC ). La demandante insiste en su demanda (después de haber reiterado en diversas ocasiones extrajudicialmente su requerimiento según consta) que la arrendataria no ha acreditado que reúna los requisitos para permanecer en la vivienda arrendada; por ello, es a la arrendataria a quien corresponde introducir los hechos de los que se derive que sí concurren estas circunstancias, excluyendo con ello la procedencia de la acción ejercitada, así como la carga de la prueba de los mismos. Y es lo cierto que no consta que la arrendataria hubiese acreditado que reunía los requisitos exigibles con anterioridad al planteamiento del pleito y tampoco lo ha probado en éste. En definitiva, no habiendo alegado ni probado suficientemente la arrendataria demandada que concurran en la misma las condiciones que, excluyendo la procedencia de la pretensión del organismo actor, comporten la prórroga del contrato, el mismo ha de considerase extinguido, por expiración del plazo contractual.

- Es clara la voluntad de no renovación, exteriorizada con la remisión del burofax de 5 de julio de 2008, y ella no decae porque se sigan cobrando rentas o se actualicen, por cuanto ello no supone novación alguna, y no es sino consecuencia de que el arrendatario sigue poseyendo, no desalojando pese a la expiración, y la misma LEC establece expresamente en el artc 449, que el seguir percibiendo rentas, incluso anticipadas, no implica novación alguna.

- Sostiene, por último la demandada alega que la misma queda exceptuada de tener que justificar que reúne los requisitos para continuar como inquilino del parque público de viviendas de alquiler por venir de un expediente de expropiación forzosa, pero la normativa que cita no resulta aplicable al caso por razones de vigencia temporal. A la firma del contrato, y según resulta de su propio texto (Expositivo Tercero), los arrendatarios fueron seleccionados como adjudicatarios de la vivienda de autos 'al reunir els requisits exigits en les normes específiques d'aquesta promoció aprovades per l'INCASOL i d'acord amb el Reial Decret 1186/98 de 12 de juny'; así pues, los arrendatarios reunían los requisitos exigidos en el momento de conclusión del contrato, y según se pactó el contrato se prorrogaria 'en el cas que l'arrendatari segueixi reunint els requisits establerts en les normes específiques d'aquesta promoció aprovades per l'INCASOL i d'acord amb la normativa vigent en matèria d'arrendaments urbans'.

CUARTO.-Si bien se desestima la demanda, el tribunal considera que, en aplicación de lo dispuesto en el art. 394.1 LEC y como excepción a la regla general de imposición de costas, no procede una especial declaración respecto de las costas de la primera instancia, al concurrir en el caso serias dudas de derecho, que justifican este pronunciamiento. Así es, no puede obviarse que consta a este tribunal que, en supuestos esencialmente análogos, esta Sección ha dictado resoluciones en sentido contrario de lo resuelto por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial (Secciones que conocen en exclusiva de los asuntos en materia de arrendamientos urbanos), así, p.e., las sentencias de 9.11.2010 (R. 204/10) de la Sección 4ª y de 9.11.11 de ésta (R 764/10), y teniendo en cuenta que contra ésta última se admitió recurso de casación por interés casacional, que se encuentra en trámite.

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso ( art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del INSTITUT CATALÀ DEL SÒL contra la sentencia de fecha 9 de mayo de 2011 dictada en el juicio verbal núm. 365/2011 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 37 de Barcelona, SE REVOCA la indicada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por el citado apelante contra Dª Inés , SE DECLARA EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento suscrito en 18.3.1999 sobre la vivienda sita en CALLE001 , NUM003 - NUM004 , Esc. DIRECCION000 - NUM002 de esta ciudad y SE CONDENA a la citada demandada a desalojarla, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento.

No se efectúa una especial declaración sobre las costas en ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.