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03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 31/2021, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 3, Rec 441/2020 de 16 de Febrero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 16 de Febrero de 2021
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Vendrell (El)
Ponente: TAMARA BELTRAN PEREZ
Nº de sentencia: 31/2021
Núm. Cendoj: 43163410032021100007
Núm. Ecli: ES:JPII:2021:296
Núm. Roj: SJPII 296:2021
Encabezamiento
Letrado/a Sr. /a.:
En el Vendrell, a 16.02.2021
Antecedentes
La parte demandada contestó la demanda alegando que en el momento de interposición de la demandada no se adeudaba cantidad alguna, pues admite como cierto que entre las partes se llegó a un acuerdo para la reducción de la renta, por ello, considera que hasta la fecha de interposición de la demanda, nada se adeuda. Añade que en septiembre, las partes volvieron a alcanzar un acuerdo verbal por el que se condonaban las rentas de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, a cuyo efecto, aportaba del propio modo justificante de pago de las rentas de enero y febrero de 2021 por importe de 300 € cada mensualidad (actualizada).
Practicada toda la prueba, y tras breves conclusiones de los Letrados, quedó el pleito visto para Sentencia.
Fundamentos
Explicando algo más la cuestión: la parte actora manifiesta tener una relación arrendaticia con la parte demandada. De esta relación arrendaticia, resulta pactado un pago mensual de la renta a razón de 300 € al mes. Como consecuencia de la situación económica del demandado y por obra y causa de la declaración del estado de alarma en fecha 14 de marzo de 2020, por las partes se llegó a un acuerdo verbal por el cual se procedía a la reducción de la mensualidad pactada, bajando a 125 € al mes durante 6 meses, si bien, dice la parte actora que se estableció la CONDICIÓN de que al pasar esos 6 meses, la renta volviera a ser de 300 €/mes, tal y como estipula el contrato.
LA parte actora entiende que dicha CONDICIÓN ha sido incumplida y que este incumplimiento supone que quede sin efecto el pacto de reducción de las rentas durante los 6 meses por los que fuera pactada dicha reducción, de forma que reclama el importe que resta hasta los 300 € al mes que originariamente obran pactados por el contrato de alquiler. Es decir, considera que hubo una condición resolutoria.
Pero además, la parte actora deja claro que no solo estaría ejercitando esta acción interesando la resolución del contrato por falta de abono del mes de septiembre íntegro, sino que lo que antes de eso ejercita, es la resolución por retraso en el pago de las rentas durante los meses de marzo a agosto de 2017, por haberse incumplido el pago de la renta a tiempo durante este periodo, esto es, fuera del plazo de los 7 primeros días del mes.
Por su parte, la demandada alega que efectivamente existió un pacto por el que se redujo la renta durante los meses de marzo a agosto de 2020 a 125 €, pero que después, los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, lo que hubo fue una condonación de la renta mensual por causa de un nuevo pacto verbal entre las partes.
Expone así la parte demandada que en el momento de interponerse la acción, la parte actora carecía efectivamente de acción. No había deuda.
Aporta la actora únicamente el contrato de arrendamiento de vivienda.
Según el artículo 217 LEC, la parte actora tiene que acreditar los hechos que fundamentan su pretensión, y teniendo en cuenta las alegaciones hechas en el escrito de demanda, le corresponde acreditar la existencia de la relación entre las partes y el incumplimiento de la parte demandada (pago extemporáneo de rentas).
En primer lugar, la parte actora ha de acreditar la relación que vinculaba a las partes y que fundamenta su reclamación. Para acreditar la existencia de relación contractual aporta con la demanda el contrato de alquiler de 17.12.2015 que suscribieron ambas partes respecto de la vivienda sita en CALLE000 NUM000- NUM001 NUM002- NUM003 DE VENDRELL a razón de 300 euros al mes.
La parte demandada no ha impugnado el contrato, lo reconoce, reconoce la relación arrendaticia entre las partes, y hasta la propiedad en favor de los actores que la parte no acredita.
Queda incontrovertida la cuestión de la existencia de un pacto verbal como consecuencia de la declaración del estado de alarma en fecha 14.03.2020, por el que se acordó rebajar la renta mensual a 125 € al mes hasta septiembre de 2020.
En este orden de cosas, se da acreditado únicamente esta reducción del precio porque las partes no lo discuten.
Debe añadirse que en el contrato original de fecha 17.12.2015, establecía entre sus estipulaciones que el pago de la renta debía efectuarse dentro de los días 1 y 7 de cada mes.
De todos los recibos presentados por la parte demandada en justificación del pago de las mensualidades, cabe apreciar que son satisfechos invariablemente el último o penúltimo día de cada mes. La parte demandada manifiesta que existe consentimiento entre ambas partes para que esta renta sea abonada a finales de cada mes.
Lo cierto es que de los recibos presentados, resulta que la renta se abona invariablemente el último o penúltimo día de cada mes, de manera que hasta las mensualidades de enero y febrero de 20121, así aparecen abonadas a finales del mes en curso.
Es un hecho reconocido que las partes han modificado el contrato original sin dejar constancia de ello más allá del acuerdo verbal alcanzado, así que teniendo en cuenta tal cuestión, nada habría obstado a la modificación igualmente de la fecha de pago.
El incumplimiento alegado, esto es, el retraso en el pago de las rentas ha de ser acreditado, pues con lo que en definitiva se cuenta en la causa, es con un patrón establecido en los pagos que coincide con lo manifestado por la parte demandada, esto es, que pese a la existencia de un acuerdo escrito en 2015 que establecía el pago de la renta entre los días 1 y 7 de cada mes a mes anticipado, se estaba pagando la renta a final de mes y a mes vencido. La cuestión es que la alegación de que existió un acuerdo verbal de reducción del precio del alquiler debido a la situación sanitaria del país (y mundial), no ayuda precisamente a la parte actora.
Así, la declaración del estado de alarma se produce en fecha 14.03.2020 y es a partir de este momento cuando se negocia una reducción del precio, ya que la causa de la reducción misma es la declaración del estado de alarma y la subsiguiente situación económica y sanitaria, lo que indica que hasta el 14.03.2020 no se había pagado la renta de ese mes, y lo cierto es que no se observa protesta alguna por parte de los propietarios.
Es decir que todos los indicios que obran en la causa, llevan a considerar que pese a la existencia de un contrato escrito donde se estipulaba el pago de la renta a mes anticipado entre los días 1 y 7 de cada mes, existía un uso distinto entre las partes por el cual se permitía el pago de la renta a finales de cada mes y a mes vencido. Por resumir, se concretan estos indicios en un pacto de reducción de la renta para el mes en curso con posterioridad al día 14 de ese mismo mes, es la existencia de otro pacto verbal que modifica el contrato original sin que obre novación escrita alguna, y la observación del pago de todos los recibos el último o penúltimo día de cada mes, así como la falta de reclamación alguna de los propietarios en orden a este retraso.
El incumplimiento en el pago en tiempo de las rentas, debió acreditarse por la actora no siendo suficiente la alegación de que no se paga a tiempo la renta y la mera aportación del contrato de arrendamiento, hubiera bastado la aportación de varios recibos pagados a tiempo.
En caso contrario y teniendo en cuenta las alegaciones de la demandada y los indicios aportados, se entiende que o bien había un pacto no escrito que venía a permitir el pago a mes vencido el último día del mes, o bien que era el uso normal entre las partes, y tanto en un caso como en otro, no puede apreciarse incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador y no resulta de aplicación la Jurisprudencia del TS ni lo resuelto en su STS de 19.12.2008 (nº 1219/2008 en recurso 648/04).
No obstante lo anteriormente considerado, la parte actora en el acto del juicio pone de manifiesto un hecho nuevo pero ya anunciado y hasta rebatido y explicado por la parte demandada en su escrito de contestación y oposición a la demanda, que es el absoluto impago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020.
Dichos meses han resultado impagados y la parte demandada no ha acreditado la causa del impago, de forma que no hay ni siquiera indicios del pacto verbal que dice existir en orden a la condonación de esos 4 meses. A diferencia de los indicios aportados que han sido suficientes para acreditar un pacto o anuencia en el cambio de la fecha de pago del alquiler respecto del contrato escrito, resulta que del pacto de condonación no hay indicios, y las donaciones no se presumen. No hay prueba conforme al art. 217 LEC de ese pacto.
Por el impago injustificado de estos 4 meses, procede la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio. Para evitarlo, habría bastado a la parte demandada el pago o la consignación de las cantidades para enervar el desahucio.
Junto con la acción de resolución del contrato de arrendamiento, la actora ejercita una acción de reclamación de las rentas devengadas y aún de las futuras hasta el desalojo de la vivienda, siendo las rentas reclamadas a fecha de la demanda, 1.050 € correspondientes a los meses de marzo hasta agosto de 2020 (inclusive), si bien a razón de 175 € al mes, que es la cantidad dejada de percibir estos esos meses del total de la renta, y es que la parte actora considera que se efectuó un pacto de reducción de la renta con CONDICIÓN RESOLUTORIA.
También solicita el pago de las rentas a razón de 300 € al mes, de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020.
Respecto a la condena a pagar la cantidad reclamada, el artículo 1089 CC, establece que
Así, teniendo en cuenta la naturaleza contractual de la obligación reclamada, el art. 1278 CC establece que,
El art. 1091 CC establece que,
Para empezar, en cuanto a las rentas reclamadas en virtud de la resolución de la condición impuesta en el pacto verbal de reducción de la renta, es que directamente no procede. No procede porque no se acredita condición resolutoria alguna. Además, se considera que existe confusión entre el término y la condición. Una cosa es que se haya pactado un término para la duración de una determinada situación, y otra cosa que la reducción se hubiera pactada bajo condición resolutoria de que o en septiembre de 2020 se volvía al pago de 300 € de renta mensual, o se resolvía la modificación verbal de reducción de la renta durante los 6 meses anteriores, con derecho para el actor de reclamar la cantidad reducida.
Esta confusión entre condición y término es tratada en la Sentencia de 21 de junio de 1932, 5 de julio de 1966, 11 de diciembre de 1980 y 2 de julio de 1990, que explica que lo característico de la condición es la incertidumbre acerca del acaecimiento mismo del evento futuro -incertus an-, por oposición al 'término', evento igualmente futuro, pero que adolece de incertidumbre en la medida que con certeza se producirá -certus an-, aunque no se sepa cuándo -incertus quando- ni cómo.
La condición, en sentido técnico, '
La condición no se presume, sino que debe ser claramente establecida. La obligación condicional es excepción, y la pura, regla general. De ahí que la Jurisprudencia imponga interpretar el contrato para averiguar si, en efecto, fue voluntad de las partes someter los efectos del mismo a condición suspensiva o resolutoria.
LA condición a que se refiere la parte actora no entra dentro del concepto legal de condición, pero es que además, no se acredita en absoluto. No hay prueba ni un mínimo indicio de ello.
Y, en cuanto a las rentas de los últimos 4 meses del año, acreditado su devengo y no habiéndose aportado prueba por la parte demandada conforme al art. 217 de la LEC que impida, enerve o extinga este derecho válida y eficazmente constituido contra la misma, procede la condena a
En cuanto al importe de estas mensualidades, se entiende que ha de ser de 300 €, toda vez que la demandada en su propio escrito de contestación, manifiesta y reconoce la temporalidad de la reducción de la renta hasta el mes de septiembre de 2020.
La parte actora solicita que además de las rentas vencidas, se condene a la demandada a pagar las rentas que vayan devengándose y venciendo hasta que se haga efectivo el lanzamiento.
Cabe estimar la demanda en relación a esta solicitud y por tanto condenar a los codemandados a pagar las rentas hasta que se haga efectivo el lanzamiento, a razón de 300 € al mes que es el importe de la renta mensual fijado en el contrato de alquiler, el cual se aplica por analogía a los vencimientos posteriores. Ha de considerarse que la renta pactada en el contrato de arrendamiento es un criterio objetivo por el que determinar el importe del precio del alquiler de la vivienda, después de resuelto el contrato de arrendamiento que ha sido, y hasta la recuperación de la posesión.
Asimismo, de conformidad con el art. 220.2 de la LEC, 2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
Procede por tanto esta solicitud y además por el importe de 300 €, ya que la demandada viene a corroborar la temporalidad en la vigencia del pacto de reducción de la renta, al ingresas las mensualidades de los meses de enero y febrero de 2021 por importe de 300 €.
La parte actora NO ha solicitado en el SUPLICO de la demanda intereses de demora, por lo que no proceden.
De conformidad con el artículo 394 LEC, la demanda ha sido estimada parcialmente pero no en lo sustancial, por lo que procede la imposición a cada parte de las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.
Fallo
1) Declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 17.12.2015 en relación a la vivienda ubicada en la CALLE000 NUM000- NUM001 NUM002- NUM003 DE VENDRELL.
2) Declaro que es procedente el desahucio y condeno a Humberto a estar y pasar por la anterior declaración, así como a desalojar, dejando libre, vacía y expedita, a disposición de la propietaria, la vivienda arrendada.
Se apercibe a la arrendataria, parte demandada, de que en caso de que no interponga un recurso contra esta Sentencia, se procederá sin necesidad de notificación posterior al lanzamiento el día que se determine por el Letrado de la Administración de Justicia.
3) Absuelvo a Humberto de las cantidades reclamadas por los meses de marzo a agosto de 2020 (inclusive).
Condeno a Humberto al abono de las rentas impagadas a la parte actora por los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020 por importe total de
4) Condeno a Humberto a pagar las rentas que se devenguen a partir de marzo de 2021 y hasta la total recuperación de la posesión de la finca por parte de la demandante a razón de 300 € al mes.
5) Costas: cada parte deberá satisfacer las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de
Notifíquese esta Sentencia a las partes, llévese al Libro de su clase y déjese testimonio suficiente en los autos.
Así lo acuerda, manda y firma Doña Tamara Beltrán Pérez Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Tres de los de El Vendrell y su partido.