Sentencia Civil Nº 313/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 240/2009 de 27 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 313/09

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. Julio Calvet Botella

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a veintisiete de mayo de dos mil nueve.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 1627/08, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Doña Cecilia , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Hernández García y dirigida por el Letrado Sr/a. Dilla de la Lastra, y como apelada la parte demandada D. Luis Andrés , representada por el Procurador Sr/a. Martinez Hurtado y dirigida por el Letrado Sr/a. García Marchena.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 4 de Elche en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 25/11/08 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por Doña Cecilia, en su propio nombre y en el de sus hijos D. Aquilino, D. Bernardo, D. Clemente y Doña Laura, representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Hernández García, contra D. Luis Andrés, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Martinez Hurtado, debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos contenidos en la misma. Con expresa condena en costas al demandante."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia , se interpuso recurso de apelación por la actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 240/09, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 20/5/09

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Domingo Salvatierra Ossorio.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche desestimó la demanda interpuesta por Dña. Cecilia en su propio nombre y en el de sus hijos D. Aquilino, D. Bernardo, D. Clemente y Dña. Laura, contra D. Luis Andrés, absolviendo al demandado de los pedimentos contenidos en la misma , con expresa condena en costas a la demandante.

Disconforme con dicha Resolución, la representación procesal de Dña. Cecilia, D. Aquilino, D. Bernardo, D. Clemente y Dña. Laura, interpone recurso de apelación, alegando infracción de normas o garantías procesales , falta de congruencia y motivación de la Sentencia, y error en la valoración de la prueba documental y testifical.

La representación procesal de D. Luis Andrés, se opone a la estimación del recurso, interesando la confirmación de la resolución de instancia.

SEGUNDO.- En el presente litigio, se ejercita una acción de reclamación de rentas y de desahucio por falta de pago de la renta derivada de un contrato de arrendamiento de un local de negocio pactado verbalmente con el difunto marido de la demandante en fecha 1 de mayo de 1.979.

La actora, en su condición de arrendadora del local de negocio, pretende el desahucio de la entidad arrendataria con fundamento en el referido impago de las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre septiembre de 2006 hasta septiembre de 2008, que ascendían a la cantidad de 13.523 euros , así como la suma de 2.539 euros en concepto de rentas asimiladas derivado del pago trimestral de la comunidad de Propietarios , cantidades a las que habría de sumarse la de las rentas que vencieran durante el procedimiento.

La representación legal del demandado, en el acto de la vista del juicio verbal, afirmó que las rentas reclamadas se encontraban abonadas , fijando su importe en la suma de 360 euros mensuales.

La Juzgadora a quo desestimó la demanda, absolviendo al demandado , al considerar que las rentas reclamadas no estaban determinadas.

Pues bien, examinadas las actuaciones, procede estimar parcialmente el recurso interpuesto, al no compartir esta Sala los razonamientos jurídicos expuestos por la Juez a quo para desestimar la demanda.

Veamos , es incuestionable que la acción de Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, precisa como requisito de viabilidad, que al tiempo de ejercicio de la acción se parta de la existencia de una renta o precio cierto y determinado y unos gastos a cargo del arrendatario también determinados o fácilmente determinables. La indeterminación absoluta de las rentas y demás cantidades puede dar lugar a la desestimación de la demanda de desahucio por esa indeterminación, pues previamente deberá determinarse la cuantía de la renta y los gastos repercutibles en el procedimiento correspondiente. No obstante , en el presente supuesto se reconoce por el demandado que la renta pactada con la demandante ascendía a la cantidad de 360 euros mensuales, por lo que esta cantidad, al menos hasta la fecha en que se notificó la actualización de la renta al arrendatario, está perfectamente determinada y así ha sido aceptado por los litigantes, por lo que en cualquier caso, hubiera sido procedente examinar si la renta reclamada desde septiembre de 2006 hasta junio de 2008, cuyo importe no es discutido, había sido efectivamente abonada o no , y lo cierto es que examinada la prueba practicada , resulta patente que el arrendatario no acredita en forma alguna que la renta (360 euros mensuales) haya sido efectivamente abonada durante el período reclamado.

En efecto, pese a lo que mantiene el apelado, que parece desconocer las normas sobre distribución de la carga de la prueba que regula el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es indudable que es atribución de la parte demandada en cualquier procedimiento, ex artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , probar los hechos extintivos o impeditivos de la relación jurídica en discusión, y las consecuencias de la falta de prueba han de recaer sobre aquel a quien correspondía la carga de la misma, correspondiendo la prueba de las obligaciones sobre aquél que reclama su cumplimiento y que, por el contrario, a la adversa la de su extinción , de manera que se impone a la demandante la carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, esto es, la existencia de la relación arrendaticia y la consiguiente obligación asumida por el demandado de abonar la renta pactada en el contrato , en tanto que el demandado asume la carga de justificar los hechos impeditivos o extintivos de la pretensión litigiosa, que en este supuesto consiste en el pago de la renta, como causa de extinción de la obligación , con la consecuencia de que, caso de no justificarse cualquiera de esos hechos que resulte controvertido, permanece incierto en perjuicio de la parte que soporta el deber de demostrarlo.

De esta forma, en el caso de autos, correspondía al demandado acreditar el abono de las rentas que son objeto de reclamación en el presente procedimiento, habiéndose limitado a sostener que debido a las relaciones de amistad que unían a las partes, el importe de las rentas reclamadas se abonaron en efectivo , ello pese a que en la vista del juicio verbal reconoció expresamente que no se ocupa de esos cometidos. Ésa es, lisa y llanamente la alegación extintiva que alega , sin prueba alguna que la respalde, por lo que es el demandado el que debe sufrir las consecuencias del incumplimiento de la carga que le corresponde conforme al artículo citado et supra. Consecuentemente no puede estimarse acreditado el pago, por lo que existiendo rentas debidas, esto supone la falta de pago, lo que conllevaría en todo caso a resolver el contrato de arrendamiento y a declarar la procedencia del desahucio.

Hemos de destacar que el propio demandado en el plenario dijo que los pagos de la renta constan en la contabilidad del negocio que dirige, habiéndole sido sumamente fácil, presentar dicha documental para acreditar este extremo, lo que no hizo , y sin que ni siquiera interesara el interrogatorio de la demandante, a la que según decía, abonaba la renta.

TERCERO.- En lo concerniente a la actualización de la renta, y partiendo de que en la contestación a la demanda realizada en el acto de la vista no se discute el importe de la actualización, sino que se reitera que todas las rentas se encuentran abonadas, en opinión de la Sala , era igualmente exigible, no sólo por lo que ha quedado expuesto, sino porque además, al haberse notificado al arrendatario de forma fehaciente (lo que éste no niega) dado que la D.T. Tercera apartado C), no prevé el cauce de manifestación de su postura ante la pretensión de la actualización, es por lo que se ha entendido que al regularse el contrato por la LAU de 1.964, cuyo art. 101 no se ha derogado, y teniendo en cuenta que se aplica a los incrementos de renta fundados en las cláusulas de actualización, debe estarse a tal precepto , en cuyo caso, una vez recibida la notificación pudo el demandado contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente período de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta, o bien en sentido negativo , por entender que procedía actualizar las rentas, pero se oponía a su cálculo o cuantía, en función del período de extinción (DT Tercera C) ap. 6., o también puede, como ocurre en el presente supuesto, no contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción , en cuyo caso, conforme al artículo 101 núm. 2 de la LAU de 1.964, su silencio implica aceptación tácita del incremento, por lo que igualmente procede estimar este motivo del recurso, y condenar al demandado a abonar el importe de las rentas actualizadas reclamadas en la demanda , más las devengadas en los términos interesados en la vista del juicio.

CUARTO.- Distinta suerte debe correr la pretensión de la apelante de condena al arrendatario de los pagos correspondientes a las cuotas de la Comunidad de Propietarios, pues en aplicación de las normas sobre distribución de la carga de la prueba que regula el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondía a ésta acreditar que el arrendatario, en virtud del contrato, estaba obligado a su pago, sin que se haya practicado prueba alguna que permita ni siquiera inferir dicha obligación , por lo que al haber sido negada esta obligación por el arrendatario, procede desestimar este motivo del recurso.

En definitiva, debe prosperar la acción de desahucio por falta de pago, sin que sea posible la enervación de las acción ya que , ni extrajudicialmente, ni tampoco en el presente proceso, ha sido consignada cantidad alguna, bien correspondiente a la renta inicial , bien a las actualizadas, conforme a los dispuesto en el ordinal 4º del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- Al ser parcialmente estimado el recurso, y por ende la demanda, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede especial declaración respecto de las costas procesales causadas en ambas instancias.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS: Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. Cecilia, D. Aquilino, D. Bernardo, D. Clemente y Dña. Laura, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Elche , debemos revocar y revocamos dicha Resolución , y en su lugar, dictamos otra por la que estimando parcialmente la demanda declaramos resuelto por falta de pago de las rentas el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, acordando el desahucio de dicho inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento, condenando al demandado a abonar a la actora la cantidad de 20.117,52 euros, y sin especial declaración respecto de las costas procesales causadas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.