Sentencia Civil Nº 311/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 787/2006 de 23 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00311/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 787 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintitrés de mayo de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de DESAHUCIO 202 /2006, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de ALCALA DE HENARES, a los que ha correspondido el Rollo 787 /2006, en los que aparece como parte apelante Dª Andrea representada por la Procuradora Dª MARIA DOLORES HERNANDEZ VERGARA, en esta alzada, y como parte apelada Dª Constanza , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre desahucio por falta de pago más reclamación de rentas, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº Uno de Alcalá de Henares, en fecha 4-7-2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO COMO ESTIMO la demanda interpuesta por Dª. Constanza , representada en autos por el procurador Sra.García Merino contra Dª. Andrea , representada por el procurador Sra.Arce Cantano ,DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2.001 referido a la vivienda propiedad de la primera sita en c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Alcalá de Henares así como el desahucio de la demandada, con apercibimiento de lanzamiento si no desaloja la vivienda y la deja expedita a disposición del actor en plazo legal, debiendo ser igualmente la demandada condenada al pago de las costas causadas en ésta litis".

En fecha 1-9-2006 se dictó Auto de aclaración , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: " HA LUGAR A INTEGRAR Y SUPLIR LA OMISIÓN PADECIDA EN EL FALLO DE LA SENTENCIA DE FECHA 4 DE JULIO DE 2.006 en el sentido interesado e indicar que procede la CONDENA DE Dª . Andrea al pago de las cantidades que en concepto de rentas se hubieran generado a partir de la fecha de la interposición de la demanda".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Andrea al que se opuso la parte apelada Dª Constanza , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de Mayo de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La arrendadora actora, doña Constanza , ejercitó acumuladamente, contra la arrendataria, doña Andrea , acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, celebrado el 1 de septiembre de 2001, por falta de pago de la renta y acción de reclamación de rentas debidas, así como de las que se fueran devengando a partir de la interposición de la demanda, esto es, a partir de abril de 2006. Las rentas que decía impagadas eran las siguientes: 100 euros correspondientes a la diferencia entre lo pagado y la renta de febrero de 2004; 527 euros correspondientes a la renta de septiembre de 2004; 82,20 euros correspondientes a la diferencia entre lo pagado y la renta de octubre de 2004; 318,30 euros, correspondientes a las diferencias, a razón de 31,83 euros/mes, entre lo pagado y las rentas de noviembre de 2004-agosto de 2005, ambos inclusive; 249,90 euros, correspondientes a las diferencias, a razón de 35,70 euros, entre lo pagado y las rentas de septiembre de 2005-diciembre de 2005, ambos inclusive, y enero de 2006-marzo de 2006, ambos inclusive. Total, hasta marzo de 2006, 1.277,4 euros. Y hacía valer la imposibilidad de ejercitar la facultad de enervar la acción de desahucio por haber sido requerida la arrendataria de pago, de forma fehaciente, con más de dos meses de antelación a la interposición de la demanda.

La demandada se opuso a la demanda alegando que a la fecha de la demanda no se adeudaba la suma de 1.277,40 euros pues había venido abonando una cantidad superior a la estipulada en el inicial contrato, en el que se convino la actualización conforme al IPC y no la actualización de la renta mediante sucesivos contratos, que eran mera prórroga del inicial y no tenían por objeto dicha actualización, y, por ello, tenía un derecho de crédito compensable, si bien había abonado lo reclamado por la actora en la demanda. Los cálculos que hacía eran los siguientes: renta abonada durante el primer año del contrato, 450,76 euros x 12; renta abonada durante el segundo año, 480,81 euros x 12 (septiembre de 2003 se abonó a razón de 480,81 euros y la diferencia se abonó con el mes de diciembre de 2003); renta abonada durante el tercer año, 510,80 euros x 12; renta abonada durante el cuarto año, 495,37 euros x 12; renta abonada durante el quinto año, 511,66 euros mensuales; renta que debía haberse pagado durante el primer año, 450,76 x 12; renta que debía haberse abonado durante el segundo año, con la actualización del IPC, 466 euros x 12; renta que debía haberse abonado durante el tercer año, con la actualización del IPC, 479,20 euros x 12; renta que debía haberse abonado durante el cuarto año, con la actualización del IPC, 495,37 euros x 12; renta que debió abonarse durante el quinto año, 511,66 euros mensuales; exceso a su favor, 177 euros en el segundo año; exceso a su favor, 379 euros en el tercer año; igualmente hacía valer como crédito compensable, la suma de 68 euros abonados por una reparación.

En el acto del juicio, la demandante reconoció que la demandada había satisfecho casi totalmente la cantidad reclamada en la demanda (la adeudada hasta la interposición de la misma).

La sentencia de primera instancia, completada por auto posterior, estimó que las cantidades reclamadas eran debidas a la fecha de interposición de la demanda y que se habían satisfecho con posterioridad a ésta, sin efectos enervantes de la acción de desahucio por existir previo requerimiento de pago con dos meses de antelación a la demanda, y estimó la acción de desahucio y condenó a la demandada al pago de las rentas que se hubieran generado después de la interposición de la demanda y al pago de las costas causadas.

La demandada interpone recurso de apelación alegando que la misma sentencia, al declarar resuelto el contrato de 1 de septiembre de 2001 , reconoce que los posteriores contratos eran meras prórrogas documentadas del inicial contrato, en el que se actualiza la renta, no conforme al IPC, que es lo pactado en el contrato, sino en cantidad superior, y, en consecuencia, las actualizaciones de renta efectuadas en cada prórroga del contrato, son incorrectas, porque no se ajustan a lo establecido en el contrato, que es la actualización conforme al IPC, de lo que resulta que a la fecha de interposición de la demanda no se adeudaba cantidad alguna por rentas o actualizaciones y no debe prosperar la acción de desahucio.

SEGUNDO.- Las partes habían celebrado el contrato de arrendamiento de vivienda en fecha 1 de septiembre de 2001, por un año, prorrogable hasta cinco, salvo que el arrendatario manifestara al arrendador, con una antelación de, al menos, treinta días a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo (de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), estableciendo una renta de 75.000 pesetas (450 euros mensuales), actualizable cada año aplicando a la renta anterior el IPC, y añadiéndose, al final del contrato, una cláusula por la que se convenía que "el contrato debía hacerse todos los años".

En virtud de dicha cláusula adicional, llegado el 1 de septiembre de 2002 , las partes celebraron nuevo contrato idéntico al anterior, estableciendo una renta mensual de 480,81 euros mensuales, superior a la que resultaba de la actualización en aplicación de la otra estipulación (IPC) y en contravención de lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que impone, sin posibilidad de pacto en contrario, que, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta "sólo" podrá actualizarse por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado; y llegado el 1 de septiembre de 2003, celebraron nuevo contrato idéntico al anterior, estableciendo una renta mensual de 510,86 euros, superior a la que resultaba de la actualización en aplicación de la otra estipulación (IPC) y en contravención de lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

El 1 de septiembre de 2004, las partes no suscribieron nuevo contrato, comunicando la arrendadora a la arrendataria, en fecha 13 de octubre de 2004, la actualización de la renta, conforme al IPC, sobre 510,86 euros (3,2% sobre 510,86 euros), esto es, la nueva renta actualizada de 527,20 euros mensuales, requiriéndole el pago de la renta de septiembre de 2004 (527,20 euros según la demanda y sin cifrar en el requerimiento), no abonada, y la diferencia entre lo abonado (445 euros) y la renta de octubre de 2004 (teniendo en cuenta la renta anterior de 510,86 euros), esto es, 65 euros, no los 82,20 euros que se cifran en la demanda, y manifestándole su voluntad de no renovar el contrato a la expiración del quinto año (31 de agosto de 2005/debía decir 31 de agosto de 2006). El requerimiento, cursado mediante burofax a la arrendataria con destino a la vivienda arrendada, no fue recogido por ésta tras dejar el empleado de correos el reglamentario aviso.

En febrero de 2004, la arrendataria sólo había abonado 400,10 euros por renta, si bien no se había reclamado en el requerimiento de pago de 13 de octubre de 2004.

El 30 de noviembre de 2005, la arrendadora comunica a la arrendataria, mediante burofax que es recibido por la última, el inicio de acciones judiciales, la actualización conforme al IPC, a partir de septiembre de 2005, sobre la renta anterior (sobre 527,20 euros), esto es, la nueva renta de 546,70 euros mes, y le recuerda las cantidades debidas desde febrero de 2004, ascendentes a 1.134,80 euros, sin incluir la subida del IPC desde septiembre de 2003 hasta septiembre de 2004 (quería decir septiembre de 2004 a septiembre de 2005).

Los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero a agosto de 2005, la arrendataria abonó 495,37 euros/mes, en lugar de 527,20 euros/mes; y desde septiembre de 2005 a la fecha de la demanda (marzo de 2006), abonó 511,36 euros/mes en lugar de 546,79 euros/mes que resultaba de aplicar el IPC sobre la renta anterior de 527,20 euros, según comunicación de la arrendadora

El 7 de abril de 2006, después de la interposición de la demanda, la arrendataria abona, mediante dos ingresos en la cuenta de la actora, las sumas de 547,13 euros (renta de abril de 2006) y 381,12 euros; el 10 de abril de 2006, abona, mediante tres ingresos, las sumas de 510,10 euros, 65 euros y 250,39 euros; el 9 de mayo de 2006, abona, mediante un ingreso, la suma de 547,13 euros (renta de mayo de 2006); y el 12 de junio de 2006, abona, mediante dos ingresos, las sumas de 547,13 euros (renta de junio de 2006) y 70 euros.

Con esos pagos adicionales al importe de las tres mensualidades de renta (381,12 euros, 510,10 euros, 65 euros, 250,39 euros y 70 euros/1276,61), a la fecha en que se celebra el juicio verbal, la demandada se encuentra, salvo una pequeña diferencia que no hace valer la actora, al corriente en el pago de las rentas de acuerdo con la reclamación efectuada en la demanda.

TERCERO.- Sólo existe un contrato de arrendamiento, cual es, el celebrado el 1 de septiembre de 2001, con duración de un año prorrogable hasta cinco a voluntad del arrendatario, como dispone el contrato y el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y como entendió la arrendadora al comunicar a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato al finalizar el quinto año (31 de agosto de 2006). Los otros dos contratos, no son más que mera reproducción del inicial, cuyo único objeto es eludir la exigencia impuesta en el artículo 18 de la misma ley , actualizando la renta cada año de prórroga del contrato inicial hasta el mínimo de cinco años por encima de la única actualización permitida por la ley, que es, aplicando el IPC.

Conforme a lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la estipulación sobre actualización de la renta efectuada el 1 de septiembre de 2002 y el 1 de septiembre de 2003, bajo la apariencia de una nueva renta, incompatible con la existencia de un único contrato, es nula, al modificar en perjuicio de la arrendataria una norma de derecho necesario contenida en el Título II, cual es, el artículo 18 ; y la nulidad de pleno derecho de la estipulación era apreciable de oficio, así como los efectos de dicha nulidad.

La arrendataria, en consecuencia, únicamente venía obligada a abonar la renta actualizada conforme al IPC hasta el quinto año.

CUARTO.- La renta abonada por la arrendataria durante el primer año del contrato, fue de 450,76 euros x 12 meses; la renta abonada durante el segundo año, 480,81 euros x 12 meses (septiembre de 2003 se abonó a razón de 480,81 euros y la diferencia, según la estipulación nula, se abonó con la mensualidad de diciembre de 2003), esto es, 5.769,72 euros; la renta abonada durante el tercer año, 510,80 euros x 12 meses, menos 100 euros que no abonó en febrero de 2004, ya que el documento 33 bis aportado por la demandada no acredita más que la extracción de un importe de un cajero automático, y no la entrega de dicho importe a la arrendadora, esto es, 6.029,6 euros; la renta abonada durante el cuarto año, 495,37 euros x 11 meses (ya que el mes de septiembre de 2004 no abonó cantidad alguna) y debiendo tenerse en cuenta que en octubre de 2004 sólo abonó 445 euros, esto es, 5.398,7 euros; y la renta abonada durante el quinto año hasta marzo de 2006 (mes en que se interpuso la demanda), 511,66 euros mensuales x 7 meses, esto es, 3.581,62 euros, y desde abril a junio de 2006 (mes en que se celebró el juicio), 547,13 euros x 3 meses, esto es, 1.641,39 euros.

La renta que debía haber pagado la arrendataria durante el primer año, era 450,76 euros x 12 meses; la renta que debía haber abonado durante el segundo año, con la actualización del IPC, 466 euros x 12 meses (5.592 euros), según el documento 62 de los aportados por la demandada, pues la actora no ha aportado documento contradictorio acerca de la variación porcentual septiembre 2001-septiembre 2002; la renta que debía haber abonado durante el tercer año, con la actualización del IPC (según el documento 62 de los aportados por la demandada, pues la actora no ha aportado documento contradictorio acerca de la variación porcentual septiembre 2002-septiembre 2003), 479,20 euros x 12 meses (5.750,4 euros); la renta que debía haber abonado durante el cuarto año, con la actualización del IPC, 495,37 euros x 12 meses (5.944,44 euros); y la renta que debió abonarse durante el quinto año hasta marzo de 2006 (según el documento aportado por la actora obrante al folio 33/3,7% sobre 495,37), 513,70 euros x 7 meses (3.595,9 euros) y desde abril de 2006 a junio de 2006, 513,70 x 3 meses (1.541,1 euros).

De lo anterior se deduce, que durante el segundo año del contrato, la arrendataria abonó en exceso 177,72 euros y durante el tercer año, 279 euros; y que durante el cuarto año abonó 545,74 euros menos de lo que debía haber abonado y el quinto año, hasta marzo de 2006, 14,28 euros menos; por ello, a la fecha de interposición de la demanda, la demandada adeudaba a la actora, aplicando únicamente el IPC, la suma de 103,3 euros. El importe de 68 euros abonados por una reparación no podía tenerse en cuenta, ya que no es en este proceso donde pueda ventilarse el tipo de reparación y a cargo de quien estaba el coste de la misma.

Después de la interposición de la demanda (abril a junio de 2006), la demandada abonó 100,29 euros por encima del importe de las rentas actualizadas conforme al IPC. Y, además, abonó la suma de 1.276,61 euros, cuando únicamente debía antes de la demanda, la suma de 103,3 euros.

Está claro que, si bien a la fecha de interposición de la demanda, la demandada adeudaba 103,3 euros y habiendo sido requerida de pago por cantidad superior no había abonado en el plazo de los dos meses previos a la demanda la cantidad menor adeudada, por lo que procedía estimar la acción de desahucio al no poder atribuirse a los pagos posteriores efectos enervantes, a la fecha de celebración del juicio, la demandada no adeudaba cantidad alguna a la actora, sino que había pagado cantidades por encima de los 103,3 euros, aparte de haber abonado las rentas de los meses de abril, mayo y junio en cantidad también superior a la debida, y, por tanto, la condena al pago de las rentas devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda es una condena vacía de contenido, porque a la fecha de la sentencia la demandada no adeudaba cantidad alguna a la actora por el concepto de rentas.

QUINTO.- No obstante, como el recurso de apelación únicamente pretende la desestimación de la acción de desahucio y esta acción ha sido correctamente estimada en la sentencia recurrida, el recurso de apelación ha de ser desestimado y confirmada dicha resolución, aun cuando sea por argumentos distintos de los expuestos en la misma.

SEXTO.- Por la desestimación del recurso de apelación, las costas causadas en esta alzada han de ser impuestas a la apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª María Belén Arce Cantano en representación de doña Andrea , contra la sentencia dictada en fecha 4 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de los de Alcalá de Henares (juicio verbal 202/06), completada por auto de 1 de septiembre de 2006 , debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.