Sentencia Civil Nº 310/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 41/2009 de 28 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00310/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 41 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a veintiocho de abril de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1470 /2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante ESPAÑA, S.A., COMPAÑIA NACIONAL DE SEGUROS, representado por la Procuradora Sra. Azpeitia Bello y de otra, como apelado D. Iván , representado por el Procurador Sr. Hidalgo Martínez, sobre resolución de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 3 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "1º/ Que estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de ESPAÑA, S.A., COMPAÑIA NACIONAL DE SEGUROS debo condenar y condeno al demandado D. Iván a pagar a la actora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (3.477,89 EUROS). 2º/ No procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas". Notificada dicha resolución a las partes, por ESPAÑA, S.A., COMPAÑIA NACIONAL DE SEGUROS se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 14 de abril de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la representación procesal de España, S.A., Compañía Nacional de Seguros acción de condena del demandado D. Iván al cumplimiento íntegro del contrato de arrendamiento de la vivienda entre ellos celebrado el 8 de noviembre de 2.000, y consecuente abono de las mensualidades de renta pendientes de abono desde la resolución unilateral del contrato por el arrendatario-demandado, por éste operada el 30 de abril de 2.007 mediante la entrega de las llaves de la vivienda alquilada, hasta la finalización del contrato el 31 de noviembre de ese año; la sentencia de instancia estimó esa pretensión, si bien, detrajo del importe reclamado, la cuantía de la fianza constituida al inicio de la relación arrendaticia.

Frente al acogimiento de la compensación por el importe de la fianza, la sociedad demandante interpone recurso de apelación al entender que es contrario a lo estipulado en la cláusula decimoquinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que establece, (después de fijar su importe), "... en concepto de fianza de naturaleza obligatoria, la cual le será devuelta siempre que no existan las responsabilidades a las que quede afecta y se hayan cumplido todas las condiciones de este contrato..."; toda vez que el demandado incumplió el contrato en lo que respecta a su duración y pago de las mensualidades de renta como se demuestra con la existencia de este proceso y reconoce la propia sentencia.

Recurso al que se opuso la representación procesal del demandado interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 , responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido. La fianza, como apunta la STS de 22 de diciembre de 2003 , no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el "saldo de la fianza en metálico" que corresponda, regulación de este reintegro en la nueva ley que ha llevado a la más autorizada doctrina a estimar que el legislador -superando en este punto el problema planteado con la regulación de la fianza en la legislación precedente y que había llevado a un amplio sector doctrinal y judicial a estimar que el arrendador no podía unilateralmente aplicarla al pago de lo que estimara le debía el arrendatario al finalizar el arriendo- teniendo en cuenta que la fianza se establece en garantía del arrendador, con la redacción del citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce a éste el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, pues el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a "devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

Así, en principio, como mantienen las sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona (Sección 13ª) y Las Palmas (Sección 5ª) de 4 de junio de 2.008 y 3 de abril de 2.009, respectivamente, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo 1555 CC responde del cuidado y conservación ex artículos 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - artículos 1561 y siguientes del CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, artículos 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex artículo 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (artículos 36.1 en relación con los artículos 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (artículo 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (artículo 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el artículo 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Por ello, una vez extinguido el contrato, no constando referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza y transcurrido el plazo previsto en el mencionado artículo 36.4 deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, para evitar que la parte demandada tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia, tal y como mantienen las sentencias de esta Sección de 17 marzo 1998 y 30 de marzo de 2001, y de la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, de 31 de diciembre de 1998 y de 25 de mayo de 2009 de su Sección 3ª .

TERCERO.- Procediendo, por lo expuesto, la desestimación del recurso interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el articulo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de España, S.A., Compañía Nacional de Seguros, contra la sentencia de 3 de junio de 2008 dictada en los autos civiles 1470/2007 del Juzgado de Primera Instancia número 37 de Madrid , confirmando íntegramente esa resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.