Sentencia Civil Nº 312/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 486/2013 de 20 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008389

Recurso de Apelación 486/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 585/2012

DEMANDANTE/ APELADO:D. Julián

PROCURADOR: Dña. MARIA RODRIGUEZ PUYOL

DEMANDANDOS/APELANTES:Dña. Concepción y D. Raúl

PROCURADOR: Dña. PILAR AZORIN-ALBIÑANA LOPEZ

La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid constituida como Tribunal Unipersonal por el ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA,ha dictado la siguiente

SENTENCIA Nº 312

En Madrid, a veinte de junio de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal nº 585/12, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 486/13, en los que aparece como demandante-apelado D. Julián , representado por la Procuradora Dña. María Rodríguez Puyol, y como demandados- apelantes D. Raúl y Dña. Concepción , representados por la Procuradora Dña. Pilar Azorín-Albiñana López, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr . D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 25 de Abril de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Puyol en nombre y representación de D. Julián , debo condenar y condeno a D. Raúl y DÑA. Concepción al pago a la parte actora de la cantidad de 3.794,48 euros en concepto de rentas y gastos no abonados más el interés legal de dicha cantidad, incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución. No se hace especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas.'

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de los demandados se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para dictar sentencia el pasado día 18 de Junio, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Como consecuencia del contrato de arrendamiento que medió entre las partes, el arrendador reclama en este proceso a los arrendatarios, la diferencia de rentas no satisfechas comprendidas entre los meses de agosto a diciembre de 2.009, las de todo el año 2.010 y las de enero a abril de 2.011; asimismo, reclama los recibos de agua pendientes.

La Juez de Primera Instancia estimó la reclamación de la diferencia de rentas, incluyendo la de la mensualidad de agosto de 2.010 y excluyendo la de abril de 2.011. El total de la condena asciende a 3.794,48 euros. En particular, desestimó la compensación o detracción de la cantidad entregada en concepto de fianza, por ser ésta 'ajena al concepto de renta'.

La sentencia fue apelada por los demandados, versando su recurso sobre la existencia de un pacto verbal por el que se disminuyó la renta a la cantidad efectivamente pagada por ellos; sobre la compensación con la fianza, y sobre la imputación de 200 euros también pagados por ellos.

El demandante se opuso al recurso de apelación, solicitando la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-La base central de la oposición de los demandados es la invocación de un pacto, que se dice verbal, conforme al cual los arrendatarios propusieron, y fue aceptado por el arrendador, la rebaja de la renta.

Ahora bien, aduciendo una novación objetiva de la obligación corresponde la prueba de las misma, en cuanto hecho extintivo, a los demandados, y ninguna prueba han conseguido.

El contenido de las comunicaciones cruzadas entre las partes es absolutamente confuso, no revelando más que la idea de los inquilinos de reducir la renta, so pretexto de la bajada generalizada de alquileres que la crisis económica había producido, y el empeño del arrendador de atenerse a lo pactado.

No hay falta de motivación en la sentencia, pues, contrariamente a lo que exponen los demandados, la Juez de Primera Instancia razona la inexistencia de prueba. Cuestión distinta, muy alejada de la falta de motivación, es que los demandados no compartan esta idea.

Mas, si la novación supone un nueva convención, por la que se extingue una obligación y surge otra nueva, en el caso de la extintiva, o se modifica alguno de sus elementos esenciales, manteniéndose el mismo vínculo jurídico, en el caso de la modificativa, habrá que considerar que para que se produzca uno u otro efecto se han de dar los mismos requisitos que los exigidos para contratar, siendo el básico la emisión del consentimiento contractual por los contratantes.

Esa emisión puede realizarse bien de forma expresa bien de forma tácita, mediante los denominados hechos concluyentes, esto es, aquellos que no pueden tener otro significado que el del consentimiento. Pero no se puede obtener de actos equívocos o confusos.

En casos como el presente, no se puede equiparar la no exigencia de la renta con la novación o con la condonación, pues, si el inquilino coloca al arrendador ante el hecho consumado del impago -sea total, sea parcial-, no se puede confundir la resignación ante esa situación con el consentimiento.

Por ello, se debe ratificar la conclusión a que llega la sentencia, pues nada prueban los demandados que tratan de basarse en presunciones equívocas o en la valoración de determinadas comunicaciones en su provecho, pero de las que, de modo objetivo y seguro, no cabe extraer el consentimiento.

TERCERO.-Distinta ha de ser la consideración sobre la aplicación de la fianza.

Como ha sostenido este Tribunal de manera reiterada, la fianza arrendaticia, calificable como prenda irregular, está afecta al cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario, entre las que se incluyen el pago de las rentas o cantidades debidas por éste, y puede y debe ser considerada, siempre que se alegue, aun sin necesidad de formular reconvención ni compensación, pues no hay compensación en sentido propio, sino liquidación de una única relación jurídica.

Así, en cuanto a la articulación procesal y al contenido de la defensa usada por el inquilino, en nuestra Sentencia de 12 de diciembre de 2.013 dijimos que 'la examinabilidad de la oposición de la demandada surge de la adecuada calificación de la defensa utilizada, que no entraña alegación de compensación en sentido técnico jurídico.

En los contratos en que, por su reciprocidad, pueden surgir obligaciones para las dos partes, cuando concluyen, las partes pueden exigir las prestaciones pendientes de la contraria, sin que ello signifique más que la liquidación del contrato.

Con tal planteamiento no se ejercita compensación alguna, sino que es pura y simple operación de liquidación de una única relación jurídica.

Como exponíamos en nuestras Sentencias de 12 de julio de 2.012 y 20 de octubre de 2.011 , 'no se puede confundir el concepto técnico y preciso de compensación, a que se refiere el Código Civil en los artículos 1.156 y 1195 a 1.202 , con la significación más amplia e imprecisa que en no pocas ocasiones se da en la práctica forense a situaciones jurídicas semejantes pero diferentes.

Así, el presupuesto del que parte la regulación de la compensación en el Código viene constituido por una dualidad de títulos o hechos originadores de los respectivos créditos que entran en liza para extinguirse en la cantidad concurrente, produciéndose esa extinción cuando se dan todos y cada uno de los requisitos expresados en el artículo 1.196, de forma automática o por ministerio de la Ley, de modo que la sentencia que acoge la compensación es meramente declarativa, pues se limita a reconocer un efecto ya producido, y por lo mismo, la eficacia de la compensación es retroactiva (ex nunc), situándose en el mismo momento de operar la concurrencia de los dos créditos, líquidos y exigibles, aunque lo ignoren los interesados (artículo 1.202).

Frente a ello, hay otras situaciones en las que el término compensación se usa en sentido impropio, pues de lo que se trata es de fijar el saldo que arroje una determinada relación jurídica, de la que, por su bilateralidad, se derivan derechos y obligaciones, créditos y deudas, para las dos partes. En este último caso, la sentencia no tiene el puro efecto declarativo, sino de condena, en su caso, al abono del saldo resultante.

Esta diferencia tiene su aspecto más visible en el orden procesal pues mientras la compensación en sentido propio supone el aumento del objeto procesal ya que no solo se discute sobre el crédito del actor sino también sobre el que opone el demandado, en esas otras situaciones, el objeto procesal es único, como única es la relación jurídica deducida en juicio. En el orden sustantivo, esa diferencia, expuesta por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en Sentencias de 27 de mayo y 7 de junio de 1.983 , 17 de mayo de 1.984 , 31 de mayo de 1.985 y 25 de mayo de 1.993 , al negar la posibilidad de compensación cuando hay un contrato único sin dualidad de créditos, conlleva consecuencias diferentes, pues si para apreciar la compensación propia o legal, originada por la dualidad de créditos es preciso que concurran todos y cada uno de los requisitos exigidos en el artículo 1196 y serían de aplicación, caso de cesión de uno de los créditos, las disposiciones del artículo 1.198, cuando se contempla una situación distinta, nacida de una única relación, tales preceptos y sus concordantes no son de aplicación, sino los específicos que regulen la única relación jurídica que se ventila y las diversas y sucesivas vicisitudes por las que atraviese y se desenvuelva'.

Esta última situación -mera liquidación de una relación jurídica única- es la planteada en este proceso.

No se añade ninguna otra relación jurídica que la del arrendamiento, y lo único que se pretende por la demandada es exigir un deber que, conforme a ese único contrato, entiende pesa sobre el demandante.

Así pues no hay compensación, ni es aplicable, por tanto, el régimen procesal que, para el juicio verbal, establece el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues no se aumenta con la defensa material planteada el objeto procesal.

Por lo demás, examinada la cuestión desde la óptica del derecho de defensa, que es al que obedece el artículo citado, no puede seriamente alegar el demandante que, al oponérsele un obligación por él asumida en virtud del mismo contrato en base al que actúa, se vea sorprendido o se vea mermado en sus posibilidades de organizar su defensa en juicio, pues si reclama con base el contrato, con base al mismo también tendrá que responder de su propio cumplimiento'.

CUARTO.-En cuanto al régimen sustantivo de la fianza arrendaticia, en nuestras Sentencia de 23 de enero de 2.014 , 12 de diciembre y 24 de octubre de 2.013 , exponíamos lo siguiente:

'La fianza en el contrato de arrendamiento, constituida por el depósito, en poder del arrendador o de un tercero, de una determinada cantidad de dinero ( artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), tiene la naturaleza de una verdadera prenda irregular, constituida por el arrendatario, en cuanto esa suma está en función de garantía de una obligación principal asumida por éste.

Esta obligación garantizada es la deuda que pueda mantener el inquilino al cesar el arrendamiento, por cualquier concepto que le sea imputable. Se extiende, por tanto, la garantía no sólo al débito surgido por rentas insatisfechas o por cantidades asimiladas a la renta, sino también a la reparación de daños y desperfectos que sean de cuenta del arrendatario.

Aun siendo una obligación accesoria, y aunque la propia Ley de Arrendamientos Urbanos no haya desarrollado todo el régimen jurídico de la misma al finalizar el arrendamiento, se puede éste extraer de la parca disposición contenida en el artículo 36.4 .

Conforme al mismo, 'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

De tal precepto, se derivan las siguientes consecuencias:

1ª Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes.

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.

4ª Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, como dijimos en la citada Sentencia de 24 de octubre de 2.013 , que se convierte en directamente exigible la restitución.

5ª Ello no es incompatible con los plazos de prescripción para reclamar por las cantidades adeudadas, sino que, por contra, se infiere un régimen armónico: el plazo del mes, lo es para comunicar la posible existencia de deudas del inquilino para el arrendador; si se comunican éstas, la fianza queda afecta, por todo el tiempo que dure el plazo de ejercicio de la acción, a la reclamación de los conceptos adeudados; si no hay tal comunicación, decae la razón de retención de la fianza.

Y ello, en suma, porque lo que no se puede sustentar es que el arrendador pueda, a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble, retener sine die la fianza, sin proceder, por otro lado, a liquidar la obligación principal'.

Estas ideas estaban ya implícitas en la Sentencia de esta Sala de 12 de junio de 2.013 , cuando se señalaba que 'es anómalo y contrario al normal acontecer de los hechos (ver Sentencias del Tribunal Supremo de 20 julio 2006 , 14 de mayo de 1994 y de 11 de diciembre de 1995 ) que transcurran cuatro meses para hacer saber al arrendatario la existencia de los variados y notorios desperfectos a los que se alude por el hoy recurrente en la comunicación de 15 de diciembre de 2009, como es la existencia de gran cantidad de basura, desechos informáticos, placas del techo rotas y placas metálicas con la imagen corporativa de la demandante'.

Y, el mismo razonamiento lo encontramos en la Sentencia de la Sección 25ª de esta Audiencia Provincial, de 5 de junio de 2.013, que reiterando la de 16 de Marzo de 2012, expone que 'en cuanto a la detracción de las cantidades deducidas de la fianza, hemos de precisar que en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1555 del Código Civil : responde del cuidado y conservación ex artículos 1555.2 , 1559 y 1563 del Código Civil , 21 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de la restitución de la posesión - artículos 1561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, artículos 1255.1 del Código Civil , 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex artículo 6.2 y 3 del Código Civil ), que deberá ser en metálico ( artículos 36.1 en relación con los artículos 4.1 y 27.2.b) del la Ley de Arrendamientos Urbanos , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (artículo 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (artículo 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

La restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia'.

QUINTO.-Conforme a estas ideas, es procedente descontar de la cantidad reclamada el importe de la fianza, constituida por importe de 1.623 euros.

El arrendamiento finalizó en el mes de marzo de 2.010, y desde entonces se retiene la fianza sin darle un destino concreto.

No cabe la protesta o reserva que hizo el demandante en el acto del juicio diciendo que quedaba afecta a la indemnización por desistimiento del contrato por parte de los inquilinos. Sin prejuzgar el éxito de esa eventual pretensión, y en lo que se refiere exclusivamente al mantenimiento de la garantía, lo cierto es que así debió comunicarlo el arrendador a los arrendatarios, aplicando la fianza y dando lugar a que éstos pudieran contradecir tal aplicación.

Por tanto, la cantidad de condena se reduce a 2.171,48 euros.

SEXTO.-Finalmente, la cantidad de 200 euros que se refleja en el documento 3 de los aportados por los demandados, no puede ser descontada.

La conducta de éstos demuestra una conducta irregular en los pagos, haciendo las transferencias al demandante que tenían por conveniente, y en este marco se sitúa la efectuada el 18 de octubre de 2.010, por importe de 200 euros, sin determinar el concepto en que se hace, ni, por tanto, la deuda que se trataba de pagar, no sabemos si en todo o en parte.

Esta falta de claridad impide darle el carácter extintivo que ahora se pretende.

SÉPTIMO.-El acogimiento parcial del recurso lleva consigo la no imposición de costas de segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Don Raúl y Doña Concepción contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid en juicio Verbal nº 586/12, revocodicha sentencia, y en su lugar, estimando en parte la demanda interpuesta por Don Julián contra Don Raúl Y Doña Concepción , condeno a los demandados a abonar al demandante la cantidad de DOS MIL CIENTO SETENTA Y UN EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.171,48 euros), que devengará el interés legal desde la fecha de la sentencia de primera instancia hasta la de la presente resolución, y el del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (esto es, el legal incrementado en dos puntos) desde esa última fecha hasta el completo pago del principal.

No hago imposición expresa de las costas ocasionadas en ninguna de las instancias

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe