Sentencia CIVIL Nº 311/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 68/2016 de 31 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE TORREMOLINOS.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 68/2016.
SENTENCIA NÚM. 311
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados En Málaga, a 31 de mayo
Dª Inmaculada Melero Claudio de dos mil dieciocho.
Dª María Teresa Sáez Martínez
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Torremolinos, sobre resolución de contrato y
reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Doña Graciela contra Doña Inmaculada ; pendientes ante
esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada
en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Torremolinos dictó sentencia de fecha 4 de mayo de 2015 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: '1.- Se estima parcialmente la demanda inicial interpuesta por la representación procesal de Dª Graciela frente a Dª Inmaculada y se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de 1.919 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios más los intereses legales del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia. Sin hacer expreso pronunciamiento condenatorio en las costas.

2.- Se desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de Dª Inmaculada frente a Dª Graciela y se condena en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese.

Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo.

Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 15 de enero de 2018.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida solo en lo que no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el recurso, acordase revocar la condena en costas del fallo de la sentencia y en su lugar desestimase íntegramente la demanda presentada de contrario con expresa condena en costas, y estimase la reconvención condenando a la demandada reconvenida al pago de las rentas y cantidades asimiladas por importe de 5.970'28 euros, y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante si se opusiere. Alegó en primer lugar la infracción de los artículos 19, 30 y 23 de la LAU. El pronunciamiento impugnado consiste en la desestimación de la excepción planteada por esta parte en la contestación y en la demanda reconvencional. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, en las obras de mejora la Ley opta por dejar libre pacto a las partes. Así, conforme al artículo 23.2 de la LAU, si el arrendador no autoriza tales obras podrá exigir al concluir el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar las modificaciones. Respecto de la reclamación por el desembolso económico realizado por la actora, destinado a mejorar el local y consistente en la automatización de las puertas enrollables, consta acreditado en el documento aportado como nº 6 con la demanda el contrato de arrendamiento, de fecha uno de noviembre de 2008, que en su cláusula Novena dice expresamente 'la arrendataria no podrá realizar ningún tipo de obras y reformas sin el consentimiento expreso y por escrito de la propietaria quien de autorizarla no estará obligada a abonar a la arrendataria cantidad alguna por este concepto, ya que las mismas quedarán a beneficio del inmueble'. Dicho esto, esta parte no prestó consentimiento alguno para la realización de las obras de mejora, consistentes en la automatización de las puertas enrollables, quedando en todo caso a beneficio de la arrendadora y sin obligación de abonar indemnización alguna por dicho concepto. En cuanto a la infracción del artículo 1555.1 del CC e infracción de la norma procesal contenida en el artículo 217 de la LEC, se trata de la errónea valoración de la prueba. Esta parte muestra su disconformidad con la desestimación total de la demanda reconvencional en reclamación de rentas, gastos y suministros, por importe total de 5.970'28 euros, sobre la base de no haber acreditado suficientemente el impago de las rentas. Entiende esta parte que no le corresponde justificar que el arrendatario ha impagado las rentas, dado que la existencia de la relación arrendaticia determina por sí sola la obligación de pagar las rentas, correspondiendo al demandado acreditar su pago en virtud del artículo 217.3 de la LEC. Es doctrina jurisprudencial constante y pacífica que es el arrendatario y no el arrendador el obligado al pago de la renta, al ser éste un hecho extintivo. Ha quedado probado, como recoge la sentencia y ha reconocido la reconvenida, la relación arrendaticia con la existencia del contrato celebrado entre las partes el 1 de noviembre de 2008. En cuanto a su cuantía, la estipulación 5ª establece una renta de 664 euros mensuales para el periodo comprendido entre diciembre y mayo, y 1.114 euros mensuales por el periodo de junio a noviembre. Debiendo en todo caso hacer los ingresos por meses anticipados los primeros cinco días de cada mes en la cuenta corriente estipulada. En la cláusula 8ª igualmente se establece la obligación del arrendatario del abono de todos los servicios, suministros, IBI y comunidad. Se reseña por la sentencia impugnada la falta de acreditación suficiente de la deuda, y esta parte entiende que incurre en un error de valoración de la prueba el Juez 'a quo' por cuanto esta parte ha aportado los siguientes documentos no impugnados por la contraparte acreditativos de la deuda: los recibos en poder de esta parte de las rentas correspondientes al periodo comprendido entre octubre de 2009 y marzo de 2010; los recibos de comunidad de propietarios correspondientes al mismo periodo; los recibos de IBI del año 2009. Esta parte ha cumplido con la exigencia de aportación de la documentación acreditativa de la existencia de la prueba, siendo la parte contraria quien, en el caso de negar los hechos, debe probar su abono, existiendo como ha reconocido reiteradamente la jurisprudencia una inversión de la carga de prueba, al ser para el arrendador una prueba diabólica imposible de obtener y siendo muy fácil para el arrendatario probar el cumplimiento de su obligación principal como es el abono de la renta. El impago de la renta supone para el actor un hecho negativo, siendo reiterada la doctrina del TS que establece que no cabe imponer a las partes la carga de probar hechos negativos, ya que ello es imponerle una prueba imposible. El impago de rentas no puede ser debidamente acreditado por esta parte, dado que lo que puede aportar son los recibos impagados, los cuales obviamente son confeccionados por el arrendador. La obligación que ha incumplido el arrendatario es la fundamental y principal que contiene el contrato de arrendamiento, infringiéndose por tanto la obligación de pago de la renta hasta el desalojo reflejada en el artículo 1555.1 del CC. Por eso a esta parte le resulta sumamente dificultoso, por no decir imposible, acreditar cumplidamente el impago, mientras que al demandado como arrendatario le resulta una prueba sencilla y accesible, bastando con aportar los correspondientes recibos justificativos del pago de las rentas reclamadas por la contraparte, recibos estos que cuando son aportados por esta parte nada acreditan, pero que presentados por el demandado suponen prueba suficiente y apta para dar por probado el pago de las rentas; por lo cual no cabe sino concluir que corresponde al demandado acreditar que ha pagado las rentas. Y en el caso que nos ocupa la demandada no ha acreditado el pago de las rentas como era su obligación. Por último alegó la aplicación indebida del artículo 394.1 de la ley de Enjuiciamiento Civil en materia de costas.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, añadiendo que esta parte se opone íntegramente a la alegación segunda del recurso, debido a que no existe por parte del juzgador de Primera Instancia infracción de los artículos 19, 30 y 23 de la LAU. Esta parte reitera la mala fe que existió en todo momento por parte de la demandada en la celebración del contrato. Y esta parte se remite a lo dicho por el Juez en el fundamento segundo de la sentencia. Esta parte manifiesta también su oposición íntegra a la alegación tercera del recurso al no existir error en la valoración de la prueba. Esta parte interesa manifestar, a tenor de las declaraciones vertidas en el desarrollo del plenario y tal y como recoge la propia sentencia, que se liberó a la arrendataria del pago de rentas hasta que no se hiciesen las obras pertinentes, es más, como ya se dijo en el plenario, era muy curioso que si existía esa deuda no se hubiese ejercitado acción legal alguna contra esta parte y, por el contrario, simplemente se aprovechase la reconvención por el mero hecho de haber sido demandada la arrendadora.



TERCERO.- Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', la parte actora ejercita una acción de resolución contractual y una acción acumulada de reclamación de indemnización por responsabilidad contractual de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil frente a la demandada, propietaria del local situado en la Plaza la Gamba Alegre número 1 de Torremolinos, del que era arrendatario D. Carlos Jesús y con el que celebró contrato de cesión y al que pagó la cantidad de 30.000 euros; contrato del que tuvo conocimiento la propietaria con la que firmó nuevo contrato de arrendamiento el 1 de noviembre de 2008, en el que figuraban condiciones contractuales (precio y duración) distintas a las inicialmente convenidas con el subarrendador y que supusieron una restricción de los derechos y obligaciones de la demandante, de nacionalidad extranjera, de la que se aprovechó la demandada que, además, actuó con mala fe a la fecha de firma del contrato de arrendamiento, por cuanto que la Comunidad de Propietarios había iniciado una acción judicial frente a la demandada por exceso de ocupación del local y se había acordado la demolición, hecho del que tuvieron conocimiento en el mes de noviembre de 2009 y que motivó la interposición de denuncia en el Juzgado de Instrucción por presunta comisión de un delito de estafa. Siendo imposible la continuidad de la explotación del local debido a las presiones de la propiedad, del Ayuntamiento y de la Comunidad de Propietarios, el 29 de marzo de 2010 firmaron un acuerdo de suspensión de vigencia del contrato con el compromiso de restitución una vez finalizadas las obras. Obligación que ha sido incumplida por la demandada lo que ha ocasionado unos daños y perjuicios por importe de 36.741'96 euros que se reclaman en este procedimiento. Añade el Juez que la parte demandada se opone a la acción ejercitada de contrario alegando desconocimiento de la relación existente entre el Sr. Carlos Jesús y la actora, de las obligaciones asumidas entre las partes contratantes del contrato de cesión, que estaba prohibido en el contrato de arrendamiento. Subarriendo del que tuvo conocimiento a finales de 2008 y por noticias de un vecino. Al personarse en el local y al indicar a los ocupantes que procedería a ejercitar las oportunas acciones legales, alcanzaron un acuerdo para la firma de un contrato de arrendamiento a petición de los mismos; contrato que se firmó libremente y con pleno conocimiento en presencia del marido de la demandada de nacionalidad española. Reconociendo la existencia del procedimiento judicial iniciado por parte de la Comunidad de Propietarios, con la que se alcanzó un acuerdo que posteriormente fue ratificado judicialmente, permaneciendo la superficie del local inalterada. Finalmente, las partes firmaron un acuerdo de resolución contractual en fecha 29 de marzo de 2010. Además la parte demandada formula demanda reconvencional frente a la actora, ejercitando acción de reclamación de rentas, suministros y otros gastos adeudados por la arrendataria a la fecha de firma del acuerdo de resolución por importe total de 5.970'28 euros, deuda que ha sido negada por la parte actora. Expuesto el contenido de la demanda y de la contestación, razona el juzgador que, descendiendo al caso enjuiciado, de la valoración de la prueba documental aportada considera acreditado que el 11 de febrero de 2005 Doña Inmaculada y Don Carlos Jesús celebraron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sobre el local comercial sito en Torremolinos, Plaza de la Gamba Alegre número 1, con una duración pactada de 14 años (hasta el 31 de enero de 2018), en el que se pactó una renta anual de 9.473 euros pagaderos por meses anticipados a razón de 789'4 euros más IVA, menos 15% de retención a cuenta del IRPF, con actualización a partir del 1 de abril de 2006 de acuerdo con el IPC y cada cinco años incremento del 20%. Estableciéndose en la estipulación décima que 'las partes acuerdan la exclusión expresa de la aplicación del artículo 34 de la vigente LAU al presente contrato. El arrendatario también renuncia a la aplicación del artículo 32 LAU, quedándole prohibido el subarriendo o cesión total o parcial'. También considera acreditado el juzgador que el 10 de diciembre de 2007 D. Carlos Jesús y Dª Graciela celebraron un contrato de cesión de los derechos arrendatarios sobre el local de negocio, en cuya estipulación quinta se establece que 'el precio total de la cesión, de la titularidad, existencias y mobiliario es de 30.000 euros, de los cuales 1.000 euros se han abonado con anterioridad a este acto, el resto de 29.000 euros se hará efectivo en este mismo acto', resultando probado que, a pesar del tenor literal de la citada cláusula, la actora abonó la cantidad pendiente en dos plazos: el 20 de diciembre de 2007 la cantidad de 26.000 euros y el 18 de marzo de 2008 la cantidad de 3.000 euros. Por otro lado, la estipulación tercera del contrato establece que 'D. Carlos Jesús ha puesto en conocimiento de la propiedad la intención de ceder su negocio a Dª Graciela , con el objeto de que se redacte un nuevo contrato de arrendamiento, los cuales le manifestaron que al ser un negocio familiar se reunirían en breve para comunicarles en el plazo de unos días la decisión a tomar'. Y la estipulación cuarta dice que 'Asimismo, D. Carlos Jesús se compromete en el plazo máximo de tres meses a contar de la firma del presente contrato a conseguir de la propiedad un nuevo contrato a nombre de Dª Graciela en las mismas condiciones que rigen en la actualidad, sobre todo duración e importe de alquiler, por lo que, en el caso de que no se consiguiera, las cantidades entregadas a D. Carlos Jesús le serán devueltas a Dª Graciela de manera inmediata al producirse la negativa de la propiedad a la firma del contrato solicitado'. Añade el Juez que resulta igualmente probado que el 1 de noviembre de 2008 las partes litigantes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial sito en Torremolinos, Plaza de la Gamba Alegre número 1, cuya estipulación cuarta bajo la rúbrica 'duración del contrato' establece que: 'el presente contrato tendrá una duración de 3 años iniciándose el día 1 de noviembre de 2008 y finalizando el 31 de octubre de 2011, sin necesidad de previo requerimiento. De operarse la tácita reconducción conforme a lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil, la prórroga o prórrogas tendrán la duración máxima de un mes. Si a la finalización del contrato existiese acuerdo expreso entre las partes, podrán proceder a renovación del mismo por un periodo de otros tres años y así sucesivamente hasta un máximo de nueve'. Y la estipulación quinta, bajo la rúbrica 'precio del arrendamiento', añade que: 'El precio del arrendamiento se estipula en la cantidad de 11.568 euros anuales más IVA, pagaderos por meses anticipados a razón de 664 euros más IVA, menos la retención fiscal IRPF los meses de diciembre, enero, febrero, 964 más IVA y menos la retención fiscal IRPF los meses de marzo, abril y mayo y 1.114 euros más IVA y menos la retención fiscal IRPF los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre. El pago se realizará dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante ingreso en la cuenta corriente xxxx. La renta inicial estará vigente únicamente hasta el 31 de octubre de 2009. A partir de entonces, se incrementará anualmente de acuerdo con el IPC establecido por el INE u organismo que lo sustituya, referido al conjunto nacional. El porcentaje de incremento del OPC se aplicará a las cantidades que la arrendataria abone durante la anualidad. Razona el juzgador seguidamente que de la documental, interrogatorio de parte y testificales, cabe extraer como primera conclusión que no existe indicio alguno resultante de la valoración conjunta de la prueba practicada que acredite que la demandada consintiera o tuviera conocimiento de la cesión contractual celebrada entre D. Carlos Jesús y la actora. Cesión que estaba expresamente prohibida en el contrato de arrendamiento de fecha 11 de febrero de 2005. Sin que se haya practicado testifical que corrobore la supuesta puesta en conocimiento de la cesión contractual a la propietaria del local antes o después de la firma del contrato de cesión o que ésta consintiera la misma.

Por tanto, la demandada no puede ser considerada más que una tercera ajena a toda relación contractual, manifestaciones y obligaciones asumidas entre cedente y cesionaria. Circunstancias que conducen a estimar una falta de legitimación pasiva 'ad causam' respecto de la acción de reclamación de indemnización por importe de 30.000 euros, precio de la cesión pagada por la actora al inicial arrendatario quien había asumido la obligación de restituir íntegramente la citada cantidad si no se conseguía que la propiedad redactara un contrato de arrendamiento en las mismas condiciones con él pactadas en cuanto a la duración y alquiler, lo que no sucedió, tal y como resulta probado de la valoración comparativa del documento 1 de la contestación y el documento 6 de la demanda. Sin que haya resultado probado que la demandante ejercitara acción frente al cedente por incumplimiento de la obligación asumida en el contrato, es decir, conseguir un contrato en las mismas condiciones que regían en el momento de la cesión. Al contrario, el 1 de noviembre de 2008 la demandante firmó un contrato de arrendamiento con la propietaria conociendo que se pactaban estipulaciones concretas y distintas a las que regían con el anterior arrendatario, conocimiento que resulta incuestionado aunque Dª Graciela sea de nacionalidad rumana y haya alegado tener poco conocimiento del idioma, al resultar probado 'que la firma del contrato se hizo en presencia del marido de la demandante (español)', lo que resulta corroborado por la documental aportada, más concretamente la denuncia formulada por D. Armando en el Juzgado de Instrucción número 7 de Torremolinos en la que se hace constar la intervención de los dos cónyuges en la celebración del contrato de arrendamiento. Por otro lado, de la prueba practicada no ha resultado acreditado que el Ayuntamiento de Torremolinos acordara una orden irrevocable de demolición de gran parte del local arrendado o que la demandante recibiera notificación al respecto. En cambio, sí resulta acreditado que D. Armando , marido de la demandante, formuló denuncia ante el Juzgado de Instrucción número 7 de Torremolinos por presunto delito de estafa contra Dª Inmaculada , 'al haber averiguado que en enero de 2009 (dos meses después de la firma del contrato) se ha dictado sentencia en un procedimiento seguido por la Comunidad de propietarios frente a la demandada acordando la demolición, dato que ha sido absolutamente ocultado por la propiedad tanto en el momento de la firma como con posterioridad'. Denuncia que dio lugar a la incoación de diligencias previas 4254/2009, actuaciones penales que fueron archivadas por auto de 23 de noviembre de 2009. Añade el Juez que resulta igualmente acreditado que el 29 de enero de 1999 por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 y 3 se presentó demanda de juicio declarativo de menor cuantía frente a Dª Custodia , y que dicho procedimiento terminó por sentencia de fecha 14 de enero de 2000 que estimó parcialmente la demanda y acordó reintegrar a la Comunidad de propietarios la franja de terreno de su propiedad y la demolición de la caseta construida en el exterior del kiosko-bar e interior de la plaza, demoler y suprimir la totalidad de las cancelas existentes entre las vallas y jardineras construidas alrededor de la plaza. Y resulta probado también que por la Comunidad de propietarios se instó ejecución de la sentencia en el año 2008, procedimiento de ejecución que terminó por acuerdo de las partes litigantes (Comunidad y propietaria del local) por auto de 22 de junio de 2011; acuerdo que fue homologado judicialmente y que según el auto consistía en que 'la actora acepta y autoriza la superficie que tiene a la fecha el local número 60 y los propietarios del local abonarán a la comunidad la suma de 15.000 euros en compensación a la superficie ocupada y se compromete a no volver a instalar ninguna puerta en el vallado de la plaza, a fin de que quede libre el paso de viandantes por la plaza'. Acreditado queda también que el 29 de marzo de 2010 la actora entregó a la demandada las llaves del local para que la propietaria procediera a realizar en el mismo una serie de modificaciones en virtud de lo acordado por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torremolinos en el plazo de dos meses. Y el Juez concluye que de la valoración conjunta de la documental aportada considera acreditado que en el momento de la firma del contrato de arrendamiento (1 de noviembre de 2008) la demandada actuó con mala fe porque en el momento de la firma, no sólo tenía conocimiento de la sentencia que la condenaba a demoler la caseta y cancelas (14 de enero de 2000), sino que conocía que la Comunidad de Propietarios había instado judicialmente la ejecución de la sentencia (año 2008, autos de ejecución de título judicial 72/2008), hecho que no fue puesto en conocimiento de los arrendatarios, tal y como ha reconocido la demandada en el acto del juicio al ser interrogada y que determinó que los mismos la denunciaran por la comisión de presunto delito de estafa, denuncia que posteriormente fue archivada (año 2009). Finalmente, un año después, el 29 de marzo de 2010, las partes alcanzaron un acuerdo que tenía por objeto 'entregar a la demandada las llaves del local para que la propietaria procediera a realizar en el mismo una serie de modificaciones en virtud de lo acordado por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torremolinos en el plazo de dos meses'. Con cita de la jurisprudencia sobre la interpretación de los contratos, el juzgador señala que, si bien es cierto que del tenor literal de los términos del contrato se desprende que las partes pactaron una suspensión de la vigencia del contrato de arrendamiento para reanudarlo transcurrido el plazo de dos meses cuando estuvieran terminadas las obras de demolición a la que había sido condenada la actora (sic, 'demandada'), asumiendo la misma la obligación de reintegrar la posesión a los arrendatarios, lo cierto es que de la valoración conjunta de la prueba practicada y relacionada con los actos anteriores y posteriores a la firma del acuerdo se desprende que fue otra la intención de las partes, tal y como ha sostenido la demandada, más concretamente la intención de resolver el contrato. En efecto, la actora, que retiró los enseres del local (fotografías) no ha acreditado que desde la firma del acuerdo (29 de marzo de 2010) hasta la fecha de interposición de la demanda (21 de junio de 2012), es decir, en el transcurso de esos dos años, realizara reclamación judicial o extrajudicial para la restitución de la posesión del local o testifical que acredite que se interesó sobre la situación de las obras. Además la actora, a quien corresponde la carga de la prueba, no ha acreditado los concretos daños y perjuicios que reclama, cantidades fundadas, en determinadas gastos que se ocasionaron con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento entre las partes litigantes (documentos 10 y 11 de la demanda) y otros gastos posteriores consistentes en la instalación en el local de máquina de hielo, enfriador, freidora, tostadora, plancha y mesa de trabajo por importe de 4.560'66 euros (documentos 12 y 13), la automatización de las puertas enrollables existentes en el local por importe de 1.919 euros (documentos 15 y 16), sin que haya resultado acreditado con la documental aportada la colocación de rótulos en el local (documento 14) por importe de 119'62 euros; por tanto, aunque no puede negarse que en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento la demandada actuó con mala fe y que la imposibilidad de continuar con el negocio arrendado supuso un perjuicio a la actora, ese concreto perjuicio debe resultar debidamente acreditado y justificado, y en el presente caso debe excluirse: los gastos ocasionados con anterioridad a la fecha de celebración del contrato, al tratarse de gastos anteriores al contrato que fundamenta la reclamación de indemnización; los pagos no acreditados; y la cantidad por importe de 4.560'66 euros, por cuanto que a la vista de las fotografías aportadas por la demandada, que acreditan el estado en que se encontraba el local en la fecha de firma del acuerdo de resolución, resultando acreditado e indiscutido por la demandante que la demandada les permitió retirar enseres y objetos muebles antes de la firma del contrato y por las características físicas de los mismos (maquina de hielo, enfriador, tostadora, plancha...) resulta evidente que la actora, que no ha perdido la condición de propietaria de los objetos cuyo importe reclama, no ha resultado perjudicada por la compra de unos objetos de los que puede continuar haciendo uso en el local en el que actualmente desarrolla su actividad profesional en las proximidades de Benalmádena. En cambio, el juzgador estima adecuada la reclamación por importe de 1.919 euros por la automatización de las puertas enrollables existentes en el local (documentos 15 y 16 de la demanda), lo que supuso una inversión económica para la demandante y un desembolso económico destinado a mejorar el local propiedad de la demandada y un perjuicio económico para la arrendataria del que se ha visto beneficiada la arrendadora que actuó con mala fe. Respecto de la acción de reclamación de rentas, gastos y suministros reclamados en la demanda reconvencional, la desestima íntegramente, porque considera acreditado que la arrendadora, que había actuado con mala fe en la fecha de firma del contrato y había sido denunciada por delito de estafa en el Juzgado de Instrucción, liberó a los arrendatarios de la obligación de pagar las rentas hasta la realización de las obras, a los que permitió retirar los enseres y objetos muebles del local que, según documental (certificación de Endesa), había sido dado de baja del suministro desde el 11 de febrero de 2010, constituyendo indicio objetivo más que suficiente a los efectos de desestimar las cantidades reclamadas, el hecho de no constar en las actuaciones ni una sola reclamación judicial o extrajudicial, pues, si la actora realmente adeudaba a la demandada la cantidad de 5.970'28 euros, resulta cuanto menos extraño que la demandada no reclamara el pago de la citada cantidad, resultando poco creíbles y verosímiles las afirmaciones que la demandada ha realizado al respecto, que en cualquier caso corrobora que no reclamó a la arrendataria.

Por todo lo expuesto estima parcialmente la demanda principal y condena a Dª Inmaculada a pagar a Dª Graciela la cantidad de 1.919 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más los intereses legales del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia, desestimando la reclamación de la cantidad de 30.000 euros por falta de legitimación pasiva 'ad causam' y la correspondiente a la cantidad de 4.822'96 euros al no resultar acreditado debidamente el fundamento de tal reclamación. Desestima íntegramente la demanda reconvencional, por no resultar debidamente acreditada la existencia de la deuda reclamada en concepto de renta, gastos y suministros. Estimando parcialmente la demanda principal no hace expreso pronunciamiento condenatorio en las costas a ella correspondientes, y desestimando íntegramente la demanda reconvencional impone las costas de ésta a Dª Inmaculada , todo ello conforme al artículo 394 de la LEC.



CUARTO.- Considerando que debe ratificar la Sala el pronunciamiento desestimatorio de la demanda respecto a la cantidad de 30.000 euros reclamada por la demandante como subarrendataria, a la demandada como arrendadora, en relación con la cesión contractual efectuada por el inicial arrendatario y subarrendador Don Carlos Jesús a la Sra. Graciela , no solo porque el 11 de febrero de 2005 Dª Inmaculada y Don Carlos Jesús suscribieron el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sobre el local comercial sito en Torremolinos, Plaza de la Gamba Alegre número 1, estableciendo en la estipulación décima que 'las partes acuerdan la exclusión expresa de la aplicación del artículo 34 de la vigente LAU al presente contrato', y que 'el arrendatario también renuncia a la aplicación del artículo 32 LAU, quedándole prohibido el subarriendo o cesión total o parcial', sin que conste que fuera informada la propiedad con anterioridad a la cesión y menos que la consintiera, sino también porque dicho pronunciamiento desestimatorio, basado en la falta de legitimación pasiva de la arrendadora demandada, ha sido consentido por la demandante en cuanto ha tomado la cualidad de apelada en el recurso. Queda acreditado, como bien dice el juzgador, que el 10 de diciembre de 2007 el arrendatario Don Carlos Jesús y la ahora demandante Doña Graciela celebraron un contrato de cesión de los derechos arrendatarios sobre el local de negocio, en cuya estipulación quinta se estableció que 'el precio total de la cesión, de la titularidad, existencias y mobiliario es de 30.000 euros', por lo que, abonada dicha cantidad por la demandante al inicial arrendatario, es al mismo a quien debía reclamarla de entender que debería serle devuelta. En el documento que refleja dicha cesión la estipulación tercera establece que 'D. Carlos Jesús ha puesto en conocimiento de la propiedad la intención de ceder su negocio a Dª Graciela , con el objeto de que se redacte un nuevo contrato de arrendamiento, los cuales le manifestaron que al ser un negocio familiar se reunirían en breve para comunicarles en el plazo de unos días la decisión a tomar'. Y en la estipulación cuarta se dice que 'Asimismo, D. Carlos Jesús se compromete en el plazo máximo de tres meses a contar de la firma del presente contrato a conseguir de la propiedad un nuevo contrato a nombre de Dª Graciela en las mismas condiciones que rigen en la actualidad, sobre todo duración e importe de alquiler, por lo que, en el caso de que no se consiguiera, las cantidades entregadas a D. Carlos Jesús le serán devueltas a Dª Graciela de manera inmediata al producirse la negativa de la propiedad a la firma del contrato solicitado'. Conocida la subrogación irregular de la hoy demandante en el lugar del arrendatario, la Sra. Inmaculada , propietaria y arrendadora, consintió en celebrar un nuevo contrato con la Sra. Graciela como arrendataria, lo que tuvo lugar el 1 de noviembre de 2008, y en el mismo consta la estipulación cuarta referida a la 'duración del contrato' que establece: 'el presente contrato tendrá una duración de 3 años iniciándose el día 1 de noviembre de 2008 y finalizando el 31 de octubre de 2011, sin necesidad de previo requerimiento. De operarse la tácita reconducción conforme a lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil, la prórroga o prórrogas tendrán la duración máxima de un mes. Si a la finalización del contrato existiese acuerdo expreso entre las partes, podrán proceder a renovación del mismo por un periodo de otros tres años y así sucesivamente hasta un máximo de nueve'. Y la estipulación quinta referida al 'precio del arrendamiento' añade: 'El precio del arrendamiento se estipula en la cantidad de 11.568 euros anuales más IVA, pagaderos por meses anticipados a razón de 664 euros más IVA, menos la retención fiscal IRPF los meses de diciembre, enero, febrero, 964 más IVA y menos la retención fiscal IRPF los meses de marzo, abril y mayo y 1.114 euros más IVA y menos la retención fiscal IRPF los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre. El pago se realizará dentro de los cinco primeros días de cada mes mediante ingreso en la cuenta corriente xxxx. La renta inicial estará vigente únicamente hasta el 31 de octubre de 2009. A partir de entonces, se incrementará anualmente de acuerdo con el IPC establecido por el INE u organismo que lo sustituya, referido al conjunto nacional. El porcentaje de incremento del OPC se aplicará a las cantidades que la arrendataria abone durante la anualidad'. En vigor, por tanto, entre las hoy litigantes un nuevo contrato de arrendamiento desde el 1 de noviembre de 2008, no cabe entender que la Sra. Graciela lo firmase sin conocer su contenido ni que se pactaban unas estipulaciones concretas y distintas a las que regían con el anterior arrendatario, y ello porque - como bien dice el juzgador - tal conocimiento 'resulta incuestionado aunque Dª Graciela sea de nacionalidad rumana y haya alegado tener poco conocimiento del idioma, al resultar probado 'que la firma del contrato se hizo en presencia del marido de la demandante (español)', lo que resulta corroborado por la documental aportada, más concretamente la denuncia formulada por D. Armando en el Juzgado de Instrucción número 7 de Torremolinos en la que se hace constar la intervención de los dos cónyuges en la celebración del contrato de arrendamiento'. Y también debe resaltarse en lo que aquí interesa que en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2008, firmado por las hoy litigantes, en su cláusula novena se dice expresamente que 'la arrendataria no podrá realizar ningún tipo de obras y reformas sin el consentimiento expreso y por escrito de la propietaria quien de autorizarla no estará obligada a abonar a la arrendataria cantidad alguna por este concepto, ya que las mismas quedarán a beneficio del inmueble'.

Bajo este prisma la Sala ha de acoger en este punto el recurso de la propietaria-arrendadora demandada y rechazar la argumentación del juzgador por la que concede a la arrendataria la reclamación por importe de 1.919 euros por la automatización de las puertas enrollables existentes en el local, pues el desembolso económico destinado a mejorar el local propiedad de la demandada, aunque supusiera un perjuicio económico para la arrendataria demandante, lo cierto es que se incardina en el pacto suscrito sobre que del mismo se beneficiaría el local y, por tanto, la arrendadora; sin que a ello obste la mala fe que el Juez le atribuye a ésta en la contratación por ocultar el pleito pendiente con la Comunidad de Propietarios, en tanto se comprometió a realizar las obras requeridas en el acuerdo alcanzado y homologado judicialmente, sin que la arrendataria se preocupase de su evolución pues ya pensaba rescindir el arrendamiento. En lo que sí se muestra de acuerdo este Tribunal con el Juez de la primera instancia es en que a la actora también corresponde la carga de la prueba de los demás perjuicios por los que reclama, y es que no ha acreditado los concretos daños y perjuicios, ni las cantidades invertidas en determinados gastos que se ocasionaron con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento entre las partes litigantes, ni otros gastos posteriores consistentes en la instalación en el local de una máquina de hielo, y enfriador, freidora, tostadora, plancha y mesa de trabajo por importe de 4.560'66 euros, ya que luego los retiró al resolver el contrato y pudo llevarlos al nuevo negocio que montó en las proximidades de Benalmádena; y sin que tampoco haya resultado acreditada la colocación de rótulos en el local. Consecuentemente, debe desestimarse ahora en esta alzada el único pedimento que el juzgador concedió a la demandante de todos los que se hacían en la demanda, por lo que su desestimación íntegra debe llevar también a modificar la atribución que de las costas concernientes a la demanda principal realiza el Juez, ya que el artículo 394 de la LEC en su número 1 establece que 'en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho', lo que no ocurre en el caso ahora enjuiciado.



QUINTO.- Considerando que en relación con las rentas y cantidades asimiladas que se reclaman en la reconvención y que la sentencia niega en base al argumento de que, en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento entre las litigantes, la demandada actuó con mala fe y que la imposibilidad de continuar con el negocio arrendado supuso un perjuicio a la actora, aunque añade que ese concreto perjuicio no resulta debidamente acreditado y justificado, debe decirse que el Juez no tiene tampoco por probado que el Ayuntamiento de Torremolinos acordase una orden irrevocable de demolición de gran parte del local arrendado, ni que la demandante recibiera notificación al respecto. En cambio, tiene por acreditado que el Sr.

Armando , marido de la demandante, formuló denuncia en el Juzgado de Instrucción número 7 de Torremolinos por presunto delito de estafa contra la Sra. Inmaculada , porque en enero de 2009 (dos meses después de la firma del contrato) se dictó sentencia en un proceso seguido por la Comunidad de Propietarios frente a la demandada como dueña del local, en la que se acordaba la demolición de lo construido en terreno de la Comunidad, y que tal circunstancia se ocultó por la arrendadora en el momento de la firma y con posterioridad.

Ahora bien, no solo la denuncia - que dio lugar a la incoación de diligencias previas penales - fue archivada por auto de 23 de noviembre de 2009, sino que la ejecución de la sentencia, que acordó reintegrar a la Comunidad de Propietarios la franja de terreno de su propiedad y la demolición de la caseta construida en el exterior del kiosko-bar e interior de la plaza, así como demoler y suprimir la totalidad de las cancelas existentes entre las vallas y jardineras construidas alrededor de la plaza, terminó en un acuerdo entre la repetida Comunidad y la dueña del local que el auto de 22 de junio de 2011 homologó judicialmente y que consistió en que 'la actora (Comunidad de Propietarios) acepta y autoriza la superficie que tiene a la fecha el local número 60, y los propietarios del local abonarán a la Comunidad la suma de 15.000 euros en compensación a la superficie ocupada y se comprometen a no volver a instalar ninguna puerta en el vallado de la plaza, a fin de que quede libre el paso de viandantes por la plaza'. Consecuentemente, con independencia de que la demandada omitiera a la arrendataria la existencia de problemas con la Comunidad respecto a la superficie y equipamiento del local que le alquilaba, lo cierto es que, desde el inicio del arrendamiento en noviembre de 2008, hasta la entrega de las llaves, no se vio afectado y se pudo desempeñar en él el negocio para el que se arrendó. Consta así que el 29 de marzo de 2010 la actora entregó a la demandada las llaves del local para que la propietaria procediera a realizar en el mismo una serie de modificaciones en virtud de lo inicialmente acordado por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Torremolinos, y que pactaron que ello sería por el plazo de dos meses. Y afirma el juzgador que del tenor literal de los términos del contrato se desprende que las partes pactaron una suspensión de la vigencia del contrato de arrendamiento para reanudarlo transcurrido el plazo de dos meses cuando estuvieran terminadas las obras de demolición a la que había sido condenada la propietaria, pero que 'de la valoración conjunta de la prueba practicada y relacionada con los actos anteriores y posteriores a la firma del acuerdo se desprende que fue otra la intención de las partes, tal y como ha sostenido la demandada, más concretamente la intención de resolver el contrato'. En consecuencia, la actora, no ha acreditado que desde la firma del acuerdo el 29 de marzo de 2010 y transcurridos los dos meses de suspensión - finales de mayo de 2010 - hasta la interposición de la demanda que origina este proceso, el 21 de junio de 2012, 'realizara reclamación judicial o extrajudicial para la restitución de la posesión del local o testifical que acredite que se interesó sobre la situación de las obras'. Y no puede olvidarse que la demandada reclama en la reconvención las rentas correspondientes al periodo comprendido entre octubre de 2009 y marzo de 2010, fecha esta última en que se suspende la relación arrendaticia sin que se reanude en mayo de ese mismo año; y, por tanto, son debidos no solo los recibos de las rentas durante los meses en que el local seguía en poder de la arrendataria, sino también los recibos de las cuotas de la Comunidad de Propietarios correspondientes al mismo periodo, que debía abonar la arrendataria según contrato; así como los recibos de IBI del año 2009 que también eran a cargo de la arrendataria. Señala en el recurso la arrendadora demandada que ha cumplido con la exigencia de aportación de la documentación acreditativa de la existencia de tales recibos impagados y que es la parte contraria la que, de negar el hecho del impago y no alegar causa para no abonarlos, debe probar su pago. Y ello porque ciertamente la jurisprudencia entiende que se da en casos como el ahora enjuiciado una inversión de la carga de prueba, 'al ser para el arrendador una prueba diabólica imposible de obtener - la del impago - y siendo muy fácil para el arrendatario probar el cumplimiento de su obligación principal como es el abono de la renta'.

Por tanto, respecto de la acción de reclamación de rentas, gastos y suministros que se ejercita en la demanda reconvencional, discrepa la Sala de los argumentos por lo que el juzgador la desestima íntegramente, y es que la supuesta mala fe de la arrendadora en el momento de la firma del contrato no es motivo suficiente para liberar a la arrendataria - que ha tenido el local a su disposición todo ese tiempo y que ha visto archivada su denuncia por estafa, y que ha convenido luego con la arrendadora en una suspensión por dos meses del arrendamiento, siendo entonces cuando de común acuerdo se resuelve la relación arrendaticia - para liberar a la arrendataria de la obligación de pagar la renta hasta el momento de la efectiva entrega del local a la arrendadora, según convinieron. Y tampoco cabe argumentar para defender la tesis de la demandante-reconvenida que se acudiera a 'Endesa' para dar de baja el suministro eléctrico del local desde el 11 de febrero de 2010 - un mes antes de la efectiva entrega del local (marzo de 2010) -, ni que constituya un 'indicio objetivo más que suficiente a los efectos de desestimar las cantidades reclamadas', el hecho de que no conste en lo actuado 'ni una sola reclamación judicial o extrajudicial, pues, si la actora realmente adeudaba a la demandada la cantidad de 5.970'28 euros, resulta cuanto menos extraño que la demandada no reclamara el pago de la citada cantidad', cuando se trata de cantidad debida cuya reclamación no ha prescrito. Por ello entiende la Sala que debe estimarse la reclamación de la cantidad indicada de 5.970'28 euros, ya que se trata de rentas y cantidades asimiladas que se han devengados por corresponder a un periodo en que el local arrendado estaba en posesión de la arrendataria y que frente a dicha deuda nada opone la actora salvo su negativa al pago que no acredita.

En definitiva, la desestimación íntegra de la demanda principal lleva a condenar a la demandante al abono de las costas con ella causadas, y la estimación integra de la demanda reconvencional conduce a condenar a la reconvenida al pago de las costas de la reconvención, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC que consagra en la materia el principio objetivo del vencimiento.



SEXTO.- Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, no debe hacerse especial atribución de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Inmaculada contra la sentencia dictada en fecha cuatro de mayo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Torremolinos en sus autos civiles 974/2012, debemos revocar y revocamos dicha resolución manteniendo los pronunciamientos que desestiman parcialmente la demanda principal y añadiendo que tampoco abonará la demandada la cantidad de 1.919 euros a que viene condenada en la primera instancia. En cambio, condenamos a Doña Graciela a pagar a la reconviniente la cantidad de 5.970'28 euros por los conceptos de renta, cuotas de Comunidad e impuestos pactados en el contrato y cuyo abono no ha acreditado, aplicando a dicha cantidad los intereses legales desde la fecha de su reclamación judicial hasta su cumplido y completo pago. Todo ello condenando a la Sra. Graciela al abono de las costas de la primera instancia correspondientes a la demanda y a la reconvención y sin que hagamos especial atribución de las causadas con la apelación.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. No firmando por imposibilidad la Magistrada Sra. Melero Claudio, aunque votó en Sala. Y haciéndolo en su lugar el Presidente.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.