Sentencia Civil Nº 310/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 217/2014 de 15 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0024432

Recurso de Apelación 217/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1454/2012

APELANTE:D./Dña. Paula

PROCURADOR D./Dña. MARIA ALBARRACIN PASCUAL

APELADO:D./Dña. Amalia y D./Dña. Fátima

PROCURADOR D./Dña. FERNANDO MARIA GARCIA SEVILLA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a quince de septiembre de dos mil catorce.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1454/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid, en los que aparece como parte apelante DA. Paula , representada por la Procuradora DA. MARÍA ALBARRACÍN PASCUAL y defendida por la Letrada DA. MÓNICA SÁNCHEZ MORA, y como parte apelada DA. Amalia Y DA. Fátima , representadas por el Procurador D. FERNANDO GARCÍA SEVILLA y defendidas por el Letrado D. PEDRO ROJO PIQUERAS; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 15/01/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 15/01/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª María Albarracín Pascual, en nombre y representación de Dª Paula contra Dª Amalia Y Fátima , debo absolver y absuelvo a las demandadas de todos los pedimentos dirigidos contra ellas, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante. Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Fernando García Sevilla, en nombre y representación de Dª Amalia Y Dª Fátima , contra Dª Paula , debo de declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes, condenando a la demandada, Dª Paula , a desalojar la vivienda arrendada situada en el PASAJE000 nº NUM000 , NUM001 , sin expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante-reconvenida Dª Paula , al que se opuso la parte apelada demandadas-reconvinientes, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 9 de septiembre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO.-Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

En la demanda por la representación de Dª Paula , en su condición de arrendataria de la vivienda sita en Madrid, PASAJE000 nº NUM000 , NUM001 , se solicitaba a las demandadas, en su condición de arrendadoras, la condena al pago de indemnización de daños y perjuicios por importe de 36.993,96 euros, por su incumplimiento de su deber de conservación de la vivienda arrendada, al haber sido declarada en Ruina Urbanística, desglosando los indicados daños y perjuicios por los siguientes conceptos: 1.- La cantidad de 27.093,96 euros, por los efectos de la declaración de ruina legal urbanística derivada del incumplimiento del deber de conservación por parte de los propietarios/arrendadores con una conducta dolosa y negligente en orden a una directa y substancial producción de ruina del mismo. La indemnización se calcula en base a la multiplicación de la diferencia del importe de la renta que se paga actualmente por esa vivienda (contrato de renta antigua) y la renta actualizada que se pagaría por una vivienda de similares características en esa zona con un nuevo contrato de alquiler, todo ello multiplicado por los meses que presumiblemente hubiera durado el actual contrato de arrendamiento (en base a la edad y esperanza de vida de mi representada) y la prórroga a la que tiene derecho la hija de mi representada ( art. 59 LAU 1964 ) en caso de no haberse declarado la ruina por falta de conservación de las propietarias (se adjunta documento nº 32 y 32.1 informe sobre la actualización de la renta y esperanza de vida, respectivamente), 2.- Indemnización por las cantidades abonadas en el año 1994 por la Sra. Paula en concepto de obras realizadas en la cubierta de la vivienda y que verbalmente se acordó ir descontando de la renta hasta cubrir la totalidad de 3900 euros, sin perjuicio de ulterior liquidación (cantidad abonada en 1994 por las obras 871.000 pts. (5.234,82 €), renta actual 6 €/mes, total meses para amortizar/compensar las obras realizadas: 871 meses. Desde abril 1994 a septiembre de 2012 han pasado 221 mensualidades. Por tanto, 871- 221 meses igual a 650 meses pendientes de amortizar/compensar. 650 meses x 6 euros/mes igual a 3900 euros). Se aportan como documentos 33 y 33.1 copias de las facturas abonadas por la actora en 1994. 3.- Indemnización por los daños morales derivados de la tensión y el desasosiego provocado por las incomodidades derivadas del mal estado de la vivienda, las denuncias al órgano competente, así como por tener que abandonar el barrio, su entorno, sus amistades y una vivienda que ocupa desde el año 1960 donde convivió con su marido ya fallecido y donde nacieron sus hijos, ya que debido a los insuficientes ingresos con los que cuenta la demandante como pensionista, no puede acceder a los elevados alquileres que se cobran por una vivienda en esa zona. Se fija la indemnización por estos conceptos en 6.000 euros.

Por la representación de las demandadas se opuso a las pretensiones de la actora, alegando la falta de legitimación activa y pasiva, sin que procedan las indemnizaciones que se reclaman en la demanda; a su vez, formula reconvención solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, con desalojo y entrega de la vivienda arrendada, a los efectos del artículo 114.10 LAU 1964 , al haberse declarado la ruina urbanística, mediante resolución administrativa que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio con citación de los inquilinos y arrendatarios.

En la contestación a la reconvención se alega la litispendencia, con base a la demanda principal, pues aunque en el suplico de la misma no se solicita la resolución del contrato de arrendamiento, sí se hace referencia a la resolución anticipada por la declaración de ruina en el fundamento de derecho VII, y así se hizo constar en la papeleta de conciliación (documento 28 de la demanda); la declaración de ruina no impide el derecho de la arrendataria a reclamar los daños y perjuicios, a los efectos del artículo 107 LAU 1964 , 1556 CC y concordantes, al haberse producido por una conducta dolosa, negligente y omisiva del deber de conservación por parte de las arrendadoras.

La sentencia de 15-01-2014 desestima en su integridad la demanda y estima la demanda reconvencional, en el fundamento de derecho primero se reseñan las pretensiones de las partes, en el segundo se señala que de conformidad al acto de la audiencia previa las partes litigantes son conformes en que concurre causa objetiva de resolución del contrato de arrendamiento litigioso, como es la declaración de ruina urbanística por resolución recaída en expediente contradictorio de ruina, por ambas partes se reconoce que al tiempo de interponerse la demanda estaba vigente el contrato de 30-10-1960, que el mismo se refiere a una de las cuatro viviendas en que se divide la finca de la PASAJE000 nº NUM000 de Madrid, en concreto, el NUM001 , que en la finca sólo vivía la demandante, estando el resto deshabitadas; que en junio 2008, tras una inspección de los técnicos del Ayuntamiento de Madrid, se incoa un expediente administrativo de denuncia sobre la referida finca, considerada como una unidad, con independencia de su división real en cuatro viviendas independientes, las cuales no figuran inscritas en el Registro de la Propiedad; con posterioridad, en el año 2010 se inicia expediente contradictorio de ruina, y tras varias visitas de los técnicos municipales, las alegaciones de los propietarios y la inquilina (Sra. Paula ), en julio de 2010 se emite dictamen (documento 21 de la demanda) en el que concluyen que el edificio se encuentra en estado de ruina urbanística, el 10-12-2010 se emite resolución declarando la situación de ruina legal urbanística a la edificación, optando los propietarios por su demolición mediante escrito de fecha 24-1-2011 (documento 24 de la demanda), en consecuencia, se dan todos y cada uno de los presupuestos que el art. 114.10 LAU 1964 exige para la resolución del contrato. En el fundamento de derecho tercero se señala que la arrendataria solicita la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de las arrendadoras de su obligación de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( art. 1554.2 CC ), en el dictamen técnico del Ayuntamiento, en el que se propone la declaración de ruina urbanística del edificio, confirma que 'se produjo el incumplimiento de órdenes de ejecución de obras y de medidas de seguridad...' (resoluciones 13-4 y 7-09-2009), de igual modo, el informe emitido por el arquitecto contratado por los propietarios del inmueble, SR. Isidoro , declara que 'la causa que obedece al mal estado de ruina urbanística es debido a una falta inherente a la mala conservación en general de la construcción', pero también en ese mismo informe (documento 17 de la demanda) la atribuye a la edad de la edificación, por lo que se trata de defectos muchos de ellos derivados del tipo de construcción y de su antigüedad; sin embargo, por si solas tales declaraciones no permiten concluir que estemos ante el incumplimiento del deber de conservación que la ley impone al arrendador, se ha de tener en cuenta el escrito de la Sra. Paula dirigido al Ayuntamiento de Madrid (documento 21.1) en el que explica que la vivienda arrendada no se encuentra en el mismo grado de deterioro que el resto del edificio, la realización de obras de conservación y mejora, y cómo en el año 1994 ella misma llevó a cabo importantes arreglos en el tejado, existiendo prueba del pacto de compensación (condonación) por los gastos en que habían incurrido para la reparación con las rentas de los diez años siguientes (documento 5 de la contestación) reconociendo la demandante que desde entonces no paga rentas; el expediente contradictorio de ruina se refirió a la totalidad de la finca, sin distinguir ni tener en cuenta las cuatro viviendas en que estaba dividida; por otro lado, de los informes técnicos referidos, resulta que la mayor parte de las actuaciones venían referidas a elementos estructurales, consistiendo las mismas no en meras reparaciones o mantenimiento, sino en una auténtica obra de reconstrucción que obedece más a la tipología constructiva del edificio y a su antigüedad que a la falta de conservación invocada por la demandante, sin que, de conformidad a la doctrina jurisprudencial el artículo 1554 CC pueda obligarse a los arrendadores a realizar labores de reconstrucción. Procede el rechazo de las pretensiones indemnizatorias de la demanda, primero porque no especifica qué obras concretas reclamó y no fueron acometidas por la propiedad, y existe prueba en contrario, segundo porque los costes en que supuestamente incurrió en el año 1994 fueron compensados por la propiedad por las rentas que debían abonarse, hasta el punto de no haber abonado renta alguna desde entonces, y tercero respecto de los daños morales es la propia redacción de la demanda la que resulta confusa pues si bien a lo largo de la misma parece que viene a sostener que sí vivía en la vivienda en los últimos años, al final afirma lo contrario, y esto mismo lo constata el perito Don. Isidoro al elaborar el proyecto en diciembre de 2009 donde declara que se trata de 'una edificación, en la actualidad, deshabitada', por tanto, no hay prueba que permita concluir que la arrendataria demandante tuviera su residencia en la vivienda arrendada al tiempo de interponer la demanda.

El recurso de apelación se fundamenta en los siguientes motivos:

1.- Error en la valoración de la prueba al prescindirse de las pruebas incluidas en las actuaciones y decisivas para su resolución. Sólo se valoran en la sentencia 4 documentos (documentos 21, 24, 17 y 21.1 de la demanda) sin entrar a valorar el resto de las pruebas practicadas. Si bien cabe la resolución por la declaración de ruina de la finca, la misma devino por un reiterado incumplimiento por los propietarios en el deber de conservación del inmueble y adaptación de medidas de seguridad, por lo que esta parte solicitó la condena a indemnización de daños y perjuicios ( art. 107 LAU 1964 , arts. 1101 , 1554 y 1556 CC entre otros). A tales efectos, STS 5-1-2006 , entre otras. El documento 10 de la demanda se refiere al requerimiento efectuado el 13-4-2009 para la adopción de medidas de seguridad, el documento 15 requerimiento de fecha 17-12-2009 ante el incumplimiento de la adopción de medidas de seguridad, documento 22 de fecha 10-12-2010 notificación de resolución de ruina declarando el reiterado incumplimiento de la ejecución de obras de reparación y medidas de seguridad, documento 1 aportado con el escrito de 26-11-2013 de fecha 25-6-2013 y en su punto 6 se declara la concurrencia del incumplimiento del deber de conservación, documento 5 aportado en el acto del juicio referido a la resolución por la que se desestima el recurso de reposición de los propietarios contra el punto 6 de la resolución de 25-6-2013. La valoración que se hace en la sentencia de los documentos 17 y 21 de la demanda es totalmente torticera, pues en el informe Don. Isidoro , en sus conclusiones se hace referencia, como causa del estado de ruina urbanística, a la mala conservación en general de la construcción, como se reitera en los informes de los técnicos del Ayuntamiento y resoluciones dictadas (en concreto punto 6 resolución 25-6-2013 y la que resuelve el recurso de reposición), no se ha tenido en cuenta el escrito de renuncia Don. Isidoro (documento 1 aportado en el acto del juicio) 'tras la negativa por parte de los propietarios a la realización de las obras de conservación y medidas de seguridad necesarias', si bien en el documento 21 mi representada (en el año 2010) alegó que 'la vivienda que tenía arrendada no se encontraba en el mismo grado de deterioro que el resto del edificio', con posterioridad, en numerosas ocasiones se ha puesto de manifiesto el denigrante estado de la vivienda (acta notarial aportada a la audiencia previa y documento 4 aportado en el mismo acto). Respecto de la compensación de rentas, la afirmación de la sentencia se hace en contradicción con los documentos 33 y 33.1 de la demanda (de los que se deriva que quedan pendientes 3900 euros) y documento 1 aportado en el acto de la Audiencia Previa (sentencia Juzgado 1ª Instancia nº 58) que no es valorado en la sentencia, pues sólo tiene en cuenta el documento aportado con la contestación. De todos los informes técnicos se deriva que la ruina del edificio ha devenido como consecuencia de una mala conservación por parte de la propiedad (conclusiones Don. Isidoro y resolución de 25-6-2013). De las pruebas practicadas se desprende que la mala conservación del inmueble así como el reiterado incumplimiento de las medidas de seguridad han sido la causa directa y eficiente de la declaración de ruina. La reclamación de la realización de obras por mi representada se constata en la resolución de 25-6-2013, en la que se recogen los escritos presentados ante el Ayuntamiento, y también por burofax de 21-6-2012 (documento 30 de la demanda) y documento 3 de la audiencia previa (acta de presencia en la que se refleja el estado de la vivienda y los arreglos que se solicitaban). La sentencia adolece de exhaustividad y concreción, pues si bien señala 'hay prueba de lo contrario' no determina qué pruebas son. Respecto de los daños morales, la conclusión a la que llega la sentencia se contradice con lo reseñado en el fundamento de derecho segundo, en el que se tiene por acreditado y probado que mi representada era la única que habitaba la finca y, por el contrario, se desestima la indemnización, al no haber prueba de que la demandante tuviera su residencia en la vivienda arrendada, y esta parte aportó en el acto del juicio las facturas de luz y teléfono del último año, de las que se deriva que mi representada vivía de forma habitual en la vivienda arrendada. En la demanda en ningún momento se puso en duda que mi representada no viviera en la finca arrendada.

2.-Incongrencia al amparo del art. 218 LEC , al no pronunciarse sobre la alegación (en la contestación) de falta de legitimación activa y pasiva, y en la audiencia previa se señaló que se trataba de una cuestión de fondo, de igual modo, no se pronuncia sobre la carencia sobrevenida de objeto de la demanda reconvencional al haberse desalojado la vivienda y llevado a cabo la demolición de la finca, incongruencia entre los fundamentos de derecho segundo y tercero sobre si la vivienda estaba o no habitada, respecto de la compensación de las obras realizadas en la vivienda por mi representada, y respecto del fallo con relación a la demanda reconvencional al ser del todo incongruente y de imposible cumplimiento.

3.- Infracción de normas y garantías procesales, así con relación al art. 416.1 LEC al no resolverse sobre la falta de legitimación activa y pasiva, ni en la audiencia previa, ni en la sentencia; y de igual modo, respecto del art. 426 LEC al no permitirse a esta aparte aclarar el suplico de la demanda, infracción del art. 304 LEC , al no permitirse a esta parte, en el acto del juicio, formular las preguntas que debían de entenderse afirmativas a los efectos del citado precepto, infracción del art. 394 LEC pues al solicitarse en la demanda la resolución del contrato, la misma ha sido estimada en parte.

Por la apelada se opone al recurso formulado de contrario.

SEGUNDO.-En el presente recurso el primer motivo viene dado por error en la valoración de la prueba al prescindirse de las pruebas incluidas en las actuaciones y decisivas para su resolución.

Respecto del mismo, también reiterado en el motivo segundo, se hace referencia a la incongruencia, pues entiende que al no haberse valorado la totalidad de las pruebas se incurre en la misma, a los efectos del artículo 218 LEC .

A tales efectos hemos de traer a colación la Sentencia de esta Audiencia Provincial Sección 20ª de 14 de febrero de 2014 recurso 437/2012 'Por último, no es posible apreciar aquí infracción de los criterios sobre carga de la prueba que acoge el artículo 217 LEC puesto que ha quedado suficientemente acreditado el mal estado del material y todas las reclamaciones que existieron por tal causa, como tampoco del art. 218 de la misma Ley porque el principio de congruencia, como expresa la sentencia del Tribunal Constitucional 204/2009, de 23 de noviembre , no exige pormenorizada respuesta a todas y cada una de las alegaciones o puntos de vista que introduzcan las partes sobre el conflicto, siendo también admisible «una respuesta global o genérica a las alegaciones formuladas por las partes que fundamente la respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular a cada una de las alegaciones concretas no sustanciales'.

Y más en concreto, respecto de no haberse examinado la totalidad de las pruebas practicadas, o el no haberse realizado una valoración de los documentos y pruebas que se alegan en el recurso, o el (como se solicita en la alegación cuarta) no haberse aplicado el artículo 304 LEC , hemos de traer a colación la Sentencia de esta Audiencia Provincial Sección 21ª de 26 de febrero de 2013 recurso 623/2011 'En este sentido, viene señalando nuestro TS, de forma unánime y constante que 'La parte no puede proponer una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia ( SSTS de 30 de junio de 2009, RC núm. 1889/2006 , 29 de septiembre de 2009, RC núm. 1417/2005 ), ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de17 de diciembre de 1994, RC núm. 1618/1992 , 16 de mayo de 1995, RC núm. 696/1992 , 31 de mayo de 1994, RC núm. 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC núm. 32845/1997 , 25 de noviembre de 2005 ). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, RC núm.13/2004 ) a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error manifiesto ( STS 15 noviembre 2010 )'.

TERCERO:Con los presupuestos que hemos reseñado en el anterior fundamento, hemos de señalar que en el recurso no se cuestiona que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato de arrendamiento a los efectos del artículo 114.10 LAU 1964 , al disponer 'El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local, de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:... 10.ºLa declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios', lo que acredita con la resolución de 10 de diciembre de 2010 (documento 22 de la demanda, folios 155 a 157), que es firme, y en el expediente intervino la demandante apelante, así documento 21.1 de la demanda, (folios 149 y siguientes), todo ello sin perjuicio de lo que, con posterioridad se dirá, respecto si tal causa y resolución del contrato fue solicitada en la demanda inicial.

Con tales presupuestos lo que se pretende, con el primer motivo de apelación, viene dado al entender que la declaración de ruina vino dada por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador a los efectos del artículo 107 LAU 1964 al disponer 'Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador', de igual modo, el artículo 1554 Código Civil, al establecer como obligación del arrendador ' 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada', y el incumplimiento de tal obligación conlleva que el arrendatario, como previene el artículo 1556 del mismo texto legal , pueda solicitar la indemnización de daños y perjuicios, que es lo solicitado en el suplico de la demanda.

Con base a las pruebas practicadas en la instancia hemos de llegar a las mismas conclusiones de la sentencia apelada, pues hemos de tener en cuenta que por la arrendataria sólo consta que, como se reconoce en la demanda, en el año 1994 se realizaron obras en la vivienda arrendada referidas a trabajos en el tejado, así el documento 33 de la demanda (folio 202), empero, no consta ni se acredita que hasta el inicio del expediente, por la investigación solicitada por el Defensor del Pueblo, mediante documento de 6 de febrero de 2008 (documento 5 de la demanda, folio 44), la arrendataria-apelante requiriese la realización de otras obras de conservación (a los efectos de los preceptos citados), bien a las actuales arrendadoras, o a la anterior doña Susana (documentos 3 y 4 de la demanda, folios 28 y siguientes).

Es más, en el expediente de declaración de ruina urbanística, la actora-apelante (a través de su letrado) presentó escrito con fecha de recepción 30 de julio 2010 (documento 21.1 folio 149 y siguientes), en el que se hace constar: 'Sin embargo, la vivienda en concreto de mi representada (la vivienda sita en el NUM001 del nº NUM000 ) no se encuentra ni mucho menos en el mismo estado de deterioro que el resto. Durante los años que la han tenido arrendada, mi representada y su marido siempre realizaron obras de conservación y mejora de su vivienda, con el consentimiento de los propietarios. Obras estas de conservación que han permitido su estado actual frente al deterioro evidente que presentan las otras' (folio 151).

Se ha de tener en cuenta que el expediente de ruina se sigue respecto de 4 viviendas (que figuran como una única finca en el Registro de la Propiedad) y no solo respecto la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, y por lo tanto, en el informe del arquitecto Don. Isidoro (documento 17.1 de la demanda, folios 124 y siguientes) referido a las visitas de 15 y 21 de julio de 2009 (folio 128) como causas de la ruina urbanística se hace referencia a una falta inherente a la mala conservación en general de la construcción (sin especificar las concretas viviendas) y se añade 'así como a la edad de la edificación cuyos elementos constructivos han perdido eficacia con el paso del tiempo amén de la calidad de los mismos' (folio 132).

De igual modo, se ha de tener en cuenta la diferencia entre las causas de la declaración de ruina urbanística, la ya citada resolución de 10 de diciembre de 2010 (documento 21 de la demanda), y la declaración de ruina inminente (resolución de 25 de junio de 2013, folios 435 y siguientes) y en la misma en el punto 6 se reseña la 'concurrencia de incumplimiento del deber de conservación' (folio 437), sin embargo, en el mismo apartado (folio 437) se hace constar 'No puede achacarse el estado de ruina legal urbanística a la carencia de las medidas de seguridad necesarias, pues en dicho estado incide de forma notoria el deterioro de los materiales por la presencia de humedades de capilaridad y la precaria calidad de edificación', y de igual modo, en la resolución del recurso de reposición, de fecha 11-9-2013 (folios 457 y siguientes) al señalar 'De cualquiera de las formas, esta declaración no habría de afectar a la declaración de ruina en sí misma' (folio 459).

En consecuencia, la no realización de las obras de seguridad tras la declaración de ruina urbanística (diciembre de 2010), causa de resolución a los efectos del artículo 114.10 LAU 1964 , no puede conllevar el derecho a la indemnización que se pretende, a los efectos del artículo 1556 Código Civil , y como hemos establecido con anterioridad, la arrendataria en ningún momento, antes de tal declaración, en la fecha indicada, requirió a la arrendadora o arrendadoras, para que realizasen obras de conservación, es más es la propia arrendataria la que reconoce que tanto ella como, en su momento, su esposo, se encargaron de realizar las obras de conservación, con la autorización de la arrendadora.

Se ha de tener en cuenta que si bien es obligación del arrendador realizar las obras de conservación ( artículo 1554.2 CC ), también se señala la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de realizar las reparaciones ( artículo 1559 párrafo segundo CC ), lo que la arrendataria-apelante no hizo antes de la declaración de ruina legal urbanística (10 diciembre 2010), por lo que no puede surgir la obligación del arrendador de indemnizarle por los daños y perjuicios que se causen; es más, se ha de tener en cuenta que la declaración de ruina legal urbanística se refiere a las cuatro viviendas, y no sólo a que es objeto del arrendamiento, y además se trata de obras de reconstrucción, como se deriva del reportaje fotográfico (folios 265 y siguientes) del informe del arquitecto Isidoro , tras las visitas de 15 y 21 de julio 2009 (folio 247 de las actuaciones), y los tantos por cientos a consolidar, que respecto del saneamiento, cubiertas y terrazas ascenderían al 100% (folio 254) .

A tales efectos, podemos traer a colación la STS 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003 'TERCERO .-La estimación del motivo (sic) hace innecesario los demás del recurso puesto que al existir una causa de resolución no haría factible derivar hacia el arrendatario algún derecho del propio del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, el segundo contiene una cita heterogénea de preceptos que lo hacen inviable ( artículos 7 , 1101 , 1104 , 1106 , 1554.2 y 3 , 1559.2 y 1556 del Código Civil , y 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), amén de que se viene a reclamar una indemnización de daños y perjuicios atendiendo sin más al incumplimiento contractual del arrendador por no haber realizado las obras necesarias para mantener el local en el uso a que se destina, y a negar que tenga el arrendatario obligación de requerir al arrendador para que realice las obras de conservación, que son por imperativo legal una de sus obligaciones; afirmaciones que alteran la base fáctica de la resolución impugnada en la que, sin desconocer la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el uso de la cosa arrendada y de sufragar las obras necesarias, descarta la indemnización cuando en la conducta omisiva de los demandados, propietarios del inmueble, no cabe apreciar factores dolosos o negligentes en orden a una directa y substancial producción de la ruina del mismo, viendo a sostener, con cita de distintas sentencias de esta Sala (7 de noviembre de 1961 ; 27 de mayo de 1980 ; 11 de noviembre de 1993 , entre otras) que 'no se especifica ni se prueba cuándo fueron apareciendo deterioros que fueran reparables según el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , debiéndose tener en cuenta que no son tales aquellos que exceden de la mera corrección de deterioros y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina...' y que 'ningún hecho atribuye al propietario la ruina del vetusto inmueble, se ignora si fue el transcurso del tiempo o la conducta omisiva de los propietarios arrendadores la causa que condujo a la ruina económica del edificio, y, en definitiva, falta, porque no se ha demostrado, la plataforma inexcusable de estar incursa la propiedad en una acción u omisión reprochable originadora de los perjuicios reclamados' y STS 28 de septiembre de 2001, recurso 1612/1996 'Prescindiendo de esos presupuestos constitutivos, la recurrente sostiene su pretendido derecho sobre la declarada ruina final y prescinde de que el arrendador haya sido reticente al hacer aquello que la autoridad competente pudiera haberle ordenado a instancia de la arrendataria, extremos no acreditados, ni invocados aquí, y se les relega ante la acertada interpretación que de ellos hicieron los juzgadores de instancia en su estimación y se espera a la declaración de ruina del inmueble para la extemporánea reclamación y el motivo de recurso ha de ser desestimado'.

CUARTO:De conformidad a lo establecido en el anterior fundamento, procede la desestimación de la apelación en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios solicitada en la demanda, a los efectos del artículo 1556 Código Civil , con relación a los artículos 107 LAU 1964 y 1554 Código Civil , pues la declaración de ruina legal urbanística de fecha 10 de diciembre de 2010 no puede imputarse a la parte arrendadora.

La improcedencia de la indemnización de daños y perjuicios, se ha de extender tanto al apartado 1) del suplico de la demanda, como al apartado 3) referido a los daños morales, pues éstos se deberían de incluir en los que, en su caso, debería tener derecho la actora-apelante a los efectos del artículo 1556 Código Civil , y ello con independencia de si la arrendataria continuara residiendo en la vivienda arrendada, puesto que la causa legal de resolución del contrato, a los efectos del artículo 114.10º LAU 1964 , se produjo con la firmeza de la declaración de ruina legal urbanística.

En cuanto al apartado 2) del suplico de la demanda, también deberá de ser desestimado, siempre y cuando aunque de las pruebas practicadas pueda derivarse una compensación del pago de las rentas por la arrendadora, a partir de abril de 1994, por las obras realizadas a costa de la arrendataria y su esposo, pues según el documento 33 (folio 202) factura emitida por don Everardo por importe de 621.000 pesetas, consta abonada por doña Paula ; sin embargo, no consta ni se acredita el alcance que de la misma se pretende, pues al respecto nada resuelve la Sentencia Audiencia Provincial de Madrid Sección 10ª recurso 409/2003 de 28 de junio de 2004 con relación al procedimiento ordinario 192/2002 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 19 (documento 4 de la demanda, folios 32 y siguientes), pues sólo se recoge lo que se señala por la apelante en el recurso: 'ya en el 1994 pactó con la demandada la condonación de determinadas rentas a cambio de asumir la demandada el coste de reparación del tejado de la vivienda arrendada', ni puede pretender la indemnización por el coste de las obras con base a la sentencia de 9 de octubre de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 58 de Madrid en el juicio verbal de desahucio con reclamación de cantidad 977/2012 (folios 377 y siguientes), al declarar no haber lugar al mismo, pues no se puede considerar acreditada la existencia de una limitación temporal respecto de la compensación; aunque la apelante, en el procedimiento ordinario, en su escrito de contestación (documento 5 de la demanda, folios 305 y siguientes) limitó la compensación de rentas durante 10 años (folio 307).

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 58 no puede tener efectos en la presente resolución, ni siquiera a los efectos del artículo 222.4 LEC , pues sólo declara que no procede el desahucio solicitado, por lo que se limitan sus efectos de conformidad al artículo 447.2 LEC ; y en todo caso, aunque entendiéramos que la actora abonó las cantidades tanto del documento 33.1 y 33.2, aunque en este último ni tan siquiera consta quién emite la factura, lo que no puede ser de recibo es que se llegara a un acuerdo de compensar todas las cantidades, incluso en los casos en los que, como es el supuesto del presente recurso, existiera una causa legal de resolución del contrato, en concreto, la prevenida en el artículo 114.10º LAU 1964 , cuando como hemos desarrollado en el anterior fundamento, la declaración legal de ruina urbanística no puede imputarse a las arrendadoras.

En conclusión, conforme a la sentencia de instancia, procede confirmar la improcedencia de los daños y perjuicios solicitados en el suplico de la demanda.

QUINTO:Respecto de la alegación de incongruencia a los efectos del artículo 218 LEC nos remitimos a lo reseñado en el segundo fundamento, con las precisiones que pasamos a examinar.

Respecto de la falta de legitimación activa y pasiva alegada en la contestación, esta Sala ratifica la resolución de la Juez de instancia en la audiencia previa, al entender que no nos encontramos ante una excepción procesal a los efectos del artículo 416.1.1ª LEC , sino ante la denominada falta de legitimación 'ad caussam', a los efectos del artículo 10 LEC , y por lo tanto a resolver en sentencia, y aunque no se hace referencia a la misma en la indicada resolución, de sus argumentos se deriva su desestimación, pues al tratarse de los efectos indemnizatorios a los efectos del artículo 1556 CC , la legitimación la tiene tanto la arrendadora como la arrendataria, y por lo tanto, en la sentencia se da una respuesta a las alegaciones formuladas por las partes que fundamenta la respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular a cada una de las alegaciones concretas. Por la misma razón, no puede entenderse infringido el artículo 416 LEC , al que se hace referencia en el apartado cuarto del recurso.

De igual modo respecto de las alegaciones en cuanto a si la vivienda se encontraba o no habitada y respecto de la compensación de las obras realizadas, pues respecto de las mismas nos hemos de remitir a lo resuelto en el anterior fundamento.

Sí procede apreciarla respecto a los apartados 2) y 3) del motivo, al no haberse tenido en cuenta lo solicitado en el escrito de 26 de noviembre de 2013, respecto a la carencia sobrevenida de objeto de la demanda reconvencional, y respecto del fallo de la sentencia en cuanto a lo solicitado en la misma. A tales efectos, la sentencia no hace pronunciamiento alguno, y como consta en las actuaciones (folio 462) en fecha 15 de octubre de 2013 se señala: 'Una vez que ha sido demolida la edificación declarada en Ruina Física Inminente y vallado el solar resultante, puede darse por conclusas las actuaciones del presente expediente'; por lo tanto es improcedente la condena que se efectúa en el fallo al acordar: 'condenando a la demandada, Dª Paula , a desalojar la vivienda arrendada situada en el PASAJE000 nº NUM000 , NUM001 ', pues se trata de un pronunciamiento de imposible cumplimiento, sin que las arrendadoras puedan alegar interés legítimo a que se mantenga tal pronunciamiento. Ahora bien, ello no puede extenderse a la declaración de la resolución del contrato de arrendamiento, pues se trata de un pronunciamiento a los efectos del artículo 5.1 LEC , como consecuencia de la causa resolutoria que se invoca, y las demandadas que formulan reconvención, pese a no existir la edificación, a los efectos del artículo 413.1 y 22.1 LEC , mantienen su interés en la declaración de extinción del arrendamiento.

Por lo tanto, respecto de este apartado procede estimar en parte el recurso, dejando sin efecto la condena, con relación a la estimación de la reconvención, a desalojar la vivienda objeto de arrendamiento.

SEXTO:En cuanto a las infracciones procesales alegadas en el recurso, las referidas a los artículos 416 y 304 LEC ya han sido resueltas en los anteriores fundamentos.

Respecto de la alegación del artículo 426.1 LEC , este precepto no permite la alteración de lo pretendido en los escritos de alegaciones, y en todo caso, aunque pudiéramos entender que en la demanda se solicitaba, a su vez, la resolución del contrato, no podemos obviar que, como se deriva del fundamento de derecho VII (folios 14 y siguientes), tal declaración se instaba por el incumplimiento de las demandadas del deber de conservación, con los efectos del artículo 1556 Código Civil , mientras que en la reconvención, tal resolución se fundamentaba en la causa del artículo 114.10 LAU 1964 . En consecuencia no se vulneró el precepto citado.

De igual modo, no procederá apreciar la infracción del artículo 394 LEC , pues nos encontramos ante una desestimación de la demanda, pues el contrato no se resuelve por la causa invocada en la demanda (incumplimiento de las arrendadoras del deber de conservar la vivienda arrendada), sino que lo es por la señalada en la reconvención que se formula. Y a su vez, los pedimentos fundamentales de la demanda, cual es la indemnización por daños y perjuicios, se desestiman en su integridad, sin que pudiera entenderse que de haberse incluido en el suplico de la demanda la resolución del contrato nos encontraríamos ante una estimación parcial, a los efectos del artículo 394.2 LEC , pues la resolución que en todo caso se solicitaría en la demanda, vendría dada por lo prevenido en el artículo 1556 Código Civil , al ejercitarse la acumulación de acciones de rescisión del contrato y la reclamación de daños y perjuicios por los incumplimientos de la parte arrendadora, y hemos de reiterar, tal pretensión (resolución por incumplimiento de la arrendadora) ni en primera instancia ni esta alzada puede ser acogida.

Por lo tanto, los motivos de apelación por infracciones procesales han de ser desestimados.

SEXTO:Respecto de las costas del presente recurso, de conformidad al artículo 398.2 LEC , no procede imponerlas a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOS EN PARTEel recurso de apelación, articulado por DA. Paula , representada por la Procuradora DA. MARÍA ALBARRACÍN PASCUAL, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 8 de los de Madrid, en sus autos Nº 1454/12, de fecha 15 de enero de 2014, REVOCAMOSdicha resolución en parte en el sentido de dejar sin efecto la condena a Dª Paula , a desalojar la vivienda arrendada situada en el PASAJE000 nº NUM000 , NUM001 , manteniendo el resto de los pronunciamientos, tanto con relación a la demanda principal como respecto de la reconvención. Sinexpresa condena en las costas de esta alzada.

La estimación en parte del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-00-0217-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a ocho de octubre de dos mil catorce.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.