Sentencia Civil Nº 310/2015, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 250/2015 de 16 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00310/2015

SENTENCIA Nº 310

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS. SRES/SAS:

PRESIDENTE:

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

MAGISTRADOS/AS:

DON ILDEFONSO BARCALA FERNANDEZ DE PALENCIA

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE: DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO RENTA Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

LUGAR: BURGOS

FECHA: DIECISIETE DE NOVIEMBRE DE DOS MIL QUINCE

En el Rollo de Apelación número 250 de 2.015 dimanante de Juicio de Desahucio nº 700/2014, sobre desahucio por falta de pago de renta y reclamación de cantidad, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 27 de febrero de 2015 , han comparecido, como demandadas-reconvinientes-apelantes, DOÑA Marí Trini , DOÑA Elisabeth y MERCADO Y OTRAS SC., representadas, ante este Tribunal, por el Procurador D. Alvaro Moliner Gutiérrez y defendidas por la Letrada D.ª Marta Fernández de Rivera Minguito ; como demandante-apelada, DOÑA Lorenza , representada, ante este Tribunal, por el Procurador D. Eusebio Gutiérrez Gómez y defendida por el Letrado D. Fernando Dancausa Treviño; y como demandada-apelada DOÑA Asunción , vecina de Burgos.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales DON EUSEBIO GUTIÉRREZ GÓMEZ, en nombre y representación de DOÑA Lorenza , contra MERCADO Y OTRAS, S.C., DÑA Marí Trini y DOÑA Elisabeth , representadas por el Procurador DON ALVARO MOLINER GUTIÉRREZ; y contra DOÑA Asunción , en rebeldía procesal, debo: A) Declarar resuelto el contratode arrendamientocelebrado entre las partes, sobre el local sito en Burgos, C/ San Juan de Ortega, 3-bajo,y debo condenar y condeno a la demandada a que, en términos de la Ley, deje libre, vacuo y expedito dichos inmuebles, con apercibimiento de lanzamiento para el día 10 de abril de 2015 y hora de las 10,30, con requerimiento a la parte demandada para que, antes de la expresada fecha, retire a su costa todos los bienes y enseres que se encuentren en el interior de la finca arrendada y que no sean objeto de arrendamiento, con apercibimiento de que, de no verificarlo, podrían ser considerados abandonados a todos los efectos, si la sentencia no fuera recurrida. B) Condenar y condeno a la parte demandada a pagara la actora la cantidad de OCHO MIL CIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON VEINTITRES CÉNTIMOS ( 8.166,23 ?),más los intereses pactados del 12% desde la fecha en que se devengaron, así como al pago de las que venzan hasta el lanzamiento, con sus intereses. C) Condenar al demandado al pago de las costas procesales. Que desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador DON ALVARO MOLINER GUTIÉRREZ, en nombre y representación de MERCADO Y OTRAS, S.C, DOÑA Marí Trini y DOÑA Elisabeth , contra DOÑA Lorenza , representada por el Procurador DON EUSEBIO GUTIÉRREZ GÓMEZ, debo absolver y absuelvo a la demandada-reconvenida de los pedimentos deducidos en su contra en la demanda-reconvencional. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada-reconviniente'.

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D.ª Marí Trini , Dª. Elisabeth , y Mercado y Otras S.C. se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 10 de Noviembre de 2015.

Fundamentos

PRIMERO: Dª Lorenza con fecha 7 de Noviembre de 2014 formulo demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas frente a Dª. Marí Trini , Dª. Elisabeth y Dª. Asunción , y frente a la entidad 'Mercado y otras S.C.', solicitando:

1º.- Se declarase resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocio del local sito en Burgos c/ San Juan de Ortega 3 Bajo en el que se ubica la industria de Café-Bar, suscrito el 18 de Enero de 2013 con Mercado y otras S.C., condenando a la parte demandada al desalojo.

2º.- Se condenase a la parte demandada al pago de 5.421,32 euros, más los intereses pactados del 12% desde la fecha en que se devengaron (clausula 9ª), y

3º.- Se condenase a la parte demandada al pago de las rentas y cantidades complementarias que se devenguen hasta el momento de la plena recepción de la posesión de la finca a favor de la parte demandante.

Las demandadas 'Mercado y otras S.C.' y D.ª Marí Trini y Dª. Elisabeth se opusieron a la demanda solicitando su desestimación y, a su vez, formulan demanda reconvencional, solicitando:

1.- Se reconozca el incumplimiento de la arrendadora en sus obligaciones frente a la arrendataria.

2.- Se condene a la actora reconvenida a pagar a las reconvinientes la cantidad entregada en concepto de fianza, seis mil euros, y al pago de 7.438,18 ?, en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento de la arrendadora y que se desglosan en:

3.- Se proceda, dada existencia de créditos recíprocos entre las partes a establecer la compensación de dichos créditos, debiendo abonar a la parte reconviniente la cantidad de ocho mil dieciséis con ochenta y seis céntimos de euros (8.016,86 euros).

La demandada Dª. Asunción no ha comparecido en el procedimiento habiendo sido declarada, en primera instancia, en situación procesal de rebeldía.

La sentencia de Primera Instancia, estimando la demanda principal y desestimando la demanda reconvencional, declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el local sito en Burgos c/ San Juan de Ortega nº 3 bajo, condenando a la parte demandada a desalojar con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago a la actora de la cantidad de 8.166,23 ? más los intereses pactados del 12% desde la fecha en que se devengaron, así como al pago de las rentas que se devenguen hasta el lanzamiento, y al pago de las costas del proceso.

Formula recurso de apelación la parte demandada reconviniente solicitando que se desestime la demanda principal y se estime su demanda reconvencional, y se declare no haber lugar la resolución contractual ni a los pedimentos solicitados de adverso por la actora reconvenida, y que se declare haber existido un incumplimiento por la actora reconvenida, acogiéndose la indemnización solicitada por esta parte.

SEGUNDO: Por la parte actora en su escrito de oposición al recurso de apelación se alega que

El Tribunal Constitucional tiene declarado que ' el presupuesto procesal de la representación procesal se cumple mediante la incorporación (y presentación ante el órgano judicial) de la escritura de poder al escrito inicial de proceso o al de cada una de sus instancias; la inobservancia de este requisito, sin embargo, no puede acarrear la automática inadmisión, sino que genera un vicio procesal subsanable, con respecto al cual hay que conceder a la parte afectada su posibilidad de subsanación ( STC 213/1990 ). No cabe admitir el carácter de insubsanable del defecto procesal de ilegalidad o insuficiencia del poder ( STS 20-2-1990 )'.

El artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: 'El Tribunal y el Secretario judicial cuidarán de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran los actos procesales de las partes'.

La parte demandada recurrida en el OTROSI DIGO manifiesta: 'Para el caso de haber incurrido esta parte en defectos a la hora de formalizar el presente escrito de contestación a la demanda manifiesta su voluntad de cumplir los requisitos por la Ley solicitando del Juzgado se conceda plazo a esta parte para subsanarlos',suplicando ' se tenga por hecha la anterior manifestación de voluntad a los efectos de lo previsto en el art. 231 de la L.E.C .'.

Con fecha 23 de Diciembre de 2014 se dictó Diligencia de Ordenación, notificada el 26 de Diciembre de 2014, en la que, entre otros extremos, se decía 'Presentado el anterior escrito por el Procurador D. Alvaro Moliner Gutiérrez a través de la O.P.C., y apreciándose el defecto formal consistente en constar acreditada la representación que ostenta, en virtud de lo establecido en el artículo 231 de la L.E.C ., acuerdo: - Requerir al citado Procurador para que en el plazo de cinco días proceda a su subsanación, bajo apercibimiento de no tenerle por opuesto si no lo verifica'.

El día 8 de Enero de 2015 se otorga poder apud acta a favor del Procurador Sr. Moliner Gutiérrez, que ese mismo día se aportó para su unión al procedimiento.

Se ha de considerar subsanado el defecto de representación.

TERCERO: Son hechos probados de interés para la resolución de este pleito los siguientes:

1.- Con fecha 18 de Enero de 2013 D.ª Lorenza , en su condición de propietaria titular de un negocio o industria de Café-Bar en pleno funcionamiento, instalado en Burgos en la c/ San Juan de Ortega nº 3 Bajo, suscribió contrato de arrendamiento con Dª. Marí Trini , en calidad de administrador de la Sociedad Civil Mercado y otras, y con Dª Elisabeth y Dª. Asunción en calidad de fiadores solidarios, conviniendo el arrendamiento de la industria señalada a 'Mercado y otras S.C.', por un periodo de 8 años a contar a partir del día 1 de Febrero de 2013, por una renta mensual de 900 ? al mes, mas IVA, pagaderos por mensualidades anticipadas, devengando el impago de las obligaciones pecuniarias un interés del 12% anual.

También se pactó una fianza de 6.000 ? para responder y garantizar el cumplimiento del contrato y hasta donde llegaran los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera causar, cantidad que se acordó devolver a la terminación del contrato si no hubiera lugar a su retención.

2.- Con fechas 13 y 24 de Junio de 2013, uno de los vecinos del inmueble Sr. Abel presentó denuncias en el Ayuntamiento de Burgos, por ruidos y molestias provenientes del local Bar 'Caprichos', solicitando medición de ruidos.

3.- Con fecha 7 de Septiembre de 2013 la Policía Local levantó Acta nº NUM000 , en la que se hizo constar: ' Nivel en el salón de la vivienda: 42 dBA, Nivel de ruido de fondo: 38 dBA. Según el Acta el ruido percibido en la vivienda es música. La medición se realiza a las 23:00 horas, horario nocturno'.

Con fecha 7 de Febrero de 2014 el Ayuntamiento de Burgos, Servicio de Sanidad y Medio Ambiente, en el Expediente de denuncia nº NUM001 , por el Jefe del Servicio de Sanidad y Medio Ambiente se comunica a 'Mercado y otras S.C', como titular del establecimiento bar Caprichos, que ' el nivel de inmisión corregido por ruido es de 40 dBA, que excede de 15 dBA el de inmisión en el interior de recintos protegidos de viviendas',y ello por cuanto según el Anexo I de la Ley 5/2009 del Ruido de Castilla y León ' ningunainstalación, establecimiento, maquinaria, actividad o comportamiento, podrán transmitir a recintos protegidos de viviendas y en horario nocturno, niveles sonoros superiores a LAeq, 5s=25 dBA', y según el Anexo III de la citada Ley del Ruido y el art. 33 de la Ordenanza Municipal de Ruidos 'los bares confuncionamiento nocturno deben tener un aislamiento acústico mínimo de DnT (A) mayor o igual a 65 dBA respecto a viviendas colindantes', así como que 'con el objeto de ajustar el funcionamiento de la actividad 'bar Caprichos' a la normativa de ruidos vigente se deberá insonorizar el local en el plazo de 2 meses. El aislamiento acústico respecto a viviendas medido según la Norma UNE-EN-ISO 140-4, será al menos de 65 dBA. Transcurrido el plazo de 2 meses se presentará un certificado de las medidas correctoras adoptadas, y justificación del cumplimiento de la normativa de ruidos', añadiendo que 'si laactividad no pudiera autorizarse por incumplimiento de la normativa vigente, se deberá proceder a la clausura de las instalaciones'.

-Con fecha 16 de Mayo de 2014 el Jefe de Sanidad y Medio Ambiente dicta Resolución (notificada a Dª. Marí Trini , en representación de Mercado y otras SC el 30 de Mayo de 2014), comunicando que con fecha 15 de Mayo de 2014 el Técnico Municipal de la Unidad de Ruidos emite el siguiente informe : 'Transcurrido el plazo de dos meses para insonorizar el local y aportar un medición en la que se compruebe un aislamiento acústico a ruido aéreo de 65 dBA respecto a viviendas colindantes, le informo que no se ha aportado la medición solicitada'. Por todo lo anteriormente expuesto se le señala que, se va a proceder a la clausura cautelar del establecimiento bar Capricho sito en c/ San Juan de Ortega nº 5 bj, cuyo responsable de la actividad es Mercado y Otras S.C., hasta tanto no se adopten las medidas oportunas para cumplir la ordenanza Municipal de Ruidos', del que se da traslado por 10 días a Mercado y otras S.C. para que aporte los justificantes pertinentes.

-Dª. Lorenza , con fecha 2 de Junio de 2014, presentó escrito en el Ayuntamiento solicitando se le conceda hasta finales de 2014 para poder reunir el dinero y realizar las obras suficientes de aislamiento, y con fecha 27 de Junio de 2014 presenta escrito en el Ayuntamiento de Burgos, comunicando que ha recibido a través de la actual titular (arrendataria) los escritos del Ayuntamiento antes señalados solicitando la gestión del Ayuntamiento para que el vecino que formuló la denuncia permita el acceso a su vivienda para que un técnico, por cuenta de la Sra. Lorenza , haga medición de ruidos; que se deje sin efecto lo acordado en relación al cierre y a los plazos, y que se amplíe el plazo para realizar el trabajo de aislamiento acústico ordenado.

- Con fecha 6 de Octubre de 2014 el Ayuntamiento de Burgos acuerda : '1º.-Clausurar cautelarmente el establecimiento bar Caprichos, sito en c/ San Juan de Ortega nº 5 bj y cuya titularidad se ostenta por MERCADO Y OTRAS S.C.. hasta que proceda a certificar el aislamiento acústico del local, según establece el art. 33 de la Ordenanza Municipal de Ruidos y Vibraciones. 2º.- La medida se llevará a cabo voluntariamente por el interesado y, en su defecto, subsidiariamente por los Servicios Técnicos Municipales con el auxilio de la Policía Local.3º.- La no clausura voluntaria llevará consigo denuncia ante el Ministerio Fiscal, por presunto delito de desobediencia a la Autoridad'.

- Con fecha 30 de Octubre de 2014 Dª Lorenza interpuso recurso de reposición contra la Resolución de 6 de Octubre de 2014 que acordaba la clausura cautelar del establecimiento.

- Con fecha 18 de Noviembre de 2014 D. Millán presentó en el Ayuntamiento un estudio acústico, proponiendo obras en el local para cumplir con la normativa de ruidos que es informado favorablemente por el Ingeniero Técnico Industrial Municipal el 11 de Diciembre de 2014 y que propone efectuar el precinto de la actividad el día 21 de Enero de 2015.

- Con fecha 5 de Diciembre de 2014 se notifica a las demandadas 'Mercado y otras S.C.', Dª. Marí Trini y Dª. Elisabeth el Decreto de 2 de Diciembre de 2014 admitiendo a trámite la demanda de juicio verbal de desahucio, rentas y otras cantidades, dándoles traslado de la demanda requiriéndoles de desalojo o de pago al actor.

- Con fecha 18 de Diciembre de 2014, el Abogado de Dª. Marí Trini remite carta por Burofax a Dª. Lorenza , en la que, después de señalar que no habiendo procedido la Sra. Lorenza a la insonorización del local para poder seguir ejerciendo la actividad comercial, habiendo sido apercibida por el Ayuntamiento de Burgos que de no hacerlo se procedería a la clausura del local, cierre de carácter inminente ante su falta de actuación, problema que impide el ejercicio de la actividad y explotación del negocio del Café Caprichos, considera ha incurrido en un grave incumplimiento por su parte como arrendadora, por lo que le comunica que se procede a rescindir dicho contrato, reclamando en concepto de indemnización la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS EUROS (5.400 Euros ) por los años de arrendamiento pendientes, mas el 50% de las cantidades correspondientes a los gastos derivados de los objetos comprados para la inversión de la actividad DOS MIL TREINTA Y OCHO CON DIECIOCHO CENTIMOS DE EUROS (2.038,18 Euros), lo que hace un TOTAL de SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHO CON DIECIOCHO CENTIMOS DE EURO (7.438,18 Euros).

Igualmente comunica que la actora tiene a su disposición las llaves del local y con ello el local arrendado, quedando pendiente por su parte la devolución de la fianza.

- Con fecha 22 de Diciembre de 2014 se presenta por las demandadas personadas escrito de contestación a la demanda oponiéndose a la misma y formulando reconvención en los términos ya señalados.

- Con fecha 16 de Enero de 2015 se desestima el recurso de reposición contra la Resolución de 6 de Octubre de 2014 que acuerda la clausura del establecimiento, señalando para la clausura forzosa el 28 de Enero de 2015 con precinto forzoso del establecimiento.

- Dª. Lorenza presenta en el Ayuntamiento de Burgos el 25 de Febrero de 2015 escrito solicitando permiso para acceder al local y efectuar la obra, que se informa favorable por el Ayuntamiento con fecha 4 de Marzo de 2015.

CUARTO: Se ha de partir de que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que se rige, de acuerdo con el art. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo establecido en el Título III de la LAU y de forma supletoria por el Código Civil.

De este régimen del contrato resulta que la obligación esencial del arrendatario es el pago de la renta, y del arrendador ceder el uso y goce pacífico de la cosa o bien arrendado, en este caso el local del negocio al arrendatario.

Como reiteradamente tieneN declarado los Tribunales, el pago de la renta y las reparaciones necesarias son obligaciones autónomas, y cada parte debe cumplir con las suyas y en su caso reclamar su cumplimiento.

El momento del cumplimiento del pago de la renta es esencial en los contratos de arrendamiento en el que el precio es la contraprestación a la cesión del uso, de manera que cuando no se paga la renta estipulada, el arrendatario está disfrutando de la cosa arrendada sin contraprestación produciéndose automáticamente situación de desequilibrio.

Al no abonar la renta en el plazo estipulado, el arrendatario se halla incurso en incumplimiento, imponiendo una situación de hecho al arrendador que tiene derecho a reaccionar interponiendo una demanda resolutoria del contrato.

La obligación de pago de la renta constituye la obligación principal del arrendatario, de la que queda relevado únicamente en los supuestos de suspensión del contrato artículos 21 y 22 de la LAU de 1994 , sin que una conducta incumplidora del arrendador pueda justificar el impago, ello sin perjuicio de las acciones, incluidas la indemnizatoria, que amparan al arrendatario ante ese incumplimiento.

Ante un incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones contractuales como pueden ser la ejecución de las obras necesarias en la cosa arrendada que fueran de su cargo, el arrendatario puede optar por dar por resuelto el contrato o exigir se ejecuten las reparaciones.

QUINTO: En el caso de autos la parte arrendataria, con anterioridad a la demanda de desahucio por falta de pago formulada por la actora, ni comunica a la arrendadora su voluntad de resolver el contrato, ni pone a disposición de esta el local.

Es después de haberse notificado a las arrendatarias la admisión de la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas impagadas que se realiza el 5 de Diciembre de 2014, cuando la letrada de las demandadas remite con fecha 18 de Diciembre de 2014 un burofax a la arrendadora rescindiendo el contrato y reclamando una indemnización y poniendo las llaves y la posesión del local a disposición de la actora.

Es un hecho admitido por la parte arrendataria, en su escrito de contestación a la demanda, que dejó de pagar las rentas desde el mes de Julio de 2014, continuando con el uso y disfrute del local.

A tenor de las resoluciones del Ayuntamiento de Burgos no hay duda de que el local precisaba de obras de insonorización por cuenta de la propiedad, cuya falta de realización iba a conllevar la clausura del establecimiento según advertencia del Ayuntamiento de Burgos, pero lo cierto es que cuando se dejan de pagar las rentas en Julio de 2014, cuando se formula la demanda de desahucio y se notifica a la arrendataria, en Diciembre de 2014, la clausura del local no se había producido, y la arrendataria que a esa fecha llevaba ya 6 meses sin abonar la renta, continuaba con la posesión y disfrute del establecimiento.

Ante la renuencia y demora de la arrendadora en la realización de la adecuada insonorización del local exigida por el Ayuntamiento de Burgos, la arrendataria pudo resolver el contrato o reclamar judicialmente la ejecución de las obras, pero de ningún modo dejar de pagar la renta y continuar con el uso o disfrute del local.

Consecuentemente, cuando se formula la demanda de desahucio existía falta de pago de la renta, que justificaba la resolución del contrato demandada por la arrendataria, así como la condena al pago de las rentas debidas en contraprestación por la posesión del local disfrutada. Cuando la parte arrendataria manifiesta su voluntad de resolver el contrato la arrendataria había ya incurrido en incumplimiento de la obligación principal a su cargo derivada del contrato de arrendamiento, el pago de las rentas.

Debe recordarse que, conforme jurisprudencia interpretadora del art. 1124 del Código Civil , no está legitimado para resolver la relación contractual el contratante incumplidor ( STS de 30 de Octubre de 1996 , 5 de Febrero y 10 de Junio de 2004 ). Recientemente la STS de 16 de Febrero de 2015 ha declarado: 'En efecto, en primer lugar, no debe desconocerse que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 12 de noviembre de 2014 (núm. 414/2014 ), ha subrayado el valor del cumplimiento de la obligación como 'eje central' de la dinámica resolutoria del contrato ( artículo 1124 del Código Civil ) y, en consecuencia, como elemento clave de la legitimación activa para su correspondiente ejercicio'.

Y, en el caso de autos, habiendo dejado la parte arrendataria de abonar las rentas a partir del mes de Julio de 2014, manteniendo no obstante la posesión y disfrute del inmueble, desde ese momento se haya incursa en incumplimiento grave de sus obligaciones, careciendo por tanto de acción para resolver el contrato y, en su caso, pedir indemnización de daños y perjuicios.

SEXTO: No hay duda de la procedencia del pago de la renta de Julio a Diciembre de 2014.

En la contestación a la demanda por la parte arrendataria apelante no se discutió el impago de las rentas reseñadas, por lo que resulta extemporáneo y de imposible examen siquiera la alegación que se hace en el recurso de apelación respecto a que la renta del mes de Julio de 2014 estaba satisfecha.

La parte arrendataria comparecida reconoció adeudar en la primera instancia las rentas del mes de Julio a Noviembre de 2014, y este reconocimiento no se puede cuestionar ahora, por primera vez en la segunda instancia.

Respecto de la renta del mes de Diciembre de 2014, también procede la condena a su pago, pues no es hasta el Burofax de 18 de Diciembre de 2014, cuando se dice poner las llaves y la posesión del inmueble a disposición de la parte actora, fecha en la que obviamente ya se había devengado la mensualidad, a pagar anticipadamente en los primeros cinco días de cada mensualidad (condición segunda del contrato).

Ahora bien, aún cuando la entrega de las llaves por la arrendataria a la arrendadora no se hizo hasta el día 24 de Febrero de 2015, día de la Vista del Juicio de desahucio, habiendo sido el inmueble clausurado forzosamente por el Ayuntamiento de Burgos con fecha 28 de Enero de 2015 conforme a la Resolución de 16 de Enero de 2015, es claro que desde esta fecha la parte arrendataria por causas ajenas a su voluntad, imputables a la arrendadora que no había ejecutado las obras de insonorización exigidas por la Administración, se vio privada del uso y disfrute del inmueble y consecuentemente no procede el pago de renta alguna.

Tampoco procede el pago de la renta de los días de Enero anteriores a esta fecha, teniendo en cuenta que la arrendataria había hecho formal ofrecimiento de las llaves y puesta a disposición del local con el Burofax del mes de Diciembre, por lo que a partir de este momento se ha de considerar existía voluntad concorde de resolver el contrato esto es mutuo disentimiento, y si ademas era inminente la clausura por el Ayuntamiento del local imputable a la actora por no realización de la obra de insonorización, no resulta justificado el pago de la renta de un inmueble cuyo goce pacifico no era ya posible, pues ya en el informe del Ingeniero Técnico Municipal de fecha 11 de Diciembre de 2014 se propone el precinto para el día 21 de Enero de 2015.

Las cantidades adeudadas por la parte arrendataria ascienden a los importe reclamados en la demanda 5.421,32 ?, que la arrendataria reconoció adeudar en primera instancia, (4.500 ? de la renta de los meses de Julio a Noviembre de 2014, mas los gastos de Comunidad de Propietarios de estas cinco mensualidades, a razón de 14,97 ?, 74,85 ?; mas 846,47 de IBI y Basuras). Se ha de añadir la renta y gastos de Comunidad del mes de Diciembre 914,97 ?. En total 6.336,29 ?.

Devuelto el inmueble el dia del Juicio en primera instancia 24 de Febrero de 2015 , no alegando la actora la existencia de daño o perjuicio alguno en el escrito de oposición al recurso de apelación presentado varios meses después ( Marzo de 2015) no existe razón alguna para la retención de la fianza por la actora, por lo que procede la compensación ( art. 1195 del Código Civil ) de su importe 6.000 ?, con el importe adeudado por la parte arrendataria, 6,336,29 ?, resultando un saldo a favor de la actora de 336,29 ?.

SEPTIMO: La estimación parcial del recurso de apelación formulado por la parte demandada reconviniente conlleva que no se haga imposición de las costas de esta segunda instancia ( art. 398 LEC ).

La estimación de la demanda principal conlleva la imposición de las costas de la primera instancia derivadas de la misma a la parte demandada.

La estimación parcial de la demanda reconvencional conlleva que no se haga imposición de las costas derivadas de la misma en primera instancia.

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por las demandadas ' Mercado y otras S.C', Dª. Marí Trini , y Dª. Elisabeth , contra la Sentencia de fecha 27 de febrero de 2015 dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos , que se revoca parcialmente en el único sentido de fijar el importe de la condena de la parte demandada en 336,29 ? más el interés del 12% desde que se produjeron los distintos impagos, devengándose intereses hasta la fecha de 18 de Diciembre de 2014 respecto de los impagos que suman 6.000 ?, y de la cantidad restante, 336,29 ? los intereses se devengarán hasta que se verifique su pago.

Respecto de las costas de la primera instancia, las costas de la demanda principal se imponen a la parte demandada; sin hacer imposición de las costas de la demanda reconvencional.

No se hace imposición de las costas de la segunda instancia.

Devuélvase el deposito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sr.ª Magistrada-Ponente D.ª ARABELA GARCIA ESPINA, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.